Acht Wochen Ferienvermietung in Alicante bringen heute rund 9.100 € ein — 62% dessen, was ein ganzes Jahr Langzeitvermietung erwirtschaftet. So die Analyse, die pisos.com am 20. August 2026 veröffentlicht hat. Eine beeindruckende Zahl — doch bevor jemand einen Kauf darauf aufbaut, braucht sie eine Korrektur: Es ist der Bruttowert. Was tatsächlich auf dem Konto des Eigentümers ankommt, hängt davon ab, wer die Wohnung verwaltet, welche Leistungen sie bietet — und vor allem von der Steuerresidenz des Eigentümers.
Die Zahlen hinter der Schlagzeile
Die pisos.com-Studie basiert auf den Angebotspreisen für Ferienvermietung an der Küste von Alicante in diesem Sommer. Eine Strandwohnung wird im Juli und August für über 4.500 € im Monat vermietet, gegenüber rund 1.225 € in einem normalen Monat — zwei Sommermonate ergeben also 9.100 €, während ein Jahr konventioneller Vermietung 14.707 € bringt. An der Playa de San Juan kostet eine Sommerwoche bereits über 1.780 €, 8% mehr als im Vorjahr. Die Langzeitmieten steigen parallel: Laut idealista liegt die Stadt Alicante über 13,8 €/m², ein Plus von 8,6% im Jahresvergleich.
Die Studie rechnet mit Angebotspreisen und setzt voraus, dass die Wochen tatsächlich gebucht werden. Plattformprovisionen, Reinigung, Verwaltung, Steuern — nichts davon ist abgezogen. pisos.com formuliert es selbst so: Der Sommer müsse „nur die IBI, die Comunidad, die Nebenkosten und einen vernünftigen Teil der Hypothekenrate decken".
Was von der Kurzzeitvermietung wirklich bleibt
Schickt man dieselben 9.100 € durch einen realen Betrieb, schrumpfen sie schnell. Buchungsplattformen behalten etwa 15–18% jeder Reservierung. Wöchentliche Gästewechsel bedeuten Reinigung und Wäsche im Tagesrhythmus, die ganze Saison hindurch. Ein Eigentümer, der im August nicht an der Küste ist, übergibt die Schlüssel einer Verwaltung — an der Costa Blanca üblicherweise für 20–25% der Einnahmen. Dazu die Kosten der Ferienlizenz und Nebenkosten im Gäste-Takt — und 40–45% des Bruttos sind vor Steuern weg. Aus 9.100 € werden eher 5.200 €.
Die Steuerzeile hängt vom Pass ab
Dann kommt der Teil, den die Schlagzeilen auslassen. Nicht residente Vermieter zahlen auf Mieteinnahmen die spanische IRNR — und die Regeln trennen sich scharf nach Residenz. Ein Eigentümer mit Wohnsitz in der EU oder dem EWR zahlt 19% auf den Nettoertrag — nach Abzug von Plattformprovisionen, Verwaltung, Reparaturen, Versicherung, IBI und einer jährlichen Abschreibung von 3% auf den Gebäudewert. Ein Eigentümer außerhalb der EU — etwa ein Brite — zahlt 24% auf den Bruttoertrag, ohne jeden Abzug nach dem Kriterium, das die Steuerbehörde bis vor Kurzem anwandte. Auf 9.100 € Sommereinnahmen sind das 2.184 € Steuer — unabhängig davon, ob die Saison überhaupt Gewinn übrig gelassen hat. Ein Urteil des Nationalen Gerichtshofs vom 28. Juli 2025 hat den Boden verändert: Nicht-EU-Eigentümer können nun dieselben Abzüge geltend machen wie EU-Residenten. Die Steuerbehörde hat das neue Kriterium jedoch noch nicht in ihre offiziellen Vorgaben übernommen — geltend gemachte Abzüge können also angefochten werden, und eine vorsichtige Planung behält das 24%-auf-Brutto-Szenario in der Tabelle.
Einnahmen aus Langzeitvermietung werden mit denselben IRNR-Sätzen besteuert — aber die Kostenbasis darunter ist ein Bruchteil der Ferienoperation: keine Plattformprovisionen, keine wöchentlichen Wechsel, keine Verwaltungsprozente, und die Nebenkosten zahlt der Mieter. Auch hier entscheidet die Residenz, und noch schärfer: Ein spanischer Steuerresident, der Langzeit-Wohnvermietung in der IRPF erklärt, wendet eine Reduktion von 50% auf den Nettoertrag an (in angespannten Zonen mehr) — ein Rabatt, den weder EU- noch Nicht-EU-Nichtresidenten bekommen. Für einen Nicht-EU-Eigentümer, der ohnehin auf das Brutto besteuert wird, spricht die Arithmetik trotzdem oft für die ruhigere Variante.
Eine ehrliche Einschränkung, bevor man sie wählt: Ein Langzeitvertrag bindet nicht nur die Miete, sondern die Wohnung. Nach spanischem Mietrecht darf der Mieter fünf Jahre bleiben (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist), plus drei Jahre stillschweigender Verlängerung; für den Eigenbedarf zurückholen kann ein privater Eigentümer die Wohnung nach dem ersten Jahr nur, wenn diese Klausel im Vertrag steht. Wer also plant, die Sommer selbst in der Wohnung zu verbringen, für den ist Langzeitvermietung schlicht keine Option: Der reale Vergleich lautet dann Ferienbetrieb gegen leerstehende Wohnung — und das verändert die Rechnung erneut. Unser Leitfaden zur Vermietung in Spanien geht beide Modelle im Detail durch.
Drei Kosten, die mit der Ferienlizenz kommen
Erstens die Mehrwertsteuer. Eine Ferienvermietung mit hoteltypischen Leistungen — Rezeption, Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel — gilt als Hotelunterkunft und muss 10% IVA berechnen, mit der dazugehörigen Buchhaltung. Und die Befreiung für Vermietungen ohne Services hat ein Ablaufdatum: Ab dem 1. Juli 2028 unterliegen nach dem neuen EU-Mehrwertsteuerrahmen alle Aufenthalte unter 30 Nächten der IVA — mit oder ohne Services.
Zweitens die Comunidad. Seit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes 2025 kann die Eigentümergemeinschaft neue Ferienwohnungen mit 3/5-Mehrheit beschränken oder verbieten — und darf für touristisch genutzte Wohnungen einen Aufschlag von bis zu 20% auf die Gemeinschaftskosten beschließen. In Küstenurbanisationen mit Pools und Gärten ist das keine theoretische Klausel mehr; die Gemeinschaften nutzen sie.
Drittens die Lizenz selbst. In der Comunitat Valenciana braucht die Ferienvermietung eine VUT-Registrierung, Verlängerungen laufen inzwischen in Fünf-Jahres-Zyklen, und das Veto der Gemeinschaft greift vor der Lizenz. Die Nachfrage ist real — die Küste von Alicante lief im August mit 92,2% Auslastung —, aber das Recht, sie zu bedienen, gibt es nicht automatisch.
Wo die Rechnung trotzdem aufgeht
All das macht Kurzzeitvermietung nicht zu einem schlechten Geschäft. Es macht sie zu einem Geschäft — das Gebäude belohnt, die dafür entworfen wurden. In Residenzen, die um den Vermietungsbetrieb herum gebaut sind, existieren Rezeption, Reinigung und Wäscheservice bereits, die Lizenzstruktur ist Teil des Projekts, und das 10%-IVA-Regime ist einfach die Art, wie der Betrieb läuft — der Eigentümer improvisiert kein Hotel in einer Wohnanlage, die dem nie zugestimmt hat. Ein Beispiel aus unserem eigenen Katalog: Pure Sea Residence an der Playa del Torres, Villajoyosa — ein Gebäude in erster Strandlinie mit Aparthotel-Service, in dem eine Wohnung vom ersten Tag an verdienen kann, innerhalb der Regeln.
Für den Käufer zählt die Reihenfolge der Entscheidungen mehr als die Schlagzeilenrendite: zuerst die Steuerresidenz und was sie mit dem Netto macht, dann das Modell — selbst verwalten, Agentur oder Aparthotel — und erst dann die Wohnung. Mieten in Alicante verschlingt bereits 38% des Haushaltseinkommens; an der Nachfrage fehlt es diesem Markt nicht. Gewonnen oder verloren werden die Sommerzahlen in der Kostentabelle.
