L’Espagne a vendu moins de logements au deuxième trimestre 2026 qu’à aucun des sept trimestres précédents — et les acheteurs étrangers ont pris une part record de ce qui restait. Les registres de la propriété (Colegio de Registradores) ont comptabilisé 167 934 transactions, soit 5,7 % de moins qu’au premier trimestre : deuxième baisse trimestrielle consécutive. Les acheteurs étrangers en représentent 15,98 %, le plus haut niveau de toute la série. Dans la province d’Alicante, la part atteint 46,43 %, la plus élevée d’Espagne et de loin.
Le trimestre en chiffres
Toutes les données proviennent de l’Estadística Registral Inmobiliaria du Colegio de Registradores pour le deuxième trimestre 2026, publiée en août :
| Indicateur | T2 2026 | Évolution |
|---|---|---|
| Ventes de logements, Espagne | 167 934 | −5,7 % par rapport au T1 |
| Prix moyen | 2 487 €/m² | +2,4 % sur le trimestre · +9,2 % sur un an |
| Part des étrangers | 15,98 % | +1,88 pt sur un an — record |
| Achats par des étrangers | plus de 26 800 | +11 % sur un an |
| Province d’Alicante | 5 710 achats · 46,43 % | +3,13 pts sur un an |
| Province de Málaga | 3 474 achats · 37,01 % | achats +20,79 % sur un an |
Deux de ces lignes vont en sens contraire, et tout le trimestre s’y résume. Le marché s’est contracté. La demande internationale, elle, a progressé — en pourcentage et en volume à la fois.
Pourquoi les deux moitiés s’écartent
Moins de transactions avec des prix qui montent, c’est le portrait d’une pénurie d’offre, pas d’une demande qui recule. Le prix moyen au mètre carré a atteint son record historique le trimestre même où les ventes tombaient à leur plus bas niveau depuis sept trimestres. Si les acheteurs se retiraient, les deux courbes descendraient ensemble.
Ce qui sépare les deux groupes d’acheteurs, c’est l’exposition au coût du crédit en Espagne. L’Euribor 12 mois a terminé le mois de juillet à 2,855 % et sa moyenne provisoire d’août s’établit à 2,949 % ; le 21 août, le taux quotidien a clôturé à 3,003 %, premier relevé au-dessus de 3 % depuis septembre 2024. Un ménage espagnol qui finance 80 % de son achat subit chaque point de base. Un acheteur étranger qui paie comptant, ou qui emprunte 60 à 70 % du prix, adossé à des revenus perçus à l’étranger, beaucoup moins.
D’où un marché dont la moitié intérieure se contracte sous l’effet des taux pendant que la moitié internationale continue d’acheter — et occupe donc, trimestre après trimestre, une part croissante d’un marché qui rétrécit.
Alicante : 46,43 %, et ce qu’il y a derrière
Alicante domine ce classement depuis des années, mais c’est le rythme de la progression qui mérite l’attention. Sur l’ensemble de 2025, la province a enregistré 23 112 achats internationaux, soit 43,29 % de son marché. Le seul deuxième trimestre 2026 en totalise déjà 5 710, et la part s’établit désormais à 46,43 % : 3,13 points de plus en un an.
Málaga, son point de comparaison le plus proche, se situe à 37,01 %. Son volume d’achats a progressé plus vite (+20,79 %), mais elle partait de plus loin et accuse toujours neuf points de retard en part de marché.
Concrètement, 46,43 % signifie que lors d’une visite sur la Costa Blanca, l’acheteur à côté de vous est étranger une fois sur deux. Cela joue dans les deux sens : ici, vous n’avez rien à expliquer, car agences, avocats et banques sont organisés autour de l’acheteur international ; en revanche, la concurrence sur les biens bien situés et correctement valorisés ne vient pas de la demande locale, qui recule, mais des autres acheteurs étrangers, qui ne reculent pas.
Le glissement des nationalités : les Néerlandais rattrapent l’Allemagne
Sous la part globale, la composition par nationalité bouge plus vite que le total. En 2025, les Pays-Bas ont été, parmi les grands marchés, celui qui a le plus progressé : 6 153 achats de résidences secondaires, soit +23,7 % sur 2024, et à quelque 200 transactions seulement de l’Allemagne. Le Royaume-Uni reste en tête, comme depuis des décennies, mais l’écart entre la deuxième et la troisième place s’est effacé.
Cela correspond à ce que nous observons sur le terrain. La demande néerlandaise se concentre sur le nord de la Costa Blanca — Jávea, Denia, Moraira — et porte de plus en plus sur une installation à l’année plutôt que sur un appartement d’été. On le voit aux questions posées : écoles, affiliation à la Sécurité sociale espagnole, climat hivernal, liaisons aériennes en janvier plutôt qu’en juillet.
Un mot sur le chiffre que vous lisez
La même semaine, vous verrez la part étrangère citée à 15,98 % ici et à 19–20 % ailleurs. Les deux peuvent être exactes. Les Registradores comptent l’opération au moment de son inscription au registre ; le notariat, au moment de la signature, selon un autre calendrier et sur une base légèrement différente. Les deux séries affichent depuis toujours plusieurs points d’écart.
L’important n’est pas de retenir le chiffre le plus flatteur, mais de ne pas changer de série quand on compare des périodes ou des provinces. Tout ce qui figure dans cet article et dans notre analyse du marché 2026 s’appuie pour cette raison sur les données des registres.
Où s’arrête ce chiffre : une part étrangère record est un signal de demande, pas une valorisation. Elle dit qui achète, pas qu’un bien donné est correctement valorisé. Les 46,43 % d’Alicante se sont construits sur une décennie : c’est une caractéristique structurelle de cette côte, pas un pic sur lequel spéculer. Et une série fondée sur les registres accuse plusieurs semaines, voire plusieurs mois, de retard : elle décrit le trimestre écoulé, pas celui dans lequel vous achetez.
Ce que cela change si vous achetez
1. Attendre ne rendra pas le crédit moins cher
Le cycle des taux s’est retourné. L’Euribor monte depuis plusieurs mois et a clôturé au-dessus de 3 % pour la première fois depuis près de deux ans. Tout projet fondé sur « ce sera moins cher au printemps » doit être revu — notre guide du crédit immobilier détaille ce que les banques espagnoles proposent aujourd’hui aux non-résidents.
2. Moins de ventes ne veut pas dire plus de marge de négociation
Une baisse de 5,7 % des transactions a tout l’air d’un marché d’acheteurs. Sur cette côte, elle mesure surtout ce qu’il reste de disponible à des prix accessibles, alors que le prix au mètre carré signe un record le même trimestre. Les remises existent sur des biens précis, affichés trop cher au départ ou restés trop longtemps sur le marché, pas sur le marché dans son ensemble.
3. Vos concurrents sont internationaux, et de plus en plus nombreux
Dans la province d’Alicante, près d’un achat sur deux est étranger. Un bien correctement situé, entre 200 000 et 400 000 € part vite parce que des acheteurs de plusieurs pays se le disputent en même temps, et non parce qu’une agence le dit.
4. Ici, être acheteur étranger est la norme
À 46,43 %, tout le processus est rodé pour cela : achat à distance par procuration, NIE traité en parallèle, prêt non-résident comme produit courant. C’est un avantage pratique réel par rapport à un marché de l’intérieur où une acquisition étrangère reste l’exception.
À retenir
Les données du deuxième trimestre ne décrivent pas un marché qui se refroidit, mais un marché qui se resserre : moins de logements qui changent de mains, à des prix au mètre carré records, et une proportion croissante d’entre eux achetée depuis l’étranger. La demande intérieure est évincée par le coût du financement ; la demande internationale ne l’est pas, et sur la Costa Blanca elle représente désormais près de la moitié de tout ce qui se vend.
Pour qui envisage d’acheter ici, la conclusion utile n’est pas le chiffre de 15,98 % affiché en titre. C’est que les deux facteurs qui donnent normalement l’avantage à l’acheteur — la baisse des volumes et la hausse des taux — ne le donnent pas sur cette côte, parce qu’ils pèsent sur un acheteur qui n’est pas votre concurrent.
Les disponibilités du moment figurent dans notre catalogue, avec les appartements sur la Costa Blanca et les programmes neufs, dont les prix sont tenus à jour tranche par tranche. Pour la vue d’ensemble par région, voir le marché immobilier espagnol en 2026.
