Málaga se ha convertido en la mayor ciudad de la Costa del Sol en congelar nuevas licencias de alojamiento turístico. El 16 de julio de 2026, el ayuntamiento aprobó definitivamente una moratoria de tres años que bloquea la concesión de nuevas licencias de vivienda de uso turístico (VUT), apartamentos turísticos, hostales y hoteles en suelo de uso residencial, en todo el término municipal.
Esto afecta a la licencia turística (VUT) — el permiso para alquilar una vivienda a turistas por estancias cortas. No afecta a tu derecho a vivir en la vivienda, mantenerla como segunda residencia, venderla ni alquilarla a largo plazo a un inquilino residente. Esos usos nunca han formado parte del régimen de licencias turísticas. Si compras para uso propio o para alquiler de larga duración, nada de esto te limita.
Qué aprobó exactamente Málaga
La moratoria de tres años bloquea cualquier nueva licencia turística de corta duración en suelo de uso residencial, en todo el municipio. Formaliza una pausa que comenzó en agosto de 2025, cuando Málaga cerró por primera vez a nuevas licencias 43 barrios saturados donde la vivienda turística ya superaba el 8% del parque inmobiliario local. El ayuntamiento también ha modificado su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para eliminar el alojamiento turístico como «uso compatible y alternativo» en parcelas residenciales: los nuevos proyectos turísticos ya no reciben aprobación automática y deben acreditar un interés público más amplio. Es fundamental señalar que las licencias existentes siguen operando y las solicitudes ya presentadas continúan tramitándose — la congelación bloquea nuevas aperturas, no cierra las actuales. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha declarado que límites de este tipo son legales cuando la vivienda está sometida a presión.
Una VUT no es lo mismo que alquilar tu propia vivienda
Esta distinción es la que más confunde a los compradores, así que conviene explicarla con claridad. Una VUT (vivienda de uso turístico) es una actividad concreta sujeta a licencia: alquilar una vivienda entera a turistas por estancias cortas, comercializada en plataformas como Airbnb o Booking. Eso es lo que Málaga está restringiendo.
- Siempre permitido: vivir en la propiedad, usarla como segunda residencia o alquilarla a largo plazo a un inquilino residente mediante un contrato de arrendamiento estándar de la LAU. No se requiere licencia turística y no se aplica ninguna moratoria.
- Restringido: obtener una nueva licencia turística para explotar alquileres vacacionales de corta duración en las zonas afectadas. En las zonas cerradas, esa actividad sencillamente no puede iniciarse.
Por tanto, una compra en Málaga no está «bloqueada» — únicamente se está limitando un modelo de rentabilidad concreto: el alquiler turístico de corta duración.
Dos normativas nacionales que la mayoría de compradores pasan por alto
Incluso en municipios que siguen concediendo licencias turísticas, dos normas de ámbito estatal se superponen ahora a las locales:
- Registro nacional (desde julio de 2025). Todo alquiler turístico necesita un número de registro nacional (NRUA), además de su VUT autonómica. Los anuncios en Airbnb o Booking que carecen de él se eliminan automáticamente.
- La comunidad de propietarios puede vetarlo (desde abril de 2025). Una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite que una comunidad de propietarios apruebe o rechace nuevos alquileres turísticos por mayoría cualificada del 60%. Un edificio que haya votado en contra puede bloquear — e incluso exigir judicialmente el cese de — nuevos alquileres vacacionales, aunque el municipio los permita.
La conclusión práctica: confirma la situación del municipio, la zona concreta y la postura de la comunidad antes de contar con ingresos por alquiler turístico.
Dónde todavía es posible obtener una licencia en la Costa del Sol
La ciudad de Málaga no es toda la costa. Los municipios donde la mayoría de compradores internacionales adquieren propiedades tienen sus propias normativas, y el panorama es muy diferente:
- Marbella — sin restricciones generalizadas. Las nuevas solicitudes siguen siendo posibles cuando se cumplen las condiciones de la comunidad de propietarios y del ayuntamiento.
- Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos — la mayoría siguen aceptando nuevas solicitudes de alquiler de corta duración.
- Manilva — ha adoptado su propia moratoria de tres años, siguiendo el modelo de la ciudad de Málaga.
La tendencia apunta claramente hacia un mayor control, por lo que todavía es posible obtener una nueva licencia en los municipios más demandados, aunque nada garantiza que siga siendo así. Esa escasez también tiene su lado positivo: una propiedad que ya cuenta con una licencia turística válida y transmisible se está convirtiendo en un activo cada vez más valioso y difícil de replicar.
Qué deben hacer los compradores en 2026
- Elige la propiedad en función de tu plan real. ¿Uso propio, segunda residencia o alquiler de larga duración? Ninguno de estos supuestos se ve afectado. Solo el alquiler turístico de corta duración depende de las normas de licencias.
- Si los ingresos turísticos importan, compra la licencia, no solo el piso. Una licencia turística no se transmite automáticamente con la compraventa — el nuevo propietario debe presentar una nueva declaración responsable, y en una zona cerrada no se concederá. Solicita el estado registral actual antes de comprometerte.
- Comprueba la comunidad de propietarios. Pide las actas de la comunidad para confirmar que el alquiler de corta duración no haya sido ya vetado en el edificio.
- Mantén un uso alternativo viable. Si la licencia no puede transmitirse con la venta, ¿sigue teniendo sentido la vivienda como alquiler de larga duración o para uso propio? En una propiedad bien situada en la Costa del Sol, generalmente sí.
Para conocer el marco completo sobre licencias, impuestos y declaración de ingresos por alquiler en nuestras regiones, consulta nuestra guía sobre alquilar una propiedad en España. Para las restricciones paralelas en la costa este, consulta el límite del 2% de alquiler turístico en Valencia.
