Да, иностранцы могут получить ипотеку в Испании. Испанские банки активно работают с нерезидентами — иностранные покупатели составляют около 19% всех сделок с недвижимостью в стране. Условия отличаются от тех, что предлагают резидентам: ниже процент финансирования, выше ставка, короче срок. Но при грамотной подготовке документов ипотека вполне доступна.
Этот гайд — полная инструкция: актуальные ставки, сравнение банков, необходимые документы и пошаговый процесс от заявки до подписания.
Условия для нерезидентов vs резидентов
| Параметр | Резиденты | Нерезиденты |
|---|---|---|
| Максимум финансирования (LTV) | до 80% | 60–70% |
| Фиксированная ставка | от 2–2,5% | от 2,8–3,5% |
| Переменная ставка | Euribor + 0,5–1,5% | Euribor + 1,5–2,5% |
| Максимальный срок | до 30 лет | до 20–25 лет |
| Макс. платёж от дохода (DTI) | 35% | 30–35% |
| Минимальный доход | ~€2 000 нетто/мес | ~€2 500–3 500 нетто/мес |
Разница в ставках между резидентами и нерезидентами обычно составляет 0,3–0,7%. Банки закладывают дополнительный риск: географическую удалённость, сложность проверки доходов и валютные колебания.
Euribor 12 месяцев на январь 2026: 2,267%. Это пятый месяц небольшого роста после снижения в 2024–2025. Уровень стабилен и находится значительно ниже пиковых значений 2023 года (4,2%).
Три типа ипотеки
Фиксированная ставка (tipo fijo) Ставка и платёж не меняются весь срок кредита. Для нерезидентов в 2026 году: от 2,8% до 3,5% в зависимости от LTV, срока и профиля заёмщика. Максимальный срок обычно до 20–25 лет.
Плюсы: предсказуемость, защита от роста ставок. Минусы: выше начальная ставка, штрафы за досрочное погашение могут быть выше.
Переменная ставка (tipo variable) Ставка привязана к Euribor + фиксированная надбавка банка. Пересматривается каждые 6 или 12 месяцев. Для нерезидентов: Euribor + 1,5–2,5%.
При текущем Euribor 2,267% это даёт ставку 3,8–4,8%. Если Euribor снизится — платёж уменьшится. Если вырастет — увеличится.
Плюсы: потенциально ниже стоимость при снижении ставок, низкие штрафы за досрочное погашение (0,25% первые 3 года, 0,15% далее). Минусы: непредсказуемость платежа.
Смешанная ставка (tipo mixto) Первые 3–10 лет — фиксированная ставка, далее — переменная (Euribor + надбавка). Набирает популярность в 2026 году.
Плюсы: стабильность в первые годы + возможность выгоды при снижении Euribor. Минусы: меньше определённости на длительном горизонте.
Для нерезидентов банки чаще всего предлагают фиксированную или смешанную ставку. Для кредитов свыше €500 000 в 2026 году фиксированная ставка на полный срок может быть недоступна — банки переводят такие кредиты на переменную или смешанную ставку.
Сколько нужно собственных средств
Практическое правило для нерезидента: имейте 40–50% от стоимости объекта наличными.
Разбивка для объекта за €300 000 (LTV 70%):
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Первый взнос (30%) | €90 000 |
| Налоги и расходы на оформление (~12%) | €36 000 |
| Оценка, страхование | ~€1 000 |
| Итого собственных средств | ~€127 000 |
При LTV 60% первый взнос составит €120 000, и общая сумма собственных средств вырастет до ~€157 000.
Какие банки работают с иностранцами
Все крупные испанские банки предлагают ипотеку для нерезидентов. В начале 2026 года основные из них обновили условия:
Banco Santander Программа «Mundo Mortgage» для нерезидентов. Онлайн-симулятор, англоязычная поддержка. LTV до 70%. Фиксированные и переменные ставки.
CaixaBank Программа «HolaBank» для международных клиентов. Принимает документы на вашем языке для предварительного одобрения. Выдаёт заключение о жизнеспособности (viability study) за 72 часа.
BBVA Полностью цифровая подача заявки. Ипотечный калькулятор на английском. LTV до 70% для вторичного жилья.
Banco Sabadell Экспат-сервис с поддержкой на английском, французском, немецком. Пошаговые инструкции для нерезидентов на сайте.
Bankinter «Dual Mortgage» — возможность разделить кредит на фиксированную и переменную части. Ориентирован на иностранных нерезидентов.
Совет: Подавайте заявку в 2–3 банка одновременно. Условия существенно различаются даже для одинаковых профилей. Ипотечный брокер, специализирующийся на нерезидентах, может сэкономить 0,2–0,5% на ставке — это тысячи евро за срок кредита.
Необходимые документы
| Документ | Примечание |
|---|---|
| Паспорт | Действующий, все страницы с данными |
| NIE | Обязателен для подачи заявки |
| Справка о доходах | Payslips за 3–6 месяцев (наёмные) |
| Налоговые декларации | За 1–2 последних года |
| Банковские выписки | За 6–12 месяцев |
| Трудовой договор | Для наёмных работников |
| Регистрация бизнеса + балансы | Для самозанятых / владельцев бизнеса |
| Справка об отсутствии задолженностей | Из банка / налоговой страны проживания |
| Предварительный договор купли-продажи | Contrato de arras или reserva |
Все документы не на испанском языке должны быть переведены присяжным переводчиком (traductor jurado). Для некоторых стран (не-ЕС) требуется апостиль.
Для граждан США: Дополнительно — документация FATCA (форма W-9, транскрипты IRS, декларация о налоговом соответствии). Банки обязаны запрашивать эти документы.
Пошаговый процесс получения ипотеки
1. Предварительная оценка (1–2 дня) Отправляете базовые документы (доходы, выписки) брокеру или в банк. Получаете предварительное заключение: сумму, которую банк готов выдать, и ориентировочную ставку. Это не обязывающий документ, но позволяет точно определить бюджет.
2. Поиск объекта и договор задатка Найдя объект, подписываете contrato de arras и вносите 10% задатка. С этого момента начинается формальный процесс одобрения.
3. Подача полного пакета документов (1 неделя) Банк запрашивает полный пакет: переведённые справки, выписки, налоговые декларации, контракт на покупку.
4. Оценка объекта — tasación (1–2 недели) Банк заказывает независимую оценку. Стоимость: €300–€600, оплачивает покупатель. Банк выдаёт кредит на основании оценочной стоимости, а не цены покупки. Если оценка ниже цены — LTV рассчитывается от оценки, и вам понадобится больше собственных средств.
5. Одобрение и оферта (1–3 недели) Банк выносит решение и выдаёт Binding Offer (oferta vinculante) — официальное предложение с условиями кредита: ставка, срок, платёж, привязанные продукты.
6. Acta de transparencia (за 1 день до подписания) По закону (Ley 5/2019) вы обязаны посетить нотариуса минимум за 1 рабочий день до подписания ипотеки. Нотариус объясняет условия кредита и убеждается, что вы их понимаете.
7. Подписание у нотариуса Подписание escritura de compraventa и escritura de hipoteca одновременно. Банк перечисляет средства, вы получаете ключи.
Общий срок: от подачи полного пакета до подписания — 4–8 недель. С предварительной оценкой — планируйте 6–10 недель.
Привязанные продукты (vinculaciones)
Банки предлагают более низкую ставку в обмен на покупку дополнительных продуктов:
| Продукт | Влияние на ставку |
|---|---|
| Страхование жилья (seguro de hogar) | -0,1–0,2% |
| Страхование жизни (seguro de vida) | -0,1–0,3% |
| Перевод зарплаты в банк | -0,1–0,2% |
| Использование кредитной карты банка | -0,05–0,1% |
Страхование жилья обязательно при ипотеке. Остальные продукты — нет, но без них ставка будет выше. Посчитайте, что выгоднее: более низкая ставка с продуктами или более высокая без них. В большинстве случаев страхование жизни и жилья окупаются.
Досрочное погашение
Законом 2019 года (Ley 5/2019) установлены максимальные штрафы за досрочное погашение:
| Тип ставки | Первые 3 года | Первые 5 лет | После 5 лет |
|---|---|---|---|
| Переменная | 0,25% | 0,15% | 0,15% |
| Фиксированная | 2% (первые 10 лет) | 1,5% (после 10 лет) | 1,5% |
Частичное погашение подчиняется тем же правилам. Это одни из самых низких штрафов за досрочное погашение в Европе.
Пример расчёта
Объект: €300 000, вторичка, Коста Бланка LTV: 70% → кредит €210 000 Ставка: 3,2% фиксированная Срок: 20 лет
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ежемесячный платёж | ~€1 190 |
| Общая сумма выплат | ~€285 600 |
| Переплата за 20 лет | ~€75 600 |
| Собственные средства (30% + расходы) | ~€127 000 |
При ставке 2,8%: платёж ~€1 145, переплата ~€64 800. При ставке 3,5%: платёж ~€1 218, переплата ~€82 300.
Разница в 0,7% ставки = ~€17 500 за 20 лет. Вот почему стоит сравнивать предложения нескольких банков.
Альтернативы испанской ипотеке
Если условия испанских банков не подходят, есть варианты:
Ипотека в своей стране. Вы можете взять кредит под залог имеющейся недвижимости в стране проживания и купить объект в Испании за наличные. Преимущества: привычные условия, возможно более низкая ставка. Минус: залог — ваша текущая собственность.
Рассрочка от застройщика. Некоторые застройщики на Коста Бланка предлагают рассрочку на этапе строительства: 30% при подписании, 20–30% промежуточные платежи, остаток при сдаче. Это не ипотека, а коммерческая рассрочка без процентов.
Покупка за наличные. Упрощает и ускоряет процесс. Нет расходов на оценку, страхование жизни и комиссию банка. Сделка за 4–6 недель вместо 8–10.
