Rien n’empêche un étranger d’acheter une résidence secondaire en Espagne : le pays n’impose aucune restriction aux acheteurs, quelle que soit leur nationalité. En revanche, être propriétaire ne donne aucun droit de séjour : la maison ne prolonge pas la durée pendant laquelle vous pouvez rester, et elle n’ouvre pas à elle seule la porte à la résidence. Trois questions permettent de savoir si un pied-à-terre au soleil vous convient vraiment : combien de semaines par an vous y passerez réellement, si vous comptez le louer en votre absence, et ce qu’il vous coûtera chaque année, même quand personne n’y habite. Ce guide les aborde dans cet ordre, puis s’intéresse au type de bien et aux villes qui se prêtent le mieux à une maison où l’on vient en vacances plutôt qu’à l’année.
Un étranger peut-il acheter une résidence secondaire en Espagne ?
Oui. L’Espagne ne limite pas les achats immobiliers selon la nationalité ou le lieu de résidence. Citoyens européens, Britanniques, Américains, Norvégiens ou autres : tout le monde suit la même procédure. Il faut obtenir un NIE (le numéro d’identification fiscale des étrangers), ouvrir un compte dans une banque espagnole, signer l’acte de vente devant notaire, puis faire inscrire le bien au registre de la propriété. La taxe de 100 % sur les acheteurs hors UE, dont on a beaucoup parlé depuis janvier 2025, n’a jamais été adoptée : le projet de loi est devenu caduc avec la dissolution du Parlement espagnol en octobre 2026.
L’achat d’une maison de vacances suit exactement les mêmes étapes que n’importe quel autre achat ; elles sont détaillées dans notre guide Acheter un bien immobilier en Espagne étape par étape. Ce qui diffère, c’est tout ce qui vient après la remise des clés : combien de temps vous pouvez y séjourner, qui veille sur la maison, et comment elle est imposée tant que vous n’y vivez pas.
Combien de temps pouvez-vous séjourner dans votre maison ?
Tout dépend de votre passeport, pas du bien. Pour un Français, un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois, la réponse est simple.
Citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse
Aucune limite de durée ne s’applique. Vous pouvez venir quand vous voulez et rester aussi longtemps que vous le souhaitez. Si vous vous installez en Espagne pour plus de trois mois, vous devez vous enregistrer comme résident. Et si vous passez plus de 183 jours dans le pays au cours d’une année civile, vous devenez en principe résident fiscal espagnol. Tant que vous ne faites qu’y séjourner, vous restez non-résident aux yeux du fisc espagnol et vous payez les impôts des non-résidents décrits plus bas.
Si un membre de la famille ou un copropriétaire n’a pas de passeport européen
Un conjoint, un parent ou un copropriétaire ressortissant d’un pays tiers est soumis à une autre règle : sans visa ni titre de séjour, il peut rester 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’ensemble de l’espace Schengen, et non pays par pays. Depuis le 10 avril 2026, le système d’entrée/sortie de l’UE (EES) enregistre électroniquement chaque passage aux frontières extérieures, si bien que le décompte se fait désormais automatiquement ; l’autorisation de voyage ETIAS doit suivre ; vérifiez où elle en est avant de partir. Pour des séjours plus longs, il lui faut un visa de résidence : les différentes voies sont décrites dans notre guide pour s’installer en Espagne.
Ce que coûte une résidence secondaire chaque année
Les frais courants d’une maison de vacances en Espagne sont plus bas que dans la plupart des pays d’Europe du Nord, mais ils sont dus, que vous l’occupiez ou non. Une année type comprend les postes suivants.
| Poste | Qui le fixe | Ce qui détermine le montant |
|---|---|---|
| IBI (taxe foncière locale) | La mairie | 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale, une valeur fiscale généralement bien inférieure au prix du marché |
| Impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) | L’administration fiscale espagnole | Dû même si la maison n’est jamais louée ; voir l’exemple ci-dessous |
| Charges de copropriété (gastos de comunidad) | La communauté des propriétaires (comunidad de propietarios) | Piscine, jardins, ascenseurs, gardiennage et taille de votre logement |
| Ramassage des ordures (basura) | La mairie ou un organisme régional | Un forfait annuel, parfois facturé avec l’eau |
| Assurance habitation | Votre assureur | Surface, contenu et garanties ; exigée par la banque en cas de prêt |
| Électricité, eau, internet | Les fournisseurs | Les abonnements continuent de courir quand la maison est vide |
L’impôt que beaucoup oublient : le revenu imputé
Le fisc espagnol considère qu’un logement que vous possédez sans le louer vous procure un revenu fictif, et il l’impose. La base imposable correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si les valeurs cadastrales de la commune n’ont pas été révisées depuis dix ans), et le taux est de 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE, 24 % pour tous les autres. Pour une valeur cadastrale de 100 000 €, cela donne 1 100 € de revenu imputé, soit 209 € d’impôt par an pour un résident de l’UE, ou 264 € pour un résident hors UE. Les résidents suisses relèvent de ce second cas : la Suisse n’étant membre ni de l’UE ni de l’EEE, ils sont imposés à 24 % et non à 19 %. La déclaration se fait sur le Modelo 210 au plus tard le 31 décembre de l’année suivante, au prorata si vous n’avez été propriétaire qu’une partie de l’année. Toutes les règles, y compris ce qui change les années où vous louez, sont réunies dans notre guide sur la fiscalité immobilière des non-résidents en Espagne.
L’impôt sur la fortune ne s’applique qu’au-delà de 700 000 € de patrimoine net en Espagne : la plupart des maisons de vacances n’y sont donc pas soumises.
Si vous revendez plus tard en étant toujours non-résident, la plus-value est imposée à 19 % en Espagne. L’acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc espagnol à titre d’acompte sur cet impôt.
Charges de copropriété : renseignez-vous avant d’acheter
Dans une résidence ou une urbanización (lotissement) avec des équipements partagés, les charges de copropriété représentent souvent le poste le plus lourd après les impôts. Elles dépendent du budget annuel voté par chaque communauté, si bien qu’aucune moyenne nationale n’a vraiment de sens. Avant de signer, demandez au vendeur le montant actuel des charges, un certificat attestant qu’il n’y a pas d’impayés, ainsi que les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires. Ces procès-verbaux indiquent si des travaux, un nouvel ascenseur ou la rénovation de la piscine ont déjà été votés et seront facturés au nouveau propriétaire.
Appartement ou villa : que choisir quand on n’est pas sur place ?
Une maison que vous n’occupez que quelques semaines d’affilée doit pouvoir se passer de vous le reste de l’année, et c’est le type de bien qui détermine la part du travail prise en charge à votre place.
- Appartement ou maison de ville dans une résidence. La communauté s’occupe de la piscine, des jardins et souvent d’un gardien ou d’un service de sécurité : vous fermez la porte à clé et vous partez. C’est pourquoi les appartements et les bungalows en résidence représentent l’essentiel des achats de maisons de vacances sur la côte.
- Villa individuelle. Plus d’intimité et d’espace, pas de règlement commun, mais le jardin, la piscine et la maison elle-même reposent sur vous. Les propriétaires font généralement appel à un service d’entretien de piscine, à un jardinier et à une personne de confiance qui garde les clés, passe régulièrement, aère la maison et gère le moindre problème après un orage.
Le vocabulaire immobilier espagnol réserve quelques surprises : en Espagne, un « bungalow » désigne le plus souvent un logement en rez-de-chaussée ou à l’étage dans une petite résidence basse, et non une maison individuelle. Notre guide sur les types de biens immobiliers en Espagne fait le point sur ces différences.
Louer la maison quand vous n’y êtes pas
Beaucoup de propriétaires comptent couvrir les frais en louant la maison pendant les semaines où ils ne l’occupent pas. C’est possible, mais trois autorisations et obligations distinctes entrent en jeu, et la première passe facilement inaperçue.
- La communauté des propriétaires. Depuis le 3 avril 2025, une copropriété peut subordonner toute nouvelle location touristique dans l’immeuble à son accord exprès, voté à la majorité des trois cinquièmes, et elle peut aussi la limiter ou l’interdire. Si la location fait partie de votre projet, demandez avant d’acheter si la communauté a déjà voté sur la question et lisez son règlement.
- La licence touristique régionale. La location touristique est encadrée par chaque région (Communauté valencienne, Andalousie, Murcie, îles Baléares), et certaines communes limitent ou gèlent les nouvelles licences dans certains quartiers. La licence est attachée au bien : vérifiez si la maison en possède déjà une et si la commune en délivre encore.
- Enregistrement des voyageurs et fiscalité. Chaque voyageur doit être déclaré aux autorités. Les revenus locatifs se déclarent sur le Modelo 210 : les résidents de l’UE et de l’EEE paient 19 % sur le revenu après déduction des charges, tous les autres, Suisses compris, 24 % sur le revenu brut.
Les locations d’un à onze mois pour un motif précis, comme un contrat de travail ou un semestre universitaire, obéissent à d’autres règles et ne nécessitent pas de licence touristique. Les règles propres à chaque région et à chaque type de location sont détaillées dans notre guide Louer un bien en Espagne.
Une résidence secondaire en Espagne, est-ce intéressant pour vous ?
Il n’y a pas de réponse universelle, mais le calcul est assez simple à faire pour votre propre situation. Il tient en trois chiffres.
- Les semaines que vous y passerez vraiment. Comptez les vacances que vous prenez aujourd’hui, pas celles que vous espérez prendre. Ceux qui viennent plusieurs fois par an, ou qui restent un mois ou plus à chaque séjour, profitent bien davantage d’une maison que ceux qui y passent une quinzaine en été.
- Ce que coûte la propriété chaque année. Les frais courants décrits plus haut, plus ce que la même somme vous rapporterait si elle restait placée. Comparez le total avec ce que vous dépensez aujourd’hui en hébergement de vacances pour le même nombre de semaines.
- Ce que la location peut apporter. Les loyers peuvent couvrir une partie des frais (huit semaines d’été à Alicante rapportent environ 9 100 € bruts, avant gestion et impôts), mais seulement si la copropriété et la commune autorisent la location touristique, et uniquement pendant les semaines où vous n’occupez pas la maison. Or les semaines les plus demandées sont souvent celles que les propriétaires gardent pour eux.
Le reste ne se chiffre pas : une maison prête à vous accueillir dès votre arrivée, avec vos affaires, dans un endroit que vous connaissez. Pour beaucoup de propriétaires, c’est la vraie raison d’acheter, et les chiffres doivent seulement confirmer que la dépense leur convient.
Où cherchent les acheteurs de maisons de vacances ?
Pour une maison que l’on rejoint en avion plusieurs fois par an, la distance à l’aéroport compte autant que la plage. Mieux vaut aussi choisir une ville où restaurants, commerces et services restent ouverts hors saison, pour qu’un séjour en novembre soit aussi simple qu’en juillet. Ces cinq destinations réunissent les deux :
| Ville | Aéroport le plus proche | Ce qu’elle offre au propriétaire d’une maison de vacances |
|---|---|---|
| Guardamar del Segura | Alicante-Elche, environ 35 km | La ville du sud de la Costa Blanca la plus proche de l’aéroport, avec de longues plages de sable bordées d’une pinède |
| Torrevieja | Alicante-Elche, environ 45 km | Une ville de près de 100 000 habitants recensés, animée toute l’année, avec un large choix d’appartements en résidence |
| Benidorm et Finestrat | Alicante-Elche, environ 60 km | Une ville qui vit douze mois sur douze, avec des appartements en tours face à deux plages Pavillon Bleu |
| Fuengirola | Málaga, environ 25 km | Le terminus de la ligne de train C-1, qui mène directement à l’aéroport de Málaga |
| Los Alcázares | Región de Murcia, environ 35 km | Au bord de la Mar Menor, une lagune peu profonde aux eaux calmes et chaudes |
Ce ne sont pas les seules bonnes options. Notre guide Où acheter un bien immobilier en Espagne compare les côtes ville par ville : prix au mètre carré, climat et règles de location touristique dans chaque région.
Gérer la maison à distance
Une maison de vacances visiblement occupée est à la fois mieux entretenue et mieux protégée. Les propriétaires qui vivent ailleurs prévoient en général quatre choses :
- Une personne de confiance ou un gestionnaire qui passe vérifier la maison après les orages et avant votre arrivée, réceptionne les livraisons et ouvre aux artisans.
- Des contrats d’énergie et d’eau à votre nom, avec une consommation réelle. Outre qu’ils gardent la maison prête à vous accueillir, c’est la meilleure preuve qu’il s’agit d’un logement habité. En droit espagnol, une résidence secondaire meublée et réellement utilisée est protégée comme domicile (morada) : toute personne qui y entre illégalement peut en être expulsée rapidement. Notre guide sur les okupas en Espagne explique comment cela fonctionne et pourquoi le risque est faible dans les résidences gérées.
- Une assurance pensée pour une résidence secondaire. Regardez comment le contrat traite les longues périodes d’inoccupation : certaines polices ne couvrent les dégâts des eaux ou les cambriolages que si la maison est contrôlée régulièrement ou si l’eau est coupée au compteur pendant votre absence.
- Des prélèvements automatiques sur un compte espagnol pour l’IBI, les charges de copropriété, les ordures et les factures d’énergie et d’eau, afin qu’aucune facture ne reste impayée pendant votre absence. Beaucoup de propriétaires confient aussi la déclaration annuelle du Modelo 210 à un représentant fiscal ou à un conseiller.
Financer sa maison de vacances avec un crédit
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents pour une résidence secondaire, en général jusqu’à 60 à 70 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise de la banque, le montant le plus bas étant retenu. Dans les faits, prévoyez d’avoir 40 à 50 % du prix en fonds propres : l’apport, plus les taxes et frais d’acquisition, qui ajoutent environ 10 à 15 % selon la région et selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou ancien. Taux, durées et pièces demandées par les banques sont détaillés dans notre guide sur le prêt immobilier en Espagne pour les étrangers.
