Huit semaines de location saisonnière à Alicante rapportent aujourd'hui environ 9 100 € — 62% de ce que produit une année entière de location longue durée, selon l'analyse publiée par pisos.com le 20 août 2026. Le chiffre impressionne, mais avant de bâtir un achat dessus, une précision s'impose : il est brut. Ce qui arrive réellement sur le compte du propriétaire dépend de qui gère l'appartement, des services proposés — et surtout de la résidence fiscale du propriétaire.
Les chiffres derrière le titre
L'étude de pisos.com part des prix affichés de la location saisonnière sur la côte d'Alicante cet été. Un appartement de plage se loue plus de 4 500 € par mois en juillet-août, contre environ 1 225 € un mois ordinaire : deux mois d'été produisent 9 100 €, quand une année de location classique rapporte 14 707 €. Près de la Playa de San Juan, la semaine d'été dépasse déjà 1 780 €, 8% de plus que l'an dernier. Les loyers longue durée grimpent en parallèle : selon idealista, la ville d'Alicante dépasse 13,8 €/m², en hausse de 8,6% sur un an.
L'étude raisonne en prix affichés et suppose que les semaines sont réellement réservées. Commissions des plateformes, ménage, gestion, impôts : rien n'est déduit. pisos.com le formule ainsi : il suffit que l'été « couvre l'IBI, la copropriété, les charges et une part raisonnable de la mensualité du crédit ».
Ce qu'une location saisonnière garde vraiment
Faites passer ces mêmes 9 100 € par une exploitation réelle : ils fondent vite. Les plateformes de réservation prennent environ 15–18% de chaque séjour. Les rotations hebdomadaires imposent ménage et blanchisserie tous les quelques jours, toute la saison. Un propriétaire absent de la côte en août confie les clés à un gestionnaire — sur la Costa Blanca, comptez 20–25% des revenus. Ajoutez la licence touristique et des charges au rythme des vacanciers : perdre 40–45% du brut avant impôt est la norme. Les 9 100 € se rapprochent de 5 200 €.
La ligne fiscale dépend du passeport
Vient ensuite la partie que les titres passent sous silence. Le bailleur non résident paie l'IRNR espagnol sur ses loyers, et les règles divergent nettement selon la résidence. Un propriétaire résident de l'UE ou de l'EEE paie 19% sur le net — après déduction des commissions, de la gestion, des réparations, de l'assurance, de l'IBI et d'un amortissement annuel de 3% de la valeur du bâti. Un propriétaire hors UE — un Britannique, par exemple — paie 24% sur le brut, sans aucune déduction selon le critère que le fisc appliquait jusqu'ici. Sur 9 100 € d'été, cela fait 2 184 € d'impôt — que la saison ait laissé un bénéfice ou non. Un arrêt de l'Audiencia Nacional du 28 juillet 2025 a changé la donne : les propriétaires hors UE peuvent désormais appliquer les mêmes déductions que les résidents de l'UE. Le fisc n'a toutefois pas encore intégré ce critère à ses instructions officielles : les déductions déclarées peuvent être contestées — une planification prudente garde le scénario « 24% sur le brut » dans le tableur.
Les revenus de la location longue durée sont taxés aux mêmes taux d'IRNR — mais la base de coûts en dessous est une fraction de celle d'une exploitation saisonnière : pas de commissions de plateformes, pas de rotations hebdomadaires, pas de pourcentage de gestion, et les charges sont payées par le locataire. La résidence tranche ici aussi, plus nettement encore : un résident fiscal espagnol qui déclare une location résidentielle longue durée à l'IRPF applique un abattement de 50% sur le revenu net (davantage en zone tendue) — un avantage que n'ont ni les non-résidents de l'UE ni ceux d'ailleurs. Pour un propriétaire hors UE, taxé sur le brut dans les deux cas, l'arithmétique penche malgré tout souvent vers l'option tranquille.
Une réserve honnête avant de la choisir : le bail longue durée verrouille l'appartement, pas seulement le loyer. La loi espagnole donne au locataire le droit de rester cinq ans (sept si le bailleur est une société), plus trois ans de tacite reconduction ; un propriétaire particulier ne peut reprendre le logement pour son usage après la première année que si la clause figure au contrat. Si le projet est d'y passer soi-même les étés, la location longue durée n'est tout simplement pas au menu : la vraie comparaison devient exploitation saisonnière contre appartement vide — et les comptes changent encore. Notre guide de la mise en location en Espagne détaille les deux modèles.
Trois coûts qui arrivent avec la licence touristique
D'abord, la TVA. Une location saisonnière avec services de type hôtelier — réception, ménage en cours de séjour, changement du linge — est traitée comme un hébergement hôtelier et doit facturer 10% d'IVA, avec la comptabilité qui va avec. Et l'exonération des locations sans services a une date de péremption : à partir du 1er juillet 2028, avec le nouveau cadre européen de TVA, tous les séjours de moins de 30 nuits seront soumis à l'IVA, services ou pas.
Ensuite, la copropriété. Depuis la réforme de 2025 de la loi espagnole sur la propriété horizontale, la copropriété peut restreindre ou interdire les nouvelles locations touristiques à la majorité des 3/5 — et peut voter une majoration allant jusqu'à 20% des charges pour les logements à usage touristique. Dans les urbanisations côtières avec piscines et jardins, ce n'est plus une clause théorique : les copropriétés s'en servent.
Enfin, la licence elle-même. Dans la Communauté valencienne, la location saisonnière exige un enregistrement VUT, les renouvellements se font désormais par cycles de cinq ans, et le veto de la copropriété s'applique avant la licence. La demande est réelle — la côte d'Alicante a tourné en août à 92,2% d'occupation — mais le droit de la servir n'est pas automatique.
Là où les comptes tiennent encore
Rien de tout cela ne fait de la location courte durée une mauvaise affaire. Cela en fait une entreprise — qui récompense les immeubles conçus pour elle. Dans les résidences bâties autour de l'exploitation locative, la réception, le ménage et la blanchisserie existent déjà, la structure de licences fait partie du projet, et le régime de TVA à 10% est simplement le mode de fonctionnement : le propriétaire n'improvise pas un hôtel dans une copropriété résidentielle qui ne l'a jamais accepté. Un exemple de notre propre catalogue : Pure Sea Residence, sur la Playa del Torres à Villajoyosa — un immeuble en première ligne avec services d'apparthôtel, où l'appartement peut produire dès le premier jour, dans les règles.
Pour l'acheteur, l'ordre des décisions compte plus que le rendement du titre : d'abord la résidence fiscale et ce qu'elle fait du net, puis le modèle — gestion directe, agence ou apparthôtel — et seulement ensuite l'appartement. Louer à Alicante absorbe déjà 38% du revenu d'un ménage : la demande n'est pas le problème de ce marché. Les chiffres de l'été se gagnent ou se perdent dans le tableur.
