Op 10 september 2026 heeft de Europese Centrale Bank haar drie belangrijkste rentetarieven met 25 basispunten (0,25 procentpunt) verhoogd: de depositorente gaat naar 2,50%, de herfinancieringsrente naar 2,65% en de marginale beleningsrente naar 2,90%, alle drie met ingang van 16 september. Het is de tweede verhoging van dit jaar, na die van juni. De 12-maands Euribor, de index waarop vrijwel elke variabele hypotheek in Spanje is gebaseerd, was er al op vooruitgelopen: hij sloot op 11 september op 3,138%, het hoogste niveau in drie jaar.
In onze terugblik van juni rekenden we op een verhoging in september en op een Euribor van ongeveer 2,95% aan het einde van deze maand; de bandbreedte van 3,10–3,20% verwachtten we pas in het eerste kwartaal van 2027. De verhoging kwam precies op schema. De Euribor was er zo'n vier maanden eerder.
Hieronder wat dit in euro's betekent voor wie met een Spaanse hypotheek koopt aan de Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida of op Mallorca, en wat er verandert voor wie al zo'n hypotheek heeft.
Wat de ECB besloot, en waarom
De verklaring van de Raad van Bestuur wijst één oorzaak aan: het conflict in het Midden-Oosten blijft de energieprijzen opdrijven, en de inflatie in de eurozone zal naar verwachting nog geruime tijd duidelijk boven de doelstelling van 2% blijven. Op dit moment ligt de inflatie in de eurozone boven de 3%. De ECB gaf geen indicatie van het verdere rentepad; de formulering is dat de besluiten "van vergadering tot vergadering" worden genomen, op basis van de cijfers.
| Rente | Voorheen | Vanaf 16 september 2026 |
|---|---|---|
| Depositorente | 2,25% | 2,50% |
| Herfinancieringsrente | 2,40% | 2,65% |
| Marginale beleningsrente | 2,65% | 2,90% |
Bron: Europese Centrale Bank, monetairbeleidsbesluit van 10 september 2026.
Euribor: 3,14% en de grootste jaarsprong sinds 2023
De 12-maands Euribor staat nu zeven handelsdagen op rij boven de 3,1%. Het voorlopige gemiddelde voor september ligt rond 3,10%, tegenover 2,954% in augustus. Vergeleken met september 2025 is dat een stijging van ongeveer 0,93 procentpunt: de zevende maand op rij met een stijging op jaarbasis, en de grootste sinds november 2023.
Voor een bestaande variabele hypotheek waarvan de rente deze maand wordt herzien, komt idealista/hipotecas op een stijging van €74 tot €80 per maand, bijna €1.000 per jaar, bij een gemiddelde Spaanse lening. Het precieze bedrag hangt af van de restschuld, de resterende looptijd en de opslag van de bank.
| 12-maands Euribor | Waarde |
|---|---|
| 11 september 2026 (dagkoers) | 3,138% |
| Gemiddelde september 2026 (voorlopig) | ~3,10% |
| Gemiddelde augustus 2026 | 2,954% |
| Gemiddelde juli 2026 | 2,855% |
| Gemiddelde september 2025 | ~2,17% |
| Piek 2023 | 4,2% |
Hoe de index werkt. Een Spaanse variabele hypotheek is geprijsd als Euribor plus een vaste opslag, en bij de meeste wordt de rente eens per jaar herzien. Uw maandbedrag verandert dus niet op de dag dat de ECB ingrijpt, maar op uw eerstvolgende herzieningsdatum, op basis van het Euribor-maandgemiddelde van de referentiemaand die in uw hypotheekakte staat. Daarom bereikt een stijging in september de huishoudens pas tussen oktober en volgende zomer, het ene na het andere.
Wat een hypotheek voor niet-ingezetenen vandaag kost
Spaanse banken financieren niet-ingezetenen voor 60–70% van de koopprijs of de taxatiewaarde van de bank (de laagste van de twee), over 20 tot 25 jaar; de resterende 30–40% brengt de koper zelf in. Indicatieve vaste rentes voor een niet-ingezetene met een goed dossier liggen momenteel tussen 3,2 en 4,3%; variabele aanbiedingen staan op Euribor plus 1,5–2,5 procentpunt. Dit zijn marktbandbreedtes, geen offertes, en de verwachting is dat banken hun vaste en gemengde producten de komende weken naar boven bijstellen.
De tabel toont het maandbedrag van een lening over 25 jaar met 70% financiering: een vaste rente vergeleken met een variabele rente van Euribor plus 1,5 punt, eerst op de Euribor van juni en daarna op die van vandaag.
| Koopprijs / lening | Vast 3,5% | Vast 4,0% | Variabel, juni (Euribor 2,81% + 1,5) | Variabel, nu (Euribor 3,10% + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| €200.000 / €140.000 | €701 | €739 | €763 | €786 |
| €300.000 / €210.000 | €1.051 | €1.108 | €1.145 | €1.179 |
| €500.000 / €350.000 | €1.752 | €1.847 | €1.908 | €1.965 |
Twee dingen vallen op. Ten eerste kost een variabele lening op de huidige Euribor per maand al meer dan een vaste rente van 4%. Ten tweede: zou de Euribor terugkeren naar zijn piek van 4,2% uit 2023, dan komt het voorbeeld van €300.000 uit op ongeveer €1.315 per maand. Een vaste rente sluit dat scenario voor de hele looptijd uit. Uw eigen cijfers berekent u in onze hypotheekcalculator; de volledige voorwaarden voor buitenlanders staan in onze gids Hypotheek in Spanje voor Buitenlanders.
Wat dit betekent voor de koper
1. Een offerte in handen is er een om te tekenen, niet om verder mee te vergelijken
Het bindende aanbod van een bank, in Spanje bekend als de FEIN, is doorgaans een beperkte periode geldig. Banken bepalen hun vaste rentes aan de hand van de marktrentes, en die zijn na het ECB-besluit gestegen; elke offerte van vóór 10 september ligt dus nu onder de markt. Kloppen de cijfers, teken dan binnen de geldigheidstermijn in plaats van nieuwe offertes op te vragen.
2. Vast of variabel: op dit niveau is het antwoord duidelijk
Met een Euribor van 3,1% en een ECB die verdere stappen uitdrukkelijk niet uitsluit, draagt een variabele hypotheek het risico van verdere stijgingen zonder dat ze daarvoor goedkoper is. Voor een niet-ingezetene met een horizon van 20–25 jaar is een vaste rente van rond de 3,5% de behoudende keuze. Gemengde producten, de eerste 5–10 jaar vast en daarna variabel, zijn de middenweg die de banken nu naar voren schuiven.
3. Bestaande variabele hypotheek: controleer uw herzieningsmaand
Valt uw jaarlijkse renteherziening tussen nu en december, dan ligt de hogere Euribor voor twaalf maanden vast. Overstappen naar een vaste rente blijft mogelijk, via subrogación (subrogatie: oversluiten naar een andere bank) of novación (novatie: de voorwaarden aanpassen bij uw eigen bank), en de kosten van die overstap zijn meestal gering; vraag uw bank naar het bedrag. Was uw herziening in het voorjaar, dan heeft u tot dan de tijd om te beslissen.
4. Oplevering van nieuwbouw in 2027: controleer de hypotheekclausule
Wie een nieuwbouwwoning eind 2026 of in 2027 opgeleverd krijgt, vraagt de hypotheek aan bij de oplevering, niet bij de reservering. Elk budget dat is gebaseerd op de Euribor van 2025, rond 2,2%, moet opnieuw worden doorgerekend op 3,1% of hoger. Bij een lening van €210.000 scheelt dat ongeveer €105 per maand.
5. Kopers zonder hypotheek: de rentecyclus werkt in uw voordeel
Een hogere rente drukt op kopers die van financiering afhankelijk zijn. In de provincie Alicante namen buitenlandse kopers in het tweede kwartaal 46% van de aankopen voor hun rekening, en velen van hen kopen zonder Spaanse hypotheek. De prijzen hebben nog niet gereageerd: de huizenprijsindex van het Spaanse statistiekbureau INE steeg in het tweede kwartaal van 2026 met 12,2% op jaarbasis, met bestaande bouw op +12,9% en nieuwbouw op +7,4%. Zie de marktprognose voor het regionale beeld.
Vooruitzichten: geen verlagingen in zicht
In juni discussieerde de markt nog over de vraag of september de laatste verhoging van de cyclus zou zijn. Na de verklaring van 10 september, en met een inflatie boven de 3%, gaat de discussie erover of er in december of begin 2027 nog een stap volgt. De ECB heeft zich nergens op vastgelegd. Wat zij wél heeft gedaan, is de aanname wegnemen, die nog altijd in veel koopbudgetten zit, dat de hypotheeklasten in de loop van 2026 zouden dalen.
Onze lezing is eenvoudig. De Euribor heeft de zomer gebruikt om de ECB in te halen; nu haalt de ECB de inflatie in. Wie de komende zes maanden aan de Spaanse kust koopt, rekent het best met een Euribor van 3,1–3,3%, kiest voor een vaste rente als er een van rond de 3,5% op tafel ligt, en beschouwt elke lagere offerte die al binnen is als de beste die dit jaar nog voorbijkomt.
