Испания — одно из самых популярных направлений для покупки недвижимости среди иностранцев. В первом полугодии 2025 года нерезиденты приобрели более 71 000 объектов — это почти каждая пятая сделка в стране. Тёплый климат, развитая инфраструктура, прозрачная система регистрации собственности и отсутствие ограничений для иностранных покупателей делают Испанию одним из самых удобных рынков в Европе.
Этот гайд — пошаговая инструкция для тех, кто планирует покупку. Мы разберём весь процесс: от выбора региона до подписания у нотариуса и регистрации собственности. Все цифры и ставки актуальны на начало 2026 года.
Важно: Для покупки недвижимости в Испании не нужна виза, вид на жительство или резиденция. Любой иностранец с действующим паспортом может стать собственником.
Шаг 1. Определите бюджет с учётом всех расходов
Цена в объявлении — это не финальная сумма. Сверху к стоимости объекта необходимо заложить 10–13% на налоги и оформление. Точный процент зависит от региона и типа недвижимости.
Вторичная недвижимость (resale):
| Статья расходов | Ставка |
|---|---|
| Налог на передачу собственности (ITP) | 6–10% в зависимости от региона |
| Нотариус | 0,5–1% |
| Регистрация в Реестре собственности | 0,3–0,5% |
| Юрист | 1–1,5% (от €1 500) |
В Валенсийском сообществе (Costa Blanca) ставка ITP составляет 10%. С 1 июня 2026 года она снижается до 9% (Закон 5/2025). Для объектов дороже €1 000 000 ставка — 11%.
Новостройка от застройщика:
| Статья расходов | Ставка |
|---|---|
| НДС (IVA) | 10% |
| Гербовый сбор (AJD) | 1,5% (Валенсия) |
| Нотариус | 0,5–1% |
| Регистрация | 0,3–0,5% |
| Юрист | 1–1,5% |
Пример: При покупке квартиры за €250 000 на вторичном рынке в провинции Аликанте расходы составят порядка €28 000–30 000 сверху. Итого нужно располагать суммой около €280 000.
Шаг 2. Выберите регион
Испания предлагает несколько основных прибрежных направлений для покупки:
Costa Blanca (провинция Аликанте) — самое популярное побережье среди иностранных покупателей. Более 300 солнечных дней в году, развитая инфраструктура, международный аэропорт Аликанте. Широкий диапазон цен: от €100 000 за апартаменты в Торревьехе до €2 000 000+ за виллы в Хавеа или Алтее.
Costa del Sol (провинция Малага) — традиционное направление для британских и скандинавских покупателей. Марбелья, Эстепона, Фуэнхирола. Более высокий ценовой сегмент.
Costa Cálida (регион Мурсия) — более доступные цены, растущий рынок, гольф-курорты.
Каждый регион имеет свои особенности по ценам, инфраструктуре и образу жизни. Мы рекомендуем приехать и провести хотя бы неделю в выбранном районе перед покупкой.
Шаг 3. Получите NIE
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Без него невозможно купить недвижимость, открыть банковский счёт или подключить коммуникации.
Как получить:
Есть три способа:
- В Испании — в отделении полиции (Oficina de Extranjeros) по предварительной записи.
- В консульстве Испании в вашей стране проживания.
- Через представителя по доверенности (poder notarial) — удобно, если вы не можете приехать лично.
Документы:
- Заполненная форма EX-15
- Загранпаспорт + копия
- Подтверждение причины запроса (предварительный договор, подтверждение от агентства)
- Оплаченная пошлина — форма 790, код 012 (около €12)
Сроки: От одного дня до нескольких недель, в зависимости от города и сезона. В популярных прибрежных районах летом запись может быть за 3–6 недель вперёд. Начните процесс заранее.
Совет: NIE — это просто налоговый номер, а не виза и не резиденция. Он не даёт права проживания в Испании, но обязателен для любой финансовой операции.
Шаг 4. Откройте банковский счёт в Испании
Испанский банковский счёт нужен для оплаты покупки, налогов, коммунальных услуг и страховки. Некоторые банки позволяют открыть счёт удалённо с видеоидентификацией, но большинство потребуют личного визита или оформления через доверенность.
Что понадобится:
- Паспорт
- NIE (или подтверждение подачи заявки)
- Подтверждение адреса в стране проживания
- Справка о доходах или банковская выписка
Основные банки, работающие с иностранцами: CaixaBank (программа HolaBank для экспатов), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Все они имеют англоязычные отделы для международных клиентов.
Шаг 5. Выберите объект и проведите проверку
Когда вы нашли подходящий объект, не спешите вносить деньги. Сначала необходима юридическая проверка (due diligence).
Что проверяет юрист:
- Nota simple — выписка из Реестра собственности. Подтверждает, кто является владельцем, нет ли обременений, залогов или долгов на объекте.
- Кадастровая справка — проверка, совпадают ли реальные границы и площадь с документами.
- Отсутствие долгов — по коммунальным платежам, налогу IBI, сборам сообщества собственников (comunidad).
- Градостроительный статус — легальность постройки, соответствие плану застройки, наличие лицензии первого заселения (licencia de primera ocupación).
Для новостроек юрист дополнительно проверяет лицензию застройщика, банковскую гарантию на внесённые средства и страховку десятилетней ответственности (seguro decenal).
Важно: В Испании покупатель оплачивает юриста самостоятельно — агентство и нотариус не заменяют независимую юридическую проверку. Стоимость услуг юриста: от €1 500 до €3 000 в зависимости от сложности сделки.
Шаг 6. Резервация и задаток
Процесс оформления сделки обычно состоит из двух этапов:
Резервация (contrato de reserva): Небольшая сумма (€3 000–€6 000), которая снимает объект с продажи на 1–2 недели, пока готовятся документы. Условия возврата фиксируются в договоре.
Договор задатка (contrato de arras): Основной предварительный договор. Покупатель вносит задаток — обычно 10% от стоимости объекта. В нём фиксируются:
- Цена и условия оплаты
- Срок выхода на нотариуса (обычно 1–2 месяца)
- Ответственность сторон
- Если покупатель отказывается — теряет задаток.
- Если продавец отказывается — возвращает задаток в двойном размере.
Совет: Прежде чем подписывать arras, убедитесь, что юрист завершил проверку объекта. Задаток вносится уже после due diligence, а не до.
Шаг 7. Ипотека (если нужно финансирование)
Иностранные нерезиденты могут получить ипотеку в испанских банках. Условия на 2026 год:
| Параметр | Резиденты | Нерезиденты |
|---|---|---|
| Максимум финансирования (LTV) | до 80% | 60–70% |
| Фиксированная ставка | от 2% | 2,8–3,5% |
| Переменная ставка (Euribor +) | от 1,5% | от 2% + Euribor |
| Максимальный срок | до 30 лет | до 20–25 лет |
| Макс. платёж от дохода | 35% | 30–35% |
Euribor 12 месяцев на январь 2026 года — 2,267%.
Что нужно для подачи:
- Паспорт и NIE
- Справки о доходах за 3–6 месяцев (payslips или налоговые декларации)
- Банковские выписки за 6–12 месяцев
- Трудовой договор (для наёмных) или налоговые декларации за 2 года (для самозанятых)
- Подтверждение отсутствия задолженностей в стране проживания
Банки с программами для иностранцев: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.
Совет: Подавайте заявку в 2–3 банка одновременно. Условия существенно различаются, и разница в 0,3% ставки экономит тысячи евро за весь срок кредита. Ипотечный брокер может помочь получить лучшие условия.
Шаг 8. Подписание у нотариуса (escritura pública)
День сделки. Покупатель и продавец (или их представители по доверенности) встречаются у нотариуса.
Что происходит:
- Нотариус зачитывает договор купли-продажи (escritura de compraventa).
- Покупатель оплачивает оставшуюся сумму (банковский чек или перевод).
- Если есть ипотека — банк присутствует и оформляет кредитный договор.
- Стороны подписывают акт.
- Покупатель получает ключи.
По закону 2019 года (Ley 5/2019) покупатель обязан посетить нотариуса минимум за один рабочий день до подписания ипотеки для ознакомления с условиями (acta de transparencia). Это обязательный этап защиты потребителя.
Важно: Подписание у нотариуса — это не просто формальность. Нотариус проверяет документы, но не защищает интересы покупателя. Именно поэтому нужен собственный юрист.
Шаг 9. Регистрация собственности и послепокупочные действия
После подписания у нотариуса:
- Регистрация в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) — юрист или gestoria подают документы. Обычно занимает 1–3 месяца. До завершения регистрации вы уже являетесь собственником по нотариальному акту.
- Оплата налогов — ITP или IVA+AJD необходимо оплатить в течение 30 рабочих дней с момента подписания. Просрочка влечёт штрафы.
- Переоформление коммуникаций — электричество, вода, газ, интернет переводятся на имя нового собственника.
- Страховка — страхование жилья обязательно при ипотеке и рекомендуется в любом случае.
- IBI и comunidad — ежегодный муниципальный налог (IBI) и сборы сообщества собственников переходят к покупателю.
- Налоговые обязательства нерезидентов — даже если вы не живёте в Испании, вы обязаны ежегодно подавать декларацию по форме Modelo 210 (вменённый доход или доход от аренды).
Сколько времени занимает весь процесс
| Этап | Примерный срок |
|---|---|
| Получение NIE | 1 день – 6 недель |
| Открытие банковского счёта | 1–5 дней |
| Поиск объекта | индивидуально |
| Юридическая проверка | 1–2 недели |
| Резервация + arras | 1–2 недели |
| Одобрение ипотеки | 3–6 недель |
| Подписание у нотариуса | 1 день |
| Регистрация собственности | 1–3 месяца |
В среднем от первого визита до получения ключей проходит 2–3 месяца. При оплате без ипотеки — быстрее: от 4–6 недель.
