Alquilar una propiedad en Mallorca — Guía para compradores 2026

Mallorca es la jurisdicción de alquiler turístico más estricta de España. El Govern Balear dejó de emitir nuevas ETV en 2022 e hizo la moratoria indefinida en mayo de 2024. El Decreto-ley 4/2025 impidió después la creación de nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares en todas las islas, y Palma fue un paso más allá y declaró todo el municipio zona única no apta para el alquiler turístico en viviendas — aprobación inicial el 26 de febrero de 2026, definitiva el 28 de mayo de 2026. En la práctica, comprar una propiedad en Mallorca pensando en alquiler de corta estancia ya no consiste en solicitar una licencia. Consiste en adquirir una propiedad que ya la posea, transferirla limpiamente al cierre y entender qué pasa si el siguiente propietario no puede hacer lo mismo. Esta guía explica cómo funciona realmente el sistema balear de ETV en 2026, dónde aún se pueden obtener licencias y cómo leer una compra de alquiler en Mallorca antes de hacer una oferta.

Importante: esta guía es información general a octubre de 2026, no asesoramiento legal ni fiscal. El panorama regulatorio balear cambia con frecuencia — tanto a nivel autonómico (Govern Balear) como a nivel municipal (cada ayuntamiento mallorquín puede declarar sus propias zonas saturadas). Para un inmueble concreto, las decisiones se toman con un gestor con sede en Mallorca y un abogado familiarizado con la ley turística insular. Para el marco general que aplica en toda España — reglas estatales, tipos de contrato, impuestos — véase nuestra guía hub sobre alquilar propiedad en España.

ETV, ETVPL y lo que cada una cubre realmente

Las Islas Baleares tienen su propio régimen de licencia turística bajo la Llei 8/2012 de turismo balear, en su redacción vigente. La licencia se llama Estancia Turística en Vivienda (ETV) y existen tres formas principales:

Las tres las emite el Consell Insular de Mallorca y se inscriben en el Registro Insular de Empresas Turísticas — el Consell asumió esa función del Govern de les Illes Balears en 2022. Cada licencia está vinculada a un inmueble concreto y a un titular concreto. Un requisito adicional rige en 2026 para cualquier ETV: el inmueble debe haber sido vivienda privada durante al menos cinco años antes de la solicitud — lo que descarta de hecho la obra nueva y los desarrollos sobre plano del cauce ETV.

La ETVPL es la forma que más importa al comprar un apartamento. Se introdujo para encajar el alquiler turístico en edificios plurifamiliares en el mismo marco que las viviendas unifamiliares — y exige que la comunidad de propietarios apruebe el uso antes de poder solicitar la licencia, con la misma doble mayoría estatal del 3/5 introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en abril de 2025.

Importante: la distinción entre ETV y ETVPL no es cosmética. Una ETV vinculada a una villa unifamiliar otorga el derecho a operar sin voto de comunidad alguno. Una ETVPL en un apartamento lleva incorporada una aprobación de comunidad que, en teoría, puede ser revocada por una mayoría posterior de 3/5 de la misma comunidad. El perfil de riesgo de los dos productos es distinto.

La moratoria balear — cómo «no más nuevas licencias» llegó a significar exactamente eso

En febrero de 2022, el Govern Balear paralizó las nuevas solicitudes de ETV en todas las islas mientras revisaba los niveles de saturación. La pausa se estructuró como una moratoria — formalmente una suspensión temporal — pero se ha ido prorrogando y ampliando en cada revisión sucesiva. La extensión más relevante llegó en mayo de 2024, cuando el Govern hizo la moratoria efectivamente indefinida: eliminó la fecha de finalización previamente fijada y condicionó cualquier futura reapertura a un estudio urbanístico zonal que, a junio de 2026, no se ha publicado.

El Decreto-ley 4/2025 añadió además una prohibición legal: no pueden crearse nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares en ningún punto de Baleares. En términos prácticos para 2026, esto significa que ningún municipio balear emite nuevas ETV generales a inmuebles que no estuvieran ya registrados antes del corte original de 2022. Existe una vía estrecha: el Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) opera una bolsa de plazas previamente aprobadas que han sido cedidas o han caducado, y en 2025 abrió la primera adjudicación desde la moratoria — 654 plazas. La adjudicación CBAT es competitiva, técnica y no una ruta sobre la que un comprador extranjero deba descansar. A efectos prácticos, la licencia viene con el inmueble o no viene.

La moratoria no afecta a las licencias existentes. Una ETV emitida en 2020 sigue vigente (indefinidamente, en su forma unifamiliar) y se transmite bajo las normas vigentes en su emisión, con adaptación a los estándares actuales de calidad exigida en las renovaciones de ETVPL y ETV-60.

Palma — la prohibición municipal total (aprobación definitiva el 28 de mayo de 2026)

Palma de Mallorca fue un paso más allá de la moratoria autonómica. El Ayuntamiento de Palma declaró todo el término municipal zona única no apta para el alquiler turístico en viviendas: no se admiten nuevas plazas ETV de ningún tipo, no se renuevan las licencias no permanentes y no se permite trasladar las plazas existentes — aprobación inicial el 26 de febrero de 2026, definitiva el 28 de mayo de 2026, publicada en el BOIB el 27 de junio de 2026. El alquiler turístico en edificios plurifamiliares ya estaba prohibido en Palma desde 2018. La decisión afecta a todos los barrios dentro de los límites de Palma — casco antiguo, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, todo el mapa.

Qué significa la prohibición en términos operativos:

• No se admiten nuevas plazas de alquiler turístico de ningún tipo en ningún punto de Palma, ni en pisos ni en casas.
• Las licencias existentes siguen vigentes. Las ETV en forma unifamiliar en Palma continúan indefinidamente bajo sus términos originales; las ETVPL y ETV-60 se mantienen hasta el final de su plazo actual de cinco años; tras la modificación de 2026, las licencias no permanentes de Palma ya no se renuevan.
• Conviene mirar la fecha de vencimiento (ETVPL y ETV-60). En estas licencias, el fin del plazo vigente marca el fin del uso turístico, así que la fecha que figura en la licencia entra en la negociación del precio.
• Las transmisiones parecen seguir funcionando bajo las normas baleares estándar — una ETV activa en Palma puede transmitirse con el inmueble — pero las excepciones específicas de Palma en transmisión tras el veto no se han probado en volumen. Confirme con un abogado en Palma para cualquier inmueble concreto.

Importante: el efecto práctico del veto en Palma depende de qué licencia se tenga. Una ETV en forma unifamiliar en Palma sigue sobre su base indefinida original; el veto no pone en marcha ningún reloj. Una ETVPL en Palma, por el contrario, se mantiene hasta el final de su plazo actual y no se renueva. Quien compre en Palma un apartamento con licencia debe valorarla por los años que le quedan; para el alquiler de larga duración o el uso propio, el veto no cambia nada.

Alquiler turístico en Mallorca	Situación en 2026
Nuevas licencias ETV	Moratoria en toda la isla — no se emiten; el Decreto-ley 4/2025 impide nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares
Palma	Todo el municipio cerrado a nuevos alquileres turísticos — aprobación inicial el 26 de febrero de 2026, definitiva el 28 de mayo de 2026
Licencias existentes	No afectadas — se transmiten con la vivienda (verificar condiciones)
ETVPL (pisos)	Licencia de 5 años renovable; requiere aprobación de la comunidad
ETV-60 (vivienda propia)	Hasta 60 días al año, al menos 30 en julio-agosto

Dónde en Mallorca aún se puede acceder realistamente a una ETV activa

Fuera de Palma, el cuadro es más matizado. Varios municipios mallorquines mantienen inventarios significativos de licencias ETV activas vinculadas a inmuebles en el mercado. La licencia no se vuelve a emitir, pero puede adquirirse comprando un inmueble que ya la tenga. Los municipios donde el inventario con ETV rota con más regularidad en 2026 son:

• Calvià — el mayor municipio turístico fuera de Palma. Las zonas de resort (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) concentran alta densidad de ETV heredadas, especialmente en bloques plurifamiliares construidos antes del marco ETVPL de 2017. Muchas se transmiten en venta.
• Andratx — costa oeste, mercado premium (Port d'Andratx, Camp de Mar). Volumen menor, ticket superior; las ETV se vinculan aquí mayoritariamente a villas unifamiliares, por lo que el perfil regulatorio es más limpio.
• Sóller — costa noroeste (Serra de Tramuntana), con mezcla de casas de pueblo e inmuebles de resort. Inventario limitado; alta selectividad.
• Pollença y Alcúdia — eje turístico del norte. Sólido mercado histórico de holiday rental; la zonificación de Pollença es más restrictiva que la de la mayoría de la isla (el mapa turístico del municipio limita gran parte de la zona a ETV-60 únicamente), por lo que el inventario adquirible directamente es más estrecho de lo que parece. La bahía de Alcúdia se mantiene más abierta en sus bloques interiores.
• Capdepera y la franja resort de la costa este (Cala Ratjada, zona de Cala Millor) — un cluster destacable de ETV activas en la costa este, sobre todo en bloques de apartamentos costeros.
• Manacor y pueblos del interior — mercado menor, licencias ocasionales en fincas rurales. Idiosincrático; due diligence necesaria sobre los permisos de cada inmueble.

El sobreprecio por un inmueble con ETV frente a uno equivalente sin licencia en la misma zona se ha ampliado materialmente desde la moratoria de 2022. En la Calvià costera, los agentes mallorquines estiman habitualmente ese sobreprecio en en torno al 15–25% sobre un apartamento equivalente sin licencia en operaciones de 2026; ningún conjunto de datos público confirma una cifra única, y el rango se ensancha en el segmento premium de villas. El sobreprecio refleja tanto el ingreso esperado por alquiler como la creciente escasez de licencias transmisibles.

Importante: operar un alquiler turístico en Mallorca sin una ETV válida se persigue con fuerza. Las multas por alquiler turístico ilegal llegan a €500 000 según el Decreto-ley 4/2025 (infracciones graves, de €5001 a €50 000; muy graves, de €50 001 a €500 000), y el Consell de Mallorca cruza los anuncios de Airbnb y Booking con el Registro Insular.

Cómo se transmite una ETV en la venta — y por dónde puede romperse

Las ETV y ETVPL se transmiten con el inmueble, pero la transmisión no es silenciosa. Tres trámites administrativos corren en paralelo a la transmisión patrimonial estándar:

1. Comunicación al órgano emisor. Tras el cierre, el nuevo titular presenta una comunicación previa de modificación de datos ante el Consell Insular de Mallorca. El Consell suele tardar hasta 60 días en confirmar la actualización del registro; la licencia en sí no se vuelve a emitir, solo se modifica la línea del titular.
2. Comprobaciones municipales. Algunos municipios mallorquines exigen comprobaciones de compatibilidad adicionales en el cambio de titular, especialmente en zonas con actividad reciente de saturación. Con el veto de Palma en vigor, el paso municipal dentro de Palma se ha convertido en una puerta vinculante, no en una formalidad — confirme localmente para cualquier código postal concreto.
3. Reconfirmación de la comunidad de propietarios (solo ETVPL). En las ETVPL, el voto de la comunidad que autoriza el uso turístico permanece con el edificio, no con el propietario. Las ETVPL que ya operaban antes del 3 de abril de 2025 conservan sus derechos adquiridos bajo el nuevo régimen estatal — la comunidad no puede usar la mayoría de 3/5 para cancelarlas con efecto retroactivo. Sí puede, en cambio, votar la prohibición de nuevos usos turísticos a futuro, y ese voto afecta a cualquier solicitud posterior de ETVPL en el mismo edificio. Una comunidad que ha votado a favor recientemente es materialmente más segura que aquella con una moción de revocación pendiente.

Lo que sale mal, por orden de probabilidad:

• Licencia entregada, no transmitida. Si el vendedor entrega la ETV antes del cierre (por motivos fiscales u otros), no puede volver a emitirse al comprador. La licencia desaparece.
• No comunicación en plazo. La autoridad turística da de baja el inmueble; la reactivación no es automática y, en zonas afectadas por la moratoria, puede no ser posible en absoluto.
• Revocación de la comunidad en marcha. Una comunidad de ETVPL que ha convocado una votación para revocar la autorización turística pero aún no ha votado — el comprador hereda el riesgo en directo.
• Fallos de habitabilidad o urbanísticos. El inmueble ya no cumple los estándares actuales; la licencia es técnicamente activa pero no puede reinscribirse tras una inspección con incidencia.

Consejo: el único documento más útil antes de comprar un apartamento turístico en Mallorca es el certificado del registro de turismo emitido en los últimos treinta días, junto con una nota simple actual que no muestre entrega de la licencia. Pedir ambos — y obtener ambos — separa a un vendedor serio del que tiene un problema.

Particularidades fiscales baleares — lo que conviene saber más allá de las normas estatales

El marco fiscal estatal del ingreso por alquiler en España — una sola declaración anual del Modelo 210 por las rentas del alquiler, del 1 al 20 de abril del año siguiente (Orden HAC/623/2026); 19% sobre el ingreso neto para residentes UE/EEE y 24% sobre el ingreso bruto, sin deducciones, para residentes fuera de la UE; la renta imputada de los meses vacíos se declara del 1 de abril al 31 de diciembre — se aplica en Mallorca exactamente igual que en la Costa Blanca o en cualquier otro lugar. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos de hasta 30 noches repercuten el 10% de IVA conforme al Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026), y en las zonas declaradas tensionadas los ayuntamientos pueden aplicar a las viviendas turísticas un recargo del IBI de hasta el 50%, que sube al 100% para quien tenga dos o más de estas viviendas y al 150% para quien tenga cuatro o más; ambas medidas están pendientes de la votación de convalidación en el Congreso el 12 de noviembre de 2026. La mecánica completa, en nuestra guía fiscal para no residentes.

Tres añadidos son relevantes específicamente para Mallorca:

• Impost de Turisme Sostenible (ITS). Los operadores de alojamiento turístico en Baleares cobran al huésped una tasa por persona y noche. El marco de 2026 se mueve en una banda más amplia que en años anteriores: aproximadamente desde €0,25 por huésped y noche en la categoría de temporada baja hasta €6 por huésped y noche en el tramo más alto en pleno verano, con multiplicadores por categoría y estación entre medias. Enero y febrero quedan exentos en 2026. La tasa se cobra al huésped y la ingresa el operador; no sale del margen del propietario, pero añade una línea de cumplimiento a los costes de la gestoría.
• Impuesto sobre el Patrimonio — régimen balear. La exención estatal de €700 000 se aplica en Baleares, y las islas suman una mínima personal más elevada (en torno a €3 millones) y una bonificación del 90% sobre bienes culturales. Eso queda muy por debajo de la exención efectivamente plena de Madrid o de la bonificación del 100% de Andalucía, pero tampoco está al nivel del baseline estatal. Para compradores de alto patrimonio, el Impuesto sobre el Patrimonio es una partida más sustancial en Baleares que en Madrid o Marbella — pero menos punitiva de lo que sugiere el tipo nominal estatal.
• Normativa autonómica del Impuesto sobre el Patrimonio para todos los no residentes. Desde el 11 de julio de 2021 (Ley 11/2021), todos los no residentes — comunitarios o no — pueden aplicar la normativa del Impuesto sobre el Patrimonio de la comunidad autónoma donde está el inmueble; la resolución del TEAC del 24 de septiembre de 2025 solo lo confirmó para ejercicios anteriores. En Baleares, el régimen autonómico está, a grandes rasgos, alineado con la normativa estatal — por lo que la opción aporta aquí menos valor que en Madrid a un comprador comparable. Pero, para compradores que cruzan el umbral de €700 000, estructurar bien con un asesor fiscal sigue moviendo cifras reales.

Lista previa a la compra para una vivienda de alquiler en Mallorca

Para Mallorca, el checklist estándar de buy-to-let se estrecha en un conjunto más compacto y afilado de preguntas.

1. ETV o ETVPL activa sobre el inmueble. No vale «el vendedor solía alquilarlo»; tampoco «estuvo registrada hasta el año pasado». El certificado debe estar al día y el tipo de licencia debe coincidir con el tipo de inmueble.
2. Fecha del ciclo de cinco años. ¿Cuándo expira el ciclo actual de la licencia? ¿Qué condiciones de renovación se aplicarán en esa fecha? En Palma, las licencias ETVPL y ETV-60 no se renuevan al terminar el plazo actual.
3. Si ETVPL, voto de comunidad e historial. Fecha del voto autorizador original, actas actuales (libro de actas) revisadas en busca de moción de revocación pendiente, alineamiento actual de 3/5 entre los propietarios.
4. Historial de cesiones. ¿Ha cedido el vendedor la ETV temporalmente alguna vez — por ejemplo, durante una reforma? En zonas afectadas por la moratoria, una cesión es una vía única.
5. Estado municipal de saturación. Incluso fuera de Palma, distintos ayuntamientos van marcando frentes marítimos saturados de forma continua. Pregunte al ayuntamiento si el código postal está en zona saturada y si hay una votación de saturación en el orden del día del pleno.
6. Configuración de cumplimiento del ITS. Si el vendedor ha estado operando, pida las últimas declaraciones trimestrales del ITS. Una laguna en las presentaciones indica que la operación funcionaba al margen y la licencia puede llevar incidencias.
7. Cédula de habitabilidad y certificado energético. Ambos se exigen en la renovación, y el energético lleva un umbral duro que rara vez llega a las listas de comprobación: la ley turística balear exige letra F en edificaciones anteriores a 2008 y letra D a partir de 2008, y el periodo de adaptación de tres años terminó el 31 de julio de 2020. No alcanzarlo puede suponer la baja en el registro turístico y, con ella, la imposibilidad de comercializar. Revise el certificado registrado antes de comprometerse, no después: una vivienda con letra G no es una ETV conforme, y en Mallorca los costes de reforma superan la media peninsular. Nuestra guía del certificado energético detalla lo que cuesta subir la letra.
8. Un Plan B que no dependa de la ETV. Si la licencia no sobrevive a la renovación — ¿qué uso tiene el inmueble? El alquiler LAU de larga duración es el fallback más habitual en Mallorca, pero la rentabilidad cae materialmente. El uso personal es la otra vía. La reventa especulativa supone que el siguiente comprador resolverá el mismo problema.

Consejo: en Mallorca más que en ningún otro lugar de España, el abogado del vendedor redacta el contrato de arras con protecciones específicas para la transmisión de la licencia. La cláusula que condiciona la señal del comprador a la comunicación exitosa del cambio de licencia — no solo a la firma notarial — es un punto que merece pelearse.

Cómo trabaja Bravos Estate en Mallorca

El catálogo de Bravos Estate en Mallorca es deliberadamente selectivo. Operamos en la isla a una escala menor que en la Costa Blanca y priorizamos inmuebles con perfil regulatorio limpio — inventario con ETV en Calvià, Andratx y Capdepera, además de inmuebles de inversión no rentista seleccionados donde la intención del comprador es uso personal o LAU de larga duración.

Lo que hacemos, antes de la firma del comprador en Mallorca:

• Solicitar el certificado del registro de turismo actual y verificar que la licencia está activa y no en riesgo de entrega
• En ETVPL, leer los últimos tres años del libro de actas en busca de votaciones de la comunidad sobre uso turístico y posibles mociones de revocación en curso
• Confirmar que el código postal no está en una zona municipal saturada y comprobar si hay una votación de saturación en el orden del día del pleno local
• Coordinarnos con un gestor mallorquín en el calendario de comunicación al cierre
• Señalar cualquier incidencia de habitabilidad o calificación energética que pudiera afectar al próximo ciclo de renovación

No gestionamos operativa de alquiler en Mallorca. El mercado de gestión local está bien desarrollado; remitimos a especialistas que llevan la recepción de huéspedes, las presentaciones del ITS y el cumplimiento de SES.Hospedajes en el día a día.

Aviso legal. Esta guía es información general a octubre de 2026. Las normas baleares y mallorquinas de alquiler turístico se regulan a nivel autonómico (Govern Balear), del Consell Insular de Mallorca y municipal — cada uno puede cambiar las normas en su propio calendario a través del BOIB, BOPI y los boletines municipales. Las resoluciones judiciales, las declaraciones municipales de zona saturada y las revocaciones de licencias pueden alterar el estatus de alquiler de un inmueble sin previo aviso. Las obligaciones fiscales son individuales: dependen del propietario, del inmueble y de la estructura del alquiler. Para cualquier inmueble, operación o plan de alquiler concreto, las decisiones se toman con un gestor, abogado y/o asesor fiscal cualificado y familiarizado con el derecho turístico mallorquín. Bravos Estate no presta servicios legales, fiscales ni de gestión de alquileres y no asume responsabilidad por acciones realizadas con base en esta guía.