El 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió sus tres tipos de referencia en 25 puntos básicos (un cuarto de punto porcentual): la facilidad de depósito pasa al 2,50%, las operaciones principales de financiación al 2,65% y la facilidad marginal de crédito al 2,90%, con efecto desde el 16 de septiembre. Es la segunda subida del año, tras la de junio. El euríbor a 12 meses, el índice al que está referenciada casi toda hipoteca variable en España, ya la había descontado: cerró el 11 de septiembre en el 3,138%, su nivel más alto en tres años.
En nuestro seguimiento de junio esperábamos una subida en septiembre y un euríbor en torno al 2,95% a final de este mes, y no veíamos la franja del 3,10–3,20% hasta el primer trimestre de 2027. La subida llegó en la fecha prevista. El euríbor se adelantó unos cuatro meses.
A continuación, qué supone esto en euros para quien compra en la Costa Blanca, la Costa del Sol, la Costa Cálida o Mallorca con una hipoteca española, y qué cambia para quien ya tiene una.
Qué ha decidido el BCE, y por qué
El comunicado del Consejo de Gobierno señala un único motivo: el conflicto en Oriente Medio sigue empujando al alza los precios de la energía y se prevé que la inflación de la zona euro se mantenga claramente por encima del objetivo del 2% durante un periodo prolongado. Hoy la inflación de la eurozona supera el 3%. El BCE no ha marcado ninguna hoja de ruta: las decisiones se tomarán «reunión a reunión», en función de los datos.
| Tipo | Antes | Desde el 16 de septiembre de 2026 |
|---|---|---|
| Facilidad de depósito | 2,25% | 2,50% |
| Operaciones principales de financiación | 2,40% | 2,65% |
| Facilidad marginal de crédito | 2,65% | 2,90% |
Fuente: Banco Central Europeo, decisión de política monetaria del 10 de septiembre de 2026.
Euríbor: 3,14% y la mayor subida interanual desde 2023
El euríbor a 12 meses encadena ya siete sesiones consecutivas por encima del 3,1%. La media provisional de septiembre ronda el 3,10%, frente al 2,954% de agosto. Respecto a septiembre de 2025, el índice sube unos 93 puntos básicos: es el séptimo mes seguido de subidas interanuales y la mayor desde noviembre de 2023.
Para una hipoteca variable ya firmada que se revise este mes, idealista/hipotecas calcula un encarecimiento de entre €74 y €80 al mes, cerca de €1.000 al año, sobre un préstamo medio en España. La cifra exacta depende del capital pendiente, del plazo que quede y del diferencial del banco.
| Euríbor a 12 meses | Valor |
|---|---|
| 11 de septiembre de 2026 (diario) | 3,138% |
| Media de septiembre de 2026 (provisional) | ~3,10% |
| Media de agosto de 2026 | 2,954% |
| Media de julio de 2026 | 2,855% |
| Media de septiembre de 2025 | ~2,17% |
| Máximo de 2023 | 4,2% |
Cómo funciona el índice. Las hipotecas variables en España se calculan como euríbor más un diferencial fijo, y la mayoría se revisan una vez al año. La cuota no cambia el día en que actúa el BCE: cambia en la siguiente fecha de revisión, aplicando la media mensual del euríbor del mes de referencia que figura en la escritura. Por eso una subida de septiembre llega a los hipotecados entre octubre y el verano que viene, hogar a hogar.
Cuánto cuesta hoy una hipoteca para no residentes
La banca española financia a los no residentes entre el 60% y el 70% del menor de dos valores, el precio o la tasación, a 20–25 años; el comprador aporta el 30–40% restante con fondos propios. Los tipos fijos orientativos para un no residente con la documentación en regla se mueven hoy entre el 3,2% y el 4,3%; las ofertas variables están en euríbor más 1,5–2,5 puntos. Son horquillas de mercado, no ofertas en firme, y se espera que los bancos revisen al alza sus productos fijos y mixtos en las próximas semanas.
La tabla muestra la cuota mensual de un préstamo a 25 años con financiación del 70%, comparando un tipo fijo con un variable a euríbor más 1,5 puntos, primero con el euríbor de junio y después con el actual.
| Precio de compra / préstamo | Fijo 3,5% | Fijo 4,0% | Variable, junio (euríbor 2,81% + 1,5) | Variable, hoy (euríbor 3,10% + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| €200.000 / €140.000 | €701 | €739 | €763 | €786 |
| €300.000 / €210.000 | €1.051 | €1.108 | €1.145 | €1.179 |
| €500.000 / €350.000 | €1.752 | €1.847 | €1.908 | €1.965 |
Dos cosas llaman la atención. La primera: con el euríbor actual, un préstamo variable ya cuesta más al mes que un fijo al 4%. La segunda: si el euríbor volviera a su máximo de 2023, el 4,2%, el ejemplo de €300.000 se iría a unos €1.315 al mes. Un tipo fijo elimina ese escenario durante toda la vida del préstamo. Puede hacer sus propios números en nuestra calculadora de hipotecas, y las condiciones completas para extranjeros están en nuestra guía de hipotecas para extranjeros.
Qué significa esto para el comprador
1. Una oferta en la mano se firma, no se sigue comparando
La oferta vinculante del banco, el documento que en España se conoce como FEIN, suele tener un plazo de validez limitado. Los bancos fijan sus tipos fijos con referencia a los tipos de interés de mercado, y estos se han movido tras la decisión del BCE, por lo que cualquier oferta emitida antes del 10 de septiembre está hoy por debajo del mercado. Si los números cuadran, firme dentro del plazo de validez en lugar de pedir ofertas nuevas.
2. Fijo o variable: a este nivel la respuesta es clara
Con el euríbor en el 3,1% y un BCE que expresamente no descarta nuevas subidas, la hipoteca variable asume el riesgo de subida sin ningún descuento a cambio. Para un no residente con un horizonte de 20–25 años, un tipo fijo en la zona del 3,5% es la opción conservadora. Las hipotecas mixtas, fijas los primeros 5–10 años y variables después, son el término medio que está impulsando la banca.
3. Hipotecados a tipo variable: mire el mes de revisión
Si su revisión anual cae entre ahora y diciembre, el euríbor más alto queda fijado durante doce meses. Pasar a tipo fijo (por subrogación o novación) sigue siendo posible, y las comisiones por el cambio suelen ser pequeñas; pida la cifra a su banco. Si su revisión fue en primavera, tiene hasta entonces para decidir.
4. Entregas de obra nueva en 2027: revise la cláusula de la hipoteca
Quien reciba una vivienda de obra nueva a finales de 2026 o en 2027 solicitará la hipoteca a la entrega, no en la reserva. Cualquier presupuesto hecho con el euríbor de 2025, en torno al 2,2%, debe recalcularse al 3,1% o más. En un préstamo de €210.000 la diferencia ronda los €105 al mes.
5. Compradores al contado: el ciclo de tipos juega a su favor
Los tipos altos aprietan a quien depende de financiación. En la provincia de Alicante los compradores extranjeros acapararon el 46% de las compraventas en el segundo trimestre, buena parte de ellas sin hipoteca española. Los precios aún no han reaccionado: el índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, con la segunda mano un 12,9% y la obra nueva un 7,4%. La foto por regiones está en la previsión de mercado.
Perspectiva: sin bajadas a la vista
En junio el mercado discutía si la de septiembre sería la última subida del ciclo. Tras el comunicado del 10 de septiembre, y con la inflación por encima del 3%, el debate es ya si el siguiente paso llega en diciembre o a principios de 2027. El BCE no se ha comprometido a nada. Lo que sí ha hecho es desmontar la hipótesis, todavía presente en muchos presupuestos de compra, de que el coste de la hipoteca iría bajando a lo largo de 2026.
Nuestra lectura es sencilla. El euríbor pasó el verano alcanzando al BCE; ahora es el BCE el que persigue a la inflación. Para una compra en la costa española en los próximos seis meses, presupueste con un euríbor del 3,1–3,3%, opte por un tipo fijo si le ofrecen uno en la zona del 3,5% y considere cualquier oferta más baja que ya tenga como la mejor que verá este año.
