Vanaf 1 januari 2027 betaalt u op een bestaande woning in Andalusië naar verwachting een kwart procentpunt minder belasting. Op 22 oktober 2026 presenteerde de regionale president, Juanma Moreno, aan het Andalusische parlement een begroting voor 2027 van € 54,7 miljard. Daarin staat een verlaging van het algemene tarief van de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, de belasting op bestaande woningen) van 7% naar 6,75%, de eerste van vier jaarlijkse stappen die het tarief in 2030 op 6% moeten brengen. Het regionale kabinet keurt het ontwerp naar verwachting op 28 oktober goed; daarna gaat de begroting in november en december door het parlement.
De verlaging werd op 24 september voor het eerst aangekondigd door de minister van Financiën, Carolina España, en op 5 oktober uitgebreid, toen Moreno er hogere prijsgrenzen voor de verlaagde tarieven aan toevoegde. Met de begroting van vandaag wordt de aankondiging een wetsontwerp met een datum. Hieronder: wat er verandert, wat het scheelt bij een typische aankoop aan de Costa del Sol, hoe Andalusië zich nu verhoudt tot de andere kustregio's en of het zin heeft een ondertekening uit te stellen tot het nieuwe jaar.
Wat de ITP is: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de regionale belasting op de aankoop van een bestaande woning van een particuliere verkoper. De koper betaalt die, ingezetene of niet, tegen het tarief dat geldt op de dag dat de notariële akte wordt ondertekend. Nieuwbouw die u van een projectontwikkelaar koopt, valt niet onder de ITP: daarover betaalt u 10% btw (IVA) plus zegelbelasting (AJD), die in Andalusië 1,2% bedraagt en door deze begroting niet verandert.
Wat er verandert vanaf 2027
| Tarief | Wie betaalt het | Nu | Vanaf 2027 |
|---|---|---|---|
| Algemeen tarief | Elke koper van een bestaande woning, ook niet-ingezetenen en kopers van een tweede woning | 7% | 6,75% |
| Verlaagd 6% | Hoofdverblijf, zonder verdere voorwaarde | Prijs tot € 150.000 | Prijs tot € 200.000 |
| Verlaagd 3,5% | Hoofdverblijf voor kopers jonger dan 35, slachtoffers van huiselijk geweld of terrorisme, kopers in gemeenten met bevolkingskrimp | Prijs tot € 150.000 | Prijs tot € 200.000 |
| Verlaagd 3,5% | Hoofdverblijf voor grote gezinnen en mensen met een handicap | Prijs tot € 250.000 | Prijs tot € 300.000 |
De verlaagde tarieven gelden alleen als de woning uw hoofdverblijf in Spanje wordt. Voor de meeste buitenlandse kopers van een vakantiewoning telt dus de eerste regel. De regionale regering verwacht dat jaarlijks zo'n 147.000 kopers van het pakket profiteren, vrijwel allemaal via het algemene tarief. De ITP-verlaging maakt deel uit van wat de Junta haar achtste belastingverlaging noemt, goed voor circa € 300 miljoen per jaar, die ook de regionale inkomstenbelasting voor inkomens onder € 60.000 met een kwart punt per jaar verlaagt.
Het tijdpad: een kwart punt per jaar, tot 6%
Moreno wil naar eigen zeggen Madrid evenaren, dat met 6% het laagste algemene ITP-tarief van Spanje heeft. Het aangekondigde pad is 6,75% in 2027, 6,50% in 2028, 6,25% in 2029 en 6% in 2030. Alleen de stap van 2027 staat in de nu gepresenteerde begroting; elke volgende verlaging heeft een eigen begrotingswet nodig. De tabel laat zien wat dit betekent voor de belasting op een bestaande woning, als het tijdpad wordt aangehouden.
| Aankoopprijs | ITP nu (7%) | 2027 (6,75%) | Besparing in 2027 | 2030 (6%) |
|---|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 17.500 | € 16.875 | € 625 | € 15.000 |
| € 400.000 | € 28.000 | € 27.000 | € 1.000 | € 24.000 |
| € 600.000 | € 42.000 | € 40.500 | € 1.500 | € 36.000 |
| € 1.000.000 | € 70.000 | € 67.500 | € 2.500 | € 60.000 |
| € 2.000.000 | € 140.000 | € 135.000 | € 5.000 | € 120.000 |
Kern van de zaak: de besparing in 2027 is € 250 per € 100.000 aankoopprijs. Op een appartement van € 600.000 in Marbella of Estepona is dat € 1.500, ongeveer één maand huur terwijl u wacht. De volledige verlaging naar 6% in 2030 is € 1.000 per € 100.000 waard, vier keer zoveel, maar daar zitten nog drie begrotingen tussen.
Hoe Andalusië zich verhoudt tot de andere kusten
Andalusië had al de laagste overdrachtsbelasting van de vier mediterrane regio's waar wij woningen verkopen. De verlaging vergroot het verschil. De regio Valencia verlaagde haar tarief in juni 2026 van 10% naar 9%, Murcia rekent 8% en de Balearen hanteren een progressieve schaal die begint bij 8% en boven € 2 miljoen oploopt tot 13%.
| Regio | Algemene ITP op een bestaande woning | ITP bij een aankoop van € 600.000 |
|---|---|---|
| Andalusië (Costa del Sol), vanaf 2027 | 6,75% | € 40.500 |
| Andalusië, nu | 7% | € 42.000 |
| Murcia (Costa Cálida) | 8% | € 48.000 |
| Regio Valencia (Costa Blanca) | 9% (11% boven € 1 miljoen) | € 54.000 |
| Balearen (Mallorca) | 8% tot 13%, progressief | € 50.000 |
Belasting is één regel in uw begroting, geen reden om een kust te kiezen. Wie Marbella met Jávea vergelijkt, ziet dat het verschil in vraagprijs voor een vergelijkbare villa veel groter is dan de 2,25 punten ITP ertussen. Onze gids over de kosten van een woning kopen in Spanje telt al het overige op: notaris, eigendomsregister, advocaat, en de zegelbelasting en btw bij nieuwbouw.
Wat dit betekent voor een koper aan de Costa del Sol
1. Tekenen in december of januari: de datum van de akte bepaalt het tarief
De ITP wordt geheven tegen het tarief dat geldt op de dag dat de notariële akte wordt ondertekend, niet op de dag van de reservering of het onderhandse koopcontract. Bij een aankoop die in november wordt overeengekomen en in januari 2027 bij de notaris passeert, betaalt u 6,75%, mits de begrotingswet dan is gepubliceerd. Andalusië heeft zijn laatste begrotingen steeds vóór eind december goedgekeurd en de regering heeft gezegd dat de verlaging vanaf 1 januari geldt. Staat uw overdracht al eind december gepland, dan bespaart een paar weken uitstel € 250 per € 100.000; weeg dat af tegen de bereidheid van de verkoper om te wachten en de voorwaarden van uw aanbetalingscontract.
2. Wachten op de verlaging is geen strategie
Volgens cijfers van de notarissen lag de gemiddelde prijs per vierkante meter die buitenlandse kopers in de eerste helft van 2026 in Spanje betaalden 9,4% hoger dan een jaar eerder. In dat tempo wint een appartement van € 600.000 in één maand meer aan waarde dan de belastingverlaging van 2027 oplevert. Valt uw timing toch in januari, dan neemt u de verlaging mee; een woning erom laten schieten is het niet waard.
3. Nieuwbouw blijft buiten schot
Op een woning die u op tekening of nieuw van een projectontwikkelaar aan de Costa del Sol koopt, betaalt u 10% btw en 1,2% zegelbelasting, samen 11,2%, vóór en na deze begroting. De ITP-verlaging vergroot het belastingverschil tussen bestaande woning en nieuwbouw van 4,2 naar 4,45 punten in het voordeel van de bestaande woning. Dat verandert niets voor wie een nieuwe woning met tien jaar constructiegarantie wil. Onze gids over nieuwbouw in Spanje legt het betaalschema en de bankgaranties uit.
4. Niet-ingezetenen betalen hetzelfde tarief
Het algemene tarief maakt geen onderscheid tussen een Spaanse koper, een inwoner van de EU en een koper van buiten de EU. De verlaagde tarieven vereisen wel een hoofdverblijf, dus een vakantiewoning komt er nooit voor in aanmerking, wat de prijs ook is. Alles wat een niet-ingezeten eigenaar na de aankoop jaarlijks betaalt, van de IBI tot de belasting over het fictieve inkomen, staat in onze gids over belastingen op onroerend goed in Spanje.
Vooruitblik: een begroting die nog moet worden aangenomen, een richting die vaststaat
De begroting voor 2027 moet nog door het Andalusische parlement, met het algemene debat in november en de eindstemming in december. De ITP-verlaging is een paradepaardje van het eigen programma van de regering, dus het risico zit eerder in de latere stappen dan in de eerste: elke verlaging vanaf 2028 hangt af van een nieuwe begroting en van de financiën van de regio op dat moment. Voor kopers is de praktische conclusie eenvoudig. Kiest u tussen de Costa del Sol en een andere Spaanse kust, dan wordt het belastingvoordeel van Andalusië op bestaande woningen vanaf 2027 groter. Heeft u de juiste woning gevonden, dan telt de datum van de akte zwaarder dan het kwart punt.
Wilt u zien wat uw budget vandaag koopt aan de Costa del Sol, met de belasting van 2027 al meegerekend? Vraag een persoonlijke selectie aan.
