En el segundo trimestre de 2026 se vendieron menos viviendas en España que en cualquiera de los siete trimestres anteriores, y los compradores extranjeros se hicieron con una cuota récord de lo poco que quedó. Los Registradores contabilizaron 167.934 operaciones, un 5,7% menos que en el primer trimestre y el segundo descenso trimestral consecutivo. Los extranjeros firmaron el 15,98% de ellas, el máximo de toda la serie histórica. En la provincia de Alicante la cuota alcanzó el 46,43%, la mayor de España por amplio margen.
El trimestre en cifras
Todos los datos proceden de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al segundo trimestre de 2026, publicada en agosto:
| Indicador | 2T 2026 | Variación |
|---|---|---|
| Compraventas, España | 167.934 | −5,7% respecto al 1T |
| Precio medio | 2.487 €/m² | +2,4% trimestral · +9,2% interanual |
| Cuota de extranjeros | 15,98% | +1,88 p.p. interanual — récord |
| Compras de extranjeros | más de 26.800 | +11% interanual |
| Provincia de Alicante | 5.710 compras · 46,43% | +3,13 p.p. interanual |
| Provincia de Málaga | 3.474 compras · 37,01% | compras +20,79% interanual |
Dos de esas filas apuntan en direcciones opuestas, y en esa contradicción se resume todo el trimestre. El mercado se contrajo. La demanda internacional dentro de él creció, en porcentaje y en números absolutos a la vez.
Por qué las dos mitades se separan
La caída de operaciones con los precios al alza es el retrato de una restricción de oferta, no de una demanda que se retira. El precio medio por metro cuadrado marcó un máximo histórico en el mismo trimestre en que las ventas tocaron mínimo de siete trimestres. Si los compradores se estuvieran retirando, ambas líneas bajarían juntas.
Lo que separa a los dos grupos de compradores es la exposición al coste de la hipoteca española. El Euríbor a 12 meses cerró julio en el 2,855% y su media provisional de agosto se sitúa en el 2,949%; el 21 de agosto el dato diario cerró en el 3,003%, primera lectura por encima del 3% desde septiembre de 2024. Un hogar español que financia el 80% de la compra acusa cada punto básico. Un comprador que paga al contado, o que financia el 60–70% con ingresos generados en otro país, lo nota bastante menos.
El resultado es un mercado en el que el segmento nacional pierde peso por el coste del crédito mientras la internacional sigue comprando y, por tanto, ocupa cada trimestre una porción mayor de una tarta más pequeña.
Alicante: 46,43% y lo que hay detrás
Alicante lidera este indicador desde hace años, pero lo llamativo es el ritmo de la subida. En el conjunto de 2025 la provincia registró 23.112 compras internacionales, el 43,29% de su mercado. Un solo trimestre de 2026 ha sumado 5.710, y la cuota ya es del 46,43%: 3,13 puntos porcentuales más en un año.
Málaga, su término de comparación más cercano, se queda en el 37,01%. Su volumen de compras creció más deprisa (+20,79%), pero partía de más atrás y sigue nueve puntos por debajo en cuota.
En la práctica, un 46,43% significa que en una visita a una vivienda de la Costa Blanca, el comprador que está a su lado es extranjero prácticamente una de cada dos veces. Es un dato con dos caras: explica por qué el sector de la costa —agencias, despachos, bancos— está montado en torno al comprador internacional. Y explica por qué el producto bien ubicado y bien de precio no espera: la competencia no viene de la demanda nacional, que se repliega, sino de la extranjera, que no.
El cambio de nacionalidades: los neerlandeses pisan los talones a Alemania
Por debajo de la cuota global, la composición por nacionalidades se mueve más rápido que el total. En 2025 los Países Bajos fueron el mercado emisor que más creció entre los grandes: 6.153 compras de segunda residencia, un 23,7% más que en 2024, y se quedaron a unas 200 operaciones de Alemania. El Reino Unido sigue en cabeza, como desde hace décadas, pero la distancia entre el segundo y el tercer puesto prácticamente ha desaparecido.
Coincide con lo que vemos sobre el terreno. Los compradores neerlandeses se concentran en el norte de la Costa Blanca —Jávea, Denia, Moraira— y preguntan cada vez más por vivir todo el año en lugar de por un apartamento de verano. Se nota en las preguntas: colegios, tarjeta sanitaria, clima invernal, conexiones aéreas en enero, no en julio.
Un apunte sobre qué cifra se está leyendo
En una misma semana leerá que la cuota extranjera es del 15,98% en un sitio y del 19-20% en otro. Las dos pueden ser correctas. Los Registradores contabilizan la operación cuando se inscribe; el Notariado, cuando se firma, con otro calendario y una base algo distinta. Las dos series han ido siempre separadas por varios puntos.
Lo importante no es quedarse con la cifra más favorable, sino no cambiar de serie al comparar periodos o provincias. Todo lo que aparece en este artículo y en nuestro análisis del mercado 2026 usa los datos registrales por ese motivo.
Hasta dónde llega el dato: una cuota extranjera récord es una señal de demanda, no una valoración. Dice quién compra, no que una vivienda concreta esté bien de precio. El 46,43% de Alicante se ha construido a lo largo de una década: es un rasgo estructural de esta costa, no un repunte con el que especular. Y una serie registral va semanas o meses por detrás del mercado, de modo que describe el trimestre que terminó, no aquel en el que usted compra.
Qué significa si está comprando
1. Esperar ya no abarata la financiación
El ciclo de tipos ha cambiado de signo. El Euríbor lleva varios meses subiendo y ha cerrado por encima del 3% por primera vez en casi dos años. Cualquier plan basado en «en primavera estará más barato» necesita otro fundamento. Las condiciones que ofrecen hoy los bancos españoles están en nuestra guía de hipotecas.
2. Menos ventas no equivale a más margen de negociación
Una caída del 5,7% en las operaciones parece anunciar un mercado de compradores. En esta costa mide sobre todo lo poco que queda a precios accesibles, mientras el precio por metro cuadrado marca récord en el mismo trimestre. Hay descuentos en inmuebles concretos que salieron mal valorados o llevan demasiado tiempo en cartera, no en el conjunto del mercado.
3. La competencia es internacional y va a más
En Alicante casi la mitad de las compras ya son extranjeras. El producto bien situado en la franja de 200.000–400.000 € se vende rápido porque lo disputan compradores de varios países a la vez, no porque lo diga una agencia.
4. La costa está organizada para operar a distancia
Con casi la mitad del mercado en manos extranjeras, todo el proceso está engrasado para ello: compra por poder notarial sin desplazarse, gestión documental a distancia y financiación resuelta en remoto. Es una ventaja práctica frente a mercados del interior, donde una operación así es la excepción.
La conclusión
Los datos del segundo trimestre no describen un mercado que se enfría, sino uno que se estrecha: menos viviendas cambian de manos, a precios por metro cuadrado de récord, y una proporción creciente en manos de compradores de fuera. Al comprador nacional lo está expulsando el coste de la financiación; al internacional no, y en la Costa Blanca ya se lleva cerca de la mitad de todo lo que se vende.
Para quien esté valorando comprar aquí, la conclusión útil no es el 15,98% del titular. Es que las dos cosas que normalmente darían ventaja al comprador —menos operaciones y tipos al alza— no la están dando en esta costa, porque no aprietan al comprador con el que se compite.
La disponibilidad actual está en nuestro catálogo; los apartamentos en la Costa Blanca y la obra nueva se actualizan con los precios de cada fase. Para el panorama completo por regiones, consulte nuestro análisis del mercado inmobiliario español en 2026.
