Immobilien auf Mallorca vermieten — Käuferleitfaden 2026

Mallorca ist die strengste Jurisdiktion für Touristenvermietung in Spanien. Die Regierung der Balearen stoppte 2022 die Erteilung neuer ETV-Lizenzen und machte das Moratorium im Mai 2024 unbefristet. Am 3. Februar 2026 ging die Stadt Palma einen Schritt weiter und erklärte das gesamte Stadtgebiet zu einer einheitlichen, für Touristenvermietung ungeeigneten Zone — innerhalb der Stadtgrenzen Palmas können keine neuen ETVs mehr erteilt werden. In der Praxis bedeutet der Kauf einer Immobilie auf Mallorca im Hinblick auf Kurzzeitvermietung 2026 nicht mehr, eine Lizenz zu beantragen. Es bedeutet, eine Immobilie zu erwerben, die bereits eine besitzt, sie beim Abschluss sauber zu übertragen und zu verstehen, was passiert, wenn der nächste Eigentümer das nicht kann. Dieser Leitfaden erklärt, wie das balearische ETV-System 2026 tatsächlich funktioniert, wo Lizenzen noch erreichbar sind und wie man einen Mallorca-Vermietungskauf liest, bevor man bietet.

Wichtig: Dieser Leitfaden ist allgemeine Hintergrundinformation zum Stand Juni 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die balearische Regulierungslandschaft ändert sich häufig — sowohl auf Ebene des Autonomieregimes (Govern Balear) als auch auf kommunaler Ebene (jedes mallorquinische Ayuntamiento kann eigene gesättigte Zonen ausweisen). Bei einer konkreten Immobilie werden Entscheidungen mit einem auf Mallorca ansässigen gestor und einem mit Inseltouristikrecht vertrauten abogado getroffen. Den allgemeinen Rahmen, der spanienweit gilt — föderale Regeln, Vertragstypen, Steuern —, finden Sie in unserem Hub-Leitfaden zur Vermietung von Immobilien in Spanien.

ETV, ETVPL — was jede tatsächlich abdeckt

Die Balearen haben ein eigenes Regime für Touristenvermietungslizenzen auf Grundlage der Llei 8/2012 des balearischen Tourismus in der jeweils geltenden Fassung. Die Lizenz heißt Estancia Turística en Vivienda (ETV), und es gibt drei Hauptformen:

Alle drei werden vom Consell Insular de Mallorca erteilt und im Insularen Register der Tourismusbetriebe geführt — der Consell übernahm die Erteilungsfunktion 2022 vom Govern de les Illes Balears. Jede Lizenz ist an eine konkrete Immobilie und einen konkreten Eigentümer gebunden. Eine weitere Qualifikationsanforderung gilt 2026 für jede ETV: Die Immobilie muss vor Antragstellung mindestens fünf Jahre als private Wohnung genutzt worden sein — was Off-Plan und brandneue Neubauten praktisch vom ETV-Weg ausschließt.

Die ETVPL ist die Form, die beim Wohnungskauf am wichtigsten ist. Sie wurde eingeführt, um touristisch genutzte Mehrfamilienwohnungen in denselben Regulierungsrahmen wie Einfamilienhäuser einzubinden — und sie verlangt, dass die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes die Nutzung vor der Lizenzantragstellung freigibt, mit derselben föderalen doppelten 3/5-Mehrheit, die im April 2025 durch das Organische Gesetz 1/2025 eingeführt wurde.

Wichtig: Der Unterschied zwischen ETV und ETVPL ist nicht kosmetisch. Eine an eine freistehende Villa gebundene ETV verleiht das Recht, ohne jeglichen Gemeinschaftsbeschluss zu operieren. Eine ETVPL auf einer Wohnung enthält eine eingebaute Gemeinschaftszustimmung, die theoretisch durch einen späteren 3/5-Beschluss derselben Gemeinschaft entzogen werden kann. Das Risikoprofil der beiden Produkte ist unterschiedlich.

Das Balearen-Moratorium — wie aus „keine neuen Lizenzen" genau das wurde

Im Februar 2022 setzte der Govern Balear neue ETV-Anträge auf allen Inseln aus, während er die Sättigungsniveaus überprüfte. Die Aussetzung war als Moratorium strukturiert — formell eine vorübergehende Suspension —, wurde aber bei jeder weiteren Überprüfung verlängert und ausgeweitet. Die wichtigste Verlängerung kam im Mai 2024, als der Govern das Moratorium faktisch unbefristet machte: Er strich das zuvor festgelegte Enddatum und knüpfte jede künftige Wiedereröffnung an eine zonenbezogene städtebauliche Studie, die bis Juni 2026 nicht veröffentlicht ist.

In praktischer Hinsicht bedeutet das 2026, dass keine balearische Gemeinde neue allgemeine ETVs an Immobilien erteilt, die nicht bereits vor dem ursprünglichen Stichtag 2022 registriert waren. Einen engen Pfad gibt es: Der Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) betreibt einen Pool zuvor genehmigter Plätze, die abgegeben wurden oder ausgelaufen sind, und hat 2025 die erste Vergabe seit dem Moratorium eröffnet — 654 Plätze. Die CBAT-Vergabe ist wettbewerblich, technisch und keine Route, auf die ein ausländischer Käufer setzen sollte. Für praktische Zwecke kommt die Lizenz mit der Immobilie — oder sie kommt nicht.

Das Moratorium berührt bestehende Lizenzen nicht. Eine 2020 erteilte ETV läuft weiter (unbefristet bei der freistehenden Form) und überträgt sich nach den bei Erteilung geltenden Regeln, mit Anpassung an aktuelle Qualitätsstandards bei Verlängerungen von ETVPL und ETV-60.

Palma — das vollständige kommunale Verbot ab 3. Februar 2026

Palma de Mallorca ging einen Schritt über das regionale Moratorium hinaus. Am 3. Februar 2026 erklärte die Stadtverwaltung Palma das gesamte Stadtgebiet zu einer einheitlichen, ungeeigneten Zone für Touristenwohnungen. Die Entscheidung erfasst jeden Stadtteil innerhalb der Stadtgrenzen Palmas — Altstadt, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, die gesamte Karte.

Was „einheitliche ungeeignete Zone" operativ bedeutet:

• Keine neuen ETV- oder ETVPL-Anträge werden in Palma angenommen. Selbst Immobilien, die technisch die engen Ausnahmen des regionalen Moratoriums erfüllen würden, sind auf kommunaler Ebene blockiert.
• Bestehende Lizenzen bleiben gültig. ETVs in freistehender Form in Palma laufen unbefristet zu ihren ursprünglichen Bedingungen weiter; ETVPL und ETV-60 durchlaufen ihren aktuellen Fünfjahreszyklus und können grundsätzlich verlängert werden — das Verbot wirkt vorwärtsgerichtet, nicht rückwirkend.
• Verlängerungen sind nicht garantiert (ETVPL und ETV-60). Die Stadt hat signalisiert, dass künftige Verlängerungen anhand der aktualisierten zonalen Schlussfolgerungen geprüft werden, und Lizenzen, deren Gebäude die ETVPL-Gemeinschaftszustimmung verloren haben (oder deren Immobilien aktuelle Bewohnbarkeitsanforderungen verfehlen), werden die Verlängerung nicht bestehen.
• Übertragungen scheinen weiter zu funktionieren nach den balearischen Standardregeln — eine aktive ETV in Palma kann mit der Immobilie den Besitzer wechseln —, aber Palma-spezifische Übertragungsausnahmen sind nach dem Verbot noch nicht in größerem Umfang erprobt. Klären Sie mit einem abogado in Palma für jede konkrete Immobilie.

Wichtig: Die praktische Wirkung des Palma-Verbots hängt davon ab, welche Lizenz Sie halten. Eine ETV in freistehender Form in Palma bleibt auf ihrer ursprünglichen unbefristeten Basis; das Verbot setzt keine Uhr in Gang. Eine ETVPL in Palma dagegen wird zu einem Vermögenswert, der sich über einen Fünfjahreszyklus abwertet — die Lizenz hat heute realen wirtschaftlichen Wert, kann aber die nächste Verlängerung möglicherweise nicht überleben. Wer eine Palma-Wohnung wegen Mietertrag aus Touristenvermietung kauft, sollte um das Zyklusdatum und die Position der Eigentümergemeinschaft herum planen, nicht um eine unbefristete Annahme.

Wo auf Mallorca eine aktive ETV realistisch noch erreichbar ist

Außerhalb Palmas ist das Bild differenzierter. Mehrere mallorquinische Gemeinden halten weiterhin nennenswerte Bestände aktiver ETV-Lizenzen, die an am Markt verfügbaren Immobilien hängen. Die Lizenz kann nicht neu erteilt werden, lässt sich aber durch den Kauf einer Immobilie, die sie bereits hält, erwerben. Die Gemeinden, in denen ETV-tragender Bestand 2026 am regelmäßigsten umschlägt, sind:

• Calvià — die größte Tourismusgemeinde außerhalb Palmas. Resortgebiete (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) weisen eine hohe Dichte an Altbestands-ETVs auf, besonders auf vor dem ETVPL-Rahmen von 2017 errichteten Mehrfamilienhäusern. Viele werden beim Verkauf übertragen.
• Andratx — Westküste, Luxusmarkt (Port d'Andratx, Camp de Mar). Geringeres Volumen, höhere Tickets; ETVs hängen hier überwiegend an freistehenden Villen, sodass das Regulierungsprofil sauberer ist.
• Sóller — Nordwestküste (Serra de Tramuntana) mit einer Mischung aus Dorfhäusern und Resortimmobilien. Begrenzter Bestand; hohe Selektivität.
• Pollença und Alcúdia — nördliche Resortachse. Historisch starker Holiday-Rental-Markt; Pollença ist restriktiver zoniert als der Großteil der Insel (die touristische Karte der Gemeinde beschränkt große Teile auf reine ETV-60), sodass der direkt erwerbbare Bestand enger ist, als er wirkt. Die Bucht von Alcúdia bleibt in ihren inneren Blöcken offener.
• Capdepera und der Resortgürtel der Ostküste (Cala Ratjada, Bereich Cala Millor) — ein bemerkenswertes Cluster aktiver ETVs an der Ostküste, vorwiegend an Küstenwohnanlagen.
• Manacor und die Dörfer im Inland — kleinerer Markt, gelegentlich Lizenzen auf ländlichen fincas. Idiosynkratisch; Due Diligence je Immobilie zu den Genehmigungen erforderlich.

Der Preisaufschlag für eine ETV-tragende Immobilie gegenüber einer vergleichbaren Immobilie ohne ETV in derselben Lage hat sich seit dem Moratorium 2022 deutlich ausgeweitet. In der Küstenregion Calvià schätzen mallorquinische Makler diesen Aufschlag üblicherweise auf rund 15–25% über einer vergleichbaren unlizenzierten Wohnung bei Transaktionen 2026; kein öffentlicher Datensatz bestätigt eine einzelne Zahl, und die Spanne ist im Premium-Villensegment breiter. Der Aufschlag spiegelt sowohl erwartete Mieteinnahmen als auch das zunehmend knappe Angebot übertragbarer Lizenzen wider.

Wichtig: Der Betrieb einer Touristenvermietung auf Mallorca ohne gültige ETV wird streng verfolgt. Bußen bei Erstverstoß bewegen sich zwischen €20 000 und €40 000, und der Consell de Mallorca gleicht Airbnb- und Booking-Listings aktiv mit dem Inselregister ab. „Jetzt kaufen, später Lizenz besorgen" ist seit 2022 keine Strategie mehr — und heute ein schneller Weg zur Sanktion.

Wie eine ETV beim Verkauf übergeht — und wo es brechen kann

ETVs und ETVPLs gehen mit der Immobilie über, doch der Übergang ist nicht stillschweigend. Drei Verwaltungsschritte laufen parallel zur regulären Eigentumsübertragung:

1. Anzeige an die erteilende Behörde. Nach Vollzug reicht der neue Eigentümer eine comunicación previa de modificación de datos beim Consell Insular de Mallorca ein. Der Consell benötigt typischerweise bis zu 60 Tage, um die Registeraktualisierung zu bestätigen; die Lizenz selbst wird nicht neu ausgestellt, nur die Titelhalterzeile geändert.
2. Kommunale Prüfungen. Einige mallorquinische Gemeinden verlangen beim Eigentümerwechsel zusätzliche Verträglichkeitsprüfungen, besonders in Zonen mit jüngerer Sättigungsaktivität. Mit dem Palma-Verbot ist der kommunale Schritt in Palma zu einer bindenden Schranke geworden statt zu einer Formalie — für jede konkrete Postleitzahl lokal prüfen.
3. Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (nur ETVPL). Bei ETVPLs bleibt der Gemeinschaftsbeschluss zur touristischen Nutzung am Gebäude, nicht am Eigentümer. ETVPLs, die bereits vor dem 3. April 2025 in Betrieb waren, behalten unter dem neuen föderalen Regime ihren Bestandsschutz — die Gemeinschaft kann die 3/5-Mehrheit nicht nutzen, um sie rückwirkend aufzuheben. Sie kann allerdings beschließen, neue touristische Nutzungen für die Zukunft zu untersagen, und dieser Beschluss wirkt sich auf jede spätere ETVPL-Antragstellung im selben Gebäude aus. Eine Gemeinschaft, die jüngst zugestimmt hat, ist materiell sicherer als eine, in der ein Widerrufsantrag schwebt.

Was schiefgehen kann, nach Wahrscheinlichkeit geordnet:

• Lizenz abgegeben statt übertragen. Wenn der Verkäufer die ETV vor Vollzug abgibt (steuerlich oder aus anderen Gründen), kann sie dem Käufer nicht neu erteilt werden. Die Lizenz ist weg.
• Versäumnis der fristgerechten Anzeige. Die Tourismusbehörde meldet die Immobilie ab; eine Reaktivierung ist nicht automatisch und in Moratoriums-Zonen mitunter überhaupt nicht möglich.
• Schwebender Gemeinschaftswiderruf. Eine ETVPL-Gemeinschaft hat eine Abstimmung zum Widerruf der touristischen Zustimmung angesetzt, aber noch nicht abgestimmt — der Käufer übernimmt das laufende Risiko.
• Bewohnbarkeits- oder Planungsmängel. Die Immobilie erfüllt aktuelle Qualitätsstandards nicht mehr; die Lizenz ist technisch aktiv, lässt sich nach einer beanstandeten Inspektion aber nicht neu eintragen.

Tipp: Das mit Abstand nützlichste Vorab-Dokument bei einer mallorquinischen Touristenwohnung ist das in den letzten dreißig Tagen ausgestellte certificado del registro de turismo in Kombination mit einer aktuellen nota simple, die keine Abgabe der Lizenz zeigt. Beides zu verlangen — und beides zu erhalten — trennt einen seriösen Verkäufer von einem mit Problem.

Balearische Steuerspezifika — was man über die nationalen Regeln hinaus wissen sollte

Der nationale Steuerrahmen für Mieteinnahmen in Spanien — Modelo 210, die Aufteilung 19 % / 24 % zwischen EU/EWR- und Nicht-EU-Residenten, das Deduktionsurteil vom Juli 2025 — gilt auf Mallorca genau wie an der Costa Blanca oder anderswo. Die vollständige Mechanik finden Sie in unserem Leitfaden zur Immobiliensteuer für Nicht-Residenten.

Drei Ergänzungen sind spezifisch für Mallorca relevant:

• Impost de Turisme Sostenible (ITS). Betreiber touristischer Unterkünfte auf den Balearen erheben vom Gast eine pro Gast und Nacht zu zahlende Abgabe. Der Rahmen 2026 bewegt sich in einer breiteren Bandbreite als in Vorjahren: etwa €0,25 pro Gast und Nacht in der niedrigsten Nebensaisonkategorie bis €6 pro Gast und Nacht am oberen Ende in der Hauptsaison, mit Kategorie- und Saisonmultiplikatoren dazwischen. Januar und Februar sind 2026 befreit. Die Abgabe wird vom Gast erhoben und vom Betreiber abgeführt; sie geht nicht aus der Marge des Eigentümers, fügt aber den Gestoría-Kosten eine Compliance-Position hinzu.
• Vermögensteuer — balearisches Regime. Die nationale Freistellung von €700 000 gilt auf den Balearen, und die Inseln gewähren zusätzlich einen erhöhten persönlichen Freibetrag (rund €3 Mio.) und eine 90 %-Steuerermäßigung auf Kulturgüter. Das liegt deutlich unter der faktisch vollen Befreiung in Madrid oder der 100 %-Steuerermäßigung in Andalusien, aber auch nicht auf dem nationalen Baseline-Niveau. Für Käufer hochwertiger Immobilien ist die Vermögensteuer auf den Balearen ein bedeutenderer Posten als in Madrid oder Marbella — aber weniger strafend, als der nationale Nominalsatz suggeriert.
• TEAC-Entscheidung vom 24. September 2025. Nicht-EU-Residenten können nun für die Anwendung der autonomen Regelungen zur Vermögensteuer optieren. Auf den Balearen ist das autonome Regime weitgehend mit den nationalen Regeln abgestimmt — die Option bringt einem vergleichbaren Käufer hier also weniger als in Madrid. Für Käufer jenseits der €700-000-Schwelle bewegt eine richtige Struktur mit einem asesor fiscal dennoch reale Zahlen.

Vorab-Checkliste für eine Mietimmobilie auf Mallorca

Für Mallorca verengt sich die übliche Buy-to-let-Checkliste auf einen kompakteren, schärferen Fragenkatalog.

1. Aktive ETV oder ETVPL auf der Immobilie. Nicht „der Verkäufer hat sie früher vermietet"; nicht „war bis letztes Jahr registriert". Das Certificado muss aktuell sein und der Lizenztyp muss zum Immobilientyp passen.
2. Datum des Fünfjahreszyklus. Wann läuft der aktuelle Lizenzzyklus aus? Welche Verlängerungsbedingungen gelten dann — vor allem in Palma, wo Verlängerungen nach dem Verbot reales Risiko tragen?
3. Bei ETVPL: der Gemeinschaftsbeschluss und seine Historie. Datum des ursprünglichen Genehmigungsbeschlusses, aktuelle Protokolle (libro de actas) auf einen schwebenden Widerrufsantrag geprüft, aktuelle 3/5-Position unter den Eigentümern.
4. Historie der Abgaben. Hat der Verkäufer die ETV jemals vorübergehend abgegeben — etwa während einer Sanierung? In Moratoriums-Zonen ist eine Abgabe eine Einbahnstraße.
5. Kommunaler Sättigungsstatus. Auch außerhalb Palmas markieren einzelne Ayuntamientos laufend gesättigte frentes marítimos. Fragen Sie die Gemeinde, ob die Postleitzahl in einer gesättigten Zone liegt und ob eine Sättigungsabstimmung auf der Tagesordnung des Rates steht.
6. ITS-Compliance-Setup. Wenn der Verkäufer betrieben hat, fragen Sie nach den jüngsten Quartalsmeldungen zum ITS. Eine Lücke in den Meldungen ist ein Hinweis, dass der Betrieb schwarz lief und an der Lizenz Beanstandungen hängen können.
7. Bewohnbarkeits- und Energieausweise. Beides ist für die Verlängerung erforderlich. Ein G-bewerteter Energieausweis ist ein 2030-Stranded-Asset-Risiko; auf Mallorca, wo Sanierungskosten über dem Festland-Schnitt liegen, wiegt die Sanierungslücke.
8. Ein Plan B, der nicht von der ETV abhängt. Wenn die Lizenz die Verlängerung nicht überlebt — was leistet die Immobilie? Langfristiges LAU ist der häufigste mallorquinische Fallback, doch die Mietrendite fällt deutlich. Eigennutzung ist die andere Option. Spekulativer Wiederverkauf setzt voraus, dass der nächste Käufer dasselbe Problem löst.

Tipp: Auf Mallorca mehr als irgendwo sonst in Spanien gestaltet der Anwalt des Verkäufers den arras-Vertrag mit besonderen Schutzklauseln für die Lizenzübertragung. Eine Klausel, die die Anzahlung des Käufers an die erfolgreiche Lizenzanzeige knüpft — nicht nur an die notarielle Unterzeichnung —, ist ein Punkt, für den es sich zu kämpfen lohnt.

Wie Bravos Estate auf Mallorca arbeitet

Der Mallorca-Katalog von Bravos Estate ist bewusst selektiv. Wir operieren auf der Insel in kleinerem Maßstab als an der Costa Blanca und priorisieren Immobilien mit sauberem Regulierungsprofil — ETV-tragenden Bestand in Calvià, Andratx und Capdepera sowie ausgewählte nicht-rentierende Investmentobjekte, bei denen die Käuferabsicht Eigennutzung oder langfristiges LAU ist.

Was wir auf Mallorca vor Vertragsunterzeichnung tun:

• Das aktuelle certificado del registro de turismo einholen und verifizieren, dass die Lizenz aktiv und nicht von einer ausstehenden Abgabe bedroht ist
• Bei ETVPLs die letzten drei Jahre der libro de actas auf Gemeinschaftsbeschlüsse zur touristischen Nutzung und auf laufende Widerrufsanträge prüfen
• Bestätigen, dass die Postleitzahl nicht in einer kommunalen gesättigten Zone liegt, und prüfen, ob eine Sättigungsabstimmung auf der Tagesordnung des Ortsrats steht
• Mit einem mallorquinischen gestor den Zeitplan der Anzeige zum Abschlusszeitpunkt koordinieren
• Bewohnbarkeits- oder Energieklassenprobleme melden, die den nächsten Verlängerungszyklus betreffen könnten

Wir betreiben keine Vermietungsoperationen auf Mallorca. Der lokale Verwaltungsmarkt ist gut entwickelt; wir verweisen auf Spezialisten, die Gastempfang, ITS-Meldungen und SES.Hospedajes-Compliance im Alltag managen.

Rechtlicher Hinweis. Dieser Leitfaden ist allgemeine Hintergrundinformation zum Stand Juni 2026. Balearische und mallorquinische Regeln zur Touristenvermietung werden auf Ebene der Autonomen Gemeinschaft (Govern Balear), des Consell Insular de Mallorca und der einzelnen Gemeinde geregelt — jede Ebene kann die Regeln auf eigenem Zeitplan über BOIB, BOPI und kommunale Amtsblätter ändern. Gerichtliche Entscheidungen, kommunale Sättigungserklärungen und Lizenzwiderrufe können den Vermietungsstatus einer Immobilie ohne Vorankündigung ändern. Steuerpflichten sind individuell für Eigentümer, Immobilie und Vermietungsstruktur. Für jede konkrete Immobilie, jeden Vorgang oder jeden Vermietungsplan werden Entscheidungen mit qualifiziertem gestor, abogado und/oder asesor fiscal getroffen, der mit mallorquinischem Tourismusrecht vertraut ist. Bravos Estate erbringt keine rechtliche, steuerliche oder Property-Management-Beratung und übernimmt keine Haftung für Maßnahmen, die auf Grundlage dieses Leitfadens ergriffen werden.