2025 год стал рекордным для рынка недвижимости Испании. Цены выросли на 12,8% за год — 42 квартала непрерывного роста. Объёмы продаж вернулись к уровням, не виденным с 2007 года. Иностранные покупатели побили рекорд: около 140 000 сделок за год, 20% всех транзакций. И это — на фоне отмены Golden Visa.
Что ждёт рынок в 2026 году? Ниже — данные, а не мнения.
Что произошло в 2025
Ключевые показатели по итогам 2025 года:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рост цен (INE, год к году) | +12,8% |
| Средняя цена, Испания (Idealista, ноябрь 2025) | €2 605/м² |
| Объём продаж | ~720 000 сделок |
| Иностранные покупатели | ~140 000 сделок (~20%) |
| Доля иностранцев в Аликанте | 51,8% |
| Доля иностранцев в Андалусии (Малага) | 42,9% |
| Рост цен, Валенсийское сообщество | +18,0% |
| Рост цен, Аликанте (провинция) | +15,3–15,9% |
| Euribor 12 мес, январь 2026 | 2,267% |
Рынок характеризуется аналитиками (BBVA Research, Bankinter) как «перегретый из-за дефицита предложения», но не спекулятивный пузырь: рост основан на реальном спросе, демографическом давлении и нехватке нового строительства.
Прогноз цен на 2026
Консенсус аналитиков: рост продолжится, но замедлится.
| Источник | Прогноз роста 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (новостройки), +8,7% (вторичка) |
Среднее ожидание: +5–7% по стране, +7–10% в горячих регионах.
Причины продолжения роста: дефицит жилья (~600 000 единиц по оценкам 2025), рост населения (+180 000 домохозяйств/год), ограниченное новое строительство (~140 000 разрешений в 2025, 150 000 в 2026 — недостаточно для покрытия спроса), снижение ставок ЕЦБ повышает доступность ипотеки, устойчивый спрос иностранных покупателей.
Причины замедления: эффект высокой базы, снижение доступности для испанских покупателей, регуляторные риски (обсуждение дополнительных налогов для нерезидентов, ограничение туристической аренды в отдельных регионах).
Цены по регионам: Коста Бланка, Коста-дель-Соль, Коста Калида
| Регион | Ср. цена/м² (2025) | Рост за 2025 | Прогноз 2026 | Доля иностранцев |
|---|---|---|---|---|
| Коста Бланка (Аликанте) | €2 500 | +15,3% | +5–9% | 51,8% |
| Коста-дель-Соль (Малага) | €3 842 | +15,3% | +5–9% | 42,9% |
| Коста Калида (Мурсия) | €1 515 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Коста Бланка (Аликанте)
Лидер по доле иностранных покупателей в Испании: более половины всех сделок — иностранцы. Средняя цена €2 500/м² — это на 40% ниже пиковых значений 2007 года и на 50% ниже Коста-дель-Соль. В 2026 году ожидается рост +5–9%, в премиальных зонах (Хавеа, Морайра, Алтеа Хиллс) — до +10%.
Цены по городам (2025):
| Город | Цена/м² |
|---|---|
| Бенидорм | €3 200 |
| Хавеа | €3 000–5 000 |
| Морайра | €2 500–4 500 |
| Аликанте (город) | €2 500 |
| Кальпе | €2 800 |
| Алтеа | €2 800–3 500 |
| Торревьеха | €2 300 |
| Финестрат / Полоп | €1 500–2 800 |
Коста-дель-Соль (Малага)
Самый дорогой прибрежный рынок Испании: Марбелья, Эстепона, Беналмадена. Средняя цена €3 842/м², в Марбелье — значительно выше. Рынок люксовой недвижимости: 62% сделок свыше €2,5 млн совершаются иностранцами, 60% — без ипотеки. В 2026 году ожидается +5–9%, в премиум-сегменте — до +10%.
Коста Калида (Мурсия)
Самый доступный из трёх регионов: €1 515/м². Мурсия показала самый высокий рост по автономным сообществам — +14,6% в 2025. Развивающийся рынок с растущей долей иностранных покупателей. В 2026 году ожидается +6–8%. Привлекает покупателей, которых вытесняют цены Коста Бланка и Коста-дель-Соль.
Спрос иностранных покупателей
Иностранные покупатели — определяющая сила рынка. Основные факты 2025:
- ~140 000 сделок за год (рекорд, +40% к 2019)
- 20% всех транзакций (исторический средний: 10,5%)
- Топ-5 национальностей: британцы, немцы, голландцы, бельгийцы, французы (в сумме ~48,5% всех покупок нерезидентами)
- Нерезиденты покупают в среднем более дорогие объекты, чем резиденты и испанцы
- Рост 2025 vs 2024: около +5,5%
Новый тренд 2026: растёт доля покупателей из США, Латинской Америки (Мексика), Юго-Восточной Азии. Покупатели моложе и технологичнее — tech-основатели, финансовые директора, digital nomads.
Отмена Golden Visa (апрель 2025) не повлияла на спрос. CaixaBank Research подтверждает: Golden Visa составляла ~2 000 заявок в год — пренебрежимо малая доля от 140 000 покупок иностранцами.
Новостройки vs Вторичка
| Сегмент | Рост 2025 | Объём | Доля |
|---|---|---|---|
| Вторичка | +12,8% | ~580 000 | ~80% |
| Новостройки | +12,1% | ~140 000 | ~20% |
Доля новостроек растёт (с 21% в 2024 до 22,2% в 2025), но остаётся далёкой от пика 2007 года (42%).
Проблема: строят слишком мало. ~140 000 разрешений на строительство в 2025 году против ~180 000 новых домохозяйств в год + ~50 000 покупок нерезидентами. Дефицит накапливается. BBVA прогнозирует рост разрешений на +16% и +13% в 2025–2026, но этого недостаточно.
Для покупателя это означает: при дефиците предложения нет оснований ожидать снижения цен в 2026 году.
Арендная доходность по регионам
| Город / Регион | Средняя валовая доходность | Тип аренды |
|---|---|---|
| Аликанте (город) | 5,6% | Долгосрочная + сезонная |
| Бенидорм | 6–8% | Краткосрочная (круглогодичная) |
| Торревьеха | 6–7% | Краткосрочная + долгосрочная |
| Хавеа / Дения | 4–6% | Сезонная (премиум) |
| Малага (город) | 4,7% | Долгосрочная |
| Марбелья | 4,9% | Краткосрочная (премиум) |
| Мурсия (регион) | 6–7% | Смешанная |
| Испания в среднем (Q3 2025) | 5,4% | — |
Арендные ставки в Испании выросли на 11,5% в 2024 году (Idealista), достигнув рекорда €13,5/м² в месяц. Рост продолжается в 2025–2026 из-за дефицита предложения для долгосрочной аренды: Ley de Vivienda (2023) привела к уходу части арендодателей в туристическую аренду, сократив предложение для резидентов.
Для инвестора: Коста Бланка предлагает лучшее соотношение доходности и цены входа по сравнению с Коста-дель-Соль. Бенидорм — лидер по доходности (до 8%) благодаря круглогодичному спросу.
Влияние отмены Golden Visa
Минимальное. Golden Visa обеспечивала ~2 000 заявок в год при 140 000+ покупок иностранцами. Иностранцы покупают ради образа жизни, климата, доходности аренды и капитализации — не ради ВНЖ.
Альтернативные пути к ВНЖ (Digital Nomad Visa, нелукративная виза) работают и доступны. Подробнее — в нашем гайде «Golden Visa отменена: что делать».
Ставки по ипотеке — прогноз
Euribor 12 мес в январе 2026: 2,267%. Это значительно ниже пика 4,2% в 2023 году, но пятый месяц небольшого роста.
Фиксированные ставки для нерезидентов: 2,8–3,5%. Для резидентов: 2–2,5%. ЕЦБ сохраняет курс на умеренное смягчение, но темпы снижения замедлились.
Прогноз: стабильные или незначительно снижающиеся ставки в 2026. Значительного снижения до уровней 2021–2022 (Euribor близок к 0%) ожидать не стоит.
Подробнее — в нашем гайде «Ипотека в Испании для иностранцев».
Стоит ли покупать в 2026
Факты «за»: цены растут 42 квартала подряд и прогнозируются к дальнейшему росту (+5–7%). Структурный дефицит жилья не устранится за 1–2 года. Ипотечные ставки стабильны. Арендная доходность 5–7% — одна из лучших в Европе. Коста Бланка по-прежнему на 40% ниже пика 2007 года по ценам.
Факты «осторожно»: темп роста замедляется (с +12,8% до +5–7%). Регуляторные риски: возможные ограничения на туристическую аренду в отдельных городах. Обсуждение дополнительного налога на покупки нерезидентами из стран за пределами ЕС (предложение января 2025, маловероятно к принятию в текущей форме).
Вывод: 2026 год — по-прежнему рынок покупателя-инвестора, но окно возможностей сужается. Ожидание «снижения цен» не подтверждается ни одним из основных аналитических источников.
