BBVA Research vient de déchirer sa propre prévision pour le logement espagnol : la banque attend désormais des prix en hausse de 12% en 2026 et des ventes en recul de 7,3%. En mars, la même banque tablait sur +10,2% et un repli de 1,6% seulement. La révision, présentée le 10 août, est la nouvelle — et son moteur n'est pas une demande qui faiblit. C'est que l'Espagne n'arrive pas à construire assez vite, pour des raisons qui incluent désormais, aussi étrange que cela paraisse, le réseau électrique.
Ce que BBVA prévoit exactement
Les chiffres viennent du rapport de la banque elle-même, España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (édition de juillet 2026), présenté le 10 août :
| Indicateur | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Prix du logement | +12,0% | +5,7% |
| Ventes de logements | −7,3% | +0,6% |
| Permis de construire | +10,1% | +12,6% |
| Mises en chantier | 153 000 | 170 000 |
| Nouveaux ménages | 223 000 | 217 000 |
Les deux dernières lignes portent tout l'argument. L'année où 223 000 nouveaux ménages se forment, l'Espagne mettra 153 000 logements en chantier. Continuez ainsi assez longtemps et le déficit cumulé atteint environ 885 000 logements d'ici 2027 — l'estimation de BBVA elle-même. La construction n'est pas à l'arrêt : les permis progressent à deux chiffres. Elle court simplement très loin derrière le rythme que la demande impose.
Et une chose que la banque dit et que les titres passent sous silence — pas nous : BBVA s'attend à ce que la pression se relâche, pas à ce qu'elle s'aggrave. La hausse des prix est divisée par deux en 2027, à 5,7%, et les ventes repassent légèrement dans le vert. C'est un goulot d'étranglement qu'on résorbe lentement — pas une spirale.
La contrainte dont personne ne parlait : l'électricité
La trouvaille la plus originale de cette édition a à peine fait les journaux. Selon BBVA, 88% des nœuds du réseau de distribution électrique espagnol disposent de moins d'un mégawatt de capacité libre — et étendre le réseau prend cinq à huit ans.
Pour un promoteur, ce n'est pas une gêne : c'est un mur. Un programme résidentiel qui a besoin d'un nouveau raccordement peut détenir tous ses permis et attendre des années le courant. Voilà l'explication structurelle du fait que +10,1% de permis ne deviennent pas des logements à la même vitesse. BBVA crédite le plan national du logement 2026–2030 pour son budget et son engagement permanent en faveur du logement social — puis conclut, sans détour, que ce n'est pas suffisant face à un déficit de cette taille.
Pourquoi nous ne bâtirions pas l'argument sur le nombre de transactions
« Les ventes ont chuté de X% » est le chiffre le plus faible de tout ce tableau, pour deux raisons qui atteignent rarement le titre.
D'abord, la série que tout le monde cite est construite à partir des Registres de la propriété. Un acte met des semaines, voire des mois, à atteindre le registre après la signature chez le notaire : le compteur indique quand l'achat a été enregistré, pas quand il a été conclu. Les notaires publient leurs propres chiffres quasiment en temps réel, et les deux sources divergent régulièrement — surtout aux points de retournement, précisément quand tout le monde scrute les données.
Ensuite, la statistique de base compte les transferts de droits de toute nature — ventes, héritages, donations, échanges — sur les logements, les terrains et le reste de l'immobilier urbain. La ventilation est publiée, mais les totaux sont cités à la légère, et un chiffre qui inclut un appartement hérité dans l'intérieur des terres ne mesure en rien la demande des acheteurs sur la côte.
Rien de tout cela ne rend les données inutiles. Cela en fait un indicateur retardé et composite, qui ne peut pas porter l'argument à lui seul. Les chiffres qui le peuvent : les mises en chantier face à la formation des ménages, le coût du foncier, et qui achète.
La version Costa Blanca de la même histoire
Cette réserve posée : la province d'Alicante a enregistré 25 085 ventes au premier semestre 2026, en baisse de 7,6% sur un an. La partie lisible, c'est la ventilation interne : le neuf a reculé environ deux fois plus vite que l'ancien, −12,4% contre −6,4%. Si c'était un signal de demande, ce serait inquiétant. Ce n'en est pas un : les acheteurs étrangers représentent toujours 44,65% de tous les achats de la province — la part la plus élevée d'Espagne. Ce qui s'est raréfié, c'est le stock, et le neuf s'est raréfié en premier.
Le chiffre qui se trouve sous tout le reste est celui-ci : le foncier urbain de la province d'Alicante coûte 30,1% de plus qu'il y a un an (Ineca). Le foncier n'est pas un décompte retardé d'opérations passées — c'est le prix d'entrée de chaque logement pas encore construit, et il dicte ce que les prochains programmes devront facturer. Pour situer : le prix moyen affiché du logement fini dans la province n'a progressé que de 3,33% sur un an, à 2 233 €/m² en juin.
Le financement n'est plus la variable qui vous sauvera
Pendant trois ans, le plan par défaut était « attendre l'argent moins cher ». Ce plan est périmé. L'Euribor à douze mois a clôturé juillet à 2,855%, contre 2,798% en juin — deuxième mois de dérive à la hausse. La BCE a maintenu son taux à 2,25% le 23 juillet et ne se réunit pas en août : rien ne bougera avant l'automne. Attendre n'achète plus rien côté financement.
Ce que les banques espagnoles prêtent aujourd'hui aux non-résidents, et à quelles conditions, est détaillé dans notre guide du crédit immobilier pour acheteurs étrangers.
Où nous contesterions le titre — et où non
Les 12% sont une prévision, et une moyenne nationale de surcroît. Ce n'est une affirmation sur aucun appartement en particulier, et quiconque les cite comme s'ils décrivaient le vôtre est en train de vous vendre quelque chose. Le rythme constaté d'Alicante — ces 3,33% sur les prix affichés — est une autre mesure, à une autre échelle ; on ne peut ni les additionner ni les substituer l'une à l'autre.
Cette prudence compte surtout pour un appartement ancien fini que l'on achète et que l'on garde. Elle compte bien moins dans le scénario que pèsent réellement la plupart des acheteurs de cette côte.
Pourquoi un achat sur plan suit une autre courbe
Achetez aujourd'hui en phase de construction, et le chiffre qui déterminera la valeur de votre logement à la remise des clés ne sera pas l'indice de cette année. Ce sera ce que coûte, à ce moment-là, construire et vendre un appartement neuf identique : le coût de remplacement.
Ce coût bouge déjà, et plus vite que le logement fini : foncier +30,1% en un an, coûts de construction qui ne restent pas immobiles non plus. Le promoteur qui lancera le même immeuble en 2028 partira d'une base nettement plus haute et devra la répercuter — et quand ce programme arrivera sur le marché à un prix au mètre carré supérieur, il deviendra la référence à laquelle tout ce qui vient d'être livré à côté sera évalué.
Les acheteurs de la Costa Blanca ont vu ce mécanisme se répéter : un logement acheté sur plan il y a deux ans se retrouve aujourd'hui entouré de programmes plus récents affichés nettement plus cher — et se revalorise sans que rien n'ait changé dans l'appartement lui-même.
La limite honnête : c'est un mécanisme, pas une garantie. Il tient tant que la demande tient et tant que le promoteur livre réellement à l'heure et au niveau promis — c'est pourquoi un historique de phases livrées vaut plus qu'une remise sur la grille tarifaire. Un foncier et des coûts de construction plus chers relèvent le plancher de la prochaine génération de logements ; ils ne garantissent aucun prix de revente particulier. Et si votre plan est de revendre avec profit dans un an ou deux, ces données ne soutiennent pas ce pari : les seuls frais d'entrée et de sortie en Espagne représentent déjà 10–13%.
Ce que cela signifie si vous achetez
1. La contrainte est passée de l'argent au stock
La question n'est plus « mon crédit sera-t-il moins cher dans six mois » — la réponse, aujourd'hui, est non. La question est : que reste-t-il de disponible aux prix des phases actuelles ?
2. Les programmes d'aujourd'hui ont été chiffrés sur le foncier d'hier
Les résidences en vente aujourd'hui ont été budgétées avant le dernier bond du foncier. Celles qui seront lancées en 2027–2028 ne le seront pas. Cet écart est l'argument pratique pour passer en revue ce qui est sur le marché maintenant, plutôt que d'attendre ce qui n'a pas été annoncé.
3. Le paiement échelonné compte davantage quand les taux sont plats
La plupart des programmes neufs de cette côte se paient par étapes pendant la construction, le solde à la livraison. Avec des taux stables plutôt qu'en baisse, un échéancier fixe le prix d'aujourd'hui tout en vous laissant organiser le financement près de la livraison — au lieu d'emprunter aux taux actuels pour un logement reçu en 2028.
4. Moins de ventes ne veut pas dire plus de marge de négociation
Un compteur de transactions en baisse ressemble à un marché d'acheteurs — sur le papier. Sur cette côte, il mesure surtout le peu qu'il reste à acheter à des prix accessibles. Les remises existent — sur des biens précis, mal valorisés ou restés trop longtemps en vitrine, pas à l'échelle du marché.
À retenir
L'Espagne de 2026 n'est pas un marché qui refroidit. C'est un marché qui s'amincit : la même demande courant après un parc qui rétrécit, un financement qui a cessé de s'améliorer, et un foncier qui place la prochaine vague de logements neufs sur une base plus haute.
Pour un acheteur sur la Costa Blanca, la conclusion utile de la révision de BBVA n'est pas les 12% du titre. C'est que les deux forces qui fixent le prix d'un logement neuf — le terrain dessous et le nombre d'alternatives autour — vont dans la même direction, et qu'aucune ne s'inverse en une saison. La décision à prendre maintenant est de savoir lequel des projets disponibles vous convient — pas d'attendre une correction que les données d'offre ne soutiennent pas.
Notre panorama du marché immobilier espagnol en 2026 suit la tendance longue région par région, et le catalogue de programmes neufs est tenu à jour avec les prix de phase et les disponibilités.
