Если вы владеете недвижимостью в Испании и не являетесь налоговым резидентом — вы обязаны платить налоги. Даже если не сдаёте объект в аренду. Даже если не приезжаете. Незнание не освобождает от штрафов.
Этот гайд охватывает все налоги: при покупке, ежегодные, при аренде, при продаже и при наследовании. Со ставками, формами и сроками.
Налоги при покупке — краткое напоминание
Подробно — в нашем гайде «Расходы на покупку недвижимости в Испании». Здесь — ключевые цифры:
| Налог | Вторичка | Новостройка |
|---|---|---|
| ITP (налог на передачу) | 10% (Валенсия, Мурсия, Андалусия) | — |
| НДС (IVA) | — | 10% |
| Гербовый сбор (AJD) | — | 1,5% |
| Нотариус, регистрация, юрист | ~2–3% | ~2–3% |
| Итого сверх цены | ~12–13% | ~13–14% |
Ежегодные налоги
Каждый год вы платите три вещи: местный налог (IBI), подоходный налог для нерезидентов (IRNR) и, возможно, налог на богатство.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Местный муниципальный налог, аналог property tax. Платят все владельцы — резиденты и нерезиденты.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка | 0,4–1,1% от кадастровой стоимости (valor catastral) |
| Кто устанавливает | Муниципалитет (Ayuntamiento) |
| Когда платить | Раз в год, обычно сентябрь–ноябрь |
| Как платить | Автоматическое списание (domiciliación) или в банке |
Кадастровая стоимость (valor catastral) — это не рыночная цена. Обычно она значительно ниже — от 30% до 70% от рыночной стоимости. Она указана в квитанции IBI.
Пример: квартира с кадастровой стоимостью €80 000, ставка IBI 0,6% = €480 в год.
Подоходный налог для нерезидентов — IRNR (Modelo 210)
Это главный налог, о котором забывают. Даже если вы не сдаёте недвижимость в аренду — Испания считает, что вы получаете «условный доход» (renta imputada) от владения.
Если НЕ сдаёте в аренду:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Налогооблагаемая база | 1,1% от кадастровой стоимости (если пересмотрена за последние 10 лет) или 2% (если не пересмотрена) |
| Ставка (резиденты ЕС/ЕЭЗ) | 19% |
| Ставка (нерезиденты ЕС) | 24% |
| Форма | Modelo 210 |
| Срок подачи | До 31 декабря следующего года |
Пример: кадастровая стоимость €100 000, пересмотрена. Условный доход: €100 000 × 1,1% = €1 100. Налог (ЕС): €1 100 × 19% = €209/год. Налог (не-ЕС): €1 100 × 24% = €264/год.
Если сдаёте в аренду:
| Параметр | Резиденты ЕС/ЕЭЗ | Нерезиденты ЕС |
|---|---|---|
| Ставка | 19% от чистого дохода | 24% от валового дохода |
| Вычет расходов | Да (ипотека, IBI, страховка, ремонт, comunidad, амортизация) | Нет |
| Форма | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Срок подачи | Ежегодно до 31 декабря (с 2024 — годовая подача вместо квартальной) |
- Резидент ЕС: (€12 000 − €5 000) × 19% = €1 330
- Нерезидент ЕС: €12 000 × 24% = €2 880
Разница существенная. Для граждан стран за пределами ЕС вычеты недоступны — это один из самых невыгодных аспектов испанского налогового режима для нерезидентов.
Важно: Если объект часть года сдаётся, а часть — пустует, нужно подать две декларации Modelo 210: одну за арендный доход, вторую — за «условный доход» за период простоя.
Налог на богатство — Impuesto sobre el Patrimonio
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Порог | €700 000 чистых активов в Испании (для нерезидентов — только испанские активы) |
| Ставки | Прогрессивные: 0,2% – 3,5% |
| Кто платит | Владельцы недвижимости стоимостью свыше €700 000 |
| Форма | Modelo 714 |
| Срок | Одновременно с подоходным (июнь) |
Для большинства покупателей на Коста Бланка с объектами до €500 000 этот налог не применяется. Актуально для владельцев премиум-виллл и портфелей недвижимости.
С 2024 года: Введён «налог солидарности на крупные состояния» (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) на активы свыше €3 млн. Для большинства покупателей побережья нерелевантно.
Налоги при сдаче в аренду — детали
Туристическая лицензия
С июля 2025 года все краткосрочные арендодатели обязаны зарегистрироваться в национальном реестре и получить Número de Registro de Alquiler (NRA). Без NRA листинги на Booking, Airbnb, Vrbo удаляются. С февраля 2026 владельцы обязаны ежегодно подавать декларацию об арендной деятельности.
Региональные правила различаются: Валенсийское сообщество требует отдельную licencia turística; Андалусия и Мурсия имеют свои процедуры. Штрафы за нелицензированную аренду — от €30 000.
Какие расходы можно вычесть (только для резидентов ЕС/ЕЭЗ)
- Проценты по ипотеке (пропорционально периоду аренды)
- IBI (пропорционально)
- Коммунальные платежи (comunidad de propietarios)
- Страхование жилья
- Ремонт и обслуживание
- Амортизация (3% от стоимости строительства, без земли)
- Юридические и управленческие расходы
- Расходы на рекламу аренды
Налоги при продаже
Capital Gains Tax — налог на прирост капитала
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка для нерезидентов | 19% от прибыли |
| Прибыль | Цена продажи − цена покупки − расходы на покупку/продажу − стоимость улучшений |
| Форма | Modelo 210 |
| Срок | В течение 4 месяцев после продажи |
Удержание 3% — Modelo 211
При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить в налоговую (Modelo 211). Это аванс по Capital Gains Tax.
Если реальный налог меньше 3% — продавец может запросить возврат разницы через Modelo 210. Если больше — доплачивает.
Пример: купили за €200 000, продали за €300 000. Прибыль: €100 000. Налог: €100 000 × 19% = €19 000. Покупатель удержал 3% от €300 000 = €9 000. Продавец доплачивает €10 000.
Plusvalía Municipal
Муниципальный налог на прирост стоимости земли. Платит продавец. Рассчитывается муниципалитетом на основе кадастровой стоимости земли и срока владения. Два метода расчёта — реальный и объективный; выбирается меньший.
Налог на наследство — Impuesto sobre Sucesiones
Испанский налог на наследство — один из самых сложных в Европе. Ставки прогрессивные: от 7,65% до 34%, с повышающими коэффициентами в зависимости от степени родства и стоимости наследства.
Ключевые моменты:
- Налог платит наследник, не наследодатель.
- Для нерезидентов-наследников применяются нормы автономного сообщества, где находится недвижимость (после решения CJEU 2014 и последующих реформ).
- Валенсийское сообщество, Андалусия и Мурсия имеют значительные региональные льготы (бонификации до 99% для прямых родственников).
- Срок подачи: 6 месяцев с момента смерти (можно продлить).
Совет: Планирование наследования недвижимости в Испании требует консультации с юристом, специализирующимся на международном наследственном праве.
Сводная таблица всех налогов
| Налог | Ставка | Когда | Форма |
|---|---|---|---|
| IBI (местный) | 0,4–1,1% от кадастра | Ежегодно (осень) | Квитанция Ayuntamiento |
| IRNR — условный доход | 19% или 24% от 1,1–2% кадастра | До 31 декабря (за пред. год) | Modelo 210 |
| IRNR — аренда | 19% (ЕС, нетто) / 24% (не-ЕС, брутто) | Ежегодно до 31 декабря | Modelo 210 |
| Налог на богатство | 0,2–3,5% (>€700K) | Июнь | Modelo 714 |
| Capital Gains (продажа) | 19% от прибыли | 4 мес. после продажи | Modelo 210 |
| 3% удержание (покупатель) | 3% от цены | 1 мес. после продажи | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Зависит от муниципалитета | 30 дней после продажи | Муниципалитет |
| Наследство | 7,65–34% (с бонификациями) | 6 мес. с момента смерти | Modelo 650 |
Как подавать — самому или через gestoría
Самостоятельно: Возможно через сайт Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Нужен цифровой сертификат или Cl@ve PIN. Интерфейс на испанском. Подходит для простых случаев (один объект, нет аренды).
Через gestoría / налогового консультанта: Рекомендуется при сдаче в аренду, нескольких объектах, наличии ипотеки. Стоимость: €50–€150 за подачу Modelo 210; €200–€500 за полное годовое обслуживание. Gestoría также может быть вашим фискальным представителем в Испании.
Совет: С 2024 года нерезиденты могут оплачивать налоги через прямое списание с банковского счёта SEPA (ЕС) — испанский счёт больше не обязателен для оплаты.
Частые ошибки
«Я не сдаю — значит, не плачу.» Неверно. Условный доход (renta imputada) облагается налогом ежегодно, даже если объект пустует.
«Я оплатил IBI — всё.» IBI — это местный налог. IRNR (Modelo 210) — государственный. Это два разных налога, два разных получателя.
«Я из Великобритании, значит ЕС.» После Brexit британцы считаются нерезидентами ЕС. Ставка 24%, вычеты при аренде недоступны. Это значительно увеличивает налоговое бремя.
«Забыл подать за прошлые годы — ничего страшного.» Штрафы + пени + надбавки. Можно исправить за последние 4 года добровольно (с меньшими последствиями), но лучше не допускать.
«При продаже налог платит покупатель.» Нет. Capital Gains платит продавец. Покупатель лишь удерживает 3% авансом.
