2025 год стал рекордным для рынка недвижимости Испании. Цены выросли на 12,8% за год, и годовой рост не прерывается с 2014 года. Объёмы продаж вернулись к уровням, не виденным с 2007 года. Иностранные покупатели остаются определяющей силой рынка: в первом полугодии 2026 года они купили 62 327 объектов жилья (Consejo General del Notariado) — на 13% меньше, чем годом ранее, но при этом 46,43% всех покупок в провинции Аликанте (Registradores, второй квартал 2026). И это — на фоне отмены Golden Visa.
Обновление (август 2026): по свежему квартальному отчёту Registradores провинция Аликанте — первая в Испании по международному спросу: 46,43% покупок жилья совершают иностранцы.
Обновление (сентябрь 2026): индекс цен на жильё INE вырос во втором квартале 2026 года на 12,2% год к году — годовой рост не прерывается с 2014 года, а выше 12% он держится шестой квартал подряд. Новостройки подорожали на 7,4% — самый медленный темп с начала 2023 года; вторичка — на 12,9%.
Что ждёт рынок в 2026 году? Ниже — данные, а не мнения.
Что произошло в 2025
Ключевые показатели по итогам 2025 года:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рост цен (INE, год к году) | +12,8% |
| Средняя цена, Испания (Idealista, ноябрь 2025) | €2 605/м² |
| Объём продаж | ~720 000 сделок |
| Иностранные покупатели, первое полугодие 2026 (Notariado) | 62 327 покупок (−13% год к году); 22 940 — нерезиденты (−18%) |
| Доля иностранцев в провинции Аликанте (Registradores, второй квартал 2026) | 46,43% |
| Доля иностранцев в провинции Малага (Registradores, второй квартал 2026) | 37,01% |
| Рост цен, Валенсийское сообщество | +18,0% |
| Рост цен, Аликанте (провинция) | +15,3–15,9% |
| Euribor 12 мес, среднее за сентябрь 2026 | 3,247% |
Источники: индекс цен на жильё INE, статистика сделок Notariado, Банк Испании.
Рынок характеризуется аналитиками (BBVA Research, Bankinter) как «перегретый из-за дефицита предложения», но не спекулятивный пузырь: рост основан на реальном спросе, демографическом давлении и нехватке нового строительства.
Прогноз цен на 2026
Консенсус аналитиков: рост продолжится, но замедлится.
| Источник | Прогноз роста 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (новостройки), +8,7% (вторичка) |
Среднее ожидание: +5–7% по стране, +7–10% в горячих регионах.
Причины продолжения роста: дефицит жилья (~600 000 единиц по оценкам 2025), рост населения (+180 000 домохозяйств/год), ограниченное новое строительство (~140 000 разрешений в 2025, 150 000 в 2026 — недостаточно для покрытия спроса), ипотечный спрос, который пока выдержал два повышения ставки ЕЦБ в 2026 году, устойчивый спрос иностранных покупателей.
Причины замедления: эффект высокой базы, снижение доступности для испанских покупателей, регуляторные риски (обсуждение дополнительных налогов для нерезидентов, ограничение туристической аренды в отдельных регионах).
Цены по регионам: Коста Бланка, Коста-дель-Соль, Коста Калида
| Регион | Ср. цена предложения/м² (Fotocasa, сентябрь 2026) | Рост за 2025 | Прогноз 2026 | Доля иностранцев (Registradores, второй квартал 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Коста Бланка (Аликанте) | €3 167 | +15,3% | +5–9% | 46,43% |
| Коста-дель-Соль (Малага) | €4 118 | +15,3% | +5–9% | 37,01% |
| Коста Калида (Мурсия) | €2 215 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Коста Бланка (Аликанте)
Лидер по доле иностранных покупателей в Испании: во втором квартале 2026 года 46,43% покупок в провинции Аликанте пришлось на иностранцев (Registradores). Средняя цена предложения €3 167/м² (Fotocasa, сентябрь 2026) — примерно на 23% ниже Коста-дель-Соль. В 2026 году ожидается рост +5–9%, в премиальных зонах (Хавеа, Морайра, Алтеа Хиллс) — до +10%. Разбивка по городам — в нашем гайде о том, где покупать недвижимость в Испании.
Цены по городам (Fotocasa, средняя цена предложения, сентябрь 2026):
| Город | Цена/м² |
|---|---|
| Бенидорм | €4 115 |
| Хавеа | €4 236 |
| Морайра (по районам) | €4 210–4 970 |
| Аликанте (город) | €2 706 |
| Кальпе | €4 133 |
| Алтеа (Алтеа Хиллс) | €3 666 (€4 152) |
| Торревьеха | €2 931 |
| Финестрат / Полоп | €3 669 / €3 625 |
Коста-дель-Соль (Малага)
Самый дорогой прибрежный рынок Испании: Марбелья, Эстепона, Беналмадена. Средняя цена предложения €4 118/м² (Fotocasa, сентябрь 2026); Марбелья — €5 039, Фуэнхирола — €4 765, Эстепона — €4 487. Два побережья бок о бок — в нашем сравнении Коста Бланки и Коста-дель-Соль. Рынок люксовой недвижимости: 62% сделок свыше €2,5 млн совершаются иностранцами, 60% — без ипотеки. В 2026 году ожидается +5–9%, в премиум-сегменте — до +10%.
Коста Калида (Мурсия)
Смотрите объекты на Коста Бланке, Коста-дель-Соль и Коста Калиде. Самый доступный из трёх регионов: €2 215/м² (Fotocasa, сентябрь 2026). Мурсия показала самый высокий рост по автономным сообществам — +14,6% в 2025. Развивающийся рынок с растущей долей иностранных покупателей. В 2026 году ожидается +6–8%. Привлекает покупателей, которых вытесняют цены Коста Бланка и Коста-дель-Соль.
Спрос иностранных покупателей
Иностранные покупатели — определяющая сила рынка. Основные факты:
- Первое полугодие 2026: 62 327 покупок жилья иностранцами — на 13% меньше, чем годом ранее; из них 22 940 — нерезиденты, на 18% меньше (Consejo General del Notariado)
- Провинция Аликанте: 46,43% покупок во втором квартале 2026 года пришлось на иностранцев; провинция Малага — 37,01% (Registradores)
- Топ-5 национальностей: британцы, немцы, голландцы, бельгийцы, французы (в сумме ~48,5% всех покупок нерезидентами)
- Нерезиденты покупают в среднем более дорогие объекты, чем резиденты и испанцы
Новый тренд 2026: растёт доля покупателей из США, Латинской Америки (Мексика), Юго-Восточной Азии. Покупатели моложе и технологичнее — tech-основатели, финансовые директора, digital nomads.
Отмена Golden Visa (апрель 2025) не повлияла на спрос. CaixaBank Research подтверждает: Golden Visa составляла ~2 000 заявок в год — пренебрежимо мало на фоне 62 327 покупок иностранцами только за первое полугодие 2026 года.
Новостройки vs Вторичка
| Сегмент | Рост 2025 | Объём | Доля |
|---|---|---|---|
| Вторичка | +12,8% | ~580 000 | ~80% |
| Новостройки | +12,1% | ~140 000 | ~20% |
Доля новостроек растёт (с 21% в 2024 до 22,2% в 2025), но остаётся далёкой от пика 2007 года (42%).
Проблема: строят слишком мало. ~140 000 разрешений на строительство в 2025 году против ~180 000 новых домохозяйств в год + ~50 000 покупок нерезидентами. Дефицит накапливается. BBVA прогнозирует рост разрешений на +16% и +13% в 2025–2026, но этого недостаточно.
Для покупателя это означает: при дефиците предложения нет оснований ожидать снижения цен в 2026 году.
Арендная доходность по регионам
| Город / Регион | Средняя валовая доходность | Тип аренды |
|---|---|---|
| Аликанте (город) | 5,6% | Долгосрочная + сезонная |
| Бенидорм | 6–8% | Краткосрочная (круглогодичная) |
| Торревьеха | 6–7% | Краткосрочная + долгосрочная |
| Хавеа / Дения | 4–6% | Сезонная (премиум) |
| Малага (город) | 4,7% | Долгосрочная |
| Марбелья | 4,9% | Краткосрочная (премиум) |
| Мурсия (регион) | 6–7% | Смешанная |
| Испания в среднем (третий квартал 2025) | 5,4% | — |
Арендные ставки в Испании обновили рекорд — €15,3/м² в месяц в июне 2026 года, рост на 4,2% за год (idealista) — рост продолжается, но примерно втрое медленнее, чем в 2024-м, по мере снижения доступности и введения потолков аренды в регулируемых зонах. Дефицит долгосрочного предложения сохраняется: Ley de Vivienda (2023) увела часть арендодателей в туристическую аренду, сократив предложение для резидентов. На открытом рынке Коста-Бланки аренда в Alicante выросла на 9,1% за год (см. наш обзор рынка аренды за июнь 2026).
Для инвестора: Коста Бланка предлагает лучшее соотношение доходности и цены входа по сравнению с Коста-дель-Соль. Бенидорм — лидер по доходности (до 8%) благодаря круглогодичному спросу.
Влияние отмены Golden Visa
Минимальное. Golden Visa обеспечивала ~2 000 заявок в год, тогда как только за первое полугодие 2026 года иностранцы купили больше 60 000 объектов (Notariado). Иностранцы покупают ради образа жизни, климата, доходности аренды и капитализации — не ради ВНЖ.
Альтернативные пути к ВНЖ (Digital Nomad Visa, нелукративная виза) работают и доступны. Подробнее — в нашем гайде об альтернативах Golden Visa.
Ставки по ипотеке — прогноз
Euribor 12 месяцев в среднем за сентябрь 2026 года составил 3,247% (резолюция Банка Испании от 1 октября, BOE от 2 октября) — самое высокое среднемесячное значение с июля 2024 года против 2,954% в августе и примерно 2,17% годом ранее.
ЕЦБ в 2026 году поднимал ставки дважды: 11 июня и 10 сентября, когда депозитная ставка выросла до 2,50%. Следующее заседание — 29 октября 2026 года, рынок изменений не ждёт. Ориентировочные фиксированные ставки для нерезидентов сейчас 3,2–4,3% в зависимости от банка и LTV; плавающие — Euribor плюс 1,0–1,5 пункта, а плавающий кредит, который пересматривается сейчас, получает ставку примерно на пункт выше, чем год назад.
Прогноз: возврата к почти нулевому Euribor 2021–2022 годов не будет, снижения до конца 2026 года рынок не закладывает. Планируйте бюджет с Euribor 3,1–3,3% и предпочитайте фиксированную ставку, если предлагают в районе 3,5%. Полные цифры в евро — в нашем разборе решения ЕЦБ за сентябрь 2026.
Подробнее — в нашем гайде по ипотеке в Испании для иностранцев.
Стоит ли покупать в 2026
Факты «за»: цены растут год к году в каждом квартале с 2014 года (INE) и, по прогнозам, продолжат расти (+5–7%). Структурный дефицит жилья не устранится за 1–2 года. Ипотечные ставки в 2026 году выросли, но остаются заметно ниже пика 2023 года. Арендная доходность 5–7% — одна из лучших в Европе. Коста Бланка по-прежнему на 40% ниже пика 2007 года по ценам.
Факты «осторожно»: темп роста замедляется (с +12,8% до +5–7%). Регуляторные риски: возможные ограничения на туристическую аренду в отдельных городах. Дополнительный налог на покупки нерезидентами из стран за пределами ЕС, предложенный в январе 2025 года, утратил силу с роспуском парламента перед всеобщими выборами 29 ноября 2026 года; будущему правительству пришлось бы вносить его заново.
Вывод: 2026 год — по-прежнему рынок покупателя-инвестора. Ожидание «снижения цен» не подтверждается ни одним из основных аналитических источников.
Обновлено: октябрь 2026 — с ценами INE за второй квартал, данными Notariado по иностранным покупателям за первое полугодие 2026, ценами Fotocasa за сентябрь 2026 и средним Euribor за сентябрь.
