BBVA Research heeft zijn eigen woningprognose voor Spanje verscheurd: de bank rekent nu op 12% prijsstijging in 2026, bij 7,3% minder verkopen. In maart voorspelde dezelfde bank nog +10,2% en een dip van slechts 1,6%. De herziening, gepresenteerd op 10 augustus, is het nieuws — en de motor erachter is geen wegzakkende vraag. Spanje bouwt simpelweg niet snel genoeg, om redenen waar inmiddels, hoe vreemd ook, het elektriciteitsnet bij hoort.
Wat BBVA werkelijk voorspelt
De cijfers komen uit het eigen rapport van de bank, España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (editie juli 2026), gepresenteerd op 10 augustus:
| Indicator | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Huizenprijzen | +12,0% | +5,7% |
| Woningverkopen | −7,3% | +0,6% |
| Bouwvergunningen | +10,1% | +12,6% |
| Gestarte woningen | 153.000 | 170.000 |
| Nieuwe huishoudens | 223.000 | 217.000 |
De onderste twee regels dragen het hele verhaal. In een jaar waarin er 223.000 nieuwe huishoudens bijkomen, start Spanje de bouw van 153.000 woningen. Houd dat lang genoeg vol en het opgelopen tekort bereikt tegen 2027 zo'n 885.000 woningen — BBVA's eigen schatting. De bouw ligt niet stil: vergunningen groeien met dubbele cijfers. Hij loopt alleen ver achter op het tempo dat de vraag oplegt.
En iets wat de bank zegt maar de koppen weglaten — wij niet: BBVA verwacht dat de druk afneemt, niet dat die escaleert. De prijsgroei halveert in 2027 naar 5,7% en de verkopen kruipen weer licht in de plus. Dit is een knelpunt dat langzaam wordt weggewerkt — geen spiraal.
De beperking waar niemand het over had: elektriciteit
De origineelste bevinding van deze editie haalde het nieuws nauwelijks. Volgens BBVA heeft 88% van de knooppunten van het Spaanse distributienet minder dan één megawatt vrije capaciteit — en het uitbreiden van het net duurt vijf tot acht jaar.
Voor een ontwikkelaar is dat geen ongemak, maar een muur. Een woonproject dat een nieuwe netaansluiting nodig heeft, kan alle vergunningen op zak hebben en alsnog jaren op stroom wachten. Dat is de structurele verklaring waarom 10,1% meer vergunningen niet in hetzelfde tempo woningen worden. BBVA geeft het staatswoningplan 2026–2030 krediet voor zijn budget en de blijvende inzet op sociale huur — en concludeert vervolgens droogjes dat het tegen een tekort van deze omvang niet genoeg is.
Waarom wij het argument niet op transactietellingen zouden bouwen
"De verkopen daalden X%" is het zwakste cijfer in dit hele plaatje, om twee redenen die zelden de kop halen.
Ten eerste: de reeks die iedereen citeert komt uit de eigendomsregisters. Een akte bereikt het register weken of maanden na de handtekening bij de notaris — de teller laat dus zien wanneer een aankoop werd geregistreerd, niet wanneer hij werd gesloten. De notarissen publiceren eigen, vrijwel realtime cijfers, en de twee bronnen spreken elkaar geregeld tegen — het sterkst op kantelpunten, precies wanneer iedereen naar de data staart.
Ten tweede: de onderliggende statistiek telt overdrachten van elke soort — verkopen, erfenissen, schenkingen, ruil — over woningen, kavels en overig stedelijk vastgoed. De uitsplitsing wordt gepubliceerd, maar de totalen worden losjes geciteerd, en een cijfer waar een geërfd appartement in het binnenland in zit, zegt niets over kopersvraag aan de kust.
Dat maakt de data niet waardeloos. Het maakt er een nalopende, gemengde indicator van die een argument niet alleen kan dragen. De cijfers die dat wel kunnen: bouwstarts tegenover huishoudensvorming, grondkosten, en wie er koopt.
De Costa Blanca-versie van hetzelfde verhaal
Met die kanttekening op tafel: de provincie Alicante noteerde 25.085 woningverkopen in het eerste halfjaar van 2026, 7,6% minder dan een jaar eerder. Het leesbare deel is de interne verdeling: nieuwbouw daalde ongeveer twee keer zo snel als bestaande bouw, −12,4% tegen −6,4%. Als dat een vraagsignaal was, zou het zorgwekkend zijn. Dat is het niet: buitenlandse kopers nemen nog altijd 44,65% van alle aankopen in de provincie voor hun rekening — het hoogste aandeel van Spanje. Wat dunner is geworden, is het aanbod — en nieuwbouw dunde het eerst uit.
Het cijfer dat onder alles ligt is dit: stedelijke grond in de provincie Alicante kost 30,1% meer dan een jaar geleden (Ineca). Grond is geen nalopende telling van oude deals — het is de instapprijs van elke nog niet gebouwde woning, en het dicteert wat de volgende projecten moeten rekenen. Ter vergelijking: de gemiddelde vraagprijs van opgeleverde woningen steeg het afgelopen jaar veel bescheidener — 3,33%, naar €2.233/m² in juni.
Financiering is niet langer de variabele die u gaat redden
Drie jaar lang was het standaardplan "wachten op goedkoper geld". Dat plan is verlopen. De twaalfmaands Euribor sloot juli af op 2,855%, tegen 2,798% in juni — de tweede maand van opwaartse drift. De ECB hield de rente op 23 juli op 2,25% en vergadert niet in augustus, dus vóór de herfst beweegt er niets. Wachten levert aan de financieringskant niets meer op.
Wat Spaanse banken op dit moment aan niet-residenten lenen en onder welke voorwaarden, staat in onze hypotheekgids voor buitenlandse kopers.
Waar wij de kop zouden tegenspreken — en waar niet
Die 12% is een prognose, en bovendien een landelijk gemiddelde. Het is geen uitspraak over welk appartement dan ook — en wie het citeert alsof het over het uwe gaat, probeert u iets te verkopen. Alicantes eigen gemeten tempo — die 3,33% op vraagprijzen — is een andere meting op een andere schaal; je mag ze niet optellen en niet verwisselen.
Die voorzichtigheid telt het zwaarst voor een opgeleverde bestaande woning die u koopt en aanhoudt. Ze telt veel minder in het scenario dat de meeste kopers aan deze kust werkelijk afwegen.
Waarom een aankoop op tekening een andere curve volgt
Koop vandaag in de bouwfase, en het getal dat de waarde van uw huis bij oplevering bepaalt is niet de prijsindex van dit jaar. Het is wat een identiek nieuw appartement op dat moment kost om te bouwen en te verkopen — de vervangingswaarde.
Die kosten bewegen al, en sneller dan de prijzen van opgeleverde woningen: grond +30,1% in een jaar, en de bouwkosten staan evenmin stil. Een ontwikkelaar die hetzelfde gebouw in 2028 lanceert, start vanaf een wezenlijk hogere basis en moet die doorberekenen — en zodra dat project tegen een hogere vierkantemeterprijs in de verkoop gaat, wordt het de maatstaf waaraan alles wat recent ernaast is opgeleverd wordt afgemeten.
Kopers aan de Costa Blanca hebben dit mechanisme keer op keer gezien: een twee jaar geleden op tekening gekocht huis staat nu tussen nieuwere projecten die zichtbaar meer vragen — en herprijst omhoog zonder dat er iets aan het appartement zelf is veranderd.
De eerlijke grens: dit is een mechanisme, geen garantie. Het houdt stand zolang de vraag standhoudt en zolang de ontwikkelaar daadwerkelijk op tijd en volgens afspraak oplevert — daarom is een staat van dienst met opgeleverde fasen meer waard dan een korting in de prijslijst. Duurdere grond en bouw leggen de vloer voor de volgende generatie woningen hoger; ze staan garant voor geen enkele specifieke doorverkoopprijs. En wie binnen een of twee jaar met winst wil doorverkopen: deze data onderbouwen die gok niet — alleen al de aan- en verkoopkosten in Spanje lopen op tot 10–13%.
Wat dit betekent als u koopt
1. De beperking is verhuisd van geld naar aanbod
De vraag is niet langer "is mijn hypotheek over zes maanden goedkoper" — het antwoord daarop is nu nee. De vraag is wat er nog beschikbaar is tegen de huidige faseprijzen.
2. De projecten van vandaag zijn begroot op de grond van gisteren
Wat nu in verkoop is, werd begroot vóór de laatste sprong in de grondprijzen. Wat in 2027–2028 wordt gelanceerd niet. Dat gat is het praktische argument om door te nemen wat er vandaag op de markt staat, in plaats van te wachten op wat nog niet is aangekondigd.
3. Gefaseerd betalen weegt zwaarder nu de rente vlak is
De meeste nieuwbouwprojecten aan deze kust betaal je in termijnen tijdens de bouw, met het restant bij oplevering. Nu de rente stabiel is in plaats van dalend, legt een termijnplan de prijs van vandaag vast terwijl u de financiering dichter bij de oplevering regelt — in plaats van tegen de huidige rente te lenen voor een huis dat u in 2028 krijgt.
4. Minder verkopen betekent niet meer onderhandelingsruimte
Een dalende transactieteller oogt als een kopersmarkt — op papier. Aan deze kust meet hij vooral hoe weinig er nog te koop is tegen bereikbare prijzen. Kortingen bestaan — op individuele woningen die verkeerd geprijsd waren of te lang te koop staan, niet marktbreed.
De conclusie
Spanje in 2026 is geen afkoelende markt. Het is een uitdunnende: dezelfde vraag jaagt op een krimpende woningvoorraad, financiering die niet meer verbetert, en grondkosten die de volgende nieuwbouwgolf op een hogere basis zetten.
Voor een koper aan de Costa Blanca is de bruikbare conclusie uit BBVA's herziening niet die 12% uit de kop. Het is dat de twee krachten die de prijs van een nieuwe woning bepalen — de grond eronder en het aantal alternatieven eromheen — dezelfde kant op bewegen, en geen van beide draait in één seizoen. De beslissing die nu de moeite waard is: welk van de beschikbare projecten past bij u — niet of u wacht op een correctie die de aanboddata niet ondersteunen.
Ons overzicht van de Spaanse woningmarkt in 2026 volgt de lange trend regio voor regio, en de nieuwbouwcatalogus houden we actueel met faseprijzen en beschikbaarheid.
