13 stycznia 2025 roku Pedro Sánchez stanął przy mównicy i ogłosił — wraz z pakietem 11 środków mieszkaniowych — podatek „do 100%" na zakup nieruchomości przez nierezydentów spoza UE w Hiszpanii. Nagłówek obiegł świat. Piętnaście miesięcy później projekt ustawy nigdy nie był formalnie debatowany w Kongresie, żadna wersja nie została poddana pod głosowanie, a własny pakiet mieszkaniowy rządu ze stycznia 2026 po cichu go pominął. Nagłówki trwają. Polityka nie.
Uwaga dla polskich czytelników: jako obywatele UE jesteście wyraźnie zwolnieni z proponowanego podatku. Ten artykuł pozostaje istotny, jeśli kupujecie z partnerem spoza UE, doradzacie kupującym spoza UE, lub chcecie zrozumieć jak ta polityka kształtuje hiszpański rynek nieruchomości — który pozostaje jednym z najaktywniejszych w Europie dla rosnącej polskiej społeczności (szczególnie w Torrevieja, Calpe i Guardamar).
Dla brytyjskich, amerykańskich, szwajcarskich, rosyjskich, kanadyjskich i innych nabywców spoza UE — odbiorców, którzy zasadnie wpadli w panikę, gdy ogłoszenie się pojawiło — praktyczna rzeczywistość 2026 roku jest znacznie bliższa status quo niż rewolucji. Ten artykuł obejmuje to, co faktycznie zaproponowano, gdzie projekt ustawy się znajduje, kogo by dotknął, zwolnienie, którego większość pomija, i trzy praktyczne rozwiązania.
Co Sánchez naprawdę ogłosił — 13 stycznia 2025
Propozycja była główną miarą 12-punktowego pakietu mieszkaniowego zaprojektowanego, by zająć się hiszpańskim kryzysem dostępności mieszkań. Struktura: nowy Państwowy Komplementarny Podatek od Przeniesienia Nieruchomości, nakładany na istniejący regionalny Transfer Tax (ITP), kierujący się specyficznie do zakupów przez nierezydentów spoza UE.
Mechanika, jak zredagowano: 100% podstawy opodatkowania, gdzie podstawą jest wyższa z wartości katastralnej referencyjnej lub wartości rynkowej. Praktycznie podwoiłoby to koszt podatkowy zakupu nieruchomości z drugiej ręki dla dotkniętego kupującego.
„W 2023 nierezydenci spoza UE kupili około 27 000 mieszkań w Hiszpanii — wiele nie po to, by w nich zamieszkać, ale dla spekulacji," powiedział Sánchez w prezentacji, cytując liczbę jako uzasadnienie.
Co Sánchez zrobił później — styczeń 2026
Najjaśniejszy sygnał, że podatek 100% utracił polityczne tempo, nie pochodził od opozycji. Pochodził od samego Sáncheza.
W styczniu 2026, dwanaście miesięcy po pierwotnym ogłoszeniu, rząd przedstawił nowy pakiet mieszkaniowy (Dekret z mocą ustawy z 12 stycznia 2026). Centralne elementy: zachęty podatkowe dla wynajmujących, którzy odnawiają umowy bez podwyżek, surowsze regulacje sezonowych i pokojowych wynajmów, oraz Operacja Campamento w Madrycie (10 700 dostępnych mieszkań). Podatek 100% na nabywców spoza UE nie był głównym tematem. Został odłożony na bok.
Gdzie projekt ustawy stoi w Kongresie — zero głosów w 15 miesięcy
Pomimo globalnych nagłówków projekt ustawy nie został formalnie debatowany przez Kongres do końca marca 2026 (według rejestrów parlamentarnych).
Powody są arytmetyczne. Mniejszościowy rząd Sáncheza (PSOE) zależy od kruchej koalicji partii regionalnych i lewicowych. Co do tego konkretnego projektu ustawy, dwa kluczowe bloki odmawiają poparcia — z przeciwnych powodów:
- Junts — katalońscy separatyści — sprzeciwiają się środkowi na podstawie tego, że problem mieszkaniowy jest jednym z podaży, nie zagranicznego popytu.
- Podemos — partia skrajnej lewicy — argumentuje, że podatek jest niewystarczający. Chcą zakazu wszystkich nie-rezydencjalnych zakupów mieszkaniowych.
Bez żadnego z tych bloków rząd nie osiąga większości. Oddzielnie, doradcy prawni ostrzegli, że jakakolwiek wersja środka przyjętego jak zredagowano może stanąć przed wyzwaniem na poziomie UE za ograniczenie swobodnego przepływu kapitału.
Kogo by dotknął — a kogo nie
| Typ kupującego | Podlega proponowanemu podatkowi? |
|---|---|
| Nierezydent UK / USA / Kanada | Tak |
| Nierezydent Szwajcaria / Norwegia | Tak (Szwajcaria i Norwegia nie są EOG w tym kontekście) |
| Nierezydent Rosja / Chiny / Australia | Tak |
| Obywatel UE (Polski, Niemiecki, Holenderski, Francuski, Włoski, etc.) | Nie — zwolniony |
| Obywatel EOG (Islandia, Liechtenstein) | Nie — zwolniony |
| Hiszpański rezydent (każda narodowość, w tym UK/USA z rezydencją) | Nie — zwolniony |
| Spadki i darowizny | Nie (to nie zakup) |
Cel polityczny był jasny z ramienia: brytyjscy i amerykańscy nabywcy na rynkach przybrzeżnych i stołecznych. Polacy, Niemcy, Holendrzy, Francuzi — wszyscy obywatele UE — nie są dotknięci. Polska społeczność na Costa Blanca wciąż się buduje, a Polacy jako obywatele UE mogą kupować bez tego potencjalnego obciążenia.
Kluczowe zwolnienie, które większość artykułów pomija — Nowe budownictwo i off-plan
Nieruchomości off-plan i nowe budownictwo — zakupione bezpośrednio od dewelopera — byłyby zwolnione z proponowanego podatku, nawet jeśli zostanie przyjęty. Są opodatkowane VAT-em (IVA), nie Transfer Tax (ITP). Proponowana 100% dopłata stosuje się tylko do ITP. Brak ITP, brak dopłaty.
To najważniejszy fakt historii i jest systematycznie niedoceniany przez międzynarodowe media. Proponowany środek to komplementarna dopłata do ITP. ITP to regionalny podatek od przeniesienia nieruchomości z drugiej ręki. Nowe budownictwo zakupione bezpośrednio od dewelopera jest opodatkowane IVA na 10% plus AJD (opłata stemplowa) typowo na 1,4% (od 1 czerwca 2026 r. (Ley 5/2025) — wcześniej 1,5%) w Comunitat Valenciana. Brak Transfer Tax, brak dopłaty.
Costa Blanca, Costa Cálida i Costa del Sol — rynki, gdzie większość międzynarodowych nabywców faktycznie transakcjonuje — należą do najaktywniejszych rynków nowego budownictwa w kraju. Zwolnienie nie jest teoretyczne.
Po pełniejszą analizę różnicy między IVA a ITP zobacz nasz krok po kroku przewodnik kupowania nieruchomości w Hiszpanii i nasz dedykowany przewodnik po podatkach od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów.
Dlaczego zagraniczni nabywcy naprawdę się wycofują — i to nie jest podatek-widmo
Oficjalne hiszpańskie statystyki za 2025 pokazują znaczący odwrót zagranicznych nabywców nierezydentów — zakupy spadły prawie o 10% rok do roku do 51 411 transakcji, najniższego poziomu w cztery lata. Kuszące jest przypisywać to ogłoszeniu podatku 100%. Dane nie wspierają tego jako głównego motoru.
1. Koniec programu Golden Visa — kwiecień 2025
Hiszpańska Golden Visa, dająca rezydencję obywatelom spoza UE kupującym nieruchomość wartą 500 000 € lub więcej, została zniesiona 3 kwietnia 2025. Branżowa analiza przypisuje mierzalny spadek 4,4% w zakupach nierezydentów bezpośrednio tej zmianie.
2. Czynniki makroekonomiczne i walutowe
2025 widziało ciągłe dostosowania stóp procentowych EBC, słabość funta brytyjskiego wobec euro w stosunku do szczytów 2022, oraz post-COVID normalizację nabywców.
3. Sentymenty antyzagraniczne i sygnały polityczne
2025 widziało wiele wysokoprofilowych demonstracji publicznych w całej Hiszpanii wokół zagranicznej własności nieruchomości i nasycenia turystycznego.
Odwrót jest również skoncentrowany geograficznie. Madryt zarejestrował największy spadek na -20,3%, następnie Wyspy Kanaryjskie i Baleary około -10%. Rynki przybrzeżne Costa Blanca i Costa Cálida — gdzie większość naszych nabywców transakcjonuje — widziały mniej dramatyczne spadki i pozostają komfortowo powyżej średniej 10-letniej.
Po pełniejszy widok rynku zobacz naszą prognozę hiszpańskiego rynku nieruchomości na 2026.
Trzy realistyczne rozwiązania — nawet jeśli podatek ostatecznie przejdzie
1. Ustanowić hiszpańską rezydencję przed zakupem
Proponowany podatek celuje w nierezydentnych nabywców spoza UE. Stać się hiszpańskim rezydentem przed sfinalizowaniem zakupu usuwa wyzwalacz całkowicie.
- Digital Nomad Visa (DNV) dla pracowników zdalnych i freelancerów.
- Non-Lucrative Visa (NLV) dla emerytów.
- Rezydencja przez zezwolenie na pracę dla osób z hiszpańskim kontraktem pracy.
- Dla obywateli USA specyficznie zobacz nasz przewodnik Americans buying property in Spain.
2. Kupić off-plan lub nowe budownictwo bezpośrednio od dewelopera
Jak omówiono powyżej, IVA rządzi zakupami nowego budownictwa, nie ITP. Proponowana 100% dopłata nie stosuje się.
3. Współwłasność z małżonkiem UE/EOG lub członkiem rodziny
Proponowany podatek jest specyficzny dla nabywcy. Gdy nabywca spoza UE jest w związku małżeńskim lub partnerstwie z obywatelem UE, strukturyzacja zakupu jako współwłasności w proporcjach odzwierciedlających udział partnera UE może materialnie zmniejszyć ekspozycję.
Jeśli finansowanie jest częścią obrazu, nasz przewodnik po hiszpańskich kredytach hipotecznych dla obcokrajowców w 2026 pokrywa aktualne stawki (Euribor 12M około 2,7% na kwiecień 2026), limity LTV dla nierezydentów (typowo 60-70%) i cztery banki aktywnie udzielające kredytów hipotecznych nierezydentom.
Co widzimy w Bravos Estate
W naszej pipeline nabywców z ostatnich sześciu miesięcy widoczne stały się trzy wzorce:
Brytyjscy nabywcy pytają, potem działają. Ogłoszenie podatku 100% wywołało początkową falę anulacji i maili „poczekajmy" w lutym-marcu 2025. Do lata 2025 ta fala się odwróciła.
Amerykańscy nabywcy skłaniają się ku off-plan. Amerykanie, bardziej awersyjni do ryzyka wobec postrzeganej niepewności prawnej, znacznie się przesunęli w stronę nowych projektów na Costa Blanca i Costa del Sol.
Holenderscy, niemieccy i polscy nabywcy — strukturalni zwycięzcy. Jako obywatele UE, wszystkie trzy grupy nie są dotknięte proponowanym podatkiem. Holendrzy w szczególności byli najszybciej rosnącą grupą zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii w 2025. Polska społeczność wciąż się rozwija, ale nasze dane wyszukiwania pokazują rosnący polski ruch w Costa Blanca. Przeczytaj nasz towarzyszący artykuł o holenderskich nabywcach jako najszybciej rosnącym rynku nieruchomości w Hiszpanii.
Co obserwować w 2026 i 2027
- Przedterminowe wybory w Hiszpanii. Obecna arytmetyka parlamentarna blokuje projekt ustawy.
- Pushback na poziomie UE. Jeśli projekt kiedykolwiek dotrze do głosowania i przejdzie, oczekuj natychmiastowego konstytucyjnego wyzwania w Trybunale Sprawiedliwości UE.
- Inne kraje kopiujące ramy. Portugalia, Grecja i części Włoch obserwują uważnie.
Nic z tego nie jest natychmiastowe. Dla nabywcy w 2026 praktyczna odpowiedź na „czy powinienem martwić się 100% podatkiem?" to: przeczytaj zwolnienia, planuj odpowiednio i działaj.
Najczęściej zadawane pytania
Czy 100% podatek na nabywców spoza UE w Hiszpanii został przyjęty?
Nie. Na kwiecień 2026 projekt ustawy nie został poddany pod głosowanie. Nie został formalnie debatowany przez Kongres. Własny pakiet mieszkaniowy rządu ze stycznia 2026 koncentrował się na reformie najmu i nie zawierał 100% podatku jako głównej miary.
Czy to dotyczy polskich obywateli kupujących nieruchomości w Hiszpanii?
Nie. Polska jest członkiem UE. Polscy obywatele są wyraźnie zwolnieni z proponowanego podatku, niezależnie od tego, czy zostanie przyjęty.
Czy to dotyczy obywateli brytyjskich?
Jeśli przyjęty w obecnej formie, tak. UK obywatele są spoza UE dla celów podatku od nieruchomości od czasu Brexitu. Na kwiecień 2026 jednak żadna ustawa nie została przyjęta.
Czy dotyczy zakupów nowego budownictwa?
Nie. Nowe budownictwo i off-plan kupione bezpośrednio od dewelopera są opodatkowane IVA, nie ITP, do którego stosuje się proponowana dopłata. Nowe budownictwo jest strukturalnie zwolnione.
Co jeśli jestem obywatelem spoza UE, ale staję się hiszpańskim rezydentem?
Hiszpańscy rezydenci — każdej narodowości — są zwolnieni. Proponowany podatek jest specyficznie dla nierezydentnych nabywców spoza UE.
Czy Golden Visa wciąż jest opcją?
Nie. Hiszpania zniosła program Golden Visa 3 kwietnia 2025. Zobacz nasz przewodnik po alternatywach Golden Visa.
Jeśli podatek pewnego dnia zostanie przyjęty, czy byłby retroaktywny?
Żaden ustawodawca nie zaproponował retroaktywności, a hiszpańskie prawo podatkowe generalnie nie pozwala na retroaktywne podatki transferowe od ukończonych zakupów.
