Hiszpania głosuje 29 listopada: co wybory oznaczają dla kupujących nieruchomości

Wybory parlamentarne w Hiszpanii odbędą się 29 listopada 2026 r. Dla kupujących nieruchomości na dziś nic się nie zmienia. Premier Pedro Sánchez ogłosił wybory 5 października, trzy dni po tym, jak Kongres Deputowanych odrzucił dwa rządowe dekrety mieszkaniowe. Podatki przy zakupie mieszkań i domów na wolnym rynku nie zmieniły się, a projekt ustawy o podatku 100% dla kupujących spoza UE wygasa z chwilą rozwiązania parlamentu. Wracają za to przepisy dotyczące najmu turystycznego: 6 października rząd przyjął je ponownie w nowym dekrecie, który już obowiązuje i czeka na głosowanie w Kongresie (szczegóły w aktualizacji poniżej).

Poniżej: dlaczego rozpisano wybory, co zmieniłyby odrzucone dekrety, co dalej z podatkiem 100%, jakie przepisy obowiązują dziś kupujących i na co zwracać uwagę do dnia wyborów. Będziemy aktualizować ten artykuł w miarę rozwoju kampanii.

Aktualizacja z 12 października 2026 r.: przepisy podatkowe wracają

6 października, cztery dni po tym, jak Kongres je odrzucił, rząd ponownie przyjął przepisy mieszkaniowe w dwóch nowych królewskich dekretach z mocą ustawy, opublikowanych w BOE 7 października. Rozwiązania podatkowe zawiera RDL 29/2026, obowiązujący od 8 października. Jego treść jest niemal identyczna z treścią odrzuconego RDL 26/2026. Jedyna zmiana wśród opisanych niżej przepisów dotyczy ograniczenia zakupów po zaniżonej cenie: obowiązuje ono teraz do końca 2030 r., a nie 2028 r., i obejmuje firmy kupujące mieszkania lub wierzytelności z niespłacanych kredytów hipotecznych znacznie poniżej ich wartości oraz duże firmy wynajmujące mieszkania, a nie wszystkie podmioty, których działalność obejmuje kupno nieruchomości.

Na wybrzeżu kluczowy jest warunek napiętego rynku. Obszary o napiętym rynku mieszkaniowym wyznaczają władze poszczególnych regionów. Według oficjalnych wykazów publikowanych w BOE do drugiego kwartału 2026 r. żaden z regionów, w których działamy (Wspólnota Walencka, Murcja, Andaluzja i Baleary), takiego obszaru nie wyznaczył. Dopóki to się nie stanie, gminy nie mogą tam stosować podwyżki IBI dla mieszkań turystycznych.

Przepis, który pominęliśmy 5 października: przypisany dochód

Zarówno odrzucony dekret, jak i nowy zmieniają podatek płacony przez nierezydentów od niewynajmowanego mieszkania lub domu. Dziś przypisany dochód (renta imputada) wynosi 1,1% wartości katastralnej (2%, jeśli wartości w danej gminie nie były aktualizowane od 2012 r.). Od 2027 r. stawkę tę zastąpi skala liczona od wartości katastralnej: 1,1% do 100 000 euro, 1,5% od kolejnych 400 000 euro, 2% do 1 mln euro i 3% powyżej tej kwoty. Sama stawka podatku się nie zmienia: 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla wszystkich pozostałych.

W przypadku typowego apartamentu na wybrzeżu nic się nie zmienia, a tam, gdzie wartości katastralne dawno nie były aktualizowane, podatek spada. Wzrost odczują właściciele willi i drogich nieruchomości. Według dekretu skalę stosuje się do łącznej wartości katastralnej wszystkich mieszkań i domów właściciela. Nie wyjaśniono jeszcze, jak hiszpańska administracja skarbowa (Agencia Tributaria) zastosuje ją wobec nierezydentów, którzy rozliczają podatek osobno od każdej nieruchomości, dlatego swoją sytuację skonsultuj z doradcą podatkowym.

Co dalej

Ponieważ parlament został rozwiązany, dekrety trafiają do Stałej Deputacji Kongresu (Diputación Permanente), która zgodnie z art. 86 Konstytucji ma 30 dni od ich przyjęcia 6 października na zatwierdzenie lub uchylenie, więc głosowanie musi się odbyć do początku listopada. Do 12 października termin głosowania nie został jeszcze wyznaczony. Nad każdym dekretem głosuje się osobno; według wyliczeń dziennika Público dekret z przepisami podatkowymi przeszedłby stosunkiem głosów 35 do 34, gdyby baskijska PNV go poparła, tak jak 2 października. Zatwierdzony dekret pozostanie w mocy, dopóki nie zmieni go nowy rząd. Według sondaży 29 listopada większość zdobędą PP i Vox – obie partie głosowały przeciwko dekretom. Skala przypisanego dochodu będzie stosowana dopiero od 2027 r., więc nowy rząd zdążyłby ją zmienić, zanim ktokolwiek zapłaci według niej podatek. Inaczej jest z VAT: jeśli dekret zostanie zatwierdzony, VAT będzie naliczany od 1 grudnia, zanim nowy rząd zdąży przejąć władzę.

Dlaczego Hiszpania idzie do wyborów: upadek dekretów mieszkaniowych

Królewski dekret z mocą ustawy (real decreto-ley) obowiązuje od razu, ale w ciągu 30 dni musi go zatwierdzić Kongres. Jeśli Kongres go odrzuci, dekret zostaje uchylony. Tak właśnie stało się 2 października z oboma tekstami.

Co zmieniłyby odrzucone dekrety

Większy z dekretów, RDL 26/2026, zawierał rozwiązania podatkowe istotne dla właścicieli nieruchomości. Każde z nich miało zacząć obowiązywać w terminie, który jeszcze nie nadszedł, więc żadnego nigdy nie pobrano:

• 10% VAT od najmu krótkoterminowego. Od 1 grudnia 2026 r. wynajem umeblowanego lokalu na pobyty do 30 nocy nie byłby już zwolniony z VAT (IVA), lecz opodatkowany stawką 10%, chyba że lokal stanowiłby główne miejsce zamieszkania właściciela (art. 7).
• Podwyżka IBI dla mieszkań turystycznych. Na urzędowo wyznaczonych obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym gminy mogłyby podnieść roczny podatek od nieruchomości IBI dla zarejestrowanych lokali na wynajem turystyczny o maksymalnie 50%, o maksymalnie 100% dla właścicieli co najmniej dwóch takich lokali i o maksymalnie 150% dla właścicieli co najmniej czterech (art. 8).
• Podwyżka IBI dla długo pustych mieszkań. O 50–100% w przypadku lokali pozostających pustymi bez uzasadnienia dłużej niż dwa lata. Drugie domy wprost uznano za uzasadnione przy nieprzerwanym niezamieszkaniu do czterech lat (art. 8).
• Ograniczenia zakupów po zaniżonej cenie przez firmy. Podmioty, których działalność obejmuje kupno nieruchomości, nie mogłyby do końca 2028 r. kupować mieszkań poniżej 70% ich wartości z operatu szacunkowego (art. 1). Przepis nie dotyczył osób prywatnych.

Drugi dekret, RDL 27/2026, dotyczył długoterminowych umów najmu lokali stanowiących główne miejsce zamieszkania najemców. Żaden z dekretów nie był wymierzony w kupujących z zagranicy jako takich, ale RDL 26/2026 zmieniał też od 2027 r. podatek od przypisanego dochodu płacony przez nierezydentów – więcej w aktualizacji powyżej.

Co dalej z podatkiem 100% dla kupujących z zagranicy

Podatek 100% dla kupujących spoza UE niebędących rezydentami zapowiedziano w styczniu 2025 r., a w maju 2025 r. PSOE złożyła w Kongresie projekt ustawy. Nigdy nie trafił on pod obrady. Zgodnie z art. 207 regulaminu Kongresu Deputowanych rozwiązanie parlamentu oznacza wygaśnięcie wszystkich projektów, które nie zostały uchwalone, niezależnie od etapu prac. Wraz z rozwiązaniem parlamentu przed wyborami 29 listopada podatek 100% przestaje istnieć nawet jako projekt: w nowej kadencji trzeba by go złożyć od nowa. Kupujących mieszkających w UE nigdy nie obejmował. W naszym tekście o całej historii podatku 100% wyjaśniamy, co proponowano i kogo miało to dotyczyć.

Nawet w proponowanym kształcie podatek nie dotyczyłby nowych domów i mieszkań kupowanych bezpośrednio od dewelopera, ponieważ od takiej sprzedaży płaci się VAT, a nie podatek od przeniesienia własności. Zobacz nasz przewodnik po zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii.

Co obowiązuje kupujących dziś

1. Podatki przy zakupie bez zmian

Przy zakupie na rynku wtórnym płaci się regionalny podatek od przeniesienia własności (ITP): 9% we Wspólnocie Walenckiej (11% powyżej 1 mln euro), 8% w Murcji i 7% w Andaluzji. Przy zakupie w nowym budownictwie bezpośrednio od dewelopera płaci się 10% VAT (IVA) oraz regionalny podatek od aktów notarialnych. Żaden z dekretów nie zmieniał tych stawek. W naszym przewodniku po podatkach od nieruchomości w Hiszpanii omawiamy wszystkie podatki dla rezydentów i nierezydentów.

2. Najem turystyczny: od 1 grudnia licz się z 10% VAT

Jeśli kupujesz z myślą o wynajmie turystom, licz się z tym, że od 1 grudnia 2026 r. pobyty do 30 nocy będą objęte 10% VAT, chyba że Stała Deputacja uchyli dekret. Podwyżkę IBI można stosować tylko na obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym, a Wspólnota Walencka, Murcja, Andaluzja i Baleary takich obszarów nie wyznaczyły. Zasady dotyczące licencji turystycznej nadal ustalają poszczególne regiony i gminy. Więcej w naszym przewodniku po wynajmie nieruchomości w Hiszpanii.

3. Od wyniku wyborów zależy, jak długo dekret przetrwa

Królewski dekret z mocą ustawy zatwierdzony przez Stałą Deputację obowiązuje, dopóki nie zmieni go nowa ustawa lub kolejny dekret. Rząd, który powstanie po 29 listopada, będzie mógł te przepisy utrzymać, zmienić albo uchylić; do tego czasu obowiązują zasady opisane w tym artykule.

Jeśli chcesz zobaczyć, co mieści się w Twoim budżecie przy obecnie obowiązujących przepisach, poproś o indywidualną selekcję ofert.

Jak od 2025 r. zmieniały się przepisy dla kupujących z zagranicy

Na co zwracać uwagę do 29 listopada

Partie zwykle publikują pełne programy po rozpoczęciu kampanii. Gdy tylko się ukażą, uzupełnimy ten artykuł o propozycje głównych partii dotyczące mieszkalnictwa i kupujących z zagranicy, cytując ich własne dokumenty, a następnie ponownie po ogłoszeniu wyników. Wcześniej warto śledzić dwie daty: głosowanie Stałej Deputacji nad dekretami oraz 24-godzinny strajk generalny w sprawie mieszkalnictwa, ogłoszony przez główne związki zawodowe na 11 listopada. Tego dnia mogą wystąpić utrudnienia w funkcjonowaniu usług publicznych i transportu; jeśli masz na ten dzień umówione podpisanie aktu u notariusza, potwierdź termin w kancelarii.