Un ciudadano de Kazajistán puede comprar libremente una vivienda en España — en plena propiedad, en persona o íntegramente a distancia mediante poder notarial. No existen restricciones para compradores extracomunitarios en el mercado residencial: un apartamento en la Costa Blanca o una villa en la Costa del Sol se inscribe a su nombre, al de ambos cónyuges o al de una sociedad. La compra de una vivienda terminada lleva de uno a dos meses, y el presupuesto completo es el precio del inmueble más un 10–13% de impuestos y gastos.
Esta guía recorre todo el camino del comprador de Kazajistán: cómo transferir el dinero por SWIFT y superar el cumplimiento bancario, cómo obtener el NIE y abrir una cuenta, qué impuestos rigen en cada región y qué ha pasado con la golden visa, la residencia y la nacionalidad. Cada tipo está verificado con las fuentes oficiales de las autonomías; donde las reglas cambian a menudo, lo decimos abiertamente — en lugar de citar cifras caducadas.
Cómo funciona la compra: pasos y plazos
La compra de una vivienda terminada (segunda mano u obra nueva finalizada) suele llevar entre uno y dos meses desde la elección del inmueble hasta la entrega de llaves, en cinco pasos:
- Reserva. Un contrato de reserva retira el inmueble del mercado a cambio de un depósito (normalmente 3.000–10.000 €).
- Comprobación jurídica. Nota simple del Registro de la Propiedad, ausencia de deudas y cargas.
- NIE y cuenta bancaria. Obtención del número de extranjero y apertura de cuenta (detalles más abajo).
- Contrato de arras. Fija las condiciones, habitualmente con un pago del 10%.
- Notaría. Firma de la escritura, pago del resto e inscripción del nuevo propietario.
La obra nueva sobre plano sigue el calendario del promotor: reserva, pagos escalonados hasta la entrega — cada pago protegido por ley con aval bancario o seguro — y escrituración en la entrega de llaves. El proceso completo está detallado en nuestra guía general de compra; aquí nos centramos en lo específico para compradores de Kazajistán.
¿Segunda mano u obra nueva? Cómo se paga cada una
La vivienda de segunda mano se compra «tal cual» y se paga, en esencia, en dos pasos: un depósito en la reserva y el resto en un único pago en la firma de la escritura. La casa está lista y las llaves se entregan el día de la notaría; el impuesto es el ITP regional (tipos en la tabla más abajo).
La obra nueva del promotor funciona de otro modo — el pago se fracciona durante la construcción: normalmente reserva, después un 30–40% en plazos ligados al calendario de obra, y el resto a la entrega, al firmar la escritura. No es un crédito: no se devengan intereses, y cada pago está protegido por ley con aval bancario o seguro — si el proyecto no llega a terminarse, el dinero se devuelve. Para un comprador de Kazajistán es además una comodidad práctica: el presupuesto se transfiere en varios pagos SWIFT a lo largo de uno o dos años, en lugar de una única transferencia grande.
Qué elegir depende del objetivo. La segunda mano ofrece vivienda lista y mudanza rápida; la obra nueva, estándares energéticos modernos, garantías del promotor y un presupuesto repartido en el tiempo. En nuestro catálogo cada inmueble indica su tipo, y los impuestos de ambos escenarios están en la tabla de abajo.
¿Se puede comprar sin viajar a España?
Sí. La legislación española permite completar toda la operación mediante poder notarial. Puede otorgarse de tres formas: ante notario español durante cualquier visita a España; en un consulado de España en Kazajistán; o ante notario kazajo — en cuyo caso el poder se legaliza con apostilla (Kazajistán es parte del Convenio de La Haya) y se traduce por traductor jurado. Con el poder, su representante — normalmente un abogado — obtiene el NIE, abre la cuenta y firma los contratos y la escritura.
En la práctica, la mayoría de nuestros clientes elige la vía intermedia: el inmueble se selecciona a distancia mediante videovisitas, las comprobaciones y trámites avanzan por poder, y se viaja una sola vez — para la firma ante notario y la entrega. Pero la compra íntegramente a distancia es un procedimiento consolidado, no una excepción exótica.
El dinero: transferencias desde Kazajistán
La vivienda en España se paga en euros y sin efectivo, por transferencia bancaria SWIFT. El pago en metálico está prohibido en las compraventas por encima de importes mínimos, y el notario deja constancia del origen de cada pago. La ruta estándar: conversión de tenges a euros en el banco kazajo y transferencia a la cuenta española del propio comprador, desde la que después se paga el inmueble.
Conviene preparar la transferencia con antelación. Al recibir un importe elevado, el banco español pedirá justificación del origen de los fondos: contrato de venta de un negocio o inmueble, certificados de ingresos, declaraciones fiscales — el conjunto exacto depende del banco. Consulte también con su banco kazajo los requisitos vigentes para transferencias al extranjero antes de la operación: los procedimientos cambian periódicamente y el plan debe reflejar las reglas del día de la transferencia. Nosotros acompañamos esta fase y acordamos de antemano con el banco el paquete documental para que el dinero no quede retenido en cumplimiento normativo.
El NIE y la cuenta bancaria española
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para cualquier operación inmobiliaria en España: se exige para la escritura, los impuestos y los contratos de suministros. Puede obtenerse en España (con cita en la Policía), en un consulado español o mediante representante con poder. No es un permiso de residencia ni un visado — solo un número fiscal de extranjero.
La cuenta bancaria española no siempre es estrictamente obligatoria, pero en la práctica se necesita: de ella se pagan impuestos, suministros y cuotas de comunidad. Los bancos abren cuentas a no residentes; harán falta pasaporte, NIE y documentación del origen de los fondos. Ayudamos con la cita y con el expediente.
Impuestos y coste total de la compra
El impuesto principal depende del tipo de vivienda y de la región — estos son los tipos vigentes:
| Región | Obra nueva | Segunda mano (ITP) |
|---|---|---|
| Comunidad Valenciana (Costa Blanca) | IVA 10% + AJD 1,4% | 9%* |
| Andalucía (Costa del Sol) | IVA 10% + AJD 1,2% | 7% |
| Murcia | IVA 10% + AJD 1,5% | 8% |
* 11% para inmuebles de más de 1 M€.
Además del impuesto, presupueste notaría y registro (normalmente hasta un 1–1,5% en conjunto) y, si lo desea, los honorarios de un abogado independiente. En total, el presupuesto completo ronda el precio del inmueble más un 10–13% según región y tipo de vivienda. Para una cifra exacta sobre un inmueble concreto utilice nuestra calculadora de gastos de compra — aplica los tipos vigentes de las tres regiones.
Visados, residencia y estancia: hechos y mitos
Aquí es donde circula más información obsoleta, así que vayamos por puntos. Los ciudadanos de Kazajistán necesitan visado Schengen para viajar a España; rige la regla de 90 días por cada 180. Ser propietario no exime del régimen de visados, aunque en la práctica es un aval sólido del propósito del viaje y del alojamiento al solicitar visados de entradas múltiples.
Importante: la «golden visa» ya no existe. España cerró en abril de 2025 su programa de residencia por inversión (residencia por compra de vivienda desde 500.000 €). Si hoy alguien le ofrece «residencia por comprar un piso», es información obsoleta o publicidad engañosa. La compra de vivienda, por sí sola, no otorga permiso de residencia.
Las vías legales de larga duración siguen existiendo: el visado de residencia no lucrativa (vivir de ingresos pasivos), el visado de nómada digital (trabajo remoto para un empleador extranjero), y las vías de estudios y trabajo. Sus requisitos de ingresos y documentación se actualizan con regularidad — le indicaremos las condiciones vigentes para su caso en una consulta; esta guía evita deliberadamente cifras que caducan.
Gastos anuales tras la compra
- IBI — impuesto municipal sobre bienes inmuebles: normalmente unos cientos de euros al año, según el valor catastral.
- Comunidad — cuotas de la comunidad de propietarios: mantenimiento del complejo, la piscina y las zonas comunes.
- IRNR — impuesto del no residente por renta imputada: para ciudadanos de países no comunitarios, el 24% sobre una base reducida (1,1–2% del valor catastral) — en la práctica, unos cientos de euros al año.
Si la vivienda se alquila, se tributa por el ingreso real — lo explicamos en la guía sobre el alquiler de la vivienda.
