Ein Ferienhaus in Spanien kann jeder kaufen – Ausländer unterliegen beim Immobilienerwerb keinerlei Beschränkungen, egal welchen Pass sie haben. Ein Aufenthaltsrecht ist mit dem Kauf allerdings nicht verbunden: Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, darf deshalb nicht länger im Land bleiben und erhält allein dadurch auch keine Aufenthaltserlaubnis. Ob sich eine Ferienimmobilie für Sie lohnt, hängt im Wesentlichen von drei Fragen ab: Wie viele Wochen im Jahr werden Sie tatsächlich dort verbringen? Möchten Sie in Ihrer Abwesenheit vermieten? Und was kostet das Haus pro Jahr, auch wenn niemand darin wohnt? Dieser Ratgeber geht die drei Fragen der Reihe nach durch und zeigt danach, welche Immobilienart und welche Orte zu einem Zuhause passen, in dem Sie Urlaub machen, statt dort dauerhaft zu wohnen.
Dürfen Ausländer in Spanien eine Ferienimmobilie kaufen?
Ja. Spanien schränkt den Immobilienkauf weder nach Staatsangehörigkeit noch nach Wohnsitz ein. Ob Deutsche, Österreicher, Schweizer, Briten oder Amerikaner – für alle gilt dasselbe Verfahren: die NIE beantragen (die spanische Steuernummer für Ausländer), ein spanisches Bankkonto eröffnen, den Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnen und die Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen. Die seit Januar 2025 viel diskutierte Steuer von 100 % für Käufer aus Nicht-EU-Ländern wurde nie beschlossen; der Gesetzentwurf ist mit der Auflösung des spanischen Parlaments im Oktober 2026 hinfällig geworden.
Der Kauf selbst läuft genauso ab wie jeder andere Immobilienkauf – alle Schritte finden Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Spanien. Anders wird es erst nach der Schlüsselübergabe: Wie oft Sie vor Ort sein können, wer sich um das Haus kümmert und wie es besteuert wird, solange Sie nicht dort wohnen.
Wie lange Sie in Ihrem Ferienhaus bleiben dürfen
Für Bürger der EU, des EWR und der Schweiz ist die Antwort erfreulich einfach. Entscheidend ist dabei nicht die Immobilie, sondern Ihr Pass.
Bürger der EU, des EWR und der Schweiz
Eine zeitliche Begrenzung gibt es nicht. Sie können so oft und so lange nach Spanien reisen, wie Sie möchten. Zwei Schwellen sollten Sie allerdings kennen:
- Mehr als drei Monate: Wer länger als drei Monate in Spanien lebt, muss sich als Einwohner registrieren lassen.
- Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr: Wer sich so lange in Spanien aufhält, gilt in der Regel in Spanien als steuerlich ansässig.
Solange das Haus ein Ort bleibt, an den Sie zu Besuch kommen, sind Sie in Spanien steuerlich Nichtresident und zahlen die Steuern für Nichtresidenten, die weiter unten beschrieben sind.
Familienangehörige und Miteigentümer ohne EU-Pass
Wer keinen Pass der EU, des EWR oder der Schweiz besitzt – etwa ein Partner oder Miteigentümer –, darf sich ohne Visum oder Aufenthaltstitel höchstens 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum aufhalten; Tage in Frankreich oder Italien zählen mit. Seit dem 10. April 2026 erfasst das Einreise-/Ausreisesystem der EU (EES) jede Ein- und Ausreise an den Außengrenzen elektronisch, die Tage werden also automatisch gezählt. Die Reisegenehmigung ETIAS für visumfrei Einreisende soll folgen. Für längere Aufenthalte ist ein Aufenthaltsvisum nötig, meist das Visum ohne Erwerbstätigkeit (visado no lucrativo); einen Weg über den Immobilienkauf gibt es seit der Abschaffung des Golden Visa im April 2025 nicht mehr. Die Möglichkeiten im Überblick finden Sie in unserem Ratgeber zum Auswandern nach Spanien.
Was eine Ferienimmobilie jedes Jahr kostet
Die laufenden Kosten für ein Zweitdomizil in Spanien sind niedriger als in weiten Teilen Nordeuropas – sie fallen aber an, ob Sie das Haus nutzen oder nicht. Ein typisches Jahr setzt sich so zusammen:
| Kostenpunkt | Wer ihn festlegt | Wovon die Höhe abhängt |
|---|---|---|
| IBI (kommunale Grundsteuer) | Gemeinde | 0,4–1,1 % des Katasterwerts, eines Steuerwerts, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt |
| Einkommensteuer für Nichtresidenten (Modelo 210) | Spanische Steuerbehörde | Auch fällig, wenn das Haus nie vermietet wird – siehe Beispiel unten |
| Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad) | Eigentümergemeinschaft | Pool, Gärten, Aufzüge, Sicherheitsdienst und Größe Ihrer Wohnung |
| Müllabfuhr (basura) | Gemeinde oder regionale Behörde | Jährliche Pauschale, teils mit der Wasserrechnung abgerechnet |
| Gebäude- und Hausratversicherung | Ihr Versicherer | Größe, Inventar und Deckungsumfang; bei einer Hypothek von der Bank verlangt |
| Strom, Wasser, Internet | Versorger | Grundgebühren laufen auch weiter, wenn das Haus leer steht |
Die oft übersehene Steuer: das fiktive Mieteinkommen
Spanien unterstellt, dass eine Immobilie, die Sie besitzen, aber nicht vermieten, Ihnen ein fiktives Einkommen bringt – und besteuert es. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in den letzten zehn Jahren nicht aktualisiert wurden). Der Steuersatz beträgt 19 % für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR und 24 % für alle anderen. Da die Schweiz weder zur EU noch zum EWR gehört, gilt bei Wohnsitz in der Schweiz der Satz von 24 %. Bei einem Katasterwert von 100.000 € ergibt das 1.100 € fiktives Einkommen und 209 € Steuer pro Jahr bei Wohnsitz in der EU oder im EWR bzw. 264 € bei Wohnsitz anderswo, auch in der Schweiz. Erklärt wird sie bis zum 31. Dezember des Folgejahres mit dem Modelo 210; hat Ihnen das Haus nur einen Teil des Jahres gehört, wird anteilig gerechnet. Alle Details, auch was sich in Jahren mit Vermietung ändert, stehen in unserem Ratgeber zur Grundsteuer und den Steuern für Nichtansässige in Spanien.
Vermögensteuer wird erst relevant, wenn Ihr Nettovermögen in Spanien 700.000 € übersteigt und betrifft die meisten Ferienimmobilien daher nicht.
Verkaufen Sie das Haus später als Nichtresident, wird der Gewinn in Spanien mit 19 % besteuert. Der Käufer behält dabei 3 % des Kaufpreises ein und führt sie als Vorauszahlung auf diese Steuer an die spanische Steuerbehörde ab.
Gemeinschaftskosten: vor dem Kauf nachfragen
In einer Wohnanlage oder einer Urbanisation mit gemeinsamen Einrichtungen sind die Gemeinschaftskosten nach den Steuern oft der größte laufende Posten. Sie richten sich nach dem Jahresbudget der jeweiligen Gemeinschaft – einen landesweiten Durchschnitt, der etwas aussagt, gibt es daher nicht. Lassen Sie sich vor der Unterschrift vom Verkäufer die aktuelle Höhe nennen, eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit geben und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Daraus geht hervor, ob Reparaturen, ein neuer Aufzug oder eine Poolsanierung bereits beschlossen sind und auf den neuen Eigentümer zukommen.
Wohnung oder Villa: Was passt, wenn Sie nicht vor Ort sind?
Ein Haus, das Sie jeweils nur ein paar Wochen nutzen, muss den Rest des Jahres ohne Sie auskommen. Wie viel Ihnen dabei abgenommen wird, hängt von der Art der Immobilie ab.
- Wohnung oder Reihenhaus in einer Anlage. Pool, Gärten und oft auch Hausmeister oder Sicherheitsdienst bezahlt die Gemeinschaft – Sie schließen ab und fahren nach Hause. Deshalb machen Wohnungen und Bungalows in Anlagen an der Küste den Großteil der Ferienimmobilienkäufe aus.
- Freistehende Villa. Mehr Privatsphäre und Platz, keine Gemeinschaftsregeln – dafür liegt die Verantwortung für Garten, Pool und Haus ganz bei Ihnen. Eigentümer beauftragen meist einen Poolservice, einen Gärtner und einen Hausbetreuer, der regelmäßig nach dem Rechten sieht, lüftet und sich nach einem Unwetter um eventuelle Schäden kümmert.
Spanische Immobilienbegriffe bedeuten nicht immer, was man erwartet: Ein „Bungalow“ ist in Spanien meist eine Wohnung im Erd- oder Obergeschoss einer niedrigen Anlage, kein freistehendes Haus. Die Unterschiede erklärt unser Ratgeber zu den Immobilienarten in Spanien.
Vermieten, wenn Sie nicht dort sind
Viele Eigentümer möchten die laufenden Kosten decken, indem sie das Haus in den Wochen vermieten, in denen sie es nicht selbst nutzen. Das ist möglich, dabei sind aber drei getrennte Genehmigungen und Pflichten zu beachten – und die erste wird leicht übersehen.
- Die Eigentümergemeinschaft. Seit dem 3. April 2025 kann eine Eigentümergemeinschaft mit Dreifünftelmehrheit verlangen, dass jede neue Ferienvermietung im Gebäude ausdrücklich genehmigt wird, und sie kann sie auch einschränken oder untersagen. Gehört die Vermietung zu Ihrem Plan, fragen Sie vor dem Kauf nach, ob die Gemeinschaft bereits darüber abgestimmt hat, und lesen Sie die Gemeinschaftsordnung (estatutos).
- Die regionale Touristenlizenz. Ferienvermietung regelt jede Region selbst (Comunidad Valenciana, Andalusien, Murcia, Balearen), und manche Gemeinden begrenzen oder stoppen neue Lizenzen in bestimmten Vierteln. Die Lizenz ist an die Immobilie gebunden – prüfen Sie also, ob das Haus bereits eine hat und ob die Gemeinde noch neue vergibt.
- Gästeregistrierung und Steuern. Jeder Gast muss bei den Behörden gemeldet werden. Mieteinnahmen werden mit dem Modelo 210 erklärt: Wer in der EU oder im EWR wohnt, zahlt 19 % auf die Einnahmen nach Abzug der absetzbaren Kosten, alle anderen 24 % auf die Bruttoeinnahmen.
Vermietungen von einem bis elf Monaten für einen bestimmten Zweck, etwa einen Arbeitsvertrag oder ein Studiensemester, folgen anderen Regeln und brauchen keine Touristenlizenz. Die Vorgaben je Region und Vermietungsart finden Sie in unserem Ratgeber zur Vermietung von Immobilien in Spanien.
Lohnt sich ein Ferienhaus in Spanien für Sie?
Eine allgemeine Antwort gibt es nicht, aber die Rechnung für den eigenen Fall ist schnell gemacht. Es kommt auf drei Zahlen an.
- Die Wochen, die Sie wirklich dort verbringen. Zählen Sie die Urlaube, die Sie heute machen, nicht die, die Sie sich vornehmen. Wer mehrmals im Jahr kommt oder jeweils einen Monat und länger bleibt, hat von einem eigenen Haus weit mehr als jemand, der nur zwei Wochen im Sommer anreist.
- Was der Besitz pro Jahr kostet. Die laufenden Kosten von oben plus die Rendite, die dasselbe Geld angelegt bringen würde. Vergleichen Sie die Summe mit dem, was Sie heute für Ferienunterkünfte über dieselbe Anzahl Wochen ausgeben.
- Was die Vermietung beisteuern kann. Mieteinnahmen können einen Teil der Kosten decken (acht Sommerwochen in Alicante bringen brutto rund 9.100 €, vor Verwaltung und Steuern) – aber nur, wenn Gemeinschaft und Gemeinde Ferienvermietung erlauben, und nur in den Wochen, in denen Sie selbst nicht da sind. Die Hochsaison wollen Eigentümer meist selbst nutzen.
Der Rest lässt sich nicht in Zahlen fassen: ein Zuhause, das bei Ihrer Ankunft bereitsteht, mit Ihren eigenen Sachen, an einem Ort, den Sie kennen. Für viele Eigentümer ist genau das der Grund für den Kauf – die Zahlen müssen nur zeigen, dass die Kosten in einem Rahmen bleiben, mit dem sie gut leben können.
Wo Käufer von Ferienimmobilien suchen
Wer mehrmals im Jahr anreist, für den zählt die Entfernung zum Flughafen genauso viel wie die Nähe zum Strand. Ebenso wichtig ist ein Ort, in dem Restaurants, Geschäfte und Dienstleister auch außerhalb des Sommers geöffnet haben, damit ein Besuch im November so unkompliziert ist wie einer im Juli. Diese fünf Orte bieten beides:
| Ort | Nächster Flughafen | Was er Ferienhausbesitzern bietet |
|---|---|---|
| Guardamar del Segura | Alicante-Elche, ca. 35 km | Der Ort an der südlichen Costa Blanca, der dem Flughafen am nächsten liegt, mit langen Sandstränden vor einem Pinienwald |
| Torrevieja | Alicante-Elche, ca. 45 km | Eine Stadt mit knapp 100.000 gemeldeten Einwohnern, die das ganze Jahr über lebendig bleibt, mit großer Auswahl an Wohnungen in Anlagen |
| Benidorm und Finestrat | Alicante-Elche, ca. 60 km | Ganzjährig belebt, mit Apartmenthochhäusern an zwei Stränden mit Blauer Flagge |
| Fuengirola | Málaga, ca. 25 km | Endstation der S-Bahn-Linie C-1 (Cercanías), die direkt zum Flughafen Málaga fährt |
| Los Alcázares | Región de Murcia, ca. 35 km | Am Mar Menor, einer flachen Lagune mit ruhigem, warmem Wasser |
Das sind nicht die einzigen guten Adressen. Unser Ratgeber „Wo in Spanien eine Immobilie kaufen?“ vergleicht die Küsten Ort für Ort – mit Quadratmeterpreisen, Klima und den Regeln für Ferienvermietung in jeder Region.
Das Haus aus der Ferne betreuen
Eine Ferienimmobilie, der man ansieht, dass sie genutzt wird, ist besser instand gehalten und besser geschützt. Eigentümer, die anderswo leben, kümmern sich meist um vier Dinge:
- Einen Hausbetreuer oder eine Hausverwaltung, die nach Unwettern und vor Ihrer Ankunft nach dem Rechten sieht, Lieferungen annimmt und Handwerkern öffnet.
- Versorgungsverträge auf Ihren Namen mit echtem Verbrauch. Das hält das Haus nicht nur startklar, sondern ist auch der stärkste Nachweis, dass es tatsächlich bewohnt wird. Nach spanischem Recht ist eine möblierte Zweitwohnung, die wirklich genutzt wird, als Wohnstätte (morada) geschützt – wer unrechtmäßig eindringt, kann rasch vor die Tür gesetzt werden. Wie das funktioniert und wie gering das Risiko in verwalteten Anlagen ist, erklärt unser Beitrag zu Hausbesetzern (Okupas) in Spanien.
- Eine Versicherung, die auf Zweitwohnungen zugeschnitten ist. Prüfen Sie, wie die Police längeren Leerstand behandelt: Manche Versicherer zahlen bei Wasserschäden oder Einbrüchen nur, wenn das Haus regelmäßig kontrolliert oder das Wasser in Ihrer Abwesenheit am Haupthahn abgestellt wird.
- Lastschriften von einem spanischen Konto für IBI, Gemeinschaftskosten, Müllabfuhr, Strom und Wasser, damit keine Rechnung offen bleibt, während Sie nicht da sind. Viele Eigentümer beauftragen außerdem einen steuerlichen Vertreter oder Berater, der jedes Jahr das Modelo 210 einreicht.
Ein Ferienhaus in Spanien mit Hypothek finanzieren
Spanische Banken finanzieren Zweitwohnungen auch für Nichtresidenten, in der Regel bis zu 60–70 % des Kaufpreises oder des Bankgutachtens, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Rechnen Sie in der Praxis damit, 40–50 % des Preises aus Eigenmitteln aufzubringen: die Anzahlung plus Kaufnebenkosten und Steuern, die je nach Region sowie Neubau oder Bestand noch einmal rund 10–15 % ausmachen. Zinsen, Laufzeiten und die Unterlagen, die Banken verlangen, behandelt unser Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Ausländer.
