Andalusien senkt die Grunderwerbsteuer 2027 auf 6,75 %: Ersparnis an der Costa del Sol

Ab dem 1. Januar 2027 soll der Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien einen Viertelprozentpunkt weniger Steuer kosten. Am 22. Oktober 2026 hat Regionalpräsident Juanma Moreno dem andalusischen Parlament den Haushalt 2027 mit einem Volumen von 54,7 Milliarden € vorgelegt. Darin enthalten ist die Senkung des allgemeinen Satzes der Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), die beim Kauf gebrauchter Wohnungen und Häuser anfällt, von 7 % auf 6,75 %. Es ist der erste von vier jährlichen Schritten, die den Satz bis 2030 auf 6 % bringen sollen. Das Kabinett soll den Entwurf am 28. Oktober billigen; danach geht der Haushalt im November und Dezember durch das Parlament.

Angekündigt hatte die Senkung zuerst Finanzministerin Carolina España am 24. September; am 5. Oktober legte Moreno nach und erhöhte die Preisgrenzen für die ermäßigten Sätze. Mit dem heutigen Haushalt wird aus der Ankündigung ein Gesetzentwurf mit Datum. Im Folgenden: was sich ändert, was das bei einem typischen Kauf an der Costa del Sol spart, wie Andalusien jetzt im Vergleich zu den anderen Küstenregionen dasteht und ob es sich lohnt, einen Notartermin ins neue Jahr zu verschieben.

Was die ITP ist: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die regionale Grunderwerbsteuer auf den Kauf einer bestehenden Immobilie von einem privaten Verkäufer. Sie wird vom Käufer gezahlt, ob Resident oder nicht, zu dem Satz, der am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gilt. Neubauten vom Bauträger unterliegen nicht der ITP: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD) an, die in Andalusien 1,2 % beträgt und von diesem Haushalt nicht berührt wird.

Was sich ab 2027 ändert

Die ermäßigten Sätze setzen voraus, dass die Immobilie der Hauptwohnsitz des Käufers in Spanien wird. Für die meisten ausländischen Käufer eines Ferienhauses zählt deshalb nur die erste Zeile. Die Regionalregierung rechnet damit, dass rund 147.000 Käufer pro Jahr von dem Paket profitieren, fast alle über den allgemeinen Satz. Die ITP-Senkung ist Teil dessen, was die Junta als ihre achte Steuersenkung bezeichnet, mit einem Volumen von rund 300 Millionen € im Jahr; dazu gehört auch, dass der regionale Einkommensteuersatz für Einkommen unter 60.000 € jedes Jahr um einen Viertelpunkt sinkt.

Der Fahrplan: ein Viertelpunkt pro Jahr bis 6 %

Morenos erklärtes Ziel ist das Niveau von Madrid, das mit 6 % den niedrigsten allgemeinen ITP-Satz Spaniens hat. Der angekündigte Weg: 6,75 % im Jahr 2027, 6,50 % 2028, 6,25 % 2029 und 6 % 2030. Im jetzt vorgelegten Haushalt steht nur der Schritt für 2027; jede weitere Senkung braucht ein eigenes Haushaltsgesetz. Die Tabelle zeigt, was das für die Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie bedeutet, wenn der Fahrplan eingehalten wird.

Das Wesentliche: Die Ersparnis 2027 beträgt 250 € je 100.000 € Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 600.000 € in Marbella oder Estepona sind das 1.500 €, ungefähr eine Monatsmiete für die Zeit des Wartens. Die volle Senkung auf 6 % im Jahr 2030 bringt 1.000 € je 100.000 €, das Vierfache, liegt aber drei Haushalte entfernt.

Andalusien im Vergleich mit den anderen Küsten

Andalusien hatte schon bisher die niedrigste Grunderwerbsteuer der vier Mittelmeerregionen, in denen wir verkaufen. Die Senkung vergrößert den Abstand. Die Region Valencia hat ihren Satz im Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt, Murcia verlangt 8 %, und die Balearen wenden einen progressiven Tarif an, der bei 8 % beginnt und oberhalb von 2 Millionen € 13 % erreicht.

Die Steuer ist eine Zeile im Budget, nicht der Grund, eine Küste zu wählen. Wer Marbella mit Jávea vergleicht, stellt fest, dass der Unterschied bei den Angebotspreisen für eine vergleichbare Villa weit größer ist als die 2,25 Punkte ITP zwischen beiden. Unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Spanien rechnet alles Übrige zusammen: Notar, Grundbuch, Anwalt sowie Stempelsteuer und Mehrwertsteuer beim Neubau.

Was das für einen Käufer an der Costa del Sol bedeutet

1. Unterzeichnung im Dezember oder Januar: Es zählt das Datum der Urkunde

Die ITP wird zu dem Satz erhoben, der am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gilt, nicht am Tag der Reservierung oder des privaten Kaufvertrags. Ein im November vereinbarter und im Januar 2027 beurkundeter Kauf würde mit 6,75 % besteuert, sofern das Haushaltsgesetz bis dahin veröffentlicht ist. Andalusien hat seine letzten Haushalte jeweils vor Ende Dezember verabschiedet, und die Regierung hat erklärt, dass die Senkung ab dem 1. Januar gilt. Wenn Ihr Notartermin bereits für Ende Dezember feststeht, spart eine Verschiebung um wenige Wochen 250 € je 100.000 €; wägen Sie das gegen die Bereitschaft des Verkäufers zu warten und gegen die Bedingungen Ihres Anzahlungsvertrags ab.

2. Auf die Senkung zu warten ist keine Strategie

Nach den Daten der Notare lag der Quadratmeterpreis, den ausländische Käufer im ersten Halbjahr 2026 in Spanien gezahlt haben, 9,4 % über dem Vorjahreswert. In diesem Tempo gewinnt eine Wohnung für 600.000 € in einem Monat mehr an Wert, als die Steuersenkung 2027 einbringt. Die Senkung lohnt sich, wenn Ihr Zeitplan ohnehin im Januar landet; eine Immobilie sollte man dafür nicht verlieren.

3. Neubauten bleiben unberührt

Wer an der Costa del Sol vom Bauträger kauft, ob vom Plan oder fertiggestellt, zahlt 10 % Mehrwertsteuer und 1,2 % Stempelsteuer, zusammen 11,2 %, vor wie nach diesem Haushalt. Die ITP-Senkung verschiebt den Steuerabstand zwischen Bestand und Neubau von 4,2 auf 4,45 Punkte zugunsten der Bestandsimmobilie. Für einen Käufer, der einen Neubau mit zehnjähriger Gewährleistung für die Bausubstanz will, ändert das nichts. Unser Ratgeber zu Neubauimmobilien in Spanien erklärt Zahlungsplan und Bankgarantien.

4. Nichtresidenten zahlen denselben Satz

Der allgemeine Satz unterscheidet nicht zwischen einem spanischen Käufer, einem EU-Residenten und einem Käufer von außerhalb der EU. Die ermäßigten Sätze setzen jedoch einen Hauptwohnsitz voraus; ein Ferienhaus kommt dafür also nie in Frage, unabhängig vom Preis. Alles, was ein nichtresidenter Eigentümer nach dem Kauf Jahr für Jahr zahlt, von der IBI bis zur Steuer auf fiktive Mieteinnahmen, finden Sie in unserem Ratgeber zu Immobiliensteuern in Spanien.

Ausblick: ein Haushalt vor der Abstimmung, eine klare Richtung

Der Haushalt 2027 muss noch durch das andalusische Parlament, mit der Generaldebatte im November und der Schlussabstimmung im Dezember. Die ITP-Senkung ist eine Leitmaßnahme aus dem Programm der Regierung selbst; das Risiko liegt deshalb eher bei den späteren Schritten als beim ersten: Jede Senkung ab 2028 hängt von einem neuen Haushalt und von der Finanzlage der Region zu diesem Zeitpunkt ab. Für Käufer ist die praktische Folgerung einfach. Wer zwischen der Costa del Sol und einer anderen spanischen Küste wählt: Andalusiens Steuervorteil bei Bestandsimmobilien wächst ab 2027. Wer die richtige Immobilie gefunden hat: Das Datum der Urkunde wiegt schwerer als der Viertelpunkt.

Wenn Sie sehen möchten, was Sie heute für Ihr Budget an der Costa del Sol bekommen, mit der Steuer von 2027 bereits eingerechnet, fordern Sie eine persönliche Auswahl an.