Acht weken vakantieverhuur in Alicante levert tegenwoordig zo'n € 9.100 op — 62% van wat een heel jaar langetermijnverhuur opbrengt, volgens de analyse die pisos.com op 20 augustus 2026 publiceerde. Een indrukwekkend getal, maar wie er een aankoop op wil bouwen, moet één ding weten: het is bruto. Wat er werkelijk op de rekening van de eigenaar belandt, hangt af van wie het appartement beheert, welke diensten het biedt — en vooral van de fiscale residentie van de eigenaar.
De cijfers achter de kop
De studie van pisos.com gaat uit van vraagprijzen voor vakantieverhuur aan de kust van Alicante deze zomer. Een strandappartement wordt in juli en augustus verhuurd voor ruim € 4.500 per maand, tegenover zo'n € 1.225 in een gewone maand — twee zomermaanden leveren dus € 9.100 op, terwijl een jaar gewone verhuur € 14.707 opbrengt. Bij Playa de San Juan kost een zomerweek al meer dan € 1.780, 8% meer dan vorig jaar. De langetermijnhuren stijgen mee: volgens idealista zit de stad Alicante boven 13,8 €/m², een plus van 8,6% op jaarbasis.
De studie rekent met vraagprijzen en gaat ervan uit dat de weken daadwerkelijk geboekt worden. Platformcommissies, schoonmaak, beheer, belastingen — niets is afgetrokken. pisos.com zegt het zelf zo: de zomer hoeft „alleen de IBI, de VvE, de nutsvoorzieningen en een redelijk deel van de hypotheeklast te dekken".
Wat er van korte verhuur werkelijk overblijft
Haal diezelfde € 9.100 door een echte exploitatie en ze smelten snel. Boekingsplatforms houden ongeveer 15–18% van elke reservering in. Wekelijkse wissels betekenen het hele seizoen om de paar dagen schoonmaak en wasgoed. Een eigenaar die in augustus niet aan de kust is, geeft de sleutels aan een beheerder — aan de Costa Blanca doorgaans 20–25% van de omzet. Tel de kosten van de toeristenvergunning en nutsvoorzieningen op gastentempo erbij, en 40–45% van het bruto kwijt zijn vóór belasting is normaal. Van € 9.100 blijft eerder € 5.200 over.
De belastingregel hangt af van uw paspoort
Dan het deel dat de koppen overslaan. Niet-residente verhuurders betalen de Spaanse IRNR over huurinkomsten, en de regels lopen scherp uiteen naar residentie. Een eigenaar die in de EU of EER woont, betaalt 19% over het netto — na aftrek van platformcommissies, beheer, reparaties, verzekering, IBI en een jaarlijkse afschrijving van 3% op de waarde van het gebouw. Een eigenaar van buiten de EU — een Brit bijvoorbeeld — betaalt 24% over het bruto, zonder enige aftrek volgens het criterium dat de belastingdienst tot voor kort hanteerde. Over € 9.100 aan zomerinkomsten is dat € 2.184 belasting — of het seizoen nu winst overliet of niet. Een uitspraak van het Nationale Hof van 28 juli 2025 heeft de grond veranderd: niet-EU-eigenaren kunnen nu dezelfde aftrekposten claimen als EU-residenten. De belastingdienst heeft het nieuwe criterium echter nog niet in haar officiële richtlijnen verwerkt, dus geclaimde aftrek kan worden aangevochten — voorzichtige planning houdt het 24%-over-bruto-scenario in de spreadsheet.
Inkomsten uit langetermijnverhuur worden tegen dezelfde IRNR-tarieven belast — maar de kostenbasis eronder is een fractie van die van een vakantie-exploitatie: geen platformcommissies, geen wekelijkse wissels, geen beheerpercentage, en de huurder betaalt de nutsvoorzieningen. Ook hier beslist de residentie, en nog scherper: een Spaanse fiscale resident die langetermijn-woningverhuur opgeeft in de IRPF past een korting van 50% toe op het netto-inkomen (meer in aangewezen schaarstegebieden) — een voordeel dat EU- noch niet-EU-niet-residenten krijgen. Voor een niet-EU-eigenaar, die hoe dan ook over het bruto wordt belast, valt de rekensom toch vaak uit in het voordeel van de rustige optie.
Eén eerlijke kanttekening voordat u die kiest: een langetermijncontract zet niet alleen de huur vast, maar het appartement. Naar Spaans huurrecht mag de huurder vijf jaar blijven (zeven als de verhuurder een bedrijf is), plus drie jaar stilzwijgende verlenging; een particuliere eigenaar kan de woning na het eerste jaar alleen voor eigen gebruik terugvragen als die clausule in het contract staat. Wie dus van plan is zelf de zomers in het appartement door te brengen, voor die is langetermijnverhuur simpelweg geen optie: de echte vergelijking wordt dan een vakantie-exploitatie tegenover een leegstaand appartement — en dat verandert de rekensom opnieuw. Onze gids over verhuren in Spanje loopt beide modellen in detail door.
Drie kosten die met de toeristenvergunning meekomen
Ten eerste: btw. Een vakantieverhuur met hotelachtige diensten — receptie, schoonmaak tijdens het verblijf, wisseling van linnengoed — geldt als hotelaccommodatie en moet 10% IVA rekenen, met de boekhouding die daarbij hoort. En de vrijstelling voor verhuur zonder diensten heeft een houdbaarheidsdatum: vanaf 1 juli 2028 valt onder het nieuwe Europese btw-kader elk verblijf korter dan 30 nachten onder de IVA, met of zonder diensten.
Ten tweede: de VvE. Sinds de hervorming van de Spaanse appartementswet in 2025 kan de vereniging van eigenaren nieuwe toeristische verhuur beperken of verbieden met een 3/5-meerderheid — en mag ze voor toeristisch verhuurde woningen een toeslag van maximaal 20% op de VvE-bijdrage vaststellen. In kusturbanisaties met zwembaden en tuinen is dat geen theoretische clausule meer; verenigingen gebruiken haar.
Ten derde: de vergunning zelf. In de regio Valencia vereist vakantieverhuur een VUT-registratie, verlengingen gaan tegenwoordig per vijf jaar, en het veto van de VvE geldt vóór de vergunning. De vraag is reëel — de kust van Alicante draaide in augustus op 92,2% bezetting — maar het recht om die te bedienen is niet automatisch.
Waar de rekensom wél klopt
Dit alles maakt korte verhuur geen slechte business. Het maakt er een business van — een die gebouwen beloont die ervoor ontworpen zijn. In residenties die rond de verhuurexploitatie zijn gebouwd, bestaan receptie, schoonmaak en linnenservice al, is de vergunningsstructuur onderdeel van het project en is het 10%-IVA-regime gewoon de manier waarop de exploitatie draait — de eigenaar improviseert geen hotel in een woongemeenschap die daar nooit mee instemde. Een voorbeeld uit onze eigen portefeuille: Pure Sea Residence aan Playa del Torres, Villajoyosa — een gebouw op de eerste lijn met aparthotelservice, waar een appartement vanaf dag één kan verdienen, binnen de regels.
Voor een koper telt de volgorde van beslissingen zwaarder dan het rendement uit de kop: eerst de fiscale residentie en wat die met het netto doet, dan het model — zelf beheren, via een agentschap of aparthotel — en pas daarna het appartement. Huren in Alicante slokt al 38% van het gezinsinkomen op; aan de vraagkant mankeert deze markt niets. De zomercijfers worden gewonnen of verloren in de spreadsheet.
