Spanje naar de stembus op 29 november: wat betekenen de verkiezingen voor huizenkopers?

Op 29 november 2026 zijn er in Spanje algemene verkiezingen. Voor wie een woning koopt, is er vandaag niets veranderd. Premier Pedro Sánchez kondigde de verkiezingen op 5 oktober aan, drie dagen nadat het Congres de twee woondecreten van zijn regering had verworpen. De belastingen bij aankoop van een woning op de vrije markt zijn ongewijzigd en het wetsvoorstel voor een belasting van 100% op kopers van buiten de EU vervalt bij de ontbinding van het parlement. De maatregelen voor vakantieverhuur zijn echter terug: op 6 oktober heeft de regering ze opnieuw uitgevaardigd in een nieuw decreet, dat al van kracht is en nu nog door het Congres moet worden bekrachtigd (zie de update hieronder).

Hieronder leest u waarom er verkiezingen komen, wat de verworpen decreten zouden hebben veranderd, wat er gebeurt met de belasting van 100%, welke regels vandaag voor kopers gelden en waar u tot de verkiezingsdag op moet letten. We werken dit artikel bij naarmate de campagne vordert.

Update 12 oktober 2026: de fiscale maatregelen zijn terug

Op 6 oktober, vier dagen nadat het Congres ze had verworpen, keurde de regering de woonmaatregelen opnieuw goed in twee nieuwe koninklijke decreetwetten, die op 7 oktober in het BOE zijn gepubliceerd. De fiscale maatregelen staan in RDL 29/2026, dat sinds 8 oktober van kracht is. De inhoud is vrijwel gelijk aan die van het verworpen RDL 26/2026. Van de maatregelen die hieronder worden beschreven, is er maar één gewijzigd: de beperking op aankopen met korting. Die loopt nu tot eind 2030 in plaats van 2028 en geldt voor bedrijven die woningen of probleemhypotheken ver onder de marktwaarde opkopen en voor grote verhuurbedrijven, in plaats van voor elke onderneming die onder meer vastgoed aankoopt.

Aan de kust maakt de voorwaarde van de gespannen woningmarkt het verschil. Welke gebieden een gespannen woningmarkt hebben, bepaalt elke regionale regering zelf. Volgens de officiële lijsten die tot en met het tweede kwartaal van 2026 in het BOE zijn gepubliceerd, heeft geen van de regio's waar wij actief zijn (de regio Valencia, Murcia, Andalusië en de Balearen) zo'n gebied aangewezen. Zolang dat niet gebeurt, kan de IBI-toeslag op toeristische verhuur daar niet worden geheven.

De maatregel die we op 5 oktober over het hoofd zagen: het fictieve inkomen

Zowel het verworpen decreet als het nieuwe wijzigen de belasting die niet-ingezetenen betalen over een woning die ze niet verhuren. Nu bedraagt het fictieve inkomen 1,1% van de kadastrale waarde (2% als de waarden in de gemeente sinds 2012 niet zijn herzien). Vanaf 2027 geldt een staffel op basis van de kadastrale waarde: 1,1% tot € 100.000, 1,5% over de volgende € 400.000, 2% tot € 1 miljoen en 3% daarboven. Het belastingtarief zelf blijft 19% voor ingezetenen van de EU en de EER en 24% voor alle anderen.

Voor een doorsnee appartement aan de kust verandert er niets, en waar de kadastrale waarden oud zijn, valt de aanslag lager uit. De stijging merkt u bij villa's en woningen met een hoge waarde. Het decreet past de staffel toe op de totale kadastrale waarde van alle woningen van een eigenaar. Hoe de Spaanse belastingdienst dat zal toepassen bij niet-ingezetenen, die per woning worden belast, is nog niet toegelicht. Laat uw eigen situatie daarom nakijken door een belastingadviseur.

Hoe het nu verdergaat

Omdat het parlement is ontbonden, gaan de decreten naar de Permanente Commissie van het Congres (Diputación Permanente). Die heeft volgens artikel 86 van de Grondwet 30 dagen vanaf de goedkeuring op 6 oktober om ze te bekrachtigen of in te trekken, dus de stemming moet uiterlijk begin november plaatsvinden. Op 12 oktober was er nog geen datum vastgesteld. Over de twee decreten wordt afzonderlijk gestemd. Volgens een telling van de krant Público zou het decreet met de fiscale maatregelen het halen met 35 tegen 34 stemmen als de Baskische PNV voorstemt, zoals die partij op 2 oktober deed. Wordt het bekrachtigd, dan blijft het van kracht tot een nieuwe regering het wijzigt. Volgens de peilingen behalen PP en Vox op 29 november een meerderheid; beide partijen stemden tegen de decreten. De staffel voor het fictieve inkomen geldt pas vanaf 2027, dus een nieuwe regering heeft tijd om die te wijzigen voordat iemand er iets voor betaalt. Bij de btw ligt dat anders: wordt het decreet bekrachtigd, dan geldt die vanaf 1 december, nog voordat een nieuwe regering kan aantreden.

Waarom Spanje naar de stembus gaat: de woondecreten zijn verworpen

Een koninklijke decreetwet treedt direct in werking, maar moet binnen 30 dagen door het Congres worden bekrachtigd. Stemt het Congres tegen, dan wordt het decreet ingetrokken. Dat is op 2 oktober met beide teksten gebeurd.

Wat de verworpen decreten zouden hebben veranderd

Het grootste decreet, RDL 26/2026, bevatte de fiscale maatregelen die voor woningeigenaren van belang waren. Voor elk daarvan lag de ingangsdatum nog in de toekomst, dus geen enkele is ooit in rekening gebracht:

• 10% btw op korte verhuur. Vanaf 1 december 2026 zou de verhuur van een gemeubileerde woning voor verblijven tot 30 nachten niet langer vrijgesteld zijn van btw (IVA), maar belast worden tegen 10%, tenzij het om de hoofdverblijfplaats van de eigenaar zelf ging (artikel 7).
• IBI-toeslag op toeristische appartementen. In officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt hadden gemeenten de jaarlijkse IBI (onroerendezaakbelasting) op geregistreerde vakantieverhuur kunnen verhogen met maximaal 50%, met maximaal 100% voor eigenaren van twee of meer woningen en met maximaal 150% voor eigenaren van vier of meer (artikel 8).
• IBI-toeslag op langdurig leegstaande woningen. Maximaal 50–100% voor woningen die langer dan twee jaar zonder rechtvaardiging leegstaan. Tweede woningen golden uitdrukkelijk als gerechtvaardigd bij maximaal vier jaar onafgebroken leegstand (artikel 8).
• Beperkingen op aankopen met korting door bedrijven. Ondernemingen die onder meer vastgoed aankopen, zouden tot eind 2028 geen woningen meer mogen kopen voor minder dan 70% van de taxatiewaarde (artikel 1). Voor particulieren gold dit niet.

Het tweede decreet, RDL 27/2026, ging over langlopende huurcontracten voor de hoofdwoning van huurders. Geen van beide decreten was specifiek gericht op buitenlandse kopers, maar RDL 26/2026 wijzigde met ingang van 2027 ook de belasting die niet-ingezeten eigenaren over hun fictieve inkomen betalen; zie de update hierboven.

Wat er gebeurt met de belasting van 100% voor buitenlandse kopers

De belasting van 100% voor kopers van buiten de EU die geen ingezetene zijn, werd in januari 2025 aangekondigd en in mei 2025 door PSOE als wetsvoorstel bij het Congres ingediend. Het voorstel is nooit behandeld. Volgens artikel 207 van het Reglement van het Congres vervallen bij de ontbinding van het parlement alle wetsvoorstellen die nog in behandeling zijn, in welke fase ze zich ook bevinden. Met de ontbinding voor de verkiezingen van 29 november houdt de belasting van 100% zelfs als wetsvoorstel op te bestaan: in het volgende parlement zou het helemaal opnieuw moeten worden ingediend. Kopers die in de EU wonen, vielen er nooit onder. In ons volledige overzicht van de belasting van 100% leest u wat er werd voorgesteld en voor wie het zou hebben gegolden.

Zelfs in de voorgestelde vorm zou de belasting niet gelden voor nieuwbouwwoningen die rechtstreeks van een projectontwikkelaar worden gekocht, omdat op die verkopen btw wordt geheven en geen overdrachtsbelasting. Zie onze gids over het kopen van nieuwbouw in Spanje.

Wat vandaag geldt voor kopers

1. De belastingen bij aankoop blijven gelijk

Bij een bestaande woning betaalt u de regionale overdrachtsbelasting (ITP): 9% in de regio Valencia (11% boven € 1 miljoen), 8% in Murcia en 7% in Andalusië. Bij nieuwbouw die u rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u 10% btw plus regionale zegelbelasting. Geen van beide decreten raakte aan deze tarieven. In onze gids over belastingen op vastgoed in Spanje vindt u alle belastingen voor ingezetenen en niet-ingezetenen op een rij.

2. Vakantieverhuur: reken vanaf 1 december op 10% btw

Koopt u om aan vakantiegangers te verhuren, reken dan vanaf 1 december 2026 op 10% btw over verblijven tot 30 nachten, tenzij de Permanente Commissie het decreet intrekt. Voor de IBI-toeslag moet een gebied als gespannen woningmarkt zijn aangewezen, en dat hebben de regio Valencia, Murcia, Andalusië en de Balearen niet gedaan. Voor de vergunning gelden nog altijd de regels van de regio en de gemeente. Lees meer in onze gids over het verhuren van uw woning in Spanje.

3. De verkiezingen bepalen hoe lang het decreet blijft gelden

Een koninklijke decreetwet die door de Permanente Commissie is bekrachtigd, blijft van kracht totdat ze wordt gewijzigd door een nieuwe wet of een nieuw decreet. Wie na 29 november de regering vormt, kan deze maatregelen behouden, aanpassen of intrekken. Tot dan gelden de hier beschreven regels.

Wilt u zien wat er binnen uw budget past onder de regels die vandaag gelden? Vraag een persoonlijke selectie aan.

Hoe de regels voor buitenlandse kopers sinds 2025 zijn veranderd

Waar u tot 29 november op moet letten

Partijen publiceren hun volledige verkiezingsprogramma doorgaans zodra de campagne begint. Zodra die programma's verschijnen, vullen we dit artikel aan met wat elke grote partij voorstelt over wonen en buitenlandse kopers, met citaten uit hun eigen stukken. Na de uitslag werken we het opnieuw bij. Daarvoor staan nog twee data op de agenda: de stemming over de decreten in de Permanente Commissie en een algemene staking van 24 uur tegen de woningnood, die de grote vakbonden voor 11 november hebben uitgeroepen. Overheidsdiensten en het vervoer kunnen die dag hinder ondervinden; staat er die dag een ondertekening bij de notaris gepland, vraag dan bij uw notaris na of die doorgaat.