La lettre du certificat énergétique espagnol est le résumé le plus court de ce que coûtera la vie dans un logement. C'est le vendeur qui le commande et le paie, l'échelle va de A à G, et derrière la lettre se cachent deux chiffres : l'énergie dont le bâtiment a besoin par mètre carré et par an, et le CO₂ émis pour l'obtenir. Un logement neuf classé B et un bien ancien classé F, de même surface et sur la même côte, ne sont pas deux versions d'un même achat : les charges, les conditions de prêt et les travaux à venir diffèrent.
Ce guide couvre ce que le certificat mesure réellement, pourquoi le neuf et l'ancien se retrouvent aux deux extrémités de l'échelle, ce que la loi espagnole exige si vous comptez vendre ou louer un bien mal classé, ce que l'Espagne a décidé face aux objectifs européens et ce qu'elle paie aux propriétaires à la place, combien coûte le document et selon quel calendrier les exigences se renforcent jusqu'en 2050.
Avertissement. Ce guide est une information générale arrêtée à septembre 2026, et non un conseil juridique, fiscal ou technique. La certification énergétique relève de la loi nationale (Real Decreto 390/2021), mais l'enregistrement, les taxes, les délais et les contrôles dépendent de chaque communauté autonome et évoluent d'une année à l'autre — tout comme le modèle de certificat lui-même, remplacé fin septembre 2026. La classe est elle aussi mouvante : après travaux, le certificat est réémis, et la lettre affichée aujourd'hui dans une annonce peut être actualisée ensuite. Les prix cités sont des observations de marché, pas des tarifs réglementés. Pour un bien précis, seul le certificat enregistré fait foi, et les décisions qui l'entourent relèvent de votre avocat espagnol, de votre gestor ou du technicien certificateur.
Ce qu'est le certificat énergétique
Son nom complet est Certificado de Eficiencia Energética, en abrégé CEE. C'est un rapport technique établi par un professionnel habilité — architecte, architecte technique ou ingénieur — qui visite le bien, relève la surface, l'orientation, le mode constructif, les menuiseries, l'isolation et les installations de chauffage, de rafraîchissement et d'eau chaude sanitaire, puis fait passer ces données dans un logiciel officiellement reconnu.
Le rapport est ensuite enregistré auprès du registre énergétique de la communauté autonome où se situe le bien : la Generalitat Valenciana pour la Costa Blanca, la Junta de Andalucía pour la Costa del Sol, le Govern de les Illes Balears pour Majorque. Un certificat non enregistré n'a aucune valeur juridique. C'est le défaut le plus fréquemment relevé par l'avocat d'un acquéreur : le propriétaire dispose d'un PDF signé par un technicien, mais le document n'a jamais été déposé auprès de la région — et n'existe donc ni pour le notaire ni, depuis août 2025, pour l'expert mandaté par la banque.
Du registre reviennent un numéro d'enregistrement et l'étiquette énergétique : la bande colorée de A à G que vous voyez dans les annonces.
Ce que la lettre vous dit vraiment
Le certificat note le bâtiment, pas ses occupants. Il répond à une seule question : quelle quantité d'énergie achetée ce bien exige-t-il pour maintenir une famille type confortable pendant une année type ? Deux indicateurs portent la réponse, chacun avec sa propre lettre :
- La consommation d'énergie primaire non renouvelable, en kWh par m² et par an : l'énergie que le bâtiment doit acheter. C'est le chiffre qui se traduit en factures.
- Les émissions de CO₂, en kg par m² et par an : l'empreinte climatique de cette consommation.
Les deux peuvent diverger. Une maison équipée d'une pompe à chaleur performante sur un contrat d'électricité renouvelable s'en sort mieux sur les émissions que sur la consommation ; une vieille chaudière gaz ou fioul fait l'inverse. Depuis 2021, le certificat indique séparément les besoins de chauffage et de rafraîchissement, ce qui compte sur la côte méditerranéenne, où c'est le rafraîchissement, et non le chauffage, qui pèse sur la facture d'été.
Traduite en pratique, la lettre vous annonce quatre choses avant même la première facture :
| Ce que signale la lettre | Pourquoi cela compte pour l'acquéreur |
|---|---|
| Coût d'usage | L'écart entre une classe B et une classe F de même surface se mesure en multiples, pas en pourcentages, sur la part chauffage et climatisation de la facture |
| Confort dans les extrêmes | Un bien classé F ou G est celui qui est froid en janvier et coûteux à rafraîchir en août : précisément les semaines qui décident si vous utiliserez la maison hors saison |
| Travaux restants | La page de recommandations énumère les améliorations que le technicien juge nécessaires et la classe que chacune permettrait d'atteindre : un cahier des charges de rénovation gratuit |
| Financement | Les banques bonifient le prêt vert pour les classes A et B, et depuis août 2025 aucune expertise hypothécaire n'est délivrée sans certificat en cours de validité et enregistré |
Une comparaison concrète. Deux appartements de 100 m² distants d'un kilomètre sur la Costa Blanca : un neuf de 2023 classé B et un bien de 1988 classé F. En mai, les deux sont agréables. L'écart apparaît pendant les douze semaines de l'année où la climatisation ou le chauffage fonctionnent une bonne partie de la journée — et sur dix ans d'usage à l'année, cet écart dépasse en général le coût du remplacement des menuiseries dans le logement ancien. La lettre n'est pas une note abstraite : c'est la prévision d'une dépense récurrente.
Ce que signifie chaque classe de A à G
| Classe | Ce que cela signifie en pratique | Bien espagnol typique |
|---|---|---|
| A | Besoins très faibles : bonne isolation, vitrage performant, aérothermie ou pompe à chaleur, le plus souvent panneaux solaires | Neuf livré sous la norme énergétique de 2019 ; environ 1% du parc national |
| B | Performant. Ce que les promoteurs livrent aujourd'hui sur la côte | Programmes sur plan et livrés clés en main à partir de 2020 |
| C | Au-dessus de la moyenne. En général un bâtiment de 2007-2018 ou un bien ancien correctement rénové | Ancien postérieur à 2007 ; villa rénovée avec menuiseries neuves et pompe à chaleur |
| D | Moyenne d'un bâtiment relativement moderne. On y vit bien, mais la climatisation se voit sur la facture | Résidences des années 2000 |
| E | Sous la moyenne. Isolation faible ou absente, double vitrage ancien, un split comme seul équipement climatique | La classe la plus répandue sur la côte : bungalows et appartements des années 1980-1990 |
| F | Médiocre. Pièces froides en janvier, climatisation très sollicitée en août | Immeubles des années 1970-1980, maisons de village anciennes |
| G | La pire tranche. Le certificat n'est valable que cinq ans, et non dix | Biens antérieurs à 1980 jamais rénovés, et résidences secondaires jamais adaptées à l'hiver |
En ordre de grandeur, les fourchettes couramment publiées pour l'ancien situent la classe A sous environ 45 kWh par m² et par an et la classe G au-dessus d'environ 380. Prenez ces chiffres comme une échelle indicative et non comme des seuils : les limites réelles sont fixées par zone climatique et par type de bâtiment, pour la raison qui suit.
La lettre est relative, pas absolue
Les classes énergétiques espagnoles ne sont pas des seuils fixes appliqués à tout le pays. Chaque bien est comparé à un bâtiment de référence de même type situé dans la même zone climatique, et l'Espagne s'étend du littoral méditerranéen doux à l'intérieur continental froid. La même villa, construite à l'identique, n'obtient pas la même lettre à Alicante et à Burgos.
Conséquence pratique : un E sur la Costa Blanca et un E à Madrid ne décrivent pas le même bâtiment. Sur la côte, la saison de chauffe est courte : un bien y est moins crédité de ne pas avoir de problème de chauffage, puisqu'il est jugé face à des voisins qui partent avec le même avantage. Comparez les biens à l'intérieur d'une même province et lisez le chiffre en kWh, pas seulement la lettre.
Neuf et ancien : pourquoi l'écart est si large
Environ huit logements espagnols sur dix sont classés E, F ou G. Les chiffres publiés varient selon l'échantillon : l'IDAE situe autour de 80% la part des certificats enregistrés depuis 2013 en classe E ou pire, et les études sectorielles montent jusqu'à 87%, la seule classe E représentant plus de la moitié. La classe A reste dans tous les cas autour de 1% ou en dessous. Ce n'est pas un jugement sur la qualité de construction, mais une question de chronologie : la réglementation espagnole s'est durcie en trois marches, et la lettre d'un bien dépend largement du côté de ces marches où il a été bâti.
| Année de construction | Réglementation en vigueur | Classe habituelle aujourd'hui |
|---|---|---|
| Avant 1979 | Aucune norme thermique | G, parfois F |
| 1979-2006 | NBE-CT-79 — premières exigences d'isolation, minimales selon les standards actuels | E ou F |
| 2007-2019 | Código Técnico de la Edificación (2006), durci progressivement | D ou C |
| À partir de 2020 | CTE avec son chapitre énergie DB-HE 2019 — standard du bâtiment à consommation quasi nulle | A ou B |
Ce qui tire un bien ancien du littoral vers le bas
- L'absence d'isolation des murs et de la toiture dans la plupart des constructions antérieures à 2007 : le facteur le plus lourd
- Des menuiseries aluminium sans rupture de pont thermique, souvent en simple vitrage
- Une climatisation exclusivement électrique : un split pour rafraîchir, un chauffage d'appoint pour les semaines froides, l'un et l'autre comptés en énergie primaire non renouvelable
- Aucune production propre : ni panneaux, ni aérothermie, rien qui compense les besoins
Ce que le neuf apporte à la place
- Une enveloppe isolée en continu et des menuiseries à rupture de pont thermique en standard
- Des pompes à chaleur aérothermiques assurant chauffage, rafraîchissement et eau chaude dans un seul système
- Une ventilation maîtrisée et, de plus en plus, des panneaux solaires, que le calendrier européen rend standard dans le logement neuf avant la fin de la décennie
- Un projet calculé face à la norme, et non adapté après coup : c'est pourquoi presque tout ce qui est livré sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et à Majorque depuis 2020 se classe A ou B
Neuf : la lettre arrive en deux temps
Quand on achète sur plan, il faut savoir de quelle lettre parle la plaquette. En Espagne, le neuf est certifié deux fois :
- Le certificat de projet (certificado del proyecto) — calculé à partir des plans de l'architecte et des équipements prévus, avant toute construction. C'est la classe citée dans la commercialisation sur plan : une projection, pas la mesure d'un bâtiment achevé.
- Le certificat de fin de travaux (certificado de obra terminada) — établi une fois le bâtiment achevé, reflétant ce qui a réellement été installé, et enregistré auprès de la communauté autonome. C'est celui-là qui est officiel, et il doit figurer dans le dossier de livraison aux côtés de la declaración de obra nueva et de la licence de première occupation.
Les deux coïncident normalement, puisque le promoteur doit construire ce qui était prévu au projet pour obtenir la licence de première occupation. Ils peuvent diverger lorsque des équipements changent en cours de chantier — autre pompe à chaleur, panneaux ajoutés, vitrage modifié — et la lettre finale peut alors bouger dans un sens comme dans l'autre. Un programme annoncé en classe A l'est donc de bonne foi, sur la base du calcul de projet ; la lettre définitive n'existe qu'après livraison. À la remise des clés, demandez le certificat de fin de travaux enregistré et comparez-le à ce qui vous a été montré. La liste complète des documents figure dans notre guide de l'achat de logement neuf en Espagne.
Dans l'ancien, la même logique joue en sens inverse. Le certificat est une photographie du bien au jour de la visite : un propriétaire qui installe une pompe à chaleur aérothermique ou remplace les fenêtres peut le faire réémettre, et c'est pourquoi la lettre d'une annonce s'améliore parfois entre la mise sur le marché et la vente.
Un bien classé E ou F n'est pas un mauvais achat. C'est un achat auquel s'ajoutent des travaux connus et chiffrables. Des menuiseries neuves et une pompe à chaleur moderne font en général gagner deux classes à un bien du littoral, le certificat lui-même nomme les mesures, et les travaux ouvrent droit à une réduction d'impôt de 20% à 60% — voir plus bas. L'essentiel est de chiffrer ces travaux avant de s'entendre sur le prix, pas après.
Les règles en vigueur en Espagne
La certification est régie par le Real Decreto 390/2021, en vigueur depuis le 3 juin 2021.
| Situation | Exigence |
|---|---|
| Vente | Une copie du certificat enregistré et de l'étiquette est annexée au contrat et remise à l'acquéreur (art. 17.2) |
| Location | Le locataire reçoit une copie de l'étiquette et des recommandations d'usage |
| Validité | Dix ans à compter de l'enregistrement ; cinq ans en classe G (art. 13.1) |
| Qui paie | Le propriétaire : le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location |
| Enregistrement | Auprès de la communauté autonome, dans le mois suivant l'établissement |
| Expertise hypothécaire | Depuis le 12 août 2025 (Orden ECM/599/2025), aucune expertise valable pour un prêt n'est délivrée sans certificat en cours de validité et dûment enregistré, sans exception |
C'est cette dernière ligne qui fait passer le certificat du dossier du vendeur au problème de l'acquéreur. Si vous financez l'achat, un certificat absent ou périmé bloque l'expertise, et c'est sur l'expertise que la banque prête. Pour un bâtiment achevé, l'expert exige le certificat dûment enregistré ; pour un bien en cours de construction, le certificat accompagné d'une copie de la demande d'enregistrement est admis, à condition que les données concordent. Mieux vaut le vérifier avant d'avoir beaucoup avancé dans la demande de prêt — voir notre guide du crédit immobilier en Espagne pour les étrangers.
Les amendes visent le propriétaire, pas l'acquéreur. Ne pas obtenir le certificat, ne pas l'enregistrer ou y porter des données inexactes constituent des infractions administratives au titre de la Ley 8/2013, réparties en trois niveaux : de 300 à 600 € pour les infractions légères, de 601 à 1 000 € pour les graves et de 1 001 à 6 000 € pour les très graves. En pratique, l'issue la plus fréquente n'est pas l'amende mais une signature repoussée.
Ce qui est exempté
Les exclusions figurent à l'article 3.2. Celles que rencontre réellement un acquéreur :
- Les constructions isolées de moins de 50 m²
- Les bâtiments protégés, lorsque la mise en conformité altérerait leur caractère
- Les constructions provisoires dont l'usage prévu ne dépasse pas deux ans
- Les bâtiments industriels, ateliers et bâtiments agricoles à faible demande énergétique
- Les biens acquis en vue d'une démolition ou d'une restructuration lourde
Louer un bien mal classé : ce que dit réellement la loi espagnole
C'est le sujet le plus bruyant, d'où l'intérêt de séparer ce qui s'applique de ce qui est annoncé.
Location longue durée : aucune classe minimale, nulle part en Espagne
Pour un bail d'habitation de longue durée, il n'existe aucune classe minimale en Espagne, dans aucune région. Un bien classé G se loue exactement comme un bien classé A. La loi nationale exige uniquement qu'un certificat valide et enregistré existe et que le locataire reçoive une copie de l'étiquette avec les recommandations d'usage. Rien dans le droit du logement ne relie la lettre au droit de louer.
Location saisonnière : deux régions imposent bel et bien une classe minimale
Ici, le tableau change, et c'est la partie la plus mal rapportée. Le tourisme relève des régions en Espagne, et deux communautés autonomes ont inscrit une classe énergétique minimale parmi les conditions à remplir pour un meublé de tourisme. Il s'agit d'une condition d'agrément, non de certification : elle figure dans le droit du tourisme, pas dans le Real Decreto 390/2021.
| Région | Classe minimale pour la location saisonnière | Depuis quand |
|---|---|---|
| Îles Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque) | Classe F pour les bâtiments achevés avant le 31 décembre 2007, classe D pour ceux du 1er janvier 2008 et après. Le non-respect peut entraîner la radiation du registre touristique et, avec elle, la perte du droit de louer | Introduite par la Ley 6/2017 modifiant la loi touristique baléare ; la période transitoire de trois ans s'est achevée le 31 juillet 2020 |
| Îles Canaries | Classe F avant 2007 et classe D ensuite, auxquelles s'ajoutent l'eau chaude sanitaire d'origine renouvelable (70% pour les bâtiments anciens, 90% pour les récents), des équipements de rafraîchissement classés A et un minimum de 35 m², ramené à 25 m² lorsque le logement compense par d'autres caractéristiques, dont une classe A ou B | Ley 6/2025, en vigueur depuis le 13 décembre 2025, avec cinq ans de transition pour les locations existantes, davantage sur les petites îles |
| Communauté valencienne (Costa Blanca) | Pas de classe minimale. Le dossier d'enregistrement impose en revanche de déclarer que le bien dispose d'un certificat énergétique | Decreto 10/2021, modifié par le Decreto Ley 9/2024 |
| Andalousie (Costa del Sol) | Pas de classe minimale. Les exigences portent sur la surface, les salles de bains, la ventilation, le chauffage et le rafraîchissement, pas sur la lettre | Decreto 31/2024 |
| Région de Murcie (Costa Cálida) | Pas de classe minimale. Certificat obligatoire au titre de la règle nationale, comme partout | Decreto 269/2019 |
Si vous achetez à Majorque pour de la location saisonnière, il s'agit d'une condition actuelle, pas future. La règle baléare est applicable depuis 2020, et un bien qui n'atteint pas la classe F — ou D s'il a été achevé à partir de 2008 — n'est pas un meublé de tourisme conforme. Vérifiez le certificat enregistré avant d'acheter, pas après. Une seconde échéance baléare court en parallèle : au titre de la loi de 2022 sur l'économie circulaire, les installations thermiques au fioul ou au gasoil devaient être retirées des hébergements touristiques avant le 1er mai 2026.
Deux précisions supplémentaires sur la location saisonnière :
- La faille des quatre mois a disparu. Sous l'ancien régime de 2013, un bien utilisé moins de quatre mois par an était dispensé de certification. Le Real Decreto 390/2021 a supprimé cette exemption et a expressément intégré les logements à usage touristique.
- La lettre n'est jamais le verrou principal. Même aux Baléares et aux Canaries, ce qui décide de la possibilité même d'exploiter un meublé de tourisme, ce sont l'agrément régional, les moratoires municipaux et la copropriété : depuis le 3 avril 2025, en application de l'article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale dans sa rédaction issue de la Ley Orgánica 1/2025, affecter un logement à l'usage touristique dans un immeuble en copropriété exige l'accord exprès de la copropriété à la double majorité qualifiée des trois cinquièmes, les locations déjà agréées et en activité n'étant pas concernées. Nous développons le sujet dans notre guide de la mise en location d'un bien en Espagne.
Le titre que vous avez probablement lu : « à partir de 2030, interdiction de vendre ou de louer sous la classe E »
Il circule dans toutes les langues et il est faux. Il décrit le projet de directive sur les bâtiments présenté en 2021, qui proposait des classes minimales de E en 2030 et D en 2033 pour le logement. Cette disposition n'a pas survécu à la négociation et ne figure pas dans le texte adopté en avril 2024.
La Représentation de la Commission européenne en Espagne a publié un rectificatif le 21 octobre 2025 sous le titre « L'UE va-t-elle interdire de vendre ou de louer des logements mal étiquetés ? » : la réponse était que l'information est erronée, que la directive ne fixe aucune norme minimale pour le logement et qu'elle ne restreint ni la vente ni la location. Les normes minimales contraignantes n'existent que pour les bâtiments non résidentiels : les 16% les moins performants doivent être rénovés d'ici 2030 et 26% d'ici 2033. Cela vous concerne si vous achetez un local commercial, pas un logement.
Ce que l'Espagne a effectivement décidé
La réponse espagnole à la directive s'appelle Plan Nacional de Renovación de Edificios. Le projet a fait l'objet d'une consultation publique du 28 novembre au 13 décembre 2025, a été transmis à Bruxelles le 30 décembre 2025, et la version définitive doit entrer en vigueur le 31 décembre 2026. Ce qu'il contient :
- Un objectif de consommation, pas un seuil de classe : réduire la consommation énergétique du parc résidentiel de 25% d'ici 2030 et de 33% d'ici 2035 — plus exigeant que les 16% et 20 à 22% demandés par l'Union européenne — et atteindre le zéro émission sur l'ensemble du parc en 2050. En volume, le gouvernement traduit cela par la rénovation lourde d'environ 1,57 million de logements entre 2020 et 2030.
- La priorité aux 43% de bâtiments les moins performants, là où iront les aides. Sur la côte méditerranéenne, cela recouvre une large part du parc antérieur à 2007.
- Des passeports de rénovation : un plan de modernisation par étapes pour un bâtiment donné, proposé à côté du certificat.
- Des normes minimales pour le seul secteur tertiaire (bureaux et assimilés), avec des jalons en 2030 et 2033. Rien d'équivalent pour le logement.
Aucune classe minimale pour vendre ou louer un logement ne figure dans le plan — étant entendu qu'il s'agit du niveau national et que deux régions sont déjà allées plus loin pour la location saisonnière, comme exposé plus haut. L'Espagne dispose en outre d'une marge pour éviter un seuil national : le gouvernement indique que la consommation énergétique résidentielle a déjà baissé d'environ 10% entre 2020 et 2023 et compte dépasser les objectifs européens sur cette trajectoire. Une interdiction serait politiquement coûteuse et, au vu de ces chiffres, inutile.
D'où viennent les titres alarmants de 2026. Plusieurs médias ont publié des variantes de « le gouvernement ira de maison en maison : ce sera obligatoire pour vendre ou louer ». C'est le plan de rénovation réécrit en interdiction. Le plan traite de diagnostic, de passeports de rénovation, d'aides et de financement ; il ne contient aucune restriction à la vente ni à la location. Certains sites en d'autres langues vont plus loin encore et affirment que l'Espagne limitera les ventes sous la classe E dès 2027 : cela ne figure dans aucun texte juridique espagnol.
Ce que l'Espagne fait à la place : de l'argent
L'instrument espagnol, ce sont les subventions et les avantages fiscaux, et les deux s'appuient sur le certificat.
- Les aides à la rénovation augmentent avec l'économie obtenue. Sur un immeuble entier, l'aide a tourné autour de 40% du coût pour une économie de 30 à 45%, et est montée à environ 65-80% pour des économies plus profondes, avec des plafonds par logement. Les travaux sur un logement isolé sont moins aidés — de l'ordre de 40% du coût avec un plafond de quelques milliers d'euros — et, point important, cette ligne est réservée à la résidence principale, ce qui exclut les résidences secondaires.
- La fenêtre des fonds Next Generation se referme et les appels régionaux se sont clos au fil de 2026. Le cadre qui prend le relais est le Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, en vigueur depuis le 24 avril 2026), dont le troisième chapitre finance la réhabilitation, l'accessibilité et le renouvellement urbain, mis en œuvre par les communautés autonomes. Les conditions varient selon la région et selon l'appel, et les appels ouvrent et se ferment.
- Les réductions d'impôt sur le revenu de 20%, 40% et 60% pour les travaux d'amélioration énergétique, détaillées plus bas, toutes conditionnées à un certificat avant et un autre après travaux.
- Les abattements municipaux de taxe foncière. De nombreuses mairies réduisent l'IBI annuel pour les logements performants — de l'ordre de 50% en classe A et 25% en classe B, généralement pendant trois à cinq ans, souvent avec un abattement distinct pour les panneaux solaires ou l'aérothermie. C'est l'ordonnance fiscale de chaque commune qui le fixe, et non l'État : il faut donc le vérifier en mairie pour l'adresse précise.
- L'allègement pour le bailleur : en location longue durée, le revenu locatif imposable est réduit de 50% à 90% au titre de la loi sur le logement de 2023, la tranche de 60% s'appliquant lorsque des travaux de réhabilitation éligibles ont été achevés dans les deux ans précédant le bail. Savoir si une rénovation énergétique donnée entre dans cette définition est une question pour un asesor fiscal.
La logique est constante : l'Espagne paie les propriétaires pour améliorer les biens plutôt que de leur en interdire l'usage. Pour qui regarde un bien ancien classé F, c'est le cadre pratique : la mise à niveau s'accompagne d'un cofinancement public si le bien remplit les conditions, et le certificat est le document qui le débloque.
Et le seul pays qui a tenté l'interdiction
La France est l'exemple que tout le monde cite. En vertu de sa propre loi climat de 2021, un logement sous un certain seuil de performance n'est plus juridiquement « décent » et ne peut plus être loué : la classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F devait suivre en 2028 et la classe E en 2034. Ces règles sont toujours en vigueur — mais la France fait marche arrière. Au 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité dans le calcul français est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait gagner une classe à de nombreux logements chauffés à l'électricité sans le moindre travaux ; et en juin 2026, le gouvernement a présenté un projet de loi visant à remettre sur le marché locatif quelque 700 000 logements classés F et G, sous engagement de travaux dans un délai de trois à cinq ans. Le pays qui a tenté l'interdiction s'en éloigne, et l'Espagne ne l'a jamais adoptée.
Comment les exigences se durcissent, année par année
Espagne : les dates qui touchent un bien précis
| Date | Ce qui se passe | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 3 juin 2021 | Entrée en vigueur du RD 390/2021 : les logements à usage touristique entrent dans le champ, l'exemption des quatre mois disparaît, la validité en classe G tombe à cinq ans | Tous les propriétaires |
| 12 août 2025 | Un certificat valide et enregistré devient obligatoire pour toute expertise hypothécaire (Orden ECM/599/2025) | Tout acquéreur finançant son achat par un prêt espagnol |
| 24 avril 2026 | Entrée en vigueur du Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026), avec les lignes d'aide à la réhabilitation que les régions mettront en œuvre | Les propriétaires qui prévoient des travaux |
| 30 septembre 2026 | Le nouveau modèle de certificat, les nouvelles étiquettes, le nouveau format XML et la méthodologie recalibrée deviennent obligatoires | Les certificats établis à partir de cette date |
| 31 décembre 2026 | Fin des réductions d'impôt pour travaux énergétiques dans les logements individuels ; le plan national de rénovation entre en vigueur dans sa version définitive | Les propriétaires qui rénovent |
| 31 décembre 2027 | Fin des réductions d'impôt pour les travaux sur immeubles résidentiels entiers | Les copropriétés |
| 2030 | Objectif propre à l'Espagne : consommation énergétique résidentielle inférieure de 25% au niveau de 2020, atteinte par le volume de rénovation | La politique nationale, via les aides |
| 2035 | Le même objectif porté à 33% | La politique nationale |
| 2050 | Zéro émission sur l'ensemble du parc bâti espagnol | Le point d'arrivée du plan |
Le calendrier européen en arrière-plan
| Date | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Fin des incitations publiques aux chaudières autonomes fonctionnant aux énergies fossiles |
| 29 mai 2026 | Échéance de transposition de la directive — l'Espagne l'a atteinte avec une conformité seulement partielle, les règles nationales sont donc encore en cours d'élaboration |
| 31 décembre 2026 | Installations solaires obligatoires sur les bâtiments publics et non résidentiels neufs de plus de 250 m² |
| 31 décembre 2027 | L'obligation atteint les bâtiments non résidentiels existants de plus de 500 m² faisant l'objet d'une rénovation importante |
| 1er janvier 2028 | Tous les bâtiments publics neufs doivent être à zéro émission |
| 31 décembre 2029 | Installations solaires obligatoires sur tous les bâtiments résidentiels neufs et les parcs de stationnement couverts neufs |
| 1er janvier 2030 | Tous les bâtiments neufs à zéro émission ; les 16% les moins performants du parc non résidentiel rénovés ; consommation moyenne d'énergie primaire du parc résidentiel inférieure de 16% au niveau de 2020 |
| 2033 | 26% du parc non résidentiel le moins performant rénovés |
| 2035 | Consommation moyenne d'énergie primaire du parc résidentiel inférieure de 20 à 22% au niveau de 2020 |
| 2040 | Date cible pour la sortie des chaudières aux énergies fossiles |
| 2050 | Parc bâti climatiquement neutre dans toute l'Union européenne |
Lisez ces deux tableaux avec une idée en tête : seules les dates espagnoles s'attachent à un bien, et aucune ne vous oblige à rénover. Elles régissent le certificat lui-même, l'expertise hypothécaire et les fenêtres pendant lesquelles l'argent public est disponible. Tout ce que contient le second tableau est soit une règle pour la construction neuve, soit une règle pour les bâtiments non résidentiels, soit une moyenne nationale que les gouvernements doivent atteindre par des politiques : rien de tout cela ne s'inscrit sur votre titre de propriété.
Un changement à surveiller. La nouvelle échelle européenne réserve la lettre A aux bâtiments à zéro émission. Lorsque l'Espagne recalera son échelle dans le cadre de la transposition, les lettres d'aujourd'hui pourraient donc ne pas correspondre une à une à celles de demain. Un bien classé A sur l'échelle espagnole actuelle ne sera pas automatiquement classé A sur la future. Le détail sera fixé par les textes espagnols d'application.
Ce que le certificat coûte réellement
Les honoraires ne sont pas réglementés, et les prix varient largement parce que le travail varie largement. Ce qui détermine le montant :
- Le type de bien. Un appartement en immeuble est le cas le plus simple. Une villa isolée présente davantage de façade exposée, plusieurs niveaux, des installations plus variées, parfois un local technique de piscine : son évaluation coûte nettement plus cher.
- La surface. Pour une maison individuelle, l'ordre de grandeur se situe entre 0,60 et 1,50 € le m².
- La venue effective du technicien. Les devis les moins chers correspondent à des certificats établis sur dossier, avec des valeurs par défaut prudentes partout où rien n'a été vérifié. Ils sont légaux, et ils donnent en général une à deux classes de moins qu'une visite sérieuse.
- La région, le déplacement et l'urgence. Un certificat obtenu dans la semaine pour une signature fixée coûte plus qu'un certificat commandé un mois à l'avance.
- L'inclusion de l'enregistrement. Certains devis couvrent le dépôt auprès de la région et la taxe, d'autres non.
| Bien | Honoraires habituels du technicien (2026) |
|---|---|
| Appartement en immeuble | Environ 50 à 200 € ; un 90 m² se situe le plus souvent autour de 100 € |
| Maison individuelle ou villa | Environ 150 à 400 €, selon la surface et la complexité |
| Immeuble résidentiel entier | Facturation par lot, avec des honoraires de projet en sus |
S'y ajoute la taxe régionale d'enregistrement, que chaque communauté autonome fixe librement et révise presque chaque année :
| Région | Taxe d'enregistrement pour un logement (2026) |
|---|---|
| Communauté valencienne (Costa Blanca) | Environ 10 € par logement, appartement ou villa ; les immeubles sont facturés par lot |
| Andalousie (Costa del Sol) | 14,98 € jusqu'à 250 m², 57,44 € au-delà, réglés via le modelo 046 |
| Îles Baléares (Majorque) | Moins de 10 € |
| Région de Murcie (Costa Cálida) | Dépôt électronique ; parmi les taxes les plus basses d'Espagne |
| Madrid, Canaries, Aragon et plusieurs autres | Aucune taxe d'enregistrement |
Sur tout le littoral méditerranéen, l'enregistrement est dématérialisé et le technicien s'en charge habituellement dans le cadre de ses honoraires — il vaut la peine de le confirmer, car « certificat établi » et « certificat enregistré » sont deux étapes distinctes et seule la seconde compte.
La lettre change-t-elle ce que vous payez ?
Le coût d'usage est l'effet le plus important et le seul que personne ne met dans l'annonce : ce multiple sur la moitié thermique de la facture, chaque année de détention.
Les conditions de prêt. Les banques espagnoles bonifient le prêt vert pour les biens classés A ou B, en général d'environ 0,1 point de pourcentage, pour toute la durée du crédit et cumulable avec les remises habituelles liées à la domiciliation des revenus et aux assurances. C'est modeste, mais c'est l'un des rares avantages tarifaires du neuf sur l'ancien sur le papier. Indépendamment de cela, le certificat est désormais une condition ferme de l'expertise elle-même.
La réduction d'impôt pour travaux. Les réductions d'impôt sur le revenu espagnoles pour travaux d'amélioration énergétique courent actuellement jusqu'au 31 décembre 2026 pour les logements individuels et jusqu'au 31 décembre 2027 pour les immeubles résidentiels entiers. Prudence sur l'historique juridique, car il est embrouillé : la prorogation est venue du Real Decreto-ley 16/2025, est tombée lorsque le Congrès n'a pas validé ce décret le 27 janvier 2026, puis a été rétablie par le Real Decreto-ley 7/2026 en mars 2026, avec effet au 1er janvier 2025. En quinze mois, elle a été prorogée, annulée et prorogée de nouveau : confirmez donc l'état du droit auprès d'un asesor fiscal avant de bâtir un budget dessus. Trois tranches : 20% des sommes engagées pour des travaux réduisant d'au moins 7% les besoins de chauffage et de rafraîchissement ; 40% pour une baisse de 30% de la consommation d'énergie primaire non renouvelable ou l'atteinte de la classe A ou B ; 60% pour une rénovation à l'échelle de l'immeuble apportant 30% d'amélioration. Chaque tranche exige un certificat établi avant les travaux et un autre après — d'où l'intérêt de conserver le certificat d'un bien classé F ou G que vous comptez rénover. Les tranches de 20% et 40% s'appliquent à la résidence principale ou à un bien loué comme logement ; une résidence secondaire pure n'y ouvre pas droit. Le cadre fiscal plus large est traité dans notre guide de l'imposition immobilière en Espagne pour les non-résidents.
Ce que le certificat ne dit pas
C'est un calcul, pas une mesure. Personne ne suit le bien pendant un an : un technicien saisit dans un logiciel des caractéristiques observées. Cela emporte des conséquences :
- La qualité varie, dans le sens décrit plus haut : une évaluation bon marché faite sur dossier sous-estime un bien correct.
- Il ne dit rien du confort. Le bruit, l'humidité, la ventilation traversante, l'exposition de la terrasse au soleil de l'après-midi : rien de tout cela n'entre dans le modèle, et sur la côte espagnole ce sont ces éléments, bien plus qu'une lettre, qui décident du ressenti.
- Ce n'est pas une expertise du bâti. Structure, état de la toiture, plomberie et régularité de la construction sortent de son périmètre.
- La date compte. Un certificat enregistré en 2017 décrit le bien tel qu'il était alors : mieux si le propriétaire a depuis installé une pompe à chaleur, moins bien si la chaudière a rendu l'âme.
Aide-mémoire pour l'acquéreur
- Demandez le certificat avant de faire une offre, pas chez le notaire. C'est un PDF de deux pages que le vendeur possède déjà.
- Vérifiez qu'il est enregistré : cherchez le numéro d'enregistrement et le cachet de la communauté autonome, pas seulement la signature du technicien. Sans cela, pas d'expertise hypothécaire.
- Regardez la date. Dix ans à compter de l'enregistrement, cinq en classe G. Un certificat périmé doit être refait avant la signature, et c'est au vendeur de le payer.
- Lisez la valeur en kWh par m², pas seulement la lettre, et comparez les biens à l'intérieur d'une même province.
- Dans le neuf, réclamez le certificat de fin de travaux à la livraison et comparez-le à la classe de projet qui vous a été présentée.
- Lisez la page des recommandations. Elle indique ce dont le bien a besoin et la classe qu'il atteindrait.
- Chiffrez l'écart. Sur un bien ancien classé E ou F, les menuiseries et la pompe à chaleur sont les premiers travaux : obtenez un devis avant de convenir du prix.
- Conservez-le si vous prévoyez de rénover : le certificat antérieur aux travaux conditionne la réduction d'impôt.
- Assurez-vous qu'il est annexé à l'acte et gardez votre exemplaire : il vous servira à la revente ou à la mise en location, comme l'explique notre guide de la vente d'un bien en Espagne.
Le certificat est l'élément le moins coûteux de la vérification préalable dans un achat espagnol, et celui que la plupart des acquéreurs survolent avant de le classer. Il ne décidera pas si vous achetez. Il vous dira, avant la négociation, lequel des deux biens de votre liste courte coûtera le plus cher à habiter, et approximativement ce qu'il faudrait pour combler l'écart. Pour la suite du parcours, commencez par notre guide pas à pas de l'achat immobilier en Espagne et par le détail complet des frais d'acquisition.
