De letter op het Spaanse energiecertificaat is de kortst mogelijke samenvatting van wat het kost om in een woning te wonen. De verkoper regelt en betaalt het, de schaal loopt van A tot G, en achter die letter staan twee getallen: hoeveel energie het gebouw per vierkante meter per jaar nodig heeft en hoeveel CO₂ daarbij vrijkomt. Een nieuwbouwwoning met label B en een bestaande woning met label F van dezelfde omvang aan dezelfde kust zijn niet twee varianten van dezelfde aankoop: de lasten, de hypotheekvoorwaarden en de nog te verrichten verbouwing verschillen.
Deze gids behandelt wat het certificaat werkelijk meet, waarom nieuwbouw en oude voorraad aan tegenovergestelde uiteinden van de schaal staan, wat de Spaanse wet eist als u een slecht gelabelde woning wilt verkopen of verhuren, wat Spanje heeft besloten tegenover de Europese doelen en waar het eigenaren juist voor betaalt, wat het document kost en volgens welk tijdpad de eisen tot 2050 strenger worden.
Disclaimer. Dit is algemene achtergrondinformatie per september 2026 en geen juridisch, fiscaal of technisch advies. Energiecertificering is nationale wetgeving (Real Decreto 390/2021), maar registratie, leges, termijnen en handhaving liggen bij elke autonome regio afzonderlijk en veranderen van jaar tot jaar — net als het certificaatmodel zelf, dat eind september 2026 wordt vervangen. Ook het label ligt niet vast: na verbouwing wordt het certificaat opnieuw afgegeven, en de letter die vandaag in een advertentie staat kan later worden bijgesteld. De genoemde prijzen zijn marktobservaties, geen gereguleerde tarieven. Voor een concrete woning is alleen het geregistreerde certificaat gezaghebbend, en de beslissingen eromheen horen bij uw Spaanse advocaat, uw gestor of de certificerende technicus.
Wat het energiecertificaat is
De volledige naam luidt Certificado de Eficiencia Energética, afgekort CEE. Het is een technisch rapport van een bevoegde professional — architect, bouwkundig architect of ingenieur — die de woning bezoekt en oppervlakte, oriëntatie, bouwwijze, kozijnen, isolatie en de installaties voor verwarming, koeling en warm tapwater vastlegt, en die gegevens vervolgens door officieel erkende software haalt.
Het rapport wordt ingeschreven in het energieregister van de autonome regio waar de woning ligt: de Generalitat Valenciana voor de Costa Blanca, de Junta de Andalucía voor de Costa del Sol, de Govern de les Illes Balears voor Mallorca. Een niet-geregistreerd certificaat heeft geen rechtskracht. Dat is verreweg het meest voorkomende gebrek dat de advocaat van een koper aantreft: de eigenaar heeft een pdf van een technicus, maar het stuk is nooit bij de regio ingediend — en bestaat daarmee niet voor de notaris en, sinds augustus 2025, evenmin voor de taxateur.
Uit het register komen een registratienummer en het energielabel terug: de gekleurde balk van A tot G die u in advertenties ziet.
Wat de letter u werkelijk vertelt
Het certificaat beoordeelt het gebouw, niet de bewoners. Het beantwoordt één vraag: hoeveel ingekochte energie heeft deze woning nodig om een doorsneegezin een doorsneejaar comfortabel te houden? Twee kengetallen dragen het antwoord, elk met een eigen letter:
- Verbruik van niet-hernieuwbare primaire energie, in kWh per m² per jaar: de energie die het gebouw moet inkopen. Dit getal vertaalt zich naar de rekening.
- CO₂-uitstoot, in kg per m² per jaar: de klimaatvoetafdruk van dat verbruik.
De twee kunnen uiteenlopen. Een huis met een efficiënte warmtepomp op een groen contract scoort beter op uitstoot dan op verbruik; een oude gas- of olieketel doet het omgekeerde. Sinds 2021 rapporteert het certificaat de warmte- en koelbehoefte bovendien apart, wat aan de Middellandse Zeekust telt: daar bepaalt de koeling en niet de verwarming de zomerrekening.
Praktisch vertaald vertelt de letter u vier dingen nog voordat u één afrekening hebt gezien:
| Waar de letter op wijst | Waarom dat de koper aangaat |
|---|---|
| Gebruikskosten | Het verschil tussen label B en label F bij gelijke oppervlakte is een veelvoud, geen percentage, op het verwarmings- en koelingsdeel van de energierekening |
| Comfort in de uitersten | Een woning met label F of G is de woning die in januari koud is en in augustus duur om te koelen — precies de weken die bepalen of u het huis buiten het seizoen gebruikt |
| Openstaand werk | De aanbevelingspagina somt op welke maatregelen de technicus nodig acht en welk label elk daarvan zou opleveren: feitelijk een gratis verbouwbriefing |
| Financiering | Spaanse banken geven korting op groene hypotheken bij label A en B, en sinds augustus 2025 wordt zonder geldig geregistreerd certificaat helemaal geen taxatie voor hypotheekdoeleinden afgegeven |
Een concrete vergelijking. Twee appartementen van 100 m², een kilometer van elkaar aan de Costa Blanca: nieuwbouw uit 2023 met label B en een bestaande woning uit 1988 met label F. In mei zijn ze allebei aangenaam. Het verschil komt naar voren in de twaalf weken per jaar waarin de airconditioning of de verwarming een groot deel van de dag draait — en over tien jaar bewoning het hele jaar door overtreft dat verschil doorgaans de kosten van nieuwe kozijnen in de oudere woning. De letter is geen abstract cijfer, maar de voorspelling van een terugkerende rekening.
Wat de labels A tot G betekenen
| Label | Wat het in de praktijk betekent | Typische Spaanse woning |
|---|---|---|
| A | Zeer lage behoefte: goede isolatie, hoogwaardige beglazing, aerothermie of warmtepomp, meestal zonnepanelen | Nieuwbouw opgeleverd onder de energienorm van 2019; ongeveer 1% van de nationale voorraad |
| B | Efficiënt. Wat ontwikkelaars aan de kust vandaag opleveren | Projecten op plan en instapklare woningen vanaf 2020 |
| C | Boven gemiddeld. Meestal een gebouw uit 2007-2018 of een ouder pand dat goed is gerenoveerd | Bestaande bouw van na 2007; gerenoveerde villa met nieuwe kozijnen en warmtepomp |
| D | Gemiddeld voor een tamelijk modern gebouw. Prettig wonen, maar de klimaatregeling is zichtbaar op de rekening | Urbanisaties uit de jaren 2000 |
| E | Onder gemiddeld. Weinig of geen isolatie, vroeg dubbel glas, een splitunit als enige klimaatvoorziening | Het meest voorkomende label aan de kust: bungalows en appartementen uit de jaren tachtig en negentig |
| F | Slecht. Koude kamers in januari, intensief koelen in augustus | Blokken uit de jaren zeventig en tachtig, oude dorpshuizen |
| G | De slechtste band. Het certificaat is vijf jaar geldig in plaats van tien | Woningen van vóór 1980 zonder modernisering, en vakantiewoningen die nooit winterklaar zijn gemaakt |
Als orde van grootte: de gangbaar gepubliceerde bandbreedtes voor bestaande woningen leggen label A onder ruwweg 45 kWh per m² per jaar en label G boven ruwweg 380. Beschouw die getallen als een globale schaal en niet als grenswaarden — de werkelijke grenzen worden per klimaatzone en gebouwtype vastgesteld, om de reden die hierna volgt.
De letter is relatief, niet absoluut
Spaanse energielabels zijn geen vaste, landelijk uniforme grenswaarden. Elke woning wordt vergeleken met een referentiegebouw van hetzelfde type in dezelfde klimaatzone, en Spanje loopt van de milde Middellandse Zeekust tot het koude continentale binnenland. Dezelfde villa, identiek gebouwd, krijgt in Alicante een ander label dan in Burgos.
Praktisch gevolg: een E aan de Costa Blanca en een E in Madrid beschrijven niet hetzelfde gebouw. Aan de kust is het stookseizoen kort, dus krijgt een woning minder krediet voor het feit dat ze geen verwarmingsprobleem heeft: ze wordt afgezet tegen buren met hetzelfde voordeel. Vergelijk woningen binnen dezelfde provincie en lees het kWh-getal, niet alleen de letter.
Nieuwbouw en oude voorraad: waarom het gat zo groot is
Ongeveer acht van de tien Spaanse woningen hebben label E, F of G. De gepubliceerde cijfers lopen uiteen naar gelang de steekproef: het IDAE komt uit op circa 80% van de sinds 2013 geregistreerde certificaten met label E of slechter, en sectorstudies gaan tot 87%, waarbij label E alleen al meer dan de helft uitmaakt. Label A blijft in beide gevallen rond 1% of daaronder. Dat zegt niets over bouwkwaliteit, maar alles over chronologie: de Spaanse regels werden in drie stappen aangescherpt, en het label van een woning hangt grotendeels af van aan welke kant van die stappen ze is gebouwd.
| Bouwjaar | Geldende regelgeving | Gebruikelijk label nu |
|---|---|---|
| Vóór 1979 | Helemaal geen thermische norm | G, soms F |
| 1979-2006 | NBE-CT-79 — eerste isolatie-eisen, naar huidige maatstaven minimaal | E of F |
| 2007-2019 | Código Técnico de la Edificación (2006), stapsgewijs aangescherpt | D of C |
| Vanaf 2020 | CTE met het energiehoofdstuk DB-HE 2019 — norm van het bijna-energieneutrale gebouw | A of B |
Wat een oudere kustwoning omlaag trekt
- Ontbrekende gevel- en dakisolatie in het meeste van wat vóór 2007 is gebouwd: de zwaarste factor
- Aluminium kozijnen zonder thermische onderbreking, vaak met enkel glas
- Uitsluitend elektrische klimaatregeling: een splitunit om te koelen en een verplaatsbare kachel voor de koude weken, beide geteld als niet-hernieuwbare primaire energie
- Geen eigen opwekking: geen panelen, geen warmtepomp, niets dat de behoefte compenseert
Wat nieuwbouw daar tegenover zet
- Een doorlopend geïsoleerde schil en kozijnen met thermische onderbreking als standaard
- Lucht-water-warmtepompen voor verwarming, koeling en warm tapwater in één systeem
- Gecontroleerde ventilatie en steeds vaker zonnepanelen, die het Europese tijdpad nog vóór het einde van dit decennium standaard maakt in nieuwbouwwoningen
- Een ontwerp dat tegen de norm is doorgerekend in plaats van er achteraf op aangepast — daarom belandt vrijwel alles wat sinds 2020 aan de Costa Blanca, de Costa del Sol en op Mallorca is opgeleverd in A of B
Nieuwbouw: het label ontstaat in twee etappes
Wie op plan koopt, moet weten welk label er in de brochure staat. Nieuwbouw wordt in Spanje twee keer gecertificeerd:
- Certificaat op ontwerp (certificado del proyecto) — berekend op basis van de tekeningen van de architect en de voorziene installaties, voordat er iets is gebouwd. Dat is het label dat in de verkoop op plan wordt genoemd: een prognose, geen meting van een afgebouwd pand.
- Certificaat na oplevering (certificado de obra terminada) — afgegeven zodra het gebouw klaar is, gebaseerd op wat daadwerkelijk is geïnstalleerd, en geregistreerd bij de autonome regio. Dit is het officiële, en het hoort bij de sleuteloverdracht in de documentenmap te zitten, naast de declaración de obra nueva en de vergunning voor eerste bewoning.
Normaal komen beide overeen, want de ontwikkelaar moet bouwen wat in het project stond om de vergunning voor eerste bewoning te krijgen. Ze kunnen verschillen wanneer installaties tijdens de bouw wijzigen — een andere warmtepomp, extra panelen, gewijzigde beglazing — en het eindlabel kan dan beide kanten op schuiven. Een project dat als label A wordt aangeboden, wordt dus te goeder trouw aangeboden op basis van de ontwerpberekening; het definitieve label bestaat pas na oplevering. Vraag bij de oplevering om het geregistreerde certificaat na oplevering en leg het naast wat u is getoond. De volledige documentenlijst staat in onze gids over het kopen van nieuwbouw in Spanje.
In de bestaande bouw werkt dezelfde logica omgekeerd. Het certificaat is een momentopname van de dag van opname: een eigenaar die een warmtepomp plaatst of de kozijnen vervangt, kan het opnieuw laten afgeven — daarom verbetert het label in een advertentie soms tussen het moment van aanbieding en de verkoop.
Een woning met label E of F is geen slechte aankoop. Het is een aankoop met een bekende, begrootbare klus eraan vast. Nieuwe kozijnen en een moderne warmtepomp tillen een kustwoning meestal twee labels omhoog, het certificaat noemt zelf de maatregelen, en de werkzaamheden geven recht op een belastingaftrek van 20% tot 60% — zie hieronder. Het enige wat telt, is dat u die klus begroot vóórdat u het over de prijs eens wordt, niet erna.
De geldende regels in Spanje
De certificering is geregeld in het Real Decreto 390/2021, van kracht sinds 3 juni 2021.
| Situatie | Eis |
|---|---|
| Verkoop | Een kopie van het geregistreerde certificaat en het label wordt aan de akte gehecht en aan de koper overhandigd (art. 17.2) |
| Verhuur | De huurder ontvangt een kopie van het label plus de gebruiksaanbevelingen |
| Geldigheid | Tien jaar vanaf registratie; vijf jaar bij label G (art. 13.1) |
| Wie betaalt | De eigenaar: de verkoper bij verkoop, de verhuurder bij verhuur |
| Registratie | Bij de autonome regio, binnen een maand na afgifte |
| Hypotheektaxatie | Sinds 12 augustus 2025 (Orden ECM/599/2025) wordt zonder geldig, correct geregistreerd certificaat geen taxatie afgegeven die bruikbaar is voor hypotheekdoeleinden — zonder uitzonderingen |
Die laatste regel maakt van het certificaat een zaak van de koper in plaats van papierwerk van de verkoper. Financiert u de aankoop, dan legt een ontbrekend of verlopen certificaat de taxatie stil, en op die taxatie leent de bank. Bij een afgebouwd pand heeft de taxateur het correct geregistreerde certificaat nodig; bij een woning in aanbouw volstaan het certificaat plus een kopie van de registratieaanvraag, mits de gegevens overeenkomen. Controleer dit voordat u ver in de hypotheekaanvraag zit — zie onze gids over de hypotheek in Spanje voor buitenlanders.
Boetes treffen de eigenaar, niet de koper. Het certificaat niet aanvragen, het niet registreren of onjuiste gegevens invullen zijn bestuurlijke overtredingen op grond van Ley 8/2013, verdeeld over drie categorieën: 300 tot 600 € voor lichte, 601 tot 1.000 € voor ernstige en 1.001 tot 6.000 € voor zeer ernstige overtredingen. In de praktijk is de gebruikelijke uitkomst geen boete, maar een uitgestelde overdracht.
Wat is vrijgesteld
De uitzonderingen staan in artikel 3.2. Die welke een koper daadwerkelijk tegenkomt:
- Vrijstaande gebouwen kleiner dan 50 m²
- Monumenten en beschermde panden, waar naleving het karakter zou aantasten
- Tijdelijke bouwwerken met een voorzien gebruik van hoogstens twee jaar
- Industriële, werkplaats- en agrarische gebouwen met lage energiebehoefte
- Panden die worden gekocht voor sloop of ingrijpende herbouw
Verhuren met een laag label: wat de Spaanse wet werkelijk zegt
Hier is het rumoer het grootst, dus loont het om het geldende te scheiden van het voorspelde.
Langdurige verhuur: nergens in Spanje een minimumlabel
Voor reguliere woonruimteverhuur bestaat er in Spanje geen minimumlabel, in geen enkele regio. Een woning met label G kan net zo worden verhuurd als een woning met label A. De nationale wet eist alleen dat er een geldig, geregistreerd certificaat is en dat de huurder een kopie van het label met de gebruiksaanbevelingen ontvangt. Niets in het woonrecht koppelt de letter aan het recht om te verhuren.
Toeristische verhuur: twee regio's stellen wél een minimumlabel
Hier ligt het anders, en juist dit deel wordt het vaakst verkeerd weergegeven. Toerisme is in Spanje een bevoegdheid van de regio's, en twee autonome regio's hebben een minimum-energielabel opgenomen in de eisen waaraan een vakantiewoning moet voldoen. Het is een vergunningseis, geen certificeringseis: ze staat in de toerismewetgeving, niet in het Real Decreto 390/2021.
| Regio | Minimumlabel voor toeristische verhuur | Sinds wanneer |
|---|---|---|
| Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) | Label F voor gebouwen opgeleverd vóór 31 december 2007, label D voor gebouwen vanaf 1 januari 2008. Wie er niet aan voldoet, riskeert schrapping uit het toeristenregister en daarmee het recht om te verhuren | Ingevoerd door Ley 6/2017 tot wijziging van de Balearische toerismewet; de overgangstermijn van drie jaar liep af op 31 juli 2020 |
| Canarische Eilanden | Label F vóór 2007 en label D daarna, plus warm tapwater uit hernieuwbare bronnen (70% bij oudere, 90% bij nieuwere gebouwen), koelapparatuur met label A en minimaal 35 m² — te verlagen naar 25 m² als de woning compenseert met andere voorzieningen, waaronder een label A of B | Ley 6/2025, van kracht sinds 13 december 2025, met vijf jaar overgangstermijn voor bestaande verhuur, langer op de kleinere eilanden |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Geen minimumlabel. In het registratiedossier moet wel worden verklaard dat de woning een energiecertificaat heeft | Decreto 10/2021, gewijzigd bij Decreto Ley 9/2024 |
| Andalusië (Costa del Sol) | Geen minimumlabel. De eisen gaan over oppervlakte, badkamers, ventilatie, verwarming en koeling, niet over de letter | Decreto 31/2024 |
| Regio Murcia (Costa Cálida) | Geen minimumlabel. Certificaat verplicht op grond van de nationale regel, zoals overal | Decreto 269/2019 |
Koopt u op Mallorca met het oog op toeristische verhuur, dan is dit een geldende voorwaarde en geen toekomstige. De Balearische regel is sinds 2020 afdwingbaar, en een woning die label F niet haalt — of label D als ze vanaf 2008 is opgeleverd — is geen rechtsgeldige vakantiewoning. Controleer het geregistreerde certificaat vóór aankoop, niet erna. Daarnaast loopt een tweede Balearische termijn: op grond van de circulariteitswet van 2022 moesten thermische installaties op stookolie of diesel vóór 1 mei 2026 uit toeristische accommodaties zijn verwijderd.
Nog twee punten over toeristische verhuur:
- De vier-maandenmaas is dicht. Onder de oude regeling van 2013 was een woning die minder dan vier maanden per jaar werd gebruikt vrijgesteld van certificering. Het Real Decreto 390/2021 schrapte die uitzondering en bracht woningen met toeristisch gebruik uitdrukkelijk binnen de reikwijdte.
- Het label is nooit de belangrijkste horde. Zelfs op de Balearen en de Canarische Eilanden bepalen de regionale vergunning, gemeentelijke moratoria en de vereniging van eigenaars of toeristische verhuur überhaupt mogelijk is: sinds 3 april 2025 vereist artikel 17.12 van de wet op de gesplitste eigendom, zoals gewijzigd bij Ley Orgánica 1/2025, voor nieuwe toeristische verhuur in een appartementengebouw de uitdrukkelijke instemming van de vereniging met een gekwalificeerde dubbele drievijfdemeerderheid, terwijl al vergunde en draaiende verhuur ongemoeid blijft. Uitgebreid in onze gids over het verhuren van vastgoed in Spanje.
De kop die u waarschijnlijk hebt gelezen: 'vanaf 2030 mag u onder label E niet meer verkopen of verhuren'
Die circuleert in alle talen en klopt niet. Ze beschrijft het ontwerp van de gebouwenrichtlijn uit 2021, dat voor woningen minimumlabels van E in 2030 en D in 2033 voorstelde. Die bepaling heeft de onderhandelingen niet overleefd en staat niet in de tekst die in april 2024 is aangenomen.
De vertegenwoordiging van de Europese Commissie in Spanje publiceerde op 21 oktober 2025 een rechtzetting onder de kop 'Gaat de EU de verkoop of verhuur van woningen met lage energielabels verbieden?' — het antwoord luidde dat de bewering onjuist is, dat de richtlijn voor woningen geen minimumnormen stelt en dat ze verkoop noch verhuur beperkt. Bindende minimumnormen bestaan alleen voor niet-residentiële gebouwen: de slechtste 16% moet vóór 2030 zijn gerenoveerd en 26% vóór 2033. Dat raakt u als u een bedrijfsruimte koopt, niet een woning.
Wat Spanje daadwerkelijk heeft besloten
Het Spaanse antwoord op de richtlijn heet Plan Nacional de Renovación de Edificios. Het ontwerp doorliep van 28 november tot 13 december 2025 de openbare consultatie, ging op 30 december 2025 naar Brussel, en de definitieve versie moet op 31 december 2026 in werking treden. Wat erin staat:
- Een verbruiksdoel in plaats van een labeldrempel: het energieverbruik van de woningvoorraad met 25% omlaag in 2030 en met 33% in 2035 — strenger dan de 16% en 20 tot 22% die de Europese Unie vraagt — en nulemissie voor de hele voorraad in 2050. In aantallen vertaalt de regering dat naar de diepgaande renovatie van ongeveer 1,57 miljoen woningen tussen 2020 en 2030.
- Voorrang voor de slechtste 43% van de gebouwen, waar de subsidies naartoe gaan. Aan de Middellandse Zeekust betreft dat een groot deel van de voorraad van vóór 2007.
- Renovatiepaspoorten: een gefaseerd verbeterplan voor een individueel gebouw, dat naast het certificaat wordt aangeboden.
- Minimumnormen alleen voor de tertiaire sector (kantoren en vergelijkbaar), met mijlpalen in 2030 en 2033. Voor woningen niets vergelijkbaars.
Nergens in het plan staat een minimumlabel om een woning te verkopen of te verhuren — met de kanttekening dat dit het nationale niveau is en dat twee regio's voor toeristische verhuur al verder zijn gegaan, zoals hierboven beschreven. Spanje heeft bovendien ruimte om een nationale drempel te vermijden: de regering meldde dat het residentiële energieverbruik tussen 2020 en 2023 al met circa 10% is gedaald en verwacht op dat pad de EU-doelen te overtreffen. Een verbod zou politiek duur zijn en, gezien die cijfers, overbodig.
Waar de alarmerende koppen van 2026 vandaan komen. Verschillende media brachten varianten van 'de regering gaat langs de deuren — het wordt verplicht om te verkopen of te verhuren'. Dat is het renovatieplan, herschreven tot verbod. Het plan gaat over diagnose, renovatiepaspoorten, subsidies en financiering; het bevat geen enkele beperking op verkoop of verhuur. Sommige anderstalige sites gaan nog verder en beweren dat Spanje vanaf 2027 verkoop onder label E gaat beperken — dat komt in geen enkele Spaanse rechtstekst voor.
Wat Spanje in plaats daarvan doet: betalen
Het Spaanse instrument bestaat uit subsidies en belastingvoordelen, en beide hangen aan het certificaat.
- Renovatiesubsidies schalen mee met de behaalde besparing. Bij ingrepen aan een heel gebouw lag de steun rond 40% van de kosten bij een besparing van 30 tot 45%, oplopend tot ongeveer 65-80% bij diepere besparingen, met maxima per woning. Werk aan één afzonderlijke woning krijgt minder — grofweg 40% van de kosten met een plafond van enkele duizenden euro's — en, belangrijk, die regeling is beperkt tot de hoofdwoning, waardoor vakantiewoningen afvallen.
- Het venster van de Next Generation-middelen sluit en regionale aanvraagrondes liepen in de loop van 2026 af. Het opvolgende kader is het Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, van kracht sinds 24 april 2026), waarvan het derde hoofdstuk renovatie, toegankelijkheid en stedelijke vernieuwing financiert, uitgevoerd via de autonome regio's. Voorwaarden verschillen per regio en per ronde, en rondes openen en sluiten.
- Aftrekposten in de inkomstenbelasting van 20%, 40% en 60% voor energiebesparende werkzaamheden, hieronder in detail, alle gebonden aan een certificaat vóór en een certificaat ná de werkzaamheden.
- Gemeentelijke korting op de onroerendezaakbelasting. Veel gemeenten verlagen de jaarlijkse IBI voor efficiënte woningen — gangbaar is rond 50% bij label A en 25% bij label B, meestal drie tot vijf jaar, vaak met een aparte korting voor zonnepanelen of een warmtepomp. Dit wordt vastgelegd in de belastingverordening van elke gemeente en niet nationaal, dus het moet per adres bij het gemeentehuis worden nagegaan.
- Voordeel voor de verhuurder: bij langdurige verhuur wordt het belastbare huurinkomen op grond van de woningwet van 2023 met 50% tot 90% verlaagd, waarbij de schijf van 60% geldt wanneer kwalificerende renovatiewerkzaamheden zijn afgerond in de twee jaar vóór het contract. Of een concrete energierenovatie onder die definitie valt, is een vraag voor een Spaanse asesor fiscal.
Het patroon is consistent: Spanje betaalt eigenaren om panden te verbeteren in plaats van hun het gebruik te ontzeggen. Voor wie naar een bestaande woning met label F kijkt, is dat het praktische kader: aan de verbetering hangt publieke cofinanciering als het pand aan de voorwaarden voldoet, en het certificaat is het document dat die ontsluit.
En het ene land dat een verbod wél heeft geprobeerd
Frankrijk is het voorbeeld dat iedereen aanhaalt. Op grond van de eigen klimaatwet uit 2021 geldt een woning onder een bepaalde prestatiedrempel niet langer als juridisch 'behoorlijk' en mag ze niet worden verhuurd: label G is sinds 1 januari 2025 uitgesloten van nieuwe verhuur, label F zou in 2028 volgen en label E in 2034. Die regels gelden nog steeds — maar Frankrijk draait ze terug. Per 1 januari 2026 ging de omrekenfactor voor elektriciteit in de Franse beoordeling van 2,3 naar 1,9, waardoor talloze elektrisch verwarmde woningen zonder enige ingreep een label omhoog gingen; en in juni 2026 diende de regering een wetsvoorstel in om zo'n 700.000 woningen met label F en G terug op de huurmarkt te brengen, onder de toezegging binnen drie tot vijf jaar te renoveren. Het land dat het verbod probeerde, komt erop terug — en Spanje heeft het nooit ingevoerd.
Hoe de eisen jaar na jaar strenger worden
Spanje: de data die een concrete woning raken
| Datum | Wat er gebeurt | Wie het raakt |
|---|---|---|
| 3 juni 2021 | RD 390/2021 treedt in werking: woningen met toeristisch gebruik vallen binnen de reikwijdte, de vier-maandenuitzondering vervalt, de geldigheid bij label G gaat naar vijf jaar | Alle eigenaren |
| 12 augustus 2025 | Een geldig, geregistreerd certificaat wordt verplicht voor elke hypotheektaxatie (Orden ECM/599/2025) | Iedereen die met een Spaanse hypotheek koopt |
| 24 april 2026 | Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026) treedt in werking, met de renovatiesubsidielijnen die de regio's uitvoeren | Eigenaren met verbouwplannen |
| 30 september 2026 | Nieuw certificaatmodel, nieuwe labels, nieuw XML-formaat en een opnieuw geijkte rekenmethode worden verplicht | Certificaten afgegeven vanaf die datum |
| 31 december 2026 | De belastingaftrek voor energiewerkzaamheden aan individuele woningen loopt af; het nationale renovatieplan treedt in zijn definitieve vorm in werking | Eigenaren die renoveren |
| 31 december 2027 | De aftrek voor werkzaamheden aan complete woongebouwen loopt af | Verenigingen van eigenaars |
| 2030 | Spanje's eigen doel: residentieel energieverbruik 25% onder het niveau van 2020, te bereiken via renovatievolume | Nationaal beleid, via subsidies |
| 2035 | Hetzelfde doel op 33% | Nationaal beleid |
| 2050 | Nulemissie voor de hele Spaanse gebouwenvoorraad | Het eindpunt van het plan |
De Europese agenda op de achtergrond
| Datum | Wat er gebeurt |
|---|---|
| 1 januari 2025 | Einde van publieke steun voor losstaande ketels op fossiele brandstof |
| 29 mei 2026 | Termijn voor omzetting van de richtlijn — Spanje haalde die slechts gedeeltelijk, dus de nationale regels worden nog uitgewerkt |
| 31 december 2026 | Zonne-installaties verplicht op nieuwe publieke en niet-residentiële gebouwen groter dan 250 m² |
| 31 december 2027 | De verplichting bereikt bestaande niet-residentiële gebouwen groter dan 500 m² die ingrijpend worden gerenoveerd |
| 1 januari 2028 | Alle nieuwe gebouwen in publiek eigendom moeten nulemissiegebouwen zijn |
| 31 december 2029 | Zonne-installaties verplicht op alle nieuwe woongebouwen en nieuwe overdekte parkeerterreinen |
| 1 januari 2030 | Alle nieuwbouw nulemissie; de slechtste 16% van de niet-residentiële voorraad gerenoveerd; gemiddeld primair energieverbruik van de woningvoorraad 16% onder het niveau van 2020 |
| 2033 | 26% van de slechtste niet-residentiële voorraad gerenoveerd |
| 2035 | Gemiddeld primair energieverbruik van de woningvoorraad 20 tot 22% onder het niveau van 2020 |
| 2040 | Streefdatum voor de uitfasering van ketels op fossiele brandstof |
| 2050 | Klimaatneutrale gebouwenvoorraad in de hele Europese Unie |
Lees beide tabellen met één gedachte in het achterhoofd: alleen de Spaanse data hangen aan een woning, en geen daarvan verplicht u tot renoveren. Ze regelen het certificaat zelf, de hypotheektaxatie en de vensters waarin publiek geld beschikbaar is. Alles in de tweede tabel is een regel voor nieuwbouw, een regel voor niet-residentiële gebouwen of een nationaal gemiddelde dat regeringen met beleid moeten halen — niets daarvan komt op uw eigendomsakte terecht.
Eén verandering om in de gaten te houden. De nieuwe Europese schaal reserveert de letter A voor nulemissiegebouwen. Wanneer Spanje zijn schaal bij de omzetting herijkt, hoeven de labels van vandaag dus niet één op één op die van morgen aan te sluiten. Een woning met label A op de huidige Spaanse schaal is niet automatisch label A op de toekomstige. De details worden in de Spaanse uitvoeringsregels vastgelegd.
Wat het certificaat werkelijk kost
De tarieven zijn niet gereguleerd, en de prijzen lopen sterk uiteen omdat het werk sterk uiteenloopt. Wat het bedrag bepaalt:
- Het type woning. Een appartement in een blok is het eenvoudigste geval. Een vrijstaande villa heeft meer blootgestelde gevel, meerdere verdiepingen, uiteenlopender installaties en soms een technische ruimte bij het zwembad — en kost merkbaar meer om te beoordelen.
- De oppervlakte. Voor een vrijstaande woning ligt de vuistregel rond 0,60 tot 1,50 € per m².
- Of de technicus daadwerkelijk langskomt. De goedkoopste offertes zijn bureaucertificaten met behoudende standaardwaarden overal waar niets is gecontroleerd. Ze zijn legaal, en ze komen doorgaans een tot twee labels lager uit dan een fatsoenlijke opname.
- Regio, reisafstand en spoed. Een certificaat binnen een week voor een vastgelegde overdrachtsdatum kost meer dan een certificaat dat een maand vooruit is besteld.
- Of de registratie is inbegrepen. Sommige offertes dekken de indiening bij de regio en de leges, andere niet.
| Woning | Gebruikelijk honorarium van de technicus (2026) |
|---|---|
| Appartement in een blok | Circa 50 tot 200 €; een woning van 90 m² komt meestal rond 100 € uit |
| Vrijstaande woning of villa | Circa 150 tot 400 €, afhankelijk van omvang en complexiteit |
| Compleet woongebouw | Per eenheid gefactureerd, met projecthonorarium daarbovenop |
Daarbovenop komen de regionale registratieleges, die elke autonome regio zelf vaststelt en vrijwel jaarlijks herziet:
| Regio | Registratieleges voor een woning (2026) |
|---|---|
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Rond 10 € per woning, appartement of villa; gebouwen worden per eenheid afgerekend |
| Andalusië (Costa del Sol) | 14,98 € tot 250 m² en 57,44 € daarboven, te voldoen via modelo 046 |
| Balearen (Mallorca) | Minder dan 10 € |
| Regio Murcia (Costa Cálida) | Digitale indiening; behoort tot de laagste leges van Spanje |
| Madrid, Canarische Eilanden, Aragón en enkele andere | Geen registratieleges |
Langs de hele Middellandse Zeekust verloopt de registratie digitaal, en de technicus regelt die doorgaans binnen zijn honorarium — het loont dat te bevestigen, want 'certificaat afgegeven' en 'certificaat geregistreerd' zijn verschillende mijlpalen, en alleen de tweede telt.
Verandert het label wat u betaalt?
De gebruikskosten vormen het grootste effect en het enige dat niemand in de advertentie zet: dat veelvoud op de klimaathelft van de rekening, elk jaar dat u de woning aanhoudt.
De hypotheekvoorwaarden. Spaanse banken geven korting op groene hypotheken bij label A of B, doorgaans rond 0,1 procentpunt op de rente, voor de hele looptijd en stapelbaar met de gebruikelijke kortingen voor salarisstorting en verzekeringen. Bescheiden, maar het is een van de weinige prijsvoordelen die nieuwbouw op papier heeft ten opzichte van bestaande bouw. Los daarvan is het certificaat inmiddels een harde voorwaarde voor de taxatie zelf.
Belastingaftrek voor verbeteringen. De Spaanse aftrekposten in de inkomstenbelasting voor energiebesparende werkzaamheden lopen momenteel tot 31 december 2026 voor individuele woningen en tot 31 december 2027 voor complete woongebouwen. Wees voorzichtig met de juridische voorgeschiedenis, want die is rommelig: de verlenging kwam met Real Decreto-ley 16/2025, verviel toen het Congres dat decreet op 27 januari 2026 niet bekrachtigde, en werd in maart 2026 hersteld met Real Decreto-ley 7/2026, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2025. In vijftien maanden is de regeling verlengd, geschrapt en opnieuw verlengd, dus bevestig de stand van zaken bij een asesor fiscal voordat u erop begroot. Drie schijven: 20% van de uitgaven voor werkzaamheden die de warmte- en koelbehoefte met minstens 7% verlagen; 40% voor een verlaging van het niet-hernieuwbare primaire energieverbruik met 30% of het bereiken van label A of B; en 60% voor gebouwbrede renovatie met 30% verbetering. Elke schijf vereist een certificaat vóór de werkzaamheden en een certificaat erna — daarom loont het het certificaat van een woning met label F of G die u wilt renoveren te bewaren in plaats van weg te bergen. De schijven van 20% en 40% gelden voor de hoofdwoning of een als woonruimte verhuurd pand; een zuivere vakantiewoning komt niet in aanmerking. Het bredere fiscale plaatje staat in onze gids over vastgoedbelasting in Spanje voor niet-residenten.
Wat het certificaat niet vertelt
Het is een berekening, geen meting. Niemand monitort de woning een jaar lang; een technicus voert waargenomen kenmerken in software in. Dat heeft gevolgen:
- De kwaliteit wisselt, in de richting die hierboven is beschreven: een goedkope bureaubeoordeling zet een prima woning te laag neer.
- Over comfort zegt het niets. Geluid, vocht, dwarsventilatie, of het terras in de middagzon ligt — niets daarvan zit in het model, en aan de Spaanse kust bepalen juist die dingen het woongevoel veel sterker dan een letter.
- Het is geen bouwkundige keuring. Constructie, staat van het dak, leidingwerk en de legaliteit van de bouw vallen buiten het bestek.
- De peildatum telt. Een in 2017 geregistreerd certificaat beschrijft de woning zoals die toen was: gunstiger als de eigenaar sindsdien een warmtepomp heeft geplaatst, ongunstiger als de ketel het heeft begeven.
Checklist voor kopers
- Vraag het certificaat op voordat u een bod doet, niet pas bij de notaris. Het is een pdf van twee pagina's die de verkoper al heeft.
- Controleer of het geregistreerd is: zoek het registratienummer en het stempel van de autonome regio, niet alleen de handtekening van de technicus. Zonder dat volgt er geen hypotheektaxatie.
- Kijk naar de datum. Tien jaar vanaf registratie, vijf bij label G. Een verlopen certificaat moet vóór de overdracht opnieuw worden opgemaakt, en dat betaalt de verkoper.
- Lees het getal in kWh per m², niet alleen de letter, en vergelijk woningen binnen dezelfde provincie.
- Vraag bij nieuwbouw om het certificaat na oplevering en leg het naast het ontwerplabel dat u is getoond.
- Lees de aanbevelingspagina. Daar staat wat de woning nodig heeft en welk label ze daarmee zou halen.
- Beprijs het gat. Bij bestaande bouw met label E of F zijn kozijnen en een warmtepomp de gebruikelijke eerste ingrepen: vraag een offerte voordat u het over de prijs eens wordt.
- Bewaar het als u wilt renoveren: het certificaat van vóór de werkzaamheden is een voorwaarde voor de belastingaftrek.
- Zorg dat het aan de akte wordt gehecht en neem uw eigen kopie mee: u hebt die nodig bij verkoop of verhuur, zoals onze gids over het verkopen van vastgoed in Spanje uitlegt.
Het certificaat is het goedkoopste onderdeel van het vooronderzoek bij een Spaanse aankoop en het onderdeel waar de meeste kopers overheen kijken voordat ze het opbergen. Het bepaalt niet of u koopt. Het vertelt u, vóór de onderhandeling, welke van de twee woningen op uw shortlist duurder wordt om in te wonen en wat het ongeveer kost om dat gat te dichten. Voor de rest van het traject begint u bij onze stapsgewijze gids over het kopen van vastgoed in Spanje en het volledige overzicht van de aankoopkosten.
