Od 1 stycznia 2027 r. zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego w Andaluzji ma kosztować o ćwierć punktu procentowego mniej w podatku. 22 października 2026 r. prezydent regionu Juanma Moreno przedstawił w parlamencie Andaluzji projekt budżetu na 2027 r. o wartości 54,7 mld euro. Zawiera on obniżkę stawki podstawowej podatku od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), czyli podatku płaconego przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki, z 7 do 6,75 proc. To pierwsza z czterech corocznych obniżek, które mają sprowadzić stawkę do 6 proc. w 2030 r. Rada rządu regionu ma zatwierdzić projekt 28 października; potem budżet przechodzi przez parlament w listopadzie i grudniu.
Obniżkę zapowiedziała po raz pierwszy minister finansów Carolina España 24 września, a 5 października Moreno rozszerzył ją o wyższe progi cenowe dla stawek obniżonych. Dzisiejszy budżet zamienia zapowiedź w projekt ustawy z konkretną datą. Poniżej: co się zmienia, ile to daje przy typowym zakupie na Costa del Sol, jak Andaluzja wypada na tle pozostałych regionów nadmorskich i czy warto przesuwać podpisanie aktu na nowy rok.
Czym jest ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales to regionalny podatek od zakupu istniejącej nieruchomości od prywatnego sprzedającego. Płaci go kupujący, rezydent czy nie, według stawki obowiązującej w dniu podpisania aktu notarialnego. Nowe budownictwo kupowane od dewelopera nie podlega ITP: płaci się 10 proc. VAT (IVA) plus opłatę skarbową od czynności notarialnych (AJD), która w Andaluzji wynosi 1,2 proc. i w tym budżecie się nie zmienia.
Co się zmienia od 2027 r.
| Stawka | Kto ją płaci | Dziś | Od 2027 r. |
|---|---|---|---|
| Stawka podstawowa | Każdy kupujący na rynku wtórnym, w tym nierezydenci i kupujący drugi dom | 7% | 6,75% |
| Obniżona 6% | Główne miejsce zamieszkania, bez innych warunków | Cena do 150 000 € | Cena do 200 000 € |
| Obniżona 3,5% | Główne miejsce zamieszkania dla kupujących poniżej 35 lat, ofiar przemocy domowej lub terroryzmu, kupujących w wyludniających się gminach | Cena do 150 000 € | Cena do 200 000 € |
| Obniżona 3,5% | Główne miejsce zamieszkania dla rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością | Cena do 250 000 € | Cena do 300 000 € |
Stawki obniżone wymagają, by nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania kupującego w Hiszpanii, więc dla większości zagranicznych nabywców domu wakacyjnego liczy się pierwszy wiersz. Rząd regionu szacuje, że z pakietu skorzysta około 147 000 kupujących rocznie, prawie wszyscy dzięki stawce podstawowej. Obniżka ITP to część tego, co Junta de Andalucía nazywa swoją ósmą obniżką podatków, wartą około 300 mln euro rocznie; pakiet obniża też regionalny podatek dochodowy o ćwierć punktu rocznie dla dochodów poniżej 60 000 euro.
Harmonogram: ćwierć punktu rocznie, aż do 6 proc.
Deklarowany cel Morena to zrównanie się z Madrytem, który przy 6 proc. ma najniższą stawkę podstawową ITP w Hiszpanii. Zapowiedziana ścieżka to 6,75 proc. w 2027 r., 6,50 proc. w 2028 r., 6,25 proc. w 2029 r. i 6 proc. w 2030 r. W przedstawionym właśnie budżecie jest tylko krok na 2027 r.; każda kolejna obniżka będzie wymagała własnej ustawy budżetowej. Tabela pokazuje, co to oznacza dla kwoty podatku przy zakupie na rynku wtórnym, przy założeniu, że harmonogram zostanie dotrzymany.
| Cena zakupu | ITP dziś (7%) | 2027 (6,75%) | Oszczędność w 2027 r. | 2030 (6%) |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 17 500 € | 16 875 € | 625 € | 15 000 € |
| 400 000 € | 28 000 € | 27 000 € | 1 000 € | 24 000 € |
| 600 000 € | 42 000 € | 40 500 € | 1 500 € | 36 000 € |
| 1 000 000 € | 70 000 € | 67 500 € | 2 500 € | 60 000 € |
| 2 000 000 € | 140 000 € | 135 000 € | 5 000 € | 120 000 € |
Najważniejsze: oszczędność w 2027 r. to 250 euro na każde 100 000 euro ceny. Przy mieszkaniu za 600 000 euro w Marbelli czy Esteponie daje to 1 500 euro, mniej więcej tyle, ile kosztuje miesiąc wynajmu, gdy czekasz. Pełna obniżka do 6 proc. w 2030 r. jest warta 1 000 euro na każde 100 000 euro, czyli cztery razy więcej, ale dzielą nas od niej trzy budżety.
Andaluzja na tle pozostałych wybrzeży
Andaluzja już dotąd miała najniższy podatek od przeniesienia własności spośród czterech regionów śródziemnomorskich, w których sprzedajemy. Obniżka powiększa tę przewagę. Wspólnota Walencka obniżyła stawkę z 10 do 9 proc. w czerwcu 2026 r., Murcja pobiera 8 proc., a Baleary stosują skalę progresywną, która zaczyna się od 8 proc. i sięga 13 proc. powyżej 2 mln euro.
| Region | Stawka podstawowa ITP na rynku wtórnym | ITP przy zakupie za 600 000 € |
|---|---|---|
| Andaluzja (Costa del Sol), od 2027 r. | 6,75% | 40 500 € |
| Andaluzja, dziś | 7% | 42 000 € |
| Murcja (Costa Cálida) | 8% | 48 000 € |
| Wspólnota Walencka (Costa Blanca) | 9% (11% powyżej 1 mln €) | 54 000 € |
| Baleary (Majorka) | od 8% do 13%, progresywnie | 50 000 € |
Podatek to jedna pozycja w budżecie zakupu, a nie powód do wyboru wybrzeża. Kto porównuje Marbellę z Jáveą, zobaczy, że różnica w cenach ofertowych porównywalnych willi jest znacznie większa niż 2,25 punktu ITP między nimi. Nasz przewodnik po kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii sumuje pozostałe koszty: notariusz, rejestr, prawnik oraz opłata skarbowa i VAT przy nowym budownictwie.
Co to oznacza dla kupującego na Costa del Sol
1. Podpis w grudniu czy w styczniu: decyduje data aktu
ITP nalicza się według stawki obowiązującej w dniu podpisania aktu notarialnego, a nie w dniu rezerwacji czy umowy prywatnej. Zakup uzgodniony w listopadzie i sfinalizowany w styczniu 2027 r. byłby opodatkowany stawką 6,75 proc., pod warunkiem że ustawa budżetowa zostanie do tego czasu opublikowana. Andaluzja uchwalała ostatnie budżety przed końcem grudnia, a rząd zapowiedział, że obniżka będzie obowiązywać od 1 stycznia. Jeśli podpisanie aktu masz już zaplanowane na koniec grudnia, przesunięcie go o kilka tygodni oszczędza 250 euro na każde 100 000 euro; zestaw to z gotowością sprzedającego do czekania i z warunkami Twojej umowy przedwstępnej z zadatkiem.
2. Czekanie na obniżkę to nie strategia
Dane notariuszy za pierwsze półrocze 2026 r. pokazują, że średnia cena za metr kwadratowy płacona przez zagranicznych kupujących w Hiszpanii była o 9,4 proc. wyższa niż rok wcześniej. W tym tempie mieszkanie za 600 000 euro zyskuje na wartości w miesiąc więcej, niż daje obniżka podatku z 2027 r. Z obniżki warto skorzystać, jeśli Twój termin i tak wypada w styczniu; nie warto dla niej tracić domu.
3. Nowe budownictwo bez zmian
Od nieruchomości kupionej na etapie budowy lub nowej od dewelopera na Costa del Sol płaci się 10 proc. VAT i 1,2 proc. opłaty skarbowej, łącznie 11,2 proc., przed tym budżetem i po nim. Obniżka ITP powiększa różnicę podatkową między rynkiem wtórnym a nowym budownictwem z 4,2 do 4,45 punktu na korzyść rynku wtórnego, co nic nie zmienia dla kupującego, który chce nowego domu z dziesięcioletnią gwarancją konstrukcyjną. Nasz przewodnik po nowym budownictwie w Hiszpanii wyjaśnia harmonogram płatności i gwarancje bankowe.
4. Nierezydenci płacą tę samą stawkę
Stawka podstawowa nie rozróżnia kupującego z Hiszpanii, rezydenta UE i kupującego spoza UE. Stawki obniżone wymagają głównego miejsca zamieszkania, więc dom wakacyjny nigdy się do nich nie kwalifikuje, niezależnie od ceny. Wszystko, co właściciel nierezydent płaci co roku po zakupie, od IBI po podatek od przypisanego dochodu, opisujemy w naszym przewodniku po podatkach od nieruchomości w Hiszpanii.
Perspektywa: budżet do przegłosowania, kierunek jasny
Budżet na 2027 r. musi jeszcze przejść przez parlament Andaluzji: debata generalna w listopadzie, głosowanie końcowe w grudniu. Obniżka ITP to sztandarowy punkt programu samego rządu, więc ryzyko dotyczy raczej kolejnych kroków niż pierwszego: każda obniżka od 2028 r. zależy od nowego budżetu i od stanu finansów regionu w danym momencie. Dla kupujących praktyczny wniosek jest prosty. Jeśli wybierasz między Costa del Sol a innym hiszpańskim wybrzeżem, przewaga podatkowa Andaluzji na rynku wtórnym od 2027 r. rośnie. Jeśli masz już właściwy dom na oku, data aktu znaczy więcej niż ćwierć punktu.
Jeśli chcesz zobaczyć, co dziś kupisz za swój budżet na Costa del Sol, z podatkiem na 2027 r. już uwzględnionym w kalkulacji, poproś o indywidualną selekcję ofert.
