BBVA Research hat die eigene Wohnungsmarktprognose für Spanien zerrissen: Die Bank erwartet jetzt 12% Preisanstieg im Jahr 2026 — bei 7,3% weniger Verkäufen. Noch im März prognostizierte dieselbe Bank +10,2% und ein Minus von lediglich 1,6%. Die am 10. August vorgestellte Revision ist die eigentliche Nachricht — und ihr Treiber ist keine erlahmende Nachfrage. Spanien kommt mit dem Bauen schlicht nicht hinterher, aus Gründen, zu denen inzwischen ausgerechnet das Stromnetz gehört.
Was BBVA tatsächlich prognostiziert
Die Zahlen stammen aus dem bankeigenen Bericht España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (Ausgabe Juli 2026), vorgestellt am 10. August:
| Indikator | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Wohnungspreise | +12,0% | +5,7% |
| Wohnungsverkäufe | −7,3% | +0,6% |
| Baugenehmigungen | +10,1% | +12,6% |
| Baubeginne | 153.000 | 170.000 |
| Neue Haushalte | 223.000 | 217.000 |
Die beiden letzten Zeilen tragen das gesamte Argument. In einem Jahr, in dem 223.000 neue Haushalte entstehen, beginnt Spanien mit dem Bau von 153.000 Wohnungen. Lange genug so weiter, und das aufgelaufene Defizit erreicht bis 2027 rund 885.000 Wohnungen — BBVAs eigene Schätzung. Der Bau steht nicht still: Die Genehmigungen wachsen zweistellig. Er läuft nur weit hinter dem Tempo her, das die Nachfrage vorgibt.
Und etwas, das die Bank sagt und die Schlagzeilen weglassen — wir nicht: BBVA erwartet, dass der Druck nachlässt, nicht dass er eskaliert. Das Preiswachstum halbiert sich 2027 auf 5,7%, die Verkäufe drehen wieder leicht ins Plus. Das ist ein Engpass, der langsam abgearbeitet wird — keine Spirale.
Die Bremse, über die niemand sprach: Strom
Der originellste Befund dieser Ausgabe hat es kaum in die Nachrichten geschafft. Laut BBVA haben 88% der Knoten des spanischen Stromverteilnetzes weniger als ein Megawatt freie Kapazität — und der Netzausbau dauert fünf bis acht Jahre.
Für einen Bauträger ist das keine Unannehmlichkeit, sondern eine Wand. Ein Wohnprojekt, das einen neuen Netzanschluss braucht, kann sämtliche Genehmigungen besitzen und trotzdem Jahre auf Strom warten. Das ist die strukturelle Erklärung, warum 10,1% mehr Genehmigungen nicht im selben Tempo zu Wohnungen werden. Dem staatlichen Wohnungsplan 2026–2030 attestiert BBVA Budget und dauerhaftes Sozialwohnungs-Engagement — und kommt dann trocken zum Schluss: Gegen ein Defizit dieser Größe reicht das nicht.
Warum wir das Argument nicht auf Transaktionszahlen bauen würden
„Die Verkäufe fielen um X%" ist die schwächste Zahl in diesem ganzen Bild — aus zwei Gründen, die es selten in die Schlagzeile schaffen.
Erstens: Die überall zitierte Reihe entsteht aus den Eigentumsregistern. Eine Urkunde erreicht das Register Wochen oder Monate nach der Unterschrift beim Notar — der Zähler zeigt also, wann ein Kauf eingetragen wurde, nicht wann er geschlossen wurde. Die Notare veröffentlichen eigene, fast tagesaktuelle Zahlen, und beide Quellen widersprechen sich regelmäßig — am stärksten an Wendepunkten, also genau dann, wenn alle auf die Daten starren.
Zweitens: Die zugrunde liegende Statistik zählt Rechtsübertragungen jeder Art — Käufe, Erbschaften, Schenkungen, Tausch — über Wohnungen, Grundstücke und sonstige städtische Immobilien hinweg. Die Aufschlüsselung wird veröffentlicht, aber zitiert werden die Gesamtzahlen, und eine Zahl, in der eine geerbte Wohnung im Landesinneren steckt, misst nicht die Käufernachfrage an der Küste.
All das macht die Daten nicht wertlos. Es macht sie zu einem nachlaufenden Mischindikator, der ein Argument nicht allein tragen kann. Die Zahlen, die das können: Baubeginne gegen Haushaltsbildung, Bodenkosten — und wer kauft.
Die Costa-Blanca-Version derselben Geschichte
Mit diesem Vorbehalt auf dem Tisch: Die Provinz Alicante verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 25.085 Wohnungsverkäufe, ein Minus von 7,6% zum Vorjahr. Lesenswert ist die interne Aufteilung — der Neubau fiel etwa doppelt so schnell wie der Bestand, −12,4% gegen −6,4%. Wäre das ein Nachfragesignal, wäre es beunruhigend. Ist es aber nicht: Ausländische Käufer stehen weiterhin für 44,65% aller Käufe in der Provinz — den höchsten Anteil Spaniens. Dünner geworden ist das Angebot, und der Neubau zuerst.
Die Zahl unter alldem ist diese: Bauland in der Provinz Alicante kostet 30,1% mehr als vor einem Jahr (Ineca). Boden ist kein nachlaufender Zähler vergangener Deals — er ist der Einstiegspreis jeder noch nicht gebauten Wohnung und diktiert, was die nächsten Projekte verlangen müssen. Zur Einordnung: Der durchschnittliche Angebotspreis fertiger Wohnungen stieg im Jahresvergleich weit bescheidener — um 3,33% auf 2.233 €/m² im Juni.
Die Finanzierung ist nicht mehr die Variable, die Sie rettet
Drei Jahre lang lautete der Standardplan „auf billigeres Geld warten". Dieser Plan ist abgelaufen. Der Zwölfmonats-Euribor schloss den Juli bei 2,855%, nach 2,798% im Juni — der zweite Monat mit Drift nach oben. Die EZB beließ den Zins am 23. Juli bei 2,25% und tagt im August nicht; vor dem Herbst bewegt sich nichts. Warten bringt auf der Finanzierungsseite nichts mehr ein.
Was spanische Banken Nichtresidenten aktuell zu welchen Konditionen leihen, steht in unserem Hypothekenleitfaden für ausländische Käufer.
Wo wir der Schlagzeile widersprechen würden — und wo nicht
Die 12% sind eine Prognose, noch dazu ein Landesdurchschnitt. Sie sind keine Aussage über irgendeine konkrete Wohnung — und wer sie so zitiert, als beschrieben sie Ihre, will Ihnen etwas verkaufen. Alicantes eigenes gemessenes Tempo — jene 3,33% bei den Angebotspreisen — ist eine andere Messung auf anderer Skala; man darf beide weder addieren noch gegeneinander austauschen.
Diese Vorsicht zählt am meisten für eine fertige Bestandswohnung, die man kauft und hält. Sie zählt weit weniger in dem Szenario, das die meisten Käufer an dieser Küste tatsächlich abwägen.
Warum ein Off-Plan-Kauf einer anderen Kurve folgt
Kaufen Sie heute in der Bauphase, dann bestimmt den Wert Ihres Hauses bei der Übergabe nicht der Preisindex dieses Jahres, sondern das, was eine identische neue Wohnung in jenem Moment zu bauen und zu verkaufen kostet — die Wiederbeschaffungskosten.
Diese Kosten bewegen sich bereits, und zwar schneller als die Preise fertiger Wohnungen: Boden +30,1% in einem Jahr, und auch die Baukosten stehen nicht still. Ein Bauträger, der dasselbe Gebäude 2028 startet, beginnt auf spürbar höherer Basis und muss entsprechend kalkulieren — und wenn dieses Projekt zu einem höheren Quadratmeterpreis in den Verkauf geht, wird es zur Vergleichsgröße, an der alles frisch Übergebene nebenan gemessen wird.
Käufer an der Costa Blanca haben diesen Mechanismus wiederholt erlebt: Ein vor zwei Jahren off-plan gekauftes Haus steht heute zwischen neueren Projekten mit sichtbar höheren Preisen — und wertet auf, ohne dass sich an der Wohnung selbst irgendetwas geändert hätte.
Die ehrliche Grenze: Das ist ein Mechanismus, keine Garantie. Er trägt, solange die Nachfrage trägt und der Bauträger tatsächlich pünktlich und in der zugesagten Qualität liefert — weshalb eine Bilanz übergebener Bauphasen mehr wert ist als ein Rabatt in der Preisliste. Teurerer Boden und teurerer Bau heben den Boden für die nächste Wohnungsgeneration; einen bestimmten Wiederverkaufspreis verbürgen sie nicht. Und wer in ein, zwei Jahren mit Gewinn weiterverkaufen will: Diese Daten stützen diese Wette nicht — allein die Kauf- und Verkaufsnebenkosten in Spanien liegen bei 10–13%.
Was das heißt, wenn Sie kaufen
1. Der Engpass ist vom Geld zum Angebot gewandert
Die Frage lautet nicht mehr „wird meine Hypothek in sechs Monaten billiger" — die Antwort darauf ist derzeit Nein. Die Frage lautet: Was ist zu den Preisen der aktuellen Bauphasen noch zu haben?
2. Die heutigen Projekte wurden mit dem Boden von gestern kalkuliert
Was jetzt im Verkauf ist, wurde vor dem letzten Bodenpreissprung budgetiert. Was 2027–2028 startet, nicht mehr. Diese Lücke ist das praktische Argument, das heutige Angebot durchzugehen, statt auf Unangekündigtes zu warten.
3. Ratenzahlung nach Baufortschritt zählt mehr, wenn die Zinsen seitwärts laufen
Die meisten Neubauprojekte an dieser Küste werden in Etappen während des Baus bezahlt, der Rest bei Übergabe. Bei stabilen statt fallenden Zinsen fixiert ein Stufenplan den heutigen Preis und lässt Sie die Finanzierung näher an der Fertigstellung regeln — statt zu heutigen Zinsen für ein Haus zu leihen, das Sie 2028 erhalten.
4. Weniger Verkäufe heißt nicht mehr Verhandlungsspielraum
Ein fallender Transaktionszähler sieht nach Käufermarkt aus — auf dem Papier. An dieser Küste misst er vor allem, wie wenig zu erreichbaren Preisen noch zu kaufen ist. Rabatte gibt es — bei einzelnen Objekten, die falsch bepreist waren oder zu lange standen, nicht über den Markt hinweg.
Das Fazit
Spanien 2026 ist kein abkühlender Markt. Es ist ein schrumpfender: dieselbe Nachfrage jagt einen kleiner werdenden Bestand, die Finanzierung verbessert sich nicht mehr, und die Bodenkosten stellen die nächste Neubauwelle auf eine höhere Basis.
Für einen Käufer an der Costa Blanca ist die nützliche Schlussfolgerung aus BBVAs Revision nicht die 12%-Schlagzeile. Sondern dass die beiden Kräfte, die den Preis einer neuen Wohnung setzen — der Boden darunter und die Zahl der Alternativen darum herum —, in dieselbe Richtung laufen und sich keine davon in einer Saison umkehrt. Die Entscheidung, die sich jetzt lohnt, ist, welches der verfügbaren Projekte passt — nicht, ob man auf eine Korrektur wartet, die die Angebotsdaten nicht hergeben.
Unser Überblick über den spanischen Immobilienmarkt 2026 verfolgt den langen Trend Region für Region, und den Neubau-Katalog halten wir mit Phasenpreisen und Verfügbarkeit aktuell.
