El PAU 5 es el barrio de Alicante con los precios de oferta más altos y donde se concentra la mayor parte de la obra nueva reciente de la ciudad. En octubre de 2026 el índice de Fotocasa sitúa el precio medio de oferta en el PAU 5 en 5.051 € por m², un 6,7 % más que en octubre de 2025. La media de la ciudad de Alicante es de 2.702 €/m², así que un piso aquí cuesta casi el doble que la media municipal, y un piso de tres dormitorios de 100 m² es una compra de 500.000 €, no de los 300.000 € habituales cuando escribimos la primera versión de este artículo en 2024.
En esta guía le contamos qué es exactamente el barrio, a qué distancia quedan la playa y el tranvía, cómo se compara el precio con las zonas vecinas y dónde encontrar viviendas en venta en Playa de San Juan.
Qué es el PAU 5: PAU son las siglas de Programa de Actuación Urbanística, un sector de desarrollo planificado dentro del Plan General de la ciudad. El PAU 5 es el quinto de estos sectores, urbanizado a partir de los años 2000 sobre el terreno llano que queda entre el campo de golf de Alicante y la Playa de San Juan. Está trazado en retícula, con avenidas anchas y bloques de hasta diez plantas, la mayoría residenciales cerrados con piscina comunitaria, jardines y garaje subterráneo. Como todo el sector se planificó de una vez, no hay parque antiguo: todo data aproximadamente de 2005 en adelante.
Precios en octubre de 2026
Fotocasa publica un precio propio para la zona del PAU 5 y otro para las áreas de alrededor. Las cifras de abajo son precios medios de oferta de todas las viviendas anunciadas, segunda mano y obra nueva juntas, con la variación respecto al año anterior.
| Zona | Precio de oferta, octubre de 2026 | Variación en 12 meses |
|---|---|---|
| PAU 5 | 5.051 €/m² | +6,7 % |
| Playa de San Juan (zona de primera línea) | 4.169 €/m² | +12,9 % |
| Playa de San Juan – El Cabo de las Huertas (distrito) | 3.762 €/m² | — |
| Media de la ciudad de Alicante | 2.702 €/m² | — |
Fuente: índice de precios de venta de Fotocasa, octubre de 2026.
Lo importante: el PAU 5 se paga más caro que la propia primera línea de playa. En la zona de primera línea hay mucho parque de los años 1970–1990; en el PAU 5 no hay nada de eso, y el comprador paga por el edificio más nuevo, el garaje y las piscinas, no por las vistas al mar. La diferencia se ha estrechado en el último año, porque la primera línea subió más rápido (+12,9 % frente a +6,7 %), pero sigue siendo de unos 900 € por m².
Playa, tranvía y aeropuerto
El barrio queda a entre 600 metros y un kilómetro de la arena, según el bloque. La Playa de San Juan tiene cerca de tres kilómetros de largo y continúa hacia el norte como playa de Muchavista, en dirección a El Campello; el paseo marítimo de la Avenida de Niza y los chiringuitos quedan a un paseo.
El TRAM d'Alacant da servicio al barrio por su borde oeste: las paradas de Campo de Golf y Carrabiners están en la línea L3 (Luceros – El Campello), que llega al centro de la ciudad, a Luceros, en unos veinte minutos; a la L1 hacia Benidorm se puede hacer transbordo en Lucentum o en El Campello. El campo de golf de Alicante, que da nombre a la primera parada, linda directamente con el barrio.
En coche, la circunvalación A-70 está a pocos minutos y el aeropuerto de Alicante-Elche a unos 20 kilómetros, unos 25 minutos puerta a puerta. El centro de Alicante y el puerto quedan a entre 15 y 20 minutos en coche fuera de hora punta.
Qué hay en venta
La mayor parte de lo que se vende en el PAU 5 son pisos en residenciales cerrados, desde pisos de dos dormitorios hasta áticos, casi siempre de segunda mano y listos para entrar a vivir. Las casas independientes quedan en los bordes del barrio y en el vecino Cabo de las Huertas, donde las parcelas son más antiguas y más grandes. Los precios siguen la media de la zona que vimos arriba, y las plantas altas y los áticos de los bloques más nuevos se sitúan por encima.
La oferta actual está en nuestro catálogo de Playa de San Juan. Si duda entre piso y casa en esta parte de Alicante, comparamos las dos opciones en PAU 5: ¿piso o villa?
Qué significa esto para el comprador
1. A quién le encaja el barrio
El PAU 5 es un barrio para todo el año, no una urbanización de vacaciones. Comercios, farmacias, cafeterías y gimnasios ocupan los bajos de los bloques, y el tranvía hace viable vivir aquí y trabajar o estudiar en la ciudad. Alicante no concede nuevas licencias de vivienda turística hasta enero de 2027, así que quien compra aquí lo hace para vivir o para alquilar a largo plazo, lo que mantiene estable el mercado del alquiler y tranquilos los edificios.
2. Qué se compra con ese precio
A 5.051 €/m², un piso de dos dormitorios de 80 m² ronda los 400.000 € y uno de tres dormitorios de 100 m², los 500.000 €. Los gastos de compra de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana añaden en torno a un 11 % (ITP del 9 % desde el 1 de junio de 2026, notaría, registro y abogado); en nuestra guía de gastos de compra tiene el desglose completo.
3. Cómo se compara
Por el mismo dinero, la primera línea ofrece pisos más antiguos con vistas al mar; El Campello y Muchavista, al norte, son más baratos por metro cuadrado y más tranquilos en invierno; el centro de la ciudad sale en torno a una cuarta parte más barato por metro cuadrado, pero sin piscinas ni garaje. Quien quiere calidad de obra nueva dentro de la ciudad y con la playa a un paso tiene pocas alternativas, y por eso el PAU 5 mantiene su sobreprecio.
Puede ver la oferta actual en la página de la zona Alicante – Playa de San Juan, o cuéntenos qué busca y le enviaremos lo que encaje.
