Цена объекта в объявлении — это не итоговая сумма, которую вы заплатите. Сверху необходимо заложить 10–15% на налоги, нотариуса, юриста и регистрацию. На объект за €300 000 реальный бюджет составит €330 000–€345 000. Точная сумма зависит от региона, типа недвижимости (новостройка или вторичка) и от того, берёте ли вы ипотеку.
В этом гайде — полная разбивка всех расходов с актуальными цифрами на 2026 год, таблицы ставок ITP по регионам и два подробных примера расчёта.
Главный налог: ITP или IVA
Самая крупная статья расходов — налог при покупке. Какой именно — зависит от типа объекта.
Вторичная недвижимость → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Налог на передачу собственности. Платит покупатель. Ставка устанавливается автономным сообществом, поэтому отличается от региона к региону.
Ставки ITP по ключевым регионам (2026):
| Регион | Ставка ITP | Примечание |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | Одна из самых низких в стране |
| Андалусия (Коста-дель-Соль) | 7% | Единая ставка |
| Валенсия (Коста Бланка) | 10% | С 1 июня 2026 → 9% (Закон 5/2025) |
| Валенсия — объекты > €1 000 000 | 11% | Сохраняется и после реформы |
| Мурсия (Коста Калида) | 8% | — |
| Каталония | 10% | Прогрессивная шкала |
| Балеарские острова | 8–11% | Прогрессивная шкала по цене |
| Канарские острова | 6,5% | Одна из самых низких |
Важно: Valor de Referencia. Налог рассчитывается не от цены в договоре, а от большей из двух величин: цена покупки или кадастровая референтная стоимость (Valor de Referencia), определяемая налоговыми органами. Если вы покупаете по цене ниже рыночной, налоговая может начислить ITP от своей оценки.
Разница между регионами на практике:
На объект за €400 000 разница в ITP между Мадридом (6%) и Валенсией (10%) составляет €16 000. Это серьёзная сумма, сопоставимая с несколькими месяцами ипотечных платежей.
Новостройка от застройщика → IVA + AJD
При покупке нового объекта напрямую от застройщика вместо ITP вы платите:
| Налог | Ставка | Примечание |
|---|---|---|
| НДС (IVA) | 10% | Единая ставка по всей Испании |
| Гербовый сбор (AJD) | 0,5–2% | Зависит от региона |
Ставки AJD по ключевым регионам:
| Регион | AJD |
|---|---|
| Мадрид | 0,75% |
| Андалусия | 1,2% |
| Валенсия | 1,5% |
| Каталония | 1,5% |
| Мурсия | 1,5% |
На Канарских островах вместо IVA действует IGIC — 7%.
Внимание: Если гараж или кладовая (trastero) оформлены отдельным актом (не в составе основной escritura), на них распространяется ставка НДС 21%, а не 10%. Это может добавить €3 000–€6 000 к итоговой сумме. Уточняйте у застройщика, включены ли дополнительные помещения в основной акт.
Нотариус
Нотариальное оформление обязательно для всех сделок с недвижимостью. Нотариус готовит и заверяет escritura de compraventa (акт купли-продажи).
Расценки нотариусов регулируются государством (Real Decreto 1426/1989) — все нотариусы в стране берут одинаковую плату за одинаковые услуги.
| Стоимость объекта | Примерная стоимость нотариуса |
|---|---|
| €100 000 | ~€700–€850 |
| €250 000 | ~€900–€1 000 |
| €400 000 | ~€1 000–€1 200 |
| €700 000+ | ~€1 200–€1 500 |
Дополнительные расходы: копии документов, заверение доверенностей, перевод — оплачиваются отдельно.
Регистрация в Реестре собственности
После подписания у нотариуса документы подаются в Registro de la Propiedad (Реестр собственности) для регистрации права собственности на ваше имя.
| Стоимость объекта | Примерная стоимость регистрации |
|---|---|
| €100 000 | ~€400–€500 |
| €250 000 | ~€500–€650 |
| €400 000 | ~€600–€800 |
| €700 000+ | ~€700–€900 |
Регистрация обязательна. Без неё вы юридически являетесь собственником (по нотариальному акту), но не защищены от претензий третьих лиц.
Юрист (abogado)
Юридически нанимать адвоката не обязательно. Практически — это необходимость, особенно для иностранных покупателей. Нотариус не представляет интересы покупателя.
- Проверяет nota simple (выписка из реестра: собственник, обременения, долги)
- Проверяет кадастр (границы, площадь, легальность)
- Проверяет отсутствие долгов по IBI, comunidad, коммуналке
- Проверяет градостроительный статус и лицензии
- Готовит и проверяет контракты (arras, escritura)
- Сопровождает сделку у нотариуса
- Оформляет регистрацию, переключение коммуникаций, оплату налогов
Стоимость:
Стандартная схема: 1% от стоимости объекта + IVA (21%), минимум €1 500.
| Стоимость объекта | Юрист (примерно) |
|---|---|
| €150 000 | €1 500–€1 800 |
| €250 000 | €2 500–€3 000 |
| €500 000 | €3 000–€5 000 |
Некоторые юристы работают по фиксированной ставке — от €1 500 до €3 000 за стандартную сделку.
Gestoria
Gestoria — административный посредник, который занимается оформлением документов: подачей налоговых деклараций, регистрацией в реестре, переключением коммуникаций. В некоторых случаях функции gestoria выполняет ваш юрист.
Стоимость: €300–€500.
Дополнительные расходы при ипотеке
Если вы берёте ипотеку, к базовым расходам добавляются:
| Статья | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Оценка объекта (tasación) | €300–€600 | Покупатель |
| Комиссия за открытие (comisión de apertura) | 0–1% от суммы кредита | Покупатель |
| Нотариус по ипотечному акту | Стоимость по тарифу | Банк (с 2019) |
| AJD по ипотечному акту | По ставке региона | Банк (с 2019) |
| Регистрация ипотеки | По тарифу | Банк (с 2019) |
| Страхование жилья | от €200/год | Покупатель |
По закону 2019 года (Ley 5/2019) банк оплачивает нотариуса, AJD и регистрацию по ипотечному акту. Покупатель оплачивает только оценку и, возможно, комиссию за открытие. Многие банки в 2026 году предлагают ипотеки без комиссии за открытие.
Сводная таблица: вторичка vs новостройка
Пример: объект за €300 000 в провинции Аликанте (Коста Бланка)
| Статья расходов | Вторичка (resale) | Новостройка |
|---|---|---|
| ITP (10%) / IVA (10%) | €30 000 | €30 000 |
| AJD (1,5%) | — | €4 500 |
| Нотариус | ~€1 000 | ~€1 000 |
| Реестр собственности | ~€600 | ~€600 |
| Юрист | ~€3 000 | ~€3 000 |
| Gestoria | ~€400 | ~€400 |
| Итого доп. расходов | ~€35 000 (11,7%) | ~€39 500 (13,2%) |
| Итого бюджет | ~€335 000 | ~€339 500 |
С 1 июня 2026 года ITP в Валенсии снижается до 9%. В этом случае расходы на вторичку за €300 000 уменьшатся на €3 000.
Пример расчёта 1: квартира €200 000, вторичка, Аликанте
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена объекта | €200 000 |
| ITP (10%) | €20 000 |
| Нотариус | €900 |
| Реестр | €550 |
| Юрист | €2 000 |
| Gestoria | €400 |
| Итого расходы | €23 850 |
| Общий бюджет | €223 850 |
Доп. расходы: 11,9% от цены объекта.
- Оценка: €400
- Свои средства на руках: €200 000 - €140 000 + €23 850 + €400 = €84 250
Пример расчёта 2: вилла €500 000, новостройка, Хавеа
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена объекта | €500 000 |
| IVA (10%) | €50 000 |
| AJD (1,5%) | €7 500 |
| Нотариус | €1 200 |
| Реестр | €750 |
| Юрист | €4 000 |
| Gestoria | €400 |
| Итого расходы | €63 850 |
| Общий бюджет | €563 850 |
Доп. расходы: 12,8% от цены объекта.
- Оценка: €500
- Свои средства на руках: €500 000 - €300 000 + €63 850 + €500 = €264 350
Ежегодные расходы после покупки
Покупка — это разовые расходы. Но после оформления возникают регулярные обязательства:
| Расход | Сумма | Периодичность |
|---|---|---|
| IBI (муниципальный налог) | 0,4–1,1% от кадастровой стоимости | Раз в год |
| Comunidad (сбор собственников) | €50–€300/мес | Ежемесячно |
| Basura (вывоз мусора) | €50–€200 | Раз в год |
| Страхование жилья | €200–€600 | Раз в год |
| Коммуналка (свет, вода, газ) | €100–€250/мес | Ежемесячно |
| Налог нерезидента (Modelo 210) | Рассчитывается индивидуально | Раз в год |
Подробнее о налоге нерезидента (IRNR):
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании (живёте менее 183 дней в году), вы обязаны ежегодно подавать декларацию Modelo 210:
- 19% — для резидентов ЕС/ЕЭЗ
- 24% — для резидентов стран за пределами ЕС
Пример: квартира с кадастровой стоимостью €80 000 (обновлённый кадастр). Вменённый доход: €80 000 × 1,1% = €880. Налог для резидента ЕС: €880 × 19% = €167/год.
- 19% — для резидентов ЕС/ЕЭЗ (с вычетом расходов)
- 19% — для нерезидентов из стран за пределами ЕС (с вычетом расходов) — после решения Audiencia Nacional в июле 2025 года. Ранее ставка была 24% от валового дохода без вычетов. Это важное изменение, существенно снижающее налоговую нагрузку для покупателей из США, Великобритании, Канады и других стран.
Допустимые вычеты: IBI, страховка, ремонт, проценты по ипотеке, коммунальные расходы, плата за управление, comunidad.
Декларация подаётся ежегодно, срок — до 31 декабря за предыдущий год (для вменённого дохода) или до 20 января следующего года (для арендного дохода).
Льготные ставки ITP
В большинстве регионов существуют пониженные ставки ITP для определённых категорий покупателей:
| Категория | Пониженная ставка | Условия |
|---|---|---|
| Покупатели до 35 лет | 6–8% (вместо 10%) | Первое жильё, лимит по цене |
| Многодетные семьи | 3–4% | Основное жильё, лимит по цене (€180 000 в Валенсии) |
| Люди с инвалидностью ≥65% | 3–4% | Основное жильё |
| Социальное жильё (VPO) | 4–6% | Зависит от региона |
Важно: Льготные ставки, как правило, доступны только налоговым резидентам Испании. Нерезиденты должны рассчитывать на стандартную ставку.
Типичные ошибки покупателей
Бюджет только на цену объекта. Многие закладывают 5–8% сверху вместо реальных 10–15%. При покупке за €400 000 это может означать нехватку €20 000–€30 000 на этапе оформления.
Игнорирование разницы между регионами. На одном и том же объекте за €400 000 разница ITP между Мадридом и Валенсией — €16 000.
Забывают про ежегодные расходы. IBI, comunidad, страховка, Modelo 210 — это постоянные обязательства. Для квартиры за €250 000 ежегодные расходы составят €2 000–€5 000 в зависимости от комплекса и региона.
Просрочка оплаты налогов. ITP и IVA необходимо оплатить в течение 30 рабочих дней после подписания у нотариуса. Штраф за просрочку: до 20% от суммы налога за задержку свыше 12 месяцев.
