Brytyjczycy prowadzą dziś w zagranicznym popycie na mieszkania w południowych prowincjach Hiszpanii — Málaga, Almería, Murcia i Granada — a w prowincji Málaga cudzoziemcy generują już 27,1% całego popytu na zakup, jak wynika z badania idealista/data za pierwszy kwartał 2026 roku. W skali kraju brytyjskie liczby wyglądają skromnie — 7% zagranicznych zakupów w całej Hiszpanii — ale na Costa del Sol ten popyt się koncentruje i przekłada na ceny w jednym, ściśle określonym paśmie.
Ten sam obraz — tyle że od strony księgi rezerwacji — potwierdza komunikat dewelopera opublikowany 7 września 2026 roku: w Taylor Wimpey España Brytyjczycy odpowiadali w 2026 roku za 21% rezerwacji nowych mieszkań na Costa del Sol — co piąta rezerwacja, więcej niż u jakiejkolwiek innej narodowości na jego liście klientów — płacąc średnio 560 000 €, przy czym preferowany przez nich produkt w resortach golfowych zaczyna się od 400 000 € plus VAT. Te liczby dotyczą rezerwacji, a nie sfinalizowanych sprzedaży; krajowe porównanie pochodzi od hiszpańskiej Rady Generalnej Notariatu i obejmuje pierwsze sześć miesięcy 2026 roku.
Czym jest „rezerwacja”: w hiszpańskiej praktyce rynku pierwotnego rezerwacja to płatny zadatek, który na krótki, z góry określony czas zdejmuje lokal ze sprzedaży — jeszcze przed podpisaniem prywatnej umowy kupna. To wyprzedzający wskaźnik popytu, a nie zarejestrowana sprzedaż — i część rezerwacji zawsze się nie domyka. Trzeba ją czytać jako migawkę tego, kto i co wybiera w tej chwili, a nie jako udział w rynku.
Liczby
Sednem sprawy jest koncentracja. Narodowość, która w skali kraju stanowi mniej więcej jednego na czternastu zagranicznych nabywców, prowadzi w rynkowym popycie w czterech południowych prowincjach — i bierze co piątą rezerwację w konkretnym produkcie na konkretnym wybrzeżu. Dwa różne zbiory danych, jeden sygnał.
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Pozycja Brytyjczyków w zagranicznym popycie na zakup — Málaga, Almería, Murcia, Granada (idealista/data, I kwartał 2026) | nr 1 |
| Udział cudzoziemców w całym popycie na zakup, prowincja Málaga | 27,1% |
| Udział Brytyjczyków w rezerwacjach na Costa del Sol (jeden deweloper, 2026) | 21% |
| Narodowości reprezentowane wśród klientów tego dewelopera | około 30 |
| Udział Brytyjczyków wśród wszystkich zagranicznych nabywców w Hiszpanii, I połowa 2026 | 7% |
| Średnia zapłacona cena, Costa del Sol, 2025–26 | 560 000 € |
| Cena wejścia, apartamenty przy polach golfowych w La Cala de Mijas | od 400 000 € + VAT |
| Typowy nabywca | małżeństwa w wieku 55–60 lat |
Co tak naprawdę kupują
Deklarowane priorytety są wąskie i spójne: dostęp do golfa, sport, siłownia i spa na miejscu oraz — powracający wątek — spokój. Drugi wymóg to elastyczna przestrzeń: pokój, który sprawdzi się jako domowe biuro albo sypialnia dla gości, zamiast po prostu większego metrażu. Większość kupuje drugi dom lub bazę na emeryturę, a nie lokal inwestycyjny pod wynajem.
Ten profil tłumaczy dolny pułap cen. Lokale z trzema sypialniami, z obsługą resortową i przy samym polu golfowym w La Cala de Mijas trafiają do sprzedaży od 400 000 € plus VAT za apartamenty i od 650 000 € plus VAT za domy szeregowe. Nikt z tej grupy nie konkuruje o kompaktowe apartamenty z jedną sypialnią przy plaży. Aktualny przykład tego typu oferty na otwartym rynku: Royal Palms w La Cala de Mijas.
Kluczowy wniosek: Brytyjczycy nie podbijają cen na całym Costa del Sol. Koncentrują się w jednym wąskim paśmie — nowe budownictwo w resortach golfowych z obsługą, powyżej 400 000 € — i to właśnie w tym paśmie nowe lokale wyprzedają się na etapie rezerwacji, przed ukończeniem budowy.
Co to oznacza dla prywatnego kupującego
1. O tym, z kim konkurujesz, decyduje budżet, a nie wybrzeże
Przytoczone progi to dane samego dewelopera: 400 000 € plus VAT za wejście do apartamentów w resorcie golfowym, 650 000 € plus VAT za domy szeregowe i 560 000 € jako faktycznie płacona średnia. Poniżej tego progu kupuje się na szerokim rynku — rynek wtórny i standardowe nowe budownictwo, o które rywalizuje szeroka mieszanka narodowości oraz sami Hiszpanie; w samym Mijas wciąż można znaleźć nową inwestycję tuż pod tą granicą, od 395 000 €. Na progu i powyżej, w kompleksach golfowych z obsługą, po drugiej stronie stołu siedzi nabywca opisany wyżej: z kapitałem, kupujący z myślą o emeryturze i szybko podejmujący decyzje. Praktyczny skutek jest taki, że lokale w tym paśmie schodzą na etapie rezerwacji, z planu, przed ukończeniem budowy — wyboru dokonuje się więc z rzutu mieszkania, a nie po obejrzeniu go na żywo.
2. „Elastyczny pokój” to już element ceny, a nie miły dodatek
Skoro dominująca grupa nabywców w danym segmencie wprost prosi o gabinet do przearanżowania albo pokój gościnny, lokale, które go mają, odsprzedadzą się później w ten sam popyt. Mieszkanie z trzema sypialniami, które działa jak dwie sypialnie plus gabinet, utrzymuje pulę potencjalnych nabywców lepiej niż trzysypialniowy lokal o tym samym metrażu i sztywnym układzie. Warto to sprawdzić na rzucie przed rezerwacją, a nie po niej.
3. 7% w skali kraju nie oznacza słabego brytyjskiego popytu
Brytyjczycy wciąż prowadzą w tabeli zagranicznych nabywców w Hiszpanii — ale ledwo. W drugim kwartale 2026 roku Colegio de Registradores wyliczyło udział Brytyjczyków na 6,99% wszystkich zagranicznych zakupów, Holendrów na 6,94%, a Niemców na 6,11%. Brytyjska przewaga to już tylko pięć setnych punktu procentowego. To nie brytyjski popyt słabnie; to poszerza się pula zagranicznych nabywców wokół niego. Zmieniło się natomiast to, gdzie ten popyt się lokuje — skoncentrował się, a miejscem tej koncentracji jest Costa del Sol.
Perspektywy
Nic w tych liczbach nie zapowiada zwrotu — wpisują się one w obraz szerszego hiszpańskiego rynku nieruchomości w 2026 roku. W drugim kwartale 2026 roku zagraniczni nabywcy odpowiadali za 15,98% wszystkich zakupów mieszkań w Hiszpanii — najwyższy udział w historii pomiarów — a w prowincji Málaga za 37,01%, czyli 3474 transakcje, o 20,79% więcej niż w tym samym kwartale rok wcześniej. I Málaga nie jest nawet szczytem: w sąsiednim Alicante udział sięgnął 46,43%. Po drugiej stronie równania nowe ukończone inwestycje nie przybywają na tyle szybko, by zmienić układ sił, a hiszpański deficyt rąk do pracy w budownictwie, zgłoszony w tym samym tygodniu, sprawia, że 80% wakatów w branży uchodzi za trudne do obsadzenia. Tam, gdzie podaż jest ograniczona, a jedna grupa nabywców koncentruje się w jednym paśmie produktowym, ceny w tym paśmie rosną szybciej niż średnia. Właśnie to opisuje kwota 560 000 €.
Dla kupującego wniosek jest prosty: zanim zaczniesz oglądać, zdecyduj, po której stronie granicy 400 000 € jesteś — bo te dwa rynki zachowują się zupełnie inaczej.
