Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, soit 0,25 point de pourcentage : le taux de la facilité de dépôt passe à 2,50 %, le taux des opérations principales de refinancement à 2,65 % et le taux de la facilité de prêt marginal à 2,90 %, le tout à compter du 16 septembre. C'est la deuxième hausse de l'année après celle de juin. L'Euribor 12 mois, l'indice de référence de la quasi-totalité des prêts immobiliers à taux variable en Espagne, l'avait déjà intégrée : il a clôturé à 3,138 % le 11 septembre, son plus haut niveau depuis trois ans.
Dans notre point de suivi de juin, nous tablions sur une hausse en septembre et sur un Euribor autour de 2,95 % à la fin de ce mois, la fourchette 3,10–3,20 % n'étant attendue qu'au premier trimestre 2027. La hausse est arrivée à la date prévue. L'Euribor, lui, a pris environ quatre mois d'avance.
Voici ce que cela représente en euros pour qui achète sur la Costa Blanca, la Costa del Sol, la Costa Cálida ou à Majorque avec un prêt espagnol, et ce qui change pour ceux qui en ont déjà un.
Ce que la BCE a décidé, et pourquoi
Le communiqué du Conseil des gouverneurs pointe un seul facteur : le conflit au Moyen-Orient continue de pousser les prix de l'énergie à la hausse, et l'inflation de la zone euro devrait rester nettement au-dessus de l'objectif de 2 % pendant une période prolongée. Elle dépasse actuellement 3 %. La BCE n'a donné aucune trajectoire pour la suite : ses décisions seront prises « réunion par réunion », en fonction des données.
| Taux | Avant | À partir du 16 septembre 2026 |
|---|---|---|
| Facilité de dépôt | 2,25 % | 2,50 % |
| Opérations principales de refinancement | 2,40 % | 2,65 % |
| Facilité de prêt marginal | 2,65 % | 2,90 % |
Source : Banque centrale européenne, décision de politique monétaire du 10 septembre 2026.
Euribor : 3,14 % et la plus forte hausse annuelle depuis 2023
L'Euribor 12 mois enchaîne désormais sept séances consécutives au-dessus de 3,1 %. La moyenne provisoire de septembre s'établit autour de 3,10 %, contre 2,954 % en août. Par rapport à septembre 2025, la hausse est d'environ 93 points de base : septième mois consécutif de progression sur un an, et la plus forte depuis novembre 2023.
Pour un prêt à taux variable existant dont la révision tombe ce mois-ci, idealista/hipotecas chiffre la hausse entre 74 et 80 € par mois, soit près de 1 000 € par an, sur un prêt espagnol moyen. Le montant exact dépend du capital restant dû, de la durée résiduelle et de la marge de la banque.
| Euribor 12 mois | Valeur |
|---|---|
| 11 septembre 2026 (valeur quotidienne) | 3,138 % |
| Moyenne de septembre 2026 (provisoire) | ~3,10 % |
| Moyenne d'août 2026 | 2,954 % |
| Moyenne de juillet 2026 | 2,855 % |
| Moyenne de septembre 2025 | ~2,17 % |
| Pic de 2023 | 4,2 % |
Comment fonctionne l'indice. En Espagne, un prêt à taux variable se calcule sur l'Euribor plus une marge fixe, et la plupart sont révisés une fois par an. Votre mensualité ne bouge pas le jour où la BCE agit : elle change à votre prochaine date de révision, sur la base de la moyenne mensuelle de l'Euribor du mois de référence inscrit dans votre acte de prêt. C'est pourquoi une hausse de septembre atteint les emprunteurs entre octobre et l'été prochain, foyer par foyer.
Ce que coûte aujourd'hui un prêt pour non-résident
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents 60 à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'expertise, sur 20 à 25 ans ; l'acheteur apporte les 30 à 40 % restants en fonds propres. Pour un non-résident au dossier complet, les taux fixes indicatifs se situent actuellement entre 3,2 et 4,3 % ; en variable, les offres sont à Euribor + 1,5 à 2,5 points. Ce sont des fourchettes de marché, pas des offres, et les banques devraient relever leurs barèmes fixes et mixtes dans les prochaines semaines.
Le tableau donne la mensualité d'un prêt sur 25 ans à 70 % de financement, en comparant un taux fixe à un variable à Euribor + 1,5 point, d'abord sur l'Euribor de juin, puis sur celui d'aujourd'hui.
| Prix d'achat / prêt | Fixe 3,5 % | Fixe 4,0 % | Variable, juin (Euribor 2,81 % + 1,5) | Variable, aujourd'hui (Euribor 3,10 % + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 € / 140 000 € | 701 € | 739 € | 763 € | 786 € |
| 300 000 € / 210 000 € | 1 051 € | 1 108 € | 1 145 € | 1 179 € |
| 500 000 € / 350 000 € | 1 752 € | 1 847 € | 1 908 € | 1 965 € |
Deux constats. D'abord, à l'Euribor actuel, un prêt variable coûte déjà plus cher chaque mois qu'un fixe à 4 %. Ensuite, si l'Euribor revenait à son pic de 2023, à 4,2 %, l'exemple à 300 000 € atteindrait environ 1 315 € par mois. Un taux fixe écarte ce scénario pour toute la durée du prêt. Vous pouvez faire vos propres calculs avec notre simulateur de prêt immobilier ; les conditions complètes pour les étrangers sont dans le guide Prêt immobilier en Espagne pour étrangers.
Ce que cela change pour l'acheteur
1. Une offre en main se signe, elle ne se remet pas en concurrence
Une offre contraignante (FEIN, la fiche européenne d'information normalisée) n'est en principe valable que pour une durée limitée, et les banques fixent leurs taux fixes par référence aux taux de marché, qui ont bougé après la décision de la BCE. Toute offre émise avant le 10 septembre est aujourd'hui en dessous du marché. Si les chiffres tiennent, signez dans le délai de validité plutôt que de redemander des devis.
2. Fixe ou variable : à ce niveau, la réponse est claire
Avec un Euribor à 3,1 % et une BCE qui, explicitement, n'exclut pas de nouvelles hausses, un prêt variable vous fait porter le risque de hausse sans le compenser par une décote. Pour un non-résident sur un horizon de 20 à 25 ans, un taux fixe autour de 3,5 % est le choix prudent. Les prêts mixtes, à taux fixe les 5 à 10 premières années puis variable, sont la voie médiane que les banques mettent en avant.
3. Emprunteurs à taux variable : vérifiez votre mois de révision
Si votre révision annuelle tombe entre maintenant et décembre, l'Euribor plus élevé s'applique pour douze mois. Le passage à un taux fixe (subrogación ou novación, c'est-à-dire subrogation ou avenant au prêt) reste possible, et les frais de l'opération sont généralement modestes ; demandez le montant à votre banque. Si votre révision a eu lieu au printemps, vous avez jusque-là pour décider.
4. Livraisons sur plan en 2027 : recalculez la clause de financement
Les acheteurs qui prennent livraison d'un logement neuf fin 2026 ou en 2027 demanderont leur prêt à la livraison, pas à la réservation. Tout budget bâti sur l'Euribor 2025, autour de 2,2 %, doit être recalculé à 3,1 % ou plus. Sur un prêt de 210 000 €, l'écart est d'environ 105 € par mois.
5. Acheteurs au comptant : le cycle des taux joue pour vous
Des taux plus élevés pèsent sur les acheteurs qui dépendent d'un financement. Dans la province d'Alicante, les acheteurs étrangers ont réalisé 46 % des achats au deuxième trimestre, et bon nombre d'entre eux achètent sans prêt espagnol. Les prix n'ont pas encore réagi : l'indice des prix du logement de l'INE a progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, avec +12,9 % dans l'ancien et +7,4 % dans le neuf. Voir les prévisions du marché pour le détail par région.
Perspectives : aucune baisse en vue
En juin, le marché se demandait si la hausse de septembre serait la dernière du cycle. Après le communiqué du 10 septembre, et avec une inflation supérieure à 3 %, la question est désormais de savoir si un nouveau tour de vis viendra en décembre ou début 2027. La BCE ne s'est engagée à rien. Ce qu'elle a fait, c'est écarter l'hypothèse, encore présente dans bien des budgets d'acheteurs, d'un coût du crédit qui reculerait doucement au fil de 2026.
Notre lecture est simple. L'Euribor a passé l'été à rattraper la BCE ; c'est maintenant la BCE qui rattrape l'inflation. Pour un achat sur la côte espagnole dans les six prochains mois, bâtissez votre budget sur un Euribor de 3,1 à 3,3 %, prenez un taux fixe si l'on vous en propose un autour de 3,5 %, et considérez toute offre plus basse déjà en votre possession comme la meilleure que vous verrez cette année.
