BBVA Research podarł własną prognozę dla hiszpańskich mieszkań: bank oczekuje teraz wzrostu cen o 12% w 2026 roku przy spadku sprzedaży o 7,3%. Jeszcze w marcu ten sam bank przewidywał +10,2% i spadek o zaledwie 1,6%. Rewizja, przedstawiona 10 sierpnia, to właśnie ta wiadomość — a jej motorem nie jest słabnący popyt. Hiszpania po prostu nie nadąża z budowaniem, a wśród powodów jest teraz, o dziwo, sieć elektryczna.
Co dokładnie prognozuje BBVA
Liczby pochodzą z własnego raportu banku España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (wydanie z lipca 2026), przedstawionego 10 sierpnia:
| Wskaźnik | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Ceny mieszkań | +12,0% | +5,7% |
| Sprzedaż mieszkań | −7,3% | +0,6% |
| Pozwolenia na budowę | +10,1% | +12,6% |
| Rozpoczęte budowy | 153 000 | 170 000 |
| Nowe gospodarstwa domowe | 223 000 | 217 000 |
Dwa ostatnie wiersze niosą cały argument. W roku, w którym powstanie 223 000 nowych gospodarstw domowych, Hiszpania rozpocznie budowę 153 000 mieszkań. Wystarczy tak dłużej, a skumulowany deficyt sięgnie około 885 000 mieszkań do 2027 roku — to szacunek samego BBVA. Budownictwo nie stoi: pozwolenia rosną dwucyfrowo. Ono po prostu biegnie daleko za tempem, które narzuca popyt.
I jeszcze coś, co bank mówi, a nagłówki pomijają — my nie pominiemy: BBVA oczekuje, że presja osłabnie, a nie eskaluje. Wzrost cen spada w 2027 roku o połowę, do 5,7%, a sprzedaż wraca do lekkiego plusa. To wąskie gardło, które powoli się udrażnia — nie spirala.
Ograniczenie, o którym nikt nie mówił: prąd
Najbardziej oryginalne odkrycie tego wydania ledwie przebiło się do mediów. Według BBVA 88% węzłów hiszpańskiej sieci dystrybucji energii ma mniej niż jeden megawat wolnej mocy — a rozbudowa sieci zajmuje od pięciu do ośmiu lat.
Dla dewelopera to nie niedogodność, tylko ściana. Osiedle, które potrzebuje nowego przyłącza, może mieć komplet pozwoleń i latami czekać na prąd. To strukturalne wyjaśnienie, dlaczego wzrost pozwoleń o 10,1% nie zamienia się w domy w tym samym tempie. Państwowemu planowi mieszkaniowemu na lata 2026–2030 BBVA oddaje sprawiedliwość — za budżet i trwałe zobowiązanie wobec mieszkań socjalnych — po czym sucho konkluduje: wobec deficytu tej skali to za mało.
Dlaczego nie oparlibyśmy argumentu na liczbie transakcji
„Sprzedaż spadła o X%" to najsłabsza liczba w całym tym obrazie — z dwóch powodów, które rzadko trafiają do nagłówka.
Po pierwsze: cytowana przez wszystkich seria powstaje z Rejestrów Własności. Akt dociera do rejestru tygodnie, a nawet miesiące po podpisie u notariusza — licznik pokazuje więc, kiedy zakup zarejestrowano, a nie kiedy go dokonano. Notariusze publikują własne, niemal bieżące dane, i oba źródła regularnie się rozjeżdżają — najmocniej w punktach zwrotnych rynku, czyli dokładnie wtedy, gdy wszyscy wpatrują się w statystyki.
Po drugie: bazowa statystyka liczy przeniesienia praw każdego rodzaju — sprzedaże, spadki, darowizny, zamiany — po mieszkaniach, działkach i innych nieruchomościach miejskich. Rozbicie jest publikowane, ale sumy cytuje się swobodnie, a liczba, w której siedzi odziedziczone mieszkanie w głębi kraju, nic nie mówi o popycie kupujących na wybrzeżu.
Nic z tego nie czyni danych bezużytecznymi. Czyni je opóźnionym, mieszanym wskaźnikiem, który sam nie udźwignie argumentu. Liczby, które udźwigną: rozpoczęte budowy kontra powstające gospodarstwa domowe, koszt gruntu i to, kto kupuje.
Wersja tej samej historii na Costa Blanca
Z tym zastrzeżeniem na stole: prowincja Alicante zanotowała 25 085 transakcji w pierwszym półroczu 2026 roku, o 7,6% mniej rok do roku. Czytelna jest struktura wewnętrzna: nowe budownictwo spadło mniej więcej dwa razy szybciej niż rynek wtórny, −12,4% wobec −6,4%. Gdyby to był sygnał popytu, byłoby niepokojąco. Ale nie jest: zagraniczni kupujący wciąż odpowiadają za 44,65% wszystkich zakupów w prowincji — najwyższy udział w Hiszpanii. Schudła podaż — i najpierw schudły nowe inwestycje.
Liczba, która leży pod tym wszystkim, jest ta: grunt miejski w prowincji Alicante kosztuje o 30,1% więcej niż rok temu (Ineca). Grunt to nie opóźniony licznik dawnych transakcji — to cena wejścia każdego jeszcze niezbudowanego domu i to on dyktuje, ile będą musiały policzyć następne projekty. Dla porównania: średnia cena ofertowa gotowych mieszkań wzrosła przez rok znacznie skromniej — o 3,33%, do 2 233 €/m² w czerwcu.
Finansowanie nie jest już zmienną, która was uratuje
Przez trzy lata standardowy plan brzmiał „poczekaj na tańszy pieniądz". Ten plan wygasł. Dwunastomiesięczny Euribor zamknął lipiec na 2,855% wobec 2,798% w czerwcu — drugi miesiąc dryfu w górę. EBC 23 lipca utrzymał stopę na 2,25% i w sierpniu nie obraduje, więc do jesieni nic się nie ruszy. Czekanie po stronie finansowania nic już nie kupuje.
Co hiszpańskie banki pożyczają dziś nierezydentom i na jakich warunkach — w naszym przewodniku po kredytach hipotecznych dla cudzoziemców.
Gdzie spieralibyśmy się z nagłówkiem — a gdzie nie
Te 12% to prognoza, w dodatku średnia krajowa. To nie jest stwierdzenie o żadnym konkretnym mieszkaniu — a kto cytuje ją tak, jakby opisywała wasze, ten coś wam sprzedaje. Własne, zmierzone tempo Alicante — te 3,33% na cenach ofertowych — to inny pomiar w innej skali; nie wolno ich sumować ani podmieniać.
Ta ostrożność ma największe znaczenie przy gotowym mieszkaniu z rynku wtórnego, które kupujecie i trzymacie. Znacznie mniejsze — w scenariuszu, który większość kupujących na tym wybrzeżu naprawdę rozważa.
Dlaczego zakup na etapie budowy biegnie po innej krzywej
Kupcie dziś na etapie budowy, a o wartości domu przy odbiorze zdecyduje nie tegoroczny indeks cen, lecz to, ile w tamtym momencie będzie kosztowało zbudowanie i sprzedanie identycznego nowego mieszkania — koszt odtworzenia.
Ten koszt już się rusza, i to szybciej niż ceny gotowych mieszkań: grunt +30,1% w rok, koszty budowy też nie stoją w miejscu. Deweloper, który uruchomi ten sam budynek w 2028 roku, wystartuje z wyraźnie wyższej bazy i będzie musiał wpisać ją w cennik — a gdy jego projekt wejdzie do sprzedaży z wyższą ceną metra, stanie się punktem odniesienia, według którego wycenią wszystko świeżo oddane obok.
Kupujący na Costa Blanca widzieli ten mechanizm wielokrotnie: dom kupiony na etapie budowy dwa lata temu stoi dziś wśród nowszych inwestycji z wyraźnie wyższymi cenami — i przecenia się w górę, choć w samym mieszkaniu nie zmieniło się nic.
Granica uczciwości: to mechanizm, nie gwarancja. Działa, dopóki trzyma się popyt i dopóki deweloper faktycznie oddaje na czas i w obiecanym standardzie — dlatego historia oddanych etapów jest warta więcej niż rabat w cenniku. Droższy grunt i budowa podnoszą podłogę dla następnego pokolenia domów; nie gwarantują żadnej konkretnej ceny odsprzedaży. A jeśli plan zakłada odsprzedaż z zyskiem za rok-dwa — te dane takiego zakładu nie wspierają: same koszty wejścia i wyjścia w Hiszpanii pochłaniają 10–13%.
Co to znaczy, jeśli kupujecie
1. Ogranicznik przesunął się z pieniędzy na podaż
Pytanie nie brzmi już „czy za pół roku kredyt będzie tańszy" — odpowiedź na dziś brzmi: nie. Pytanie brzmi: co jeszcze jest dostępne w cenach obecnych etapów.
2. Dzisiejsze projekty policzono na wczorajszym gruncie
Inwestycje sprzedawane teraz budżetowano przed ostatnim skokiem cen gruntu. Te startujące w latach 2027–2028 — już nie. Ta różnica to praktyczny argument, by przejrzeć to, co jest na rynku dziś, zamiast czekać na niezapowiedziane.
3. Płatność etapami znaczy więcej, gdy stopy stoją w miejscu
Większość nowych inwestycji na tym wybrzeżu opłaca się etapami w trakcie budowy, z resztą przy odbiorze. Gdy stopy są stabilne, a nie spadające, plan ratalny zamraża dzisiejszą cenę i pozwala zająć się finansowaniem bliżej odbioru — zamiast pożyczać po dzisiejszych stopach na dom, który dostaniecie w 2028 roku.
4. Mniej transakcji ≠ więcej miejsca na targowanie
Spadający licznik transakcji wygląda jak rynek kupującego — na papierze. Na tym wybrzeżu mierzy on głównie, jak mało zostało do kupienia w osiągalnych cenach. Rabaty istnieją — na pojedynczych nieruchomościach źle wycenionych albo zbyt długo wystawionych, nie w całym rynku.
Najważniejsze
Hiszpania 2026 to nie rynek, który stygnie. To rynek, który się kurczy: ten sam popyt goni topniejącą pulę domów, finansowanie przestało się poprawiać, a ceny gruntu stawiają kolejną falę nowych inwestycji na wyższej bazie.
Dla kupującego na Costa Blanca użyteczny wniosek z rewizji BBVA to nie nagłówkowe 12%. To fakt, że obie siły ustalające cenę nowego domu — grunt pod nim i liczba alternatyw wokół — idą w tę samą stronę, a żadna nie zawraca w jeden sezon. Decyzja warta podjęcia teraz brzmi: który z dostępnych projektów pasuje wam najlepiej — a nie: czy czekać na korektę, której dane o podaży nie wspierają.
Nasz przegląd hiszpańskiego rynku nieruchomości w 2026 roku śledzi długi trend region po regionie, a katalog nowych inwestycji utrzymujemy na bieżąco z cenami etapów i dostępnością.
