La ciudad de Valencia ha sustituido su moratoria de 2024 sobre solicitudes de licencia turística por un sistema permanente de saturación. Tres topes encadenados deciden ahora qué distritos siguen abiertos a nuevas licencias de alquiler de corta estancia — y cuáles quedan cerrados de forma indefinida.
La norma se aplica únicamente al municipio de la ciudad de Valencia. La Comunitat Valenciana en su conjunto — incluidas la provincia de Alicante y la Costa Blanca — se rige por el marco autonómico de 2024 (licencias de cinco años, informe de compatibilidad urbanística al transmitir), pero no aplica el tope del 2 %. Los compradores en Costa Blanca deben leer este texto como una señal de tendencia, no como su normativa vigente.
Los tres candados: 8 %, 2 % y 15 %
Aprobada en el pleno del 31 de marzo de 2026 y en vigor desde el 25 de mayo de 2026, la ordenanza fija tres techos simultáneos por barrio y por distrito:
- 8 % — plazas turísticas totales (hoteles, apartamentos, VUT) sobre los habitantes empadronados
- 2 % — porcentaje del parque de viviendas que puede destinarse a uso turístico
- 15 % — porcentaje de locales en planta baja con uso turístico, para proteger el pequeño comercio y los servicios de barrio
Basta con superar uno de los tres para que la zona se cierre automáticamente a nuevas licencias — sin procedimiento de recurso. Los nuevos apartamentos turísticos también quedan restringidos a planta baja o primera, siempre por debajo del uso residencial, con entrada propia desde la calle independiente del portal de los vecinos. El casco antiguo, Ciutat Vella, mantiene su régimen específico anterior.
Distritos ya en el límite
Tres de los 19 distritos de la ciudad ya superan al menos uno de los topes y están cerrados a nuevas licencias turísticas. El caso más extremo es Poblats Marítims, donde las plazas turísticas superan el 14 % de la población (frente al techo del 8 %) y las viviendas turísticas alcanzan el 3,34 % del parque residencial. Más de 50 barrios todavía se mantienen por debajo de los umbrales, pero ese margen se estrecha con cada nueva licencia.
¿Y las licencias existentes?
El tope del 2 % no anula con efecto retroactivo las licencias vigentes — los "candados" bloquean nuevas aperturas, no cierran las operaciones actuales. Pero hay tres puntos que sí afectan a propietarios y a futuros compradores:
- Vigencia de cinco años. Bajo la ley autonómica, las licencias turísticas ya no son indefinidas. Las concedidas antes del 8 de agosto de 2024 expiran el 8 de agosto de 2029; en la renovación se comprueba la vivienda con la normativa entonces vigente.
- No hay transmisión automática al vender. Cuando cambia el titular, el nuevo propietario debe presentar una nueva declaración responsable acompañada del informe favorable de compatibilidad urbanística. En una zona saturada ese informe favorable no se emite — el uso turístico se interrumpe efectivamente en la firma.
- Capas según antigüedad. Las viviendas inscritas como turísticas antes del 1 de julio de 2018 mantienen sus condiciones originales; las registradas entre el 7 de julio de 2018 y el nuevo decreto conservan la inscripción pero deben adaptarse a los requisitos de calidad actualizados.
Situación judicial y lo que no cambia
El 14 de abril de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana anuló la moratoria de 2024 — pero la nueva ordenanza del 2 % aprobada el 31 de marzo es un instrumento distinto y sigue plenamente vigente. El Ayuntamiento estudia un recurso ante el Tribunal Supremo. Las asociaciones vecinales ya plantearon recursos en rondas anteriores, así que el marco aún puede moverse.
Cómo se compara Valencia con las zonas donde opera Bravos
El panorama difiere mucho a lo largo de la costa este:
- Costa Blanca (provincia de Alicante) — mismo marco autonómico de cinco años, pero sin tope municipal del 2 %. La ciudad de Alicante ha suspendido nuevas licencias de corta estancia en Centro y en Playa de San Juan; para 2027 se prevé un techo de 0,3 licencias por habitante.
- Costa Cálida (Murcia) — hoy es el régimen más ligero de los tres: licencias en torno a una semana, seguro de responsabilidad civil obligatorio de 300 000 €, sin topes municipales de saturación todavía.
- Mallorca (Islas Baleares) — el más restrictivo. La moratoria sobre ETV está vigente desde 2022 y se prorrogó de forma indefinida en mayo de 2024; Palma sumó una prohibición municipal completa de nuevas ETV desde el 3 de febrero de 2026. Comprar para alquilar a corto plazo allí significa hoy adquirir una vivienda con una ETV ya en vigor.
Qué deben hacer los compradores en 2026
- Mira la zona, no solo la licencia. Una VUT vigente en un barrio saturado no puede transferirse al comprador en la firma. Pide al vendedor el estado actual en el CATAV y una consulta previa al Ayuntamiento.
- Ten un plan B. Si no puedes heredar la licencia turística, ¿funciona la vivienda como alquiler de larga duración o como segunda residencia? En los distritos costeros saturados de Valencia, ese plan B es a menudo la salida real.
- Vigila los recursos. El decreto del 2 % está en vigor, pero el marco legal todavía puede cambiar. Cualquier proyección a 2029 conviene tomarla como escenario base, no como garantía.
Para el lado fiscal de invertir en nuestra zona, consulta nuestra nota sobre la bajada del impuesto de compraventa al 9 % en Costa Blanca desde junio de 2026.
