La letra del certificado energético es el resumen más corto que existe de lo que va a costar vivir en una vivienda. La encarga y la paga el vendedor, va de la A a la G y detrás de ella hay dos cifras: cuánta energía necesita el edificio por metro cuadrado y año, y cuánto CO₂ emite al conseguirla. Una obra nueva con letra B y una vivienda de segunda mano con letra F de la misma superficie, en la misma costa, no son dos versiones de la misma compra: cambian las facturas, cambian las condiciones hipotecarias y cambia la reforma pendiente.
En esta guía: qué mide realmente el certificado, por qué la obra nueva y el parque antiguo están en extremos opuestos de la escala, qué exige la normativa española si va a vender o alquilar una vivienda con letra baja, qué ha decidido España frente a los objetivos europeos y qué paga a los propietarios a cambio, cuánto cuesta el documento y con qué calendario se endurecen las exigencias hasta 2050.
Aviso. Esta guía es información general a septiembre de 2026, no asesoramiento jurídico, fiscal ni técnico. La certificación energética es normativa estatal (Real Decreto 390/2021), pero el registro, las tasas, los plazos y el control corresponden a cada comunidad autónoma y cambian de un año a otro, igual que el propio modelo de certificado, que se sustituye a finales de septiembre de 2026. La calificación tampoco es fija: tras una reforma el certificado se vuelve a emitir, y la letra que hoy aparece en un anuncio puede actualizarse después. Los precios que se citan son observaciones de mercado, no tarifas reguladas. Para una vivienda concreta, el único documento con validez es el certificado registrado, y las decisiones que lo rodean corresponden a su abogado, su gestor o el técnico certificador.
Qué es el certificado energético
Su nombre completo es Certificado de Eficiencia Energética, abreviado CEE. Es un informe técnico que elabora un profesional competente —arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero— tras visitar la vivienda y recoger su superficie, orientación, sistema constructivo, ventanas, aislamiento e instalaciones de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, datos que después introduce en un programa reconocido oficialmente.
El informe se inscribe en el registro de certificados de la comunidad autónoma donde está el inmueble: la Generalitat Valenciana en la Costa Blanca, la Junta de Andalucía en la Costa del Sol, el Govern de les Illes Balears en Mallorca. Un certificado sin registrar no tiene validez legal. Es el defecto más habitual que detecta el abogado del comprador: el propietario tiene un PDF firmado por un técnico, pero nunca se presentó ante la administración autonómica, de modo que para el notario —y, desde agosto de 2025, para el tasador— no existe.
Del registro salen un número de inscripción y la etiqueta energética: la franja de colores de la A a la G que aparece en los anuncios.
Qué le está diciendo realmente la letra
El certificado califica el edificio, no a quien vive en él. Responde a una sola pregunta: cuánta energía comprada necesita esta vivienda para mantener cómoda a una familia estándar durante un año estándar. La respuesta la sostienen dos indicadores, cada uno con su propia letra:
- Consumo de energía primaria no renovable, en kWh por m² y año: la energía que el edificio se ve obligado a comprar. Es la cifra que se traduce en facturas.
- Emisiones de CO₂, en kg por m² y año: la huella climática de ese consumo.
Ambos pueden divergir. Una casa con bomba de calor eficiente y tarifa renovable puntúa mejor en emisiones que en consumo; una caldera antigua de gas o gasóleo hace lo contrario. Desde 2021 el certificado informa además por separado de la demanda de calefacción y de refrigeración, algo especialmente relevante en la costa mediterránea, donde la factura de verano la marca la refrigeración y no la calefacción.
Traducido a la práctica, la letra le anticipa cuatro cosas antes de ver una sola factura:
| Qué indica la letra | Por qué le importa al comprador |
|---|---|
| Coste de uso | La diferencia entre una letra B y una letra F de la misma superficie se mide en múltiplos, no en porcentajes, sobre la parte de la factura que va a climatización |
| Confort en los extremos | Una vivienda F o G es la que pasa frío en enero y resulta cara de refrigerar en agosto, justo las semanas que deciden si usará la casa fuera de temporada |
| Obra pendiente | La página de recomendaciones enumera las mejoras que el técnico considera necesarias y la letra que alcanzaría cada una: es un pliego de reforma gratuito |
| Financiación | Los bancos bonifican la hipoteca verde en letras A y B, y desde agosto de 2025 no se emite ninguna tasación hipotecaria sin certificado vigente y registrado |
Una comparación concreta. Dos pisos de 100 m² separados por un kilómetro en la Costa Blanca: una obra nueva de 2023 con letra B y una vivienda de 1988 con letra F. En mayo los dos son agradables. La diferencia aparece en las doce semanas del año en que el aire acondicionado o la calefacción funcionan buena parte del día, y a lo largo de una década de uso continuado esa diferencia suele superar el coste de cambiar las ventanas de la vivienda antigua. La letra no es una nota abstracta: es la previsión de un gasto recurrente.
Qué significa cada letra de la A a la G
| Letra | Qué significa en la práctica | Vivienda típica en España |
|---|---|---|
| A | Demanda muy baja: buen aislamiento, carpintería de altas prestaciones, aerotermia o bomba de calor y, por lo general, placas solares | Obra nueva terminada bajo el código energético de 2019; alrededor del 1% del parque |
| B | Vivienda eficiente. Lo que hoy entregan los promotores en la costa | Promociones sobre plano y llave en mano de 2020 en adelante |
| C | Por encima de la media. Suele ser un edificio de 2007-2018 o uno antiguo bien rehabilitado | Segunda mano posterior a 2007; chalet reformado con ventanas nuevas y bomba de calor |
| D | Media de un edificio relativamente moderno. Se vive bien, pero la climatización se nota en la factura | Urbanizaciones de los años 2000 |
| E | Por debajo de la media. Aislamiento escaso o nulo, doble acristalamiento antiguo y un split como única climatización | La letra más frecuente en la costa: bungalows y pisos de los años ochenta y noventa |
| F | Deficiente. Habitaciones frías en enero y uso intensivo del aire acondicionado en agosto | Bloques de los setenta y ochenta, casas de pueblo antiguas |
| G | El peor tramo. El certificado caduca a los cinco años, no a los diez | Vivienda anterior a 1980 sin reformar y segundas residencias nunca adaptadas al invierno |
Como orden de magnitud, los tramos que suelen publicarse para vivienda existente sitúan la letra A por debajo de unos 45 kWh por m² y año y la letra G por encima de unos 380. Tómelos como una escala aproximada y no como umbrales: los límites reales se fijan por zona climática y tipo de edificio, por el motivo que se explica a continuación.
La letra es relativa, no absoluta
Las letras energéticas españolas no son umbrales fijos aplicados a todo el país. Cada vivienda se compara con un edificio de referencia del mismo tipo en la misma zona climática, y España va desde el litoral mediterráneo suave hasta el interior continental frío. El mismo chalet, construido igual, obtiene distinta letra en Alicante que en Burgos.
La consecuencia práctica: una letra E en la Costa Blanca y una letra E en Madrid no describen la misma vivienda. En la costa la temporada de calefacción es corta, así que la vivienda recibe menos mérito por no tener problema de calefacción: se la compara con vecinas que parten de la misma ventaja. Compare inmuebles dentro de la misma provincia y fíjese en los kWh, no solo en la letra.
Obra nueva y parque antiguo: por qué la distancia es tan grande
Aproximadamente ocho de cada diez viviendas españolas tienen letra E, F o G. Las cifras publicadas varían según la muestra: el IDAE sitúa en torno al 80% los certificados registrados desde 2013 con letra E o peor, y los estudios sectoriales llegan al 87%, con la letra E concentrando por sí sola más de la mitad. La letra A se queda en torno al 1% o por debajo en cualquiera de los recuentos. No es una cuestión de calidad constructiva, sino de cronología: la normativa española se endureció en tres saltos y la letra de una vivienda depende en gran medida de a qué lado de esos saltos se construyó.
| Año de construcción | Normativa vigente | Letra habitual hoy |
|---|---|---|
| Antes de 1979 | Sin norma térmica alguna | G, a veces F |
| 1979-2006 | NBE-CT-79, primeras exigencias de aislamiento, mínimas para los estándares actuales | E o F |
| 2007-2019 | Código Técnico de la Edificación (2006), endurecido progresivamente | D o C |
| Desde 2020 | CTE con el DB-HE de 2019: estándar de edificio de consumo de energía casi nulo | A o B |
Qué hunde en la escala a una vivienda antigua de costa
- Ausencia de aislamiento en fachada y cubierta en la mayor parte de lo construido antes de 2007: el factor de mayor peso
- Carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico, a menudo con vidrio simple
- Climatización exclusivamente eléctrica: un split para refrigerar y un radiador portátil para las semanas frías, ambos computados como energía primaria no renovable
- Ninguna generación propia: ni placas, ni aerotermia, nada que compense la demanda
Qué incorpora una obra nueva
- Envolvente aislada y continua y carpintería con rotura de puente térmico como estándar
- Aerotermia: calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria en un único sistema
- Ventilación controlada y, cada vez más, placas solares, que el calendario europeo convierte en estándar de la vivienda nueva antes de que acabe la década
- Un proyecto calculado contra la norma, no adaptado a ella a posteriori: por eso casi todo lo entregado en la Costa Blanca, la Costa del Sol y Mallorca desde 2020 cae en A o B
Obra nueva: la letra llega en dos fases
Quien compra sobre plano conviene que sepa qué letra es la del folleto. La certificación de obra nueva se hace dos veces:
- Certificado del proyecto: se calcula a partir de los planos del arquitecto y de los sistemas previstos, antes de construir nada. Es la calificación que se cita en la comercialización sobre plano, y es una previsión, no la medida de un edificio terminado.
- Certificado de obra terminada: se emite una vez finalizado el edificio, refleja lo realmente instalado y se registra en la comunidad autónoma. Este es el oficial, y debe estar en la carpeta de entrega junto a la declaración de obra nueva y la licencia de primera ocupación.
Lo normal es que coincidan, porque el promotor tiene que construir lo proyectado para obtener la licencia de primera ocupación. Pueden diferir cuando cambian instalaciones durante la obra —otra bomba de calor, placas añadidas, otro acristalamiento—, y la letra final puede moverse en cualquier dirección. Una promoción anunciada como letra A lo está de buena fe, sobre la calificación de proyecto; la letra definitiva solo existe tras la entrega. Pida el certificado de obra terminada registrado en el momento de la entrega y contrástelo con lo que le enseñaron. La lista completa de documentos está en nuestra guía de compra de obra nueva en España.
En la segunda mano la lógica funciona a la inversa. El certificado es una fotografía del inmueble el día en que se evaluó: un propietario que instala aerotermia o cambia las ventanas puede volver a emitirlo, y por eso la letra de un anuncio a veces mejora entre la salida al mercado y la venta.
Una vivienda E o F no es una mala compra. Es una compra con una obra conocida y presupuestable asociada. Cambiar ventanas e instalar una bomba de calor moderna suele subir dos letras a una vivienda de costa, el propio certificado nombra las medidas y las obras dan derecho a deducciones del 20% al 60%, como se detalla más abajo. Lo importante es presupuestar esa obra antes de cerrar el precio, no después.
Las reglas vigentes en España
La certificación se regula en el Real Decreto 390/2021, en vigor desde el 3 de junio de 2021.
| Situación | Exigencia |
|---|---|
| Venta | Se anexa al contrato copia del certificado registrado y de la etiqueta, y se entrega al comprador (art. 17.2) |
| Alquiler | Se entrega al inquilino copia de la etiqueta y de las recomendaciones de uso |
| Validez | Diez años desde el registro; cinco años en letra G (art. 13.1) |
| Quién paga | El propietario: el vendedor en una venta, el arrendador en un alquiler |
| Registro | Ante la comunidad autónoma, en el plazo de un mes desde su emisión |
| Tasación hipotecaria | Desde el 12 de agosto de 2025 (Orden ECM/599/2025) no se emite tasación válida a efectos hipotecarios sin certificado vigente y debidamente registrado, sin excepciones |
Esa última línea es la que convierte el certificado en un asunto del comprador y no solo del vendedor. Si financia la compra, un certificado inexistente o caducado detiene la tasación, y la tasación es lo que respalda el préstamo. En edificio terminado el tasador necesita el certificado debidamente registrado; en obra en construcción se admite el certificado junto con copia de la solicitud de registro, siempre que los datos coincidan. Conviene confirmarlo antes de avanzar en la solicitud hipotecaria: lo tratamos en la guía de hipotecas en España para extranjeros.
Las sanciones recaen sobre el propietario, no sobre el comprador. No obtener el certificado, no registrarlo o falsear datos son infracciones administrativas conforme a la Ley 8/2013, graduadas en tres tramos: de 300 a 600 € las leves, de 601 a 1.000 € las graves y de 1.001 a 6.000 € las muy graves. En la práctica, lo habitual no es la multa sino una firma que se retrasa.
Qué está exento
Las exclusiones figuran en el artículo 3.2. Las que se encuentra un comprador:
- Edificaciones aisladas de menos de 50 m²
- Edificios protegidos, cuando el cumplimiento alteraría su carácter
- Construcciones provisionales con un uso previsto de dos años o menos
- Edificios industriales, talleres y agrícolas de baja demanda energética
- Inmuebles adquiridos para demolición o reforma integral
Alquilar una vivienda con letra baja: qué dice de verdad la normativa española
Aquí es donde más ruido hay, así que conviene separar lo vigente de lo pronosticado.
Alquiler de larga duración: no hay letra mínima en ninguna parte de España
Para un arrendamiento de vivienda de larga duración no existe letra mínima en España, en ninguna comunidad autónoma. Una vivienda con letra G se alquila igual que una con letra A. La norma estatal solo exige que haya un certificado vigente y registrado y que el inquilino reciba copia de la etiqueta con las recomendaciones de uso. Nada en la legislación de vivienda ata la letra al derecho a alquilar.
Alquiler turístico: dos comunidades sí exigen letra mínima
Aquí el panorama cambia, y es la parte que peor se cuenta. El turismo es competencia autonómica y dos comunidades han incorporado una calificación energética mínima a los requisitos que debe cumplir una vivienda vacacional. Es un requisito de habilitación, no de certificación: vive en la normativa turística, no en el Real Decreto 390/2021.
| Comunidad | Letra mínima para uso turístico | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Illes Balears (Mallorca, Ibiza, Menorca) | Letra F en edificaciones anteriores al 31 de diciembre de 2007 y letra D en las posteriores al 1 de enero de 2008. No cumplirlo puede suponer la baja en el registro turístico y, con ella, la imposibilidad de seguir comercializando | Introducida por la Ley 6/2017, que modificó la ley turística balear; el periodo transitorio de tres años terminó el 31 de julio de 2020 |
| Canarias | Letra F en edificaciones anteriores a 2007 y letra D en las posteriores, junto a agua caliente sanitaria con renovables (70% en edificaciones antiguas, 90% en las nuevas), equipos de refrigeración con calificación A y un mínimo de 35 m², reducible a 25 m² cuando la vivienda compensa con otros equipamientos, entre ellos una calificación A o B | Ley 6/2025, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, con cinco años de transición para las viviendas ya en explotación y plazos más largos en las islas menores |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Sin letra mínima. El expediente de inscripción sí exige declarar que la vivienda dispone de certificado energético | Decreto 10/2021, modificado por el Decreto Ley 9/2024 |
| Andalucía (Costa del Sol) | Sin letra mínima. Los requisitos regulan superficie, baños, ventilación, refrigeración y calefacción, no la calificación | Decreto 31/2024 |
| Región de Murcia (Costa Cálida) | Sin letra mínima. Certificado obligatorio por la norma estatal, como en todo el país | Decreto 269/2019 |
Si compra en Mallorca para alquiler turístico, esto es una condición vigente, no futura. La regla balear es exigible desde 2020, y una vivienda que no alcanza la letra F —o la D si se terminó a partir de 2008— no es una vivienda vacacional conforme. Revise el certificado registrado antes de comprar, no después. En paralelo corre otro plazo balear: por la ley de circularidad de 2022, las instalaciones térmicas de fuelóleo o gasóleo debían retirarse del alojamiento turístico antes del 1 de mayo de 2026.
Dos apuntes más sobre el alquiler turístico:
- La excepción de los cuatro meses ya no existe. Con la norma de 2013, la vivienda utilizada menos de cuatro meses al año quedaba exenta de certificarse. El Real Decreto 390/2021 eliminó esa exención e incorporó expresamente la vivienda de uso turístico.
- La letra nunca es la barrera principal. Incluso en Baleares y Canarias, lo que decide si es posible explotar una vivienda vacacional son la habilitación autonómica, las moratorias municipales y la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025, por el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025, destinar una vivienda a uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal exige acuerdo expreso de la comunidad por doble mayoría cualificada de tres quintos, sin afectar a las que ya estuvieran habilitadas y en funcionamiento. Lo desarrollamos en la guía de alquilar una vivienda en España.
El titular que probablemente ha leído: «desde 2030 no se podrá vender ni alquilar por debajo de la letra E»
Circula en todos los idiomas y es falso. Describe el borrador de 2021 de la directiva de edificios, que proponía letras mínimas de E en 2030 y D en 2033 para vivienda. Esa previsión no sobrevivió a la negociación y no está en el texto aprobado en abril de 2024.
La propia Representación de la Comisión Europea en España publicó una rectificación el 21 de octubre de 2025 bajo el título «¿Prohibirá la UE vender o alquilar viviendas con bajas etiquetas energéticas?»: la respuesta fue que la información es errónea, que la directiva no fija estándares mínimos para la vivienda y que no restringe ni la venta ni el alquiler. Los estándares mínimos obligatorios existen solo para edificios no residenciales: el 16% menos eficiente debe rehabilitarse antes de 2030 y el 26% antes de 2033. Eso importa si compra un local, no una vivienda.
Qué ha decidido España
La respuesta española a la directiva es el Plan Nacional de Renovación de Edificios. El borrador pasó por audiencia pública del 28 de noviembre al 13 de diciembre de 2025, se remitió a Bruselas el 30 de diciembre de 2025 y la versión definitiva debe entrar en vigor el 31 de diciembre de 2026. Lo que contiene:
- Un objetivo de consumo, no un umbral de letra: reducir el consumo energético residencial un 25% en 2030 y un 33% en 2035 —por encima del 16% y el 20-22% que pide la Unión Europea— y llegar a cero emisiones en el parque en 2050. En volumen, el Gobierno lo traduce en la renovación profunda de en torno a 1,57 millones de viviendas entre 2020 y 2030.
- Prioridad al 43% de edificios menos eficientes, que es donde se dirigirán las ayudas. En la costa mediterránea, eso abarca buena parte del parque anterior a 2007.
- Pasaportes de renovación: un plan de mejora por fases para cada edificio, que se ofrecerá junto al certificado.
- Estándares mínimos solo para el sector terciario (oficinas y similares), con hitos en 2030 y 2033. Nada equivalente para la vivienda.
En todo el plan no hay letra mínima para vender o alquilar una vivienda, con el matiz de que hablamos del nivel estatal y de que dos comunidades ya han ido más lejos en alquiler turístico, como se ha visto. España además tiene margen para evitar un umbral nacional: el Gobierno ha informado de que el consumo energético residencial ya bajó alrededor de un 10% entre 2020 y 2023 y espera superar los objetivos europeos con esa trayectoria. Una prohibición sería políticamente cara y, con esos números, innecesaria.
De dónde salen los titulares alarmantes de 2026. Varios medios publicaron versiones de «el Gobierno irá casa por casa: será obligatorio para vender o alquilar». Eso es el plan de renovación reescrito como prohibición. El plan trata de diagnóstico, pasaportes de renovación, ayudas y financiación; no contiene ninguna restricción a la venta ni al alquiler. Algunas webs en otros idiomas van más lejos y afirman que España limitará las ventas por debajo de la letra E desde 2027, algo que no aparece en ningún texto legal español.
Lo que España hace en su lugar: dinero
El instrumento español son las subvenciones y los incentivos fiscales, y ambos se apoyan en el certificado.
- Las ayudas a la rehabilitación escalan con el ahorro conseguido. En intervención sobre el edificio completo, la ayuda ha rondado el 40% del coste con ahorros del 30-45% y ha subido aproximadamente al 65-80% con ahorros más profundos, con topes por vivienda. La obra en una vivienda individual recibe menos —del orden del 40% del coste con un tope de unos pocos miles de euros— y, dato importante, esa línea se limita a la vivienda habitual, lo que deja fuera las segundas residencias.
- La ventana de los fondos Next Generation se está cerrando y las convocatorias autonómicas han ido agotándose a lo largo de 2026. El marco sucesor es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, en vigor desde el 24 de abril de 2026), cuyo capítulo tercero financia rehabilitación, accesibilidad y regeneración urbana y se gestiona a través de las comunidades autónomas. Las condiciones varían por territorio y por convocatoria, y las convocatorias abren y cierran.
- Las deducciones en el IRPF del 20%, 40% y 60% por obras de mejora energética, que se detallan más abajo, todas condicionadas a un certificado anterior y otro posterior a las obras.
- Bonificaciones municipales del IBI. Muchos ayuntamientos rebajan el recibo anual a las viviendas eficientes: en torno al 50% en letra A y al 25% en letra B es lo más frecuente, normalmente durante tres a cinco años, y suele haber una bonificación aparte por placas solares o aerotermia. Lo fija la ordenanza fiscal de cada municipio y no el Estado, así que hay que comprobarlo en el ayuntamiento para la dirección concreta.
- Reducción para el arrendador: en alquiler de larga duración el rendimiento neto tributable se reduce entre el 50% y el 90% conforme a la ley de vivienda de 2023, y el tramo del 60% se aplica cuando se han ejecutado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato. Si una reforma energética concreta encaja en esa definición es una consulta para un asesor fiscal.
El patrón es coherente: España paga al propietario por mejorar el inmueble en lugar de impedirle usarlo. Para quien mira una vivienda de segunda mano con letra F, ese es el encuadre práctico: la mejora lleva asociada una cofinanciación pública si el inmueble cumple los requisitos, y el certificado es el documento que la desbloquea.
Y el único país que sí probó la prohibición
Francia es el ejemplo que todo el mundo cita. Por su propia ley climática de 2021, una vivienda por debajo de cierto umbral no se considera legalmente «digna» y no puede alquilarse: la letra G está vetada para nuevos alquileres desde el 1 de enero de 2025, la F debía seguirle en 2028 y la E en 2034. Esas reglas siguen vigentes, pero Francia las está deshaciendo. Desde el 1 de enero de 2026 el coeficiente aplicado a la electricidad en la calificación francesa bajó de 2,3 a 1,9, lo que subió de letra a numerosas viviendas con calefacción eléctrica sin obra alguna; y en junio de 2026 el Gobierno presentó un proyecto de ley para devolver al mercado del alquiler unas 700.000 viviendas con letras F y G bajo compromiso de reformarlas en un plazo de tres a cinco años. El país que intentó prohibir se está echando atrás, y España nunca llegó a intentarlo.
Cómo se endurecen las exigencias, año a año
España: las fechas que afectan a una vivienda concreta
| Fecha | Qué ocurre | A quién afecta |
|---|---|---|
| 3 jun 2021 | Entra en vigor el RD 390/2021: la vivienda de uso turístico entra en el ámbito de aplicación, desaparece la exención de los cuatro meses y la validez del certificado en letra G baja a cinco años | A todos los propietarios |
| 12 ago 2025 | El certificado vigente y registrado pasa a ser obligatorio para cualquier tasación hipotecaria (Orden ECM/599/2025) | A quien compre con hipoteca española |
| 24 abr 2026 | Entra en vigor el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026) con las líneas de ayuda a la rehabilitación que gestionarán las comunidades | A quien planee obras |
| 30 sep 2026 | El nuevo modelo de certificado, las nuevas etiquetas, el nuevo formato XML y la metodología recalibrada pasan a ser obligatorios | A los certificados emitidos desde esa fecha |
| 31 dic 2026 | Terminan las deducciones por obras energéticas en viviendas individuales; el plan nacional de renovación entra en vigor en su redacción definitiva | A quien reforme |
| 31 dic 2027 | Terminan las deducciones por obras en edificios residenciales completos | A las comunidades de propietarios |
| 2030 | Objetivo propio de España: consumo energético residencial un 25% por debajo del nivel de 2020, por volumen de rehabilitación | A la política estatal, vía ayudas |
| 2035 | El mismo objetivo, en el 33% | A la política estatal |
| 2050 | Cero emisiones en todo el parque edificado español | Punto final del plan |
El calendario europeo de fondo
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 1 ene 2025 | Fin de los incentivos públicos a las calderas autónomas de combustibles fósiles |
| 29 may 2026 | Plazo de transposición de la directiva: España llegó con un cumplimiento solo parcial, así que la normativa nacional sigue perfilándose |
| 31 dic 2026 | Instalaciones solares obligatorias en edificios públicos y no residenciales nuevos de más de 250 m² |
| 31 dic 2027 | La exigencia alcanza a los edificios no residenciales existentes de más de 500 m² que se sometan a reforma importante |
| 1 ene 2028 | Todos los edificios nuevos de titularidad pública deben ser de cero emisiones |
| 31 dic 2029 | Instalaciones solares obligatorias en todos los edificios residenciales nuevos y en los aparcamientos cubiertos nuevos |
| 1 ene 2030 | Todos los edificios nuevos, de cero emisiones; rehabilitado el 16% menos eficiente del parque no residencial; consumo medio de energía primaria en vivienda un 16% por debajo del nivel de 2020 |
| 2033 | Rehabilitado el 26% menos eficiente del parque no residencial |
| 2035 | Consumo medio de energía primaria en vivienda un 20-22% por debajo del nivel de 2020 |
| 2040 | Fecha objetivo para la retirada de las calderas de combustibles fósiles |
| 2050 | Parque edificado climáticamente neutro en toda la Unión Europea |
Conviene leer las dos tablas con una idea en la cabeza: solo las fechas españolas se pegan a un inmueble, y ninguna de ellas le obliga a reformar. Regulan el certificado en sí, la tasación hipotecaria y las ventanas en que hay dinero público disponible. Todo lo de la segunda tabla es norma para obra nueva, norma para edificios no residenciales o una media nacional que los gobiernos deben alcanzar con políticas; nada de eso recae sobre su escritura.
Un cambio al que conviene estar atento. La nueva escala europea reserva la letra A a los edificios de cero emisiones, de modo que cuando España reajuste su escala al transponer la directiva, las letras de hoy podrían no encajar una a una con las de mañana. Una vivienda con letra A en la escala española actual no será automáticamente letra A en la futura. El detalle se fijará en la normativa española de desarrollo.
Cuánto cuesta realmente el certificado
Los honorarios no están regulados y los precios varían mucho porque el trabajo varía mucho. Lo que determina la cifra:
- Tipo de inmueble. Un piso dentro de un bloque es el caso más sencillo. Un chalet aislado tiene más fachada expuesta, varias plantas, instalaciones más diversas y a veces sala de máquinas de piscina, y evaluarlo cuesta bastante más.
- Superficie. En vivienda unifamiliar la referencia habitual se mueve entre 0,60 y 1,50 € por m².
- Si el técnico visita la vivienda o no. Los presupuestos más baratos corresponden a certificados de gabinete, con valores por defecto conservadores allí donde no se comprobó nada. Son legales, y suelen dar una o dos letras por debajo de lo que daría una evaluación con visita.
- Zona, desplazamiento y urgencia. Un certificado para la misma semana, con firma señalada, cuesta más que uno pedido con un mes de margen.
- Si incluye el registro. Algunos presupuestos cubren la presentación ante la comunidad autónoma y la tasa; otros no.
| Inmueble | Honorarios habituales del técnico (2026) |
|---|---|
| Piso en bloque | Entre 50 y 200 €; un piso de 90 m² suele salir por unos 100 € |
| Vivienda unifamiliar o chalet | Entre 150 y 400 €, según superficie y complejidad |
| Edificio residencial completo | Se factura por vivienda, con honorarios de proyecto añadidos |
Encima va la tasa autonómica de registro, que cada comunidad fija por su cuenta y actualiza casi todos los años:
| Comunidad | Tasa de registro para una vivienda (2026) |
|---|---|
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Alrededor de 10 € por vivienda, sea piso o chalet; los edificios se liquidan por unidad |
| Andalucía (Costa del Sol) | 14,98 € hasta 250 m² y 57,44 € por encima, mediante modelo 046 |
| Illes Balears (Mallorca) | Menos de 10 € |
| Región de Murcia (Costa Cálida) | Presentación telemática; entre las tasas más bajas de España |
| Madrid, Canarias, Aragón y otras | Sin tasa de registro |
En todo el litoral mediterráneo el registro es telemático y el técnico suele encargarse dentro de sus honorarios, algo que conviene confirmar: «certificado emitido» y «certificado registrado» son hitos distintos y solo cuenta el segundo.
¿Cambia la letra lo que usted paga?
El coste de uso es el efecto más grande y el único que nadie pone en el anuncio: ese múltiplo en la mitad climatizadora de la factura, cada año que mantenga el inmueble.
El precio de la hipoteca. Los bancos españoles bonifican la hipoteca verde en viviendas con letra A o B, normalmente en torno a 0,1 puntos porcentuales de tipo, durante toda la vida del préstamo y acumulable con las bonificaciones habituales por nómina y seguros. Es modesto, pero es una de las pocas ventajas de precio que la obra nueva tiene sobre la segunda mano sobre el papel. Al margen de eso, el certificado es ya un requisito duro para la propia tasación.
Deducciones por mejora. Las deducciones del IRPF por obras de mejora energética están vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026 para viviendas individuales y hasta el 31 de diciembre de 2027 para edificios residenciales completos. Conviene ser cuidadoso con el historial normativo, porque es enredado: la prórroga llegó con el Real Decreto-ley 16/2025, decayó cuando el Congreso no convalidó ese decreto el 27 de enero de 2026 y se recuperó con el Real Decreto-ley 7/2026 en marzo de 2026, con efectos desde el 1 de enero de 2025. En quince meses se prorrogó, se anuló y se volvió a prorrogar, así que confirme la situación con un asesor fiscal antes de presupuestar contando con ella. Tres tramos: el 20% de lo invertido en obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración; el 40% por reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzar la letra A o B; y el 60% en rehabilitación del edificio completo con una mejora del 30%. Los tres tramos exigen un certificado emitido antes de las obras y otro después, razón por la que conviene conservar el certificado de una vivienda F o G que piense reformar. Los tramos del 20% y el 40% se aplican a la vivienda habitual o a la arrendada como vivienda; una segunda residencia de uso propio no encaja. El panorama fiscal completo está en la guía de impuestos sobre la vivienda para no residentes.
Lo que el certificado no le dice
Es un cálculo, no una medición. Nadie monitoriza la vivienda durante un año: el técnico introduce en un programa las características observadas. Eso tiene consecuencias:
- La calidad varía, en el sentido ya explicado: una evaluación barata de gabinete infravalora una vivienda correcta.
- No dice nada del confort. El ruido, la humedad, la ventilación cruzada o si la terraza recibe el sol de la tarde no están en el modelo, y en la costa española eso determina cómo se vive una casa mucho más que una letra.
- No es una inspección técnica. Estructura, estado de la cubierta, fontanería y legalidad de la construcción quedan fuera de su alcance.
- La fecha importa. Un certificado registrado en 2017 describe la vivienda tal como estaba entonces: mejor si el propietario ha instalado aerotermia desde entonces, peor si la caldera ha dejado de funcionar.
Lista de comprobación para el comprador
- Pida el certificado antes de hacer una oferta, no en la notaría. Es un PDF de dos páginas que el vendedor ya tiene.
- Compruebe que está registrado: busque el número de inscripción y el sello de la comunidad autónoma, no solo la firma del técnico. Sin eso no hay tasación hipotecaria.
- Mire la fecha. Diez años desde el registro, cinco en letra G. Un certificado caducado hay que rehacerlo antes de firmar, y eso lo paga el vendedor.
- Lea los kWh por m², no solo la letra, y compare inmuebles dentro de la misma provincia.
- En obra nueva, pida el certificado de obra terminada en la entrega y contrástelo con la calificación de proyecto que le enseñaron.
- Lea la página de recomendaciones. Ahí está qué necesita la vivienda y hasta qué letra la llevaría.
- Ponga precio a la diferencia. En una segunda mano E o F, ventanas y bomba de calor son la primera obra: pida presupuesto antes de cerrar el precio.
- Consérvelo si piensa reformar: el certificado previo a las obras es condición de la deducción.
- Confirme que se anexa a la escritura y quédese su copia: la necesitará cuando venda o alquile, como explicamos en la guía de venta de vivienda en España.
El certificado es la parte más barata de la comprobación previa en una compra en España y la que casi todos los compradores miran de reojo y archivan. No va a decidir si compra. Le va a decir, antes de negociar, cuál de las dos viviendas de su lista corta saldrá más cara de habitar y cuánto costaría aproximadamente acortar la distancia. Para el resto del proceso, empiece por nuestra guía paso a paso de cómo comprar vivienda en España y por el desglose completo de gastos de compra.
