Продажа недвижимости в Испании в 2026 году: полное руководство для собственников

Продажа недвижимости в Испании нерезидентом — это та же сделка, что и прежде, однако правила в части удержания налога, энергетических сертификатов, погашения ипотеки и репатриации средств за последние пять лет изменились настолько существенно, что рекомендации, полученные вами при покупке, уже устарели. Перед вами актуальная картина на 2026 год — для владельцев, которые не проживают в Испании постоянно.

С момента покупки недвижимости большинством иностранных владельцев произошли три важных изменения:

• Удержание 3% при продаже (retención) и ставки налога на прирост капитала (CGT) для нерезидентов — прежде разделявшиеся на 19% и 24% — теперь применяются единообразно и строго отслеживаются испанской налоговой службой (AEAT). Эпоха «разберётся юрист покупателя» ушла в прошлое.
• Сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energética, или CEE) является обязательным с 2013 года, однако сегодня его требование строго контролируется — без этого документа сделка не может быть юридически завершена у нотариуса.
• Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) был пересмотрен в 2021 году после того, как Конституционный суд признал прежнюю формулу недействительной. Новые правила позволяют продавцу выбрать метод расчёта, дающий меньшую сумму к уплате.

Если вы приобрели недвижимость до 2018 года и с тех пор не занимались никакими бюрократическими вопросами, рассчитывайте на то, что процесс продажи — от выставления объекта на рынок до передачи ключей и получения денег — займёт от трёх до шести месяцев. Налоги и расходы на продажу составят порядка 7–11% от цены сделки, не считая комиссии агента. Подробное обоснование — ниже.

Стоит ли продавать в 2026 году?

Коротко: цены на Costa Blanca и по всему Средиземноморскому побережью находятся на многолетних максимумах, а спрос со стороны иностранных покупателей остаётся высоким. В «Докладе о финансовой стабильности» Банка Испании (Banco de España) за весну 2026 года (опубликован 14 мая 2026 года) рынок охарактеризован как умеренно переоценённый относительно долгосрочного равновесия, однако не достигший масштабов пузыря 2008 года — подробный разбор в нашем анализе доклада Банка Испании. Для продавцов важно следующее: покупательский спрос не ослабевает, предложение ограничено, и правильно оценённый, грамотно подготовленный объект продаётся за 90–150 дней на основных прибрежных рынках.

По данным Tinsa за первый квартал 2026 года, цены в провинции Аликанте выросли на 18,3% в годовом исчислении: в Бенидорме они достигли €2 786/м², в Аликанте — €1 980/м². Объём сделок за тот же период снизился на 7,7% — классический профиль рынка, ограниченного предложением, где цены растут на фоне сокращения числа транзакций. Для владельца, купившего объект 7–12 лет назад, разрыв между текущей и первоначальной ценой приобретения, вероятно, максимален за всё время владения.

Честный контраргумент: если вы продаёте сейчас и планируете вложить вырученные средства в другой актив (в том числе в покупку меньшей по площади испанской недвижимости), инфляция снизила относительную покупательную способность полученных евро по сравнению с 2008 годом. Реальный чистый доход значителен, однако далеко не столь впечатляющ, как свидетельствуют номинальные цифры.

Четыре налога, которые вы заплатите

Это наиболее часто неверно понимаемая часть процесса. Иностранные владельцы нередко полагают, что получат 100% цены продажи за вычетом лишь комиссии агента. Реальная чистая сумма существенно ниже. Со сделки взимаются четыре налога:

1. Удержание 3% (retención del 3%)

Если вы являетесь нерезидентом Испании в целях налогообложения, покупатель обязан по закону удержать 3% от общей цены продажи и перечислить эту сумму напрямую в налоговую службу (AEAT) в течение одного месяца с момента завершения сделки, используя форму Modelo 211. В день сделки вы получаете 97%; оставшиеся 3% хранятся в AEAT в счёт будущего налога на прирост капитала.

Это не опциональное и не договорное условие. Покупатель, не произведший удержание, несёт личную ответственность за эти 3% — поэтому любой грамотный юрист покупателя будет настаивать на вычете у нотариуса.

Если итоговый налог на прирост капитала окажется меньше удержанных 3%, разницу можно вернуть, подав форму Modelo 210 в течение четырёх месяцев. Если налог окажется больше — доплата производится одновременно с подачей формы.

2. Налог на прирост капитала (IRNR)

Продавцы-нерезиденты уплачивают налог на прирост капитала с дохода от продажи. Ставка составляет 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для нерезидентов ЕС (в том числе для граждан Великобритании и США после Brexit).

«Прибыль» рассчитывается следующим образом: цена продажи минус первоначальная цена приобретения, минус допустимые расходы на приобретение (нотариальные расходы, регистрационные сборы, налог ITP, уплаченный при покупке, гонорар юриста при наличии счёта) и допустимые расходы на улучшение имущества (капитальные работы при наличии надлежащих счетов и квитанций об НДС — не косметический ремонт). Декоративная отделка к вычету не принимается. Сохраняйте все счета с момента покупки: AEAT принимает к вычету исключительно правильно оформленные испанские счета-фактуры.

Декларация подаётся по форме Modelo 210 в течение четырёх месяцев после завершения сделки. Уже удержанные 3% засчитываются как аванс. Льгота при реинвестировании для нерезидентов не предусмотрена — она распространяется лишь на испанских налоговых резидентов старше 65 лет (при продаже основного жилья) или на тех, кто реинвестирует средства в испанское основное жильё. На иностранных владельцев, продающих объект для отдыха или аренды, эта льгота не распространяется.

Между вашей страной проживания и Испанией может действовать соглашение об избежании двойного налогообложения, позволяющее зачесть уплаченный в Испании CGT в счёт налоговых обязательств по месту резидентства. Испания заключила такие соглашения со всеми крупными государствами; как правило, зачёт применяется в полном объёме. Именно здесь персональная налоговая консультация по месту вашего проживания оправдывает себя многократно.

3. Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía municipal / Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Это муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли (не рыночной стоимости объекта) за период вашего владения. Он уплачивается в местную мэрию и является расходом продавца.

С 2021 года, после того как Конституционный суд признал прежнюю формулу недействительной, владелец вправе выбрать один из двух методов расчёта и уплатить меньшую из полученных сумм:

• Объективный метод — основан на кадастровой стоимости земли, умноженной на срок владения и муниципальный коэффициент. Это историческая формула.
• Метод фактического прироста — основан на реальной разнице между кадастровой стоимостью земли на момент приобретения и на момент продажи. Если фактический прирост стоимости земли меньше предполагаемого по объективному методу, этот вариант может оказаться существенно выгоднее.

Как правило, сумма налога составляет 0,5–3% от стоимости объекта, однако существенно варьируется в зависимости от муниципалитета. В ряде населённых пунктов Costa Blanca кадастровые стоимости намеренно занижены, и налог plusvalía невелик; в Мадриде или Барселоне он может быть весьма ощутимым. Местный юрист (gestor — специалист по налоговым и бухгалтерским вопросам) рассчитает оба варианта и подаст декларацию по меньшему из них.

Принципиально важно: если сделка не принесла прироста стоимости земли (или зафиксирован убыток), plusvalía не взимается — однако декларацию всё равно необходимо подать для получения освобождения. Не позволяйте юристу покупателя производить оплату в автоматическом режиме без предварительной проверки.

4. НДС (IVA) — редко применяется к частным продавцам

Перепродажа недвижимости между физическими лицами не облагается IVA (испанским НДС). Вместо него покупатель уплачивает налог на передачу имущества (ITP) — это его расход, а не ваш. IVA взимается лишь в том случае, если продавцом выступает юридическое лицо или если продаётся новостройка непосредственно застройщиком — ни то ни другое не относится к типичным случаям, когда иностранные владельцы продают объекты для отдыха.

Подробное описание ежегодных налогов (IBI, налог на вменённый доход для нерезидентов, налог на имущество для владельцев дорогостоящих объектов) вы найдёте в нашем полном руководстве по налогам на недвижимость в Испании для нерезидентов.

Рассчитайте ваши реальные показатели: наш калькулятор расходов при продаже недвижимости в Испании прогнозирует чистую выручку исходя из цены продажи, региона, статуса владельца и действующих ставок — с учётом всех четырёх налогов, указанных выше, комиссии агента, а также гонораров хестора и нотариуса. Если вы рассматриваете встречную покупку, калькулятор расходов при покупке недвижимости в Испании покажет совокупные затраты на приобретение нового объекта, а ипотечный калькулятор для Испании поможет определить необходимый объём финансирования.

Документы, которые потребует юрист покупателя

Испанский нотариус не подпишет escritura de compraventa (договор купли-продажи) без определённого перечня документов. Юристы покупателей начинают собирать их за две-четыре недели до запланированной даты подписания. Если хотя бы один документ отсутствует или устарел — завершение сделки откладывается.

Подготовьте следующие документы ещё до выставления объекта на продажу:

• Nota Simple — актуальная выписка из реестра недвижимости, подтверждающая ваше право собственности и содержащая сведения о наличии ипотеки и обременений. Заказывается в Registro de la Propiedad (Реестре собственности); срок получения — 24–72 часа.
• Оригинал Escritura de Compraventa — нотариальный акт, оформленный при покупке. Если документ утрачен, нотариус, оформлявший сделку, может выдать заверенную копию.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE) — сертификат энергоэффективности. Действителен 10 лет. Если срок действия истёк, необходимо обновить его до выставления объекта на продажу. Стоимость — €100–300 у сертифицированного архитектора или технического инженера. Обязателен с 2013 года, и сегодня это требование строго контролируется.
• Cédula de Habitabilidad — свидетельство о пригодности жилья к проживанию. Обязательно в Валенсийском сообществе (включая Costa Blanca), Каталонии и на Балеарских островах. Обновляется каждые 10–15 лет в зависимости от региона. Стоимость — €60–150.
• Квитанции об оплате IBI — подтверждение актуальной оплаты ежегодного местного налога на имущество (за последние 4 года).
• Справка об отсутствии задолженности по взносам ТСЖ — выдаётся председателем или управляющим вашего жилищного сообщества и подтверждает, что все взносы уплачены. Без этого документа сообщество вправе наложить обременение на объект уже после продажи.
• Свежие квитанции за коммунальные услуги — электричество, вода, газ — подтверждающие активность снабжения и отсутствие задолженностей.
• NIE — испанский идентификационный налоговый номер. Он всё ещё действителен? Если документ утрачен, необходимо получить новый до подписания. Процедуру оформления см. в нашем руководстве по NIE.

Организованный продавец приходит к нотариусу с полным пакетом документов в подписанной папке. Неорганизованный добавляет 2–6 недель задержки и рискует тем, что покупатель откажется от сделки.

Продавать через агентство или напрямую?

Прямая продажа через Idealista или Fotocasa технически возможна и подходит ряду продавцов — прежде всего испаноязычным, реализующим несложный, адекватно оценённый объект на ликвидном местном рынке, при наличии времени и готовности самостоятельно организовывать показы, оформлять документацию и координировать юридическую сторону сделки.

Для нерезидентов продажа через агентство, как правило, экономически оправдана по четырём причинам:

1. Охват покупателей структурно шире

Объявление, размещённое собственником, достигает испаноязычной аудитории, случайно просматривающей Idealista. Хорошо позиционированное агентство охватывает тщательно отобранную базу рассылки, международные порталы на семи языках, партнёрские сети по всей Европе и сложившиеся отношения с покупателями, активно ведущими поиск. Совокупный потенциальный круг покупателей обычно в три–пять раз шире — что особенно важно при поиске покупателя для объекта с уникальными характеристиками (вид на море, большая терраса, конкретный жилой комплекс).

2. Документальное и налоговое оформление выполняется корректно

Сертификат энергоэффективности обновлён своевременно. Cédula подтверждена для соответствующего региона. Справка о задолженности по взносам ТСЖ запрошена за две недели до подписания. Формы Modelo 211 и 210 разъяснены, подобраны надёжные партнёры-gestores. Непредвиденная проблема в середине сделки обходится дороже, чем вся комиссия агентства.

3. Цена устанавливается на основе актуальных сопоставимых продаж, а не оптимизма

Зафиксировано, что в большинстве случаев владельцы завышают цену собственного объекта — иногда на 15–25%. Последствие — переоценённый объект простаивает 9–14 месяцев, пока рыночный интерес переключается на другие предложения, а продаётся в итоге по изначально верной цене или ниже. Агентство, располагающее еженедельными данными о сделках в конкретной локации, устанавливает цену, которая будет реально достигнута, при меньших сроках экспозиции и более сильной позиции на финальных переговорах.

4. Переговоры ведутся профессионально, а не эмоционально

Когда поступает предложение на 8% ниже запрашиваемой цены, владелец, прожившей в этом доме десять лет, воспринимает это как личную обиду. Агентство воспринимает это как стандартный первый ход. Итоговая цена, как правило, заметно выше, когда на переговорах присутствует спокойная третья сторона.

Комиссия испанского агентства — реальная стоимость

Рыночная норма в Испании — 3–6% + IVA от цены продажи, выплачиваемые продавцом; нижняя граница — для объектов высокой стоимости, верхняя — для объектов дешевле €300 тыс. Единого регулятора ставок комиссионного вознаграждения не существует; всё определяется путём переговоров.

При продаже объекта за €400 000 по ставке 5% это €20 000 + €4 200 IVA = €24 200. Экономическое обоснование комиссии очевидно: продажа через агентство, как правило, обеспечивает более высокую итоговую цену, чем самостоятельная, сокращает срок экспозиции (и соответственно расходы на содержание объекта — взносы ТСЖ, IBI, коммунальные услуги, альтернативная стоимость), а также существенно снижает риск налоговых или документальных ошибок ценой в несколько тысяч евро. Для нерезидента, не владеющего испанским языком и не имеющего возможности регулярно организовывать показы из-за рубежа, арифметика, как правило, складывается в пользу комиссии.

Вот что должно быть включено в комиссию:

• Профессиональная фотосъёмка, план этажа, дроновая или аэрофотосъёмка, виртуальный тур
• Размещение на ведущих испанских порталах (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) и на собственном многоязычном сайте агентства
• Перевод описания объекта на языки основных рынков покупателей агентства
• Проверка покупателей (подтверждение платёжеспособности, квалифицированный интерес)
• Организация просмотров, сопровождаемые показы
• Переговоры
• Контроль документации (CEE, Cédula, справка от ТСЖ, подтверждение уплаты IBI)
• Взаимодействие с юристом/gestorem (нередко партнёром агентства, которым вы можете воспользоваться)
• Запись к нотариусу, проверка escritura перед подписанием, координация после сделки
• Консультация по вопросам валютного перевода и репатриации средств

Если в предложении агентства не предусмотрено всё вышеперечисленное — перед вами неполный сервис.

Когда самостоятельная продажа может оправдать себя

Если говорить честно: прямое размещение объявления на Idealista — разумный выбор, если справедливы все следующие утверждения:

• Вы свободно говорите по-испански и можете присутствовать на нотариальном приёме без переводчика
• Ваш объект находится в высоколиквидной локации с высоким спросом, где покупатели конкурируют между собой (квартира в центре Мадрида, апартаменты на первой линии Costa del Sol)
• Вы гибки в отношении сроков и готовы к 6–12 месяцам экспозиции
• Вы хорошо ориентируетесь в документальных процедурах и располагаете надёжным испанским юристом/gestorem на постоянной основе
• Объект юридически прост (нет ипотеки к погашению, нет споров между совладельцами, нет вопросов с наследованием права собственности)

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, агентство, как правило, окупает себя.

Процесс продажи — шаг за шагом

От принятого предложения покупателя до передачи ключей и получения денег стандартная испанская сделка занимает от четырёх до десяти недель. Этапы:

1. Предложение и акцепт — неформальное соглашение о цене и основных условиях. Юридически не обязывает.

2. Резервирование (Reserva) — покупатель вносит €1 000–€6 000 для снятия объекта с продажи на 1–2 недели, пока его юрист проводит проверку. Если покупатель отказывается от сделки — reserva, как правило, не возвращается; если отказываетесь вы — возвращаете её. Простой частный документ, ещё не нотариальный договор.

3. Договор задатка (Contrato de Arras) — покупатель вносит 10% от цены в качестве обязывающего задатка. Если покупатель отказывается — он теряет эти 10%; если отказываетесь вы — возвращаете 10% плюс равную сумму в качестве штрафа (то есть выплачиваете 20% суммы задатка). С этого момента сделка приобретает юридическую силу.

4. Погашение ипотеки (при наличии) — если у вас есть непогашенная ипотека, банк готовит справку о её погашении для предъявления у нотариуса. Юрист покупателя запрашивает этот документ, а ипотека погашается из выручки от продажи при завершении сделки. Как правило, взимается небольшая комиссия за досрочное погашение (0,5–1% от остатка долга). Подробнее об условиях ипотеки для иностранных владельцев — в нашем руководстве по испанской ипотеке.

5. Подписание у нотариуса (Escritura Pública de Compraventa) — в нотариальной конторе обе стороны (или их представители по доверенности) подписывают договор купли-продажи. Покупатель оплачивает остаток банковским чеком. Здесь же производится удержание retención del 3%. Нотариус регистрирует переход права собственности в Реестре недвижимости в течение нескольких часов.

6. Передача ключей и постсделочные процедуры — ключи передаются при подписании или в согласованную дату. Переоформление коммунальных договоров, уведомление ТСЖ и пересылка почты занимают 2–6 недель.

Если ваше личное присутствие у нотариуса невозможно, стандартным и распространённым решением является оформление доверенности (poder) на доверенного испанского юриста. Стоимость — €100–300 плюс гонорар юриста за представление интересов.

Шесть наиболее дорогостоящих ошибок продавцов-нерезидентов

1. Считать удержанные 3% (retención) «потерянными» деньгами. Это аванс в счёт CGT, и большая его часть или вся сумма возвращается при подаче Modelo 210 — если вы её всё же подадите. Многие продавцы-нерезиденты так и не подают декларацию и лишаются возврата.
2. Не сохранять оригиналы счетов с момента покупки и за любые капитальные работы. Они уменьшают налогооблагаемую базу CGT. Без них вы заплатите 19% / 24% с бо́льшей суммы прибыли, чем следовало бы.
3. Устанавливать цену исходя из «того, чего, по-вашему, стоит объект», а не из реальных цен закрытых сопоставимых сделок. Затяжная экспозиция губит больше продаж, чем любой другой фактор.
4. Допустить, чтобы сертификат энергоэффективности, cédula или справка об отсутствии задолженности по взносам ТСЖ потеряли силу, обнаружив это лишь за неделю до нотариуса. Результат: задержка на 2–6 недель и риск того, что разочарованный покупатель откажется от сделки.
5. Оплачивать plusvalía по объективному методу, когда метод фактического прироста даст меньшую или нулевую сумму. Компетентный gestor рассчитает оба варианта. Автоматическая оплата через юриста покупателя нередко выбирает более простой путь.
6. Забыть о декларировании по месту налогового резидентства. Даже после уплаты испанского CGT ваша страна проживания может потребовать подачи декларации. Налоговые соглашения, как правило, исключают двойное налогообложение, однако только при условии своевременной подачи документов.

Особые ситуации

Совместная собственность и раздел имущества при разводе

Для продажи объекта, оформленного на двух владельцев, требуются подписи обоих (или доверенности от обоих) у нотариуса. При разводе сделка нередко совершается в рамках судебного решения или взаимного соглашения о разделе имущества — здесь незаменим испанский юрист с опытом в семейном праве, а не тот, кто ведёт вашу сделку купли-продажи.

Унаследованная недвижимость

При продаже наследственного имущества налогооблагаемая база для CGT определяется как стоимость, задекларированная в налоговой декларации по наследству (Modelo 650), а не первоначальная цена, уплаченная прежним владельцем. Это, как правило, ведёт к снижению суммы CGT. Храните документы о наследовании вместе с остальным пакетом.

Продажа при наличии непогашенной ипотеки

Ипотека погашается из выручки от продажи при завершении сделки — ваш банк координирует этот процесс с юристом покупателя. Типичные расходы: комиссия за досрочное погашение (0,5–1% от остатка долга) плюс небольшие нотариальные издержки. По итогам вы получаете чистую сумму.

Недвижимость, приобретённая по программе «Золотая виза» (ныне прекращённой)

Программа «Золотой визы» завершилась в апреле 2025 года. Если вы приобрели объект в её рамках, продажа осуществляется по общим правилам — никаких специальных условий при выходе не предусмотрено. Если ваш вид на жительство по-прежнему связан с этой недвижимостью, проконсультируйтесь с юристом по вопросам иммиграционного права до подписания договора: после продажи вам может потребоваться иное основание для проживания (виза без права на работу, виза цифрового кочевника и т. д.).

После продажи: декларации и движение средств

В течение первых шести месяцев после завершения сделки необходимо сделать три вещи:

Подать Modelo 210 в течение четырёх месяцев после завершения сделки — для декларирования прироста капитала и возврата (или доплаты) разницы с удержанными 3% retención. Стандартный гонорар gestora составляет €150–400.

Репатриировать вырученные от продажи средства в вашу страну через специализированный сервис валютных переводов, а не через испанский розничный банк. При переводе €400 тыс. разница в стоимости между, например, Wise или специализированным валютным брокером и традиционным банком, как правило, составляет €4 000–10 000 в вашу пользу. Сам перевод несложен, однако для целей соответствия требованиям страны-получателя необходимо документально подтвердить происхождение средств.

Решить вопрос с NIE. Испанский налоговый идентификатор действует бессрочно. Если вы допускаете повторную покупку недвижимости в Испании или имеете какие-либо постоянные источники испанского дохода (аренда, дивиденды, пенсия), сохраните его активным. Ежегодной платы и обязательных действий не требуется.

Если вы планируете приобрести другой объект в Испании — меньшую квартиру, в другом регионе или у моря — процесс является зеркальным отображением продажи и имеет свою специфику подготовки. Наше пошаговое руководство по покупке недвижимости в Испании охватывает весь процесс со стороны покупателя; руководство по расходам при покупке подробно разбирает, во что обойдётся следующая сделка (порядка 10–13% сверх заявленной цены).

Как Bravos Estate может помочь продавцу

Большинство испанских агентств сосредоточены почти исключительно на представлении интересов покупателей — привлечение объектов на продажу приносит лёгкий доход, а их активное продвижение требует реальной работы. Bravos Estate работает на обеих сторонах сделки. Для продавцов-нерезидентов мы обеспечиваем:

• Оценку объекта на основе актуальных данных Tinsa и сопоставимых зарегистрированных продаж в конкретном районе
• Многоязычный маркетинг (размещение объявлений и адресная рассылка на семи языках — тем же аудиториям, которым мы помогаем как покупателям)
• Профессиональную фотосъёмку, дроновую съёмку и 3D-виртуальный тур
• Подготовку документации (оформление CEE, Cédula, справки от ТСЖ, подтверждение уплаты IBI)
• Проверку покупателей и сопровождаемые показы — без участия владельца как координатора
• Переговоры и составление Contrato de Arras
• Запись к нотариусу, проверку escritura и координацию после сделки
• Введение в контакт с проверенными gestorem и юристом по вопросам Modelo 210, погашения ипотеки и налогового соответствия
• Консультацию по валютным операциям и репатриации средств

Свяжитесь с нами через контактную форму на этом сайте, если вас интересует бесплатная оценка объекта. Если вы ещё взвешиваете, стоит ли продавать в текущем рыночном цикле, анализ весеннего доклада Банка Испании за 2026 год — наиболее актуальный материал о положении дел на рынке в целом.