Cualquier persona puede comprar una segunda residencia en España: no hay restricciones para compradores extranjeros, sea cual sea su pasaporte. Lo que la compra no da es el derecho a vivir en el país: ser propietario no alarga el tiempo que puede quedarse ni le abre, por sí solo, la puerta a la residencia. Hay tres preguntas que deciden si una casa de vacaciones en la costa española encaja con usted: cuántas semanas al año va a pasar allí de verdad, si piensa alquilarla mientras no la usa y cuánto cuesta mantenerla cuando está vacía. Esta guía las responde en ese orden y después repasa qué tipo de vivienda y qué lugares funcionan mejor para una casa que se visita y no se habita.
¿Puede un extranjero comprar una segunda residencia en España?
Sí. España no limita la compra de inmuebles por nacionalidad ni por lugar de residencia. Un ciudadano de la UE, un mexicano, un argentino, un británico o un estadounidense sigue exactamente el mismo proceso: obtener el NIE (número de identidad de extranjero, que sirve también como número fiscal), abrir una cuenta en un banco español, firmar la escritura ante notario e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. El impuesto del 100 % a los compradores de fuera de la UE, del que tanto se habló desde enero de 2025, nunca llegó a aprobarse: el proyecto decayó cuando se disolvieron las Cortes en octubre de 2026.
Comprar una casa para las vacaciones sigue los mismos pasos que cualquier otra compra, que se explican en la guía para cómo comprar una propiedad en España paso a paso. Lo que cambia es todo lo que viene después de recibir las llaves: cuánto tiempo puede estar allí, quién cuida la casa y cómo tributa mientras no vive en ella.
Cuánto tiempo puede pasar en su casa de vacaciones
La respuesta sorprende a muchos compradores: no depende de la vivienda, sino del pasaporte. Por eso conviene tenerlo claro antes de firmar.
Ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza
No hay límite de tiempo. Puede pasar en su casa las semanas o los meses que quiera, sin necesidad de visado. Si va a vivir en España más de tres meses, debe inscribirse como residente, y si pasa más de 183 días en un mismo año natural en el país, lo normal es que se convierta en residente fiscal en España. Mientras la vivienda siga siendo un lugar al que va de visita, a efectos fiscales es usted no residente y paga los impuestos de no residentes que se explican más abajo.
Así,, un propietario europeo puede organizar el año como prefiera: temporadas largas en invierno, varias escapadas sueltas o todo el verano seguido. El único límite que conviene vigilar es el de los 183 días.
Resto de nacionalidades, incluidos los latinoamericanos
Sin visado ni permiso de residencia, puede pasar hasta 90 días dentro de cualquier periodo de 180 en el conjunto del espacio Schengen, no en cada país por separado: los días en Francia o en Italia cuentan para esos mismos 90. Tener una vivienda en España no cambia nada. Desde el 10 de abril de 2026, el Sistema de Entradas y Salidas (EES) de la UE registra electrónicamente cada entrada y salida en las fronteras exteriores, así que el cómputo ya es automático y no depende de los sellos del pasaporte. Más adelante llegará ETIAS, una autorización de viaje aparte para quienes no necesitan visado; conviene comprobar en qué punto está antes de cada viaje.
En la práctica, 90 días de cada 180 permiten, por ejemplo, seis semanas en primavera y otras seis en otoño, o tres meses de invierno seguidos de tres meses fuera. Para pasar temporadas más largas hace falta un visado de residencia; las opciones según el pasaporte se explican en la guía para mudarse a España. Para quien no trabaja en España, la vía habitual es el visado de residencia no lucrativa, que exige acreditar ingresos pasivos suficientes y un seguro médico privado. Desde que se suprimió la Golden Visa en abril de 2025, comprar una vivienda ya no da acceso por sí solo a la residencia.
Cuánto cuesta mantenerla cada año
Mantener una segunda vivienda en España cuesta menos que en buena parte del norte de Europa, pero los gastos llegan tanto si la usa como si no. Un año normal incluye estas partidas.
| Gasto | Quién lo fija | De qué depende el importe |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el impuesto municipal sobre la vivienda) | El ayuntamiento | Entre el 0,4 y el 1,1 % del valor catastral, un valor fiscal que suele quedar muy por debajo del precio de mercado |
| Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210) | La Agencia Tributaria | Se paga aunque la vivienda no se alquile nunca; ver el ejemplo más abajo |
| Gastos de comunidad (la cuota de los propietarios por las zonas comunes) | La comunidad de propietarios | Piscina, jardines, ascensores, seguridad y el tamaño de su vivienda |
| Tasa de basura (recogida de residuos) | El ayuntamiento o un organismo comarcal | Una cuota anual fija, a veces incluida en el recibo del agua |
| Seguro de hogar | Su aseguradora | Superficie, contenido y coberturas; el banco lo exige si tiene hipoteca |
| Luz, agua e internet | Las compañías suministradoras | Las cuotas fijas se siguen pagando aunque la casa esté vacía |
El impuesto que casi todos olvidan: la renta imputada
Hacienda da por hecho que una vivienda que usted tiene y no alquila le genera una renta teórica, y la grava. La base es el 1,1 % del valor catastral (el 2 % si los valores catastrales del municipio no se han revisado en los últimos diez años), y el tipo es del 19 % para residentes en la UE y el EEE y del 24 % para los demás. Con un valor catastral de 100.000 €, la renta imputada es de 1.100 € y el impuesto, de 209 € al año para un residente en la UE o 264 € para quien reside fuera de ella. Se declara en el Modelo 210 hasta el 31 de diciembre del año siguiente, en proporción a los días del año en que fue propietario. Si es residente fiscal en España, esa misma renta imputada no se declara en el Modelo 210, sino en su declaración del IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas), con la misma base (1,1 % o 2 % del valor catastral) y al tipo que le corresponda. Las reglas completas, incluido lo que cambia los años en que alquila la vivienda, están en la guía de impuestos sobre inmuebles en España para no residentes.
Para un no residente, el Impuesto sobre el Patrimonio solo entra en juego a partir de 700.000 € de patrimonio neto en España, así que no afecta a la mayoría de las casas de vacaciones.
Si más adelante vende la vivienda siendo todavía no residente, la ganancia tributa al 19 % en España, y el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria como pago a cuenta de ese impuesto.
Gastos de comunidad: pregunte antes de comprar
En un edificio de apartamentos o en una urbanización con zonas comunes, la cuota de comunidad suele ser el gasto fijo más alto después de los impuestos. Cada comunidad la fija en su presupuesto anual, así que no hay una media nacional que sirva de referencia. Antes de firmar, pida al vendedor la cuota actual, un certificado de que no hay deudas pendientes con la comunidad y las actas de las últimas juntas de propietarios. En las actas se ve si ya se han aprobado derramas para obras, un ascensor nuevo o la reforma de la piscina, que pagaría el nuevo propietario.
¿Apartamento o villa? Lo que funciona cuando no está
Una casa que se usa unas semanas cada vez tiene que cuidarse sola el resto del año, y del tipo de vivienda depende cuánto de ese trabajo se hace sin usted.
- Apartamento o adosado en un complejo. La comunidad se encarga de la piscina, de los jardines y a menudo de un conserje o de la seguridad; usted cierra con llave y se va. Por eso los apartamentos y los bungalows en complejos son la mayoría de las casas de vacaciones que se compran en la costa.
- Villa independiente. Más intimidad y más espacio, sin normas de comunidad, pero el jardín, la piscina y la propia casa dependen de usted. Lo habitual es contratar un servicio de mantenimiento de piscina, un jardinero y una persona de confianza con llaves que revise la casa con regularidad, la ventile y se ocupe de cualquier problema después de una tormenta.
Algunos términos inmobiliarios en España no significan lo que uno espera: un «bungalow» suele ser un apartamento en planta baja o en planta alta dentro de un complejo de poca altura, no una casa independiente. La guía de tipos de vivienda en España explica las diferencias.
Alquilarla cuando no la usa
Muchos propietarios cuentan con cubrir los gastos alquilando la casa las semanas que no la ocupan. Se puede, pero hay tres permisos y obligaciones distintos, y el primero es fácil de pasar por alto.
- La comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, la comunidad puede exigir su aprobación expresa, por mayoría de tres quintos, para cualquier nuevo alquiler turístico en el edificio, y también puede limitarlo o prohibirlo. Si alquilar forma parte de su plan, pregunte antes de comprar si la comunidad ya ha votado sobre el alquiler turístico y lea sus estatutos.
- La licencia turística autonómica. El alquiler turístico lo regula cada comunidad autónoma (Comunidad Valenciana, Andalucía, Región de Murcia, Islas Baleares), y algunos municipios limitan o paralizan las licencias nuevas en determinadas zonas. La licencia va ligada a la vivienda, así que compruebe si ya tiene una y si el ayuntamiento sigue concediendo nuevas.
- Registro de huéspedes e impuestos. Cada huésped debe quedar registrado ante las autoridades. Si no es residente fiscal en España, los ingresos del alquiler se declaran en el Modelo 210: los residentes en la UE y el EEE pagan el 19 % sobre el rendimiento neto, después de los gastos deducibles; el resto, el 24 % sobre los ingresos brutos.
El alquiler de temporada, de uno a once meses y con un motivo concreto —un contrato de trabajo o un curso universitario, por ejemplo—, tiene sus propias reglas y no necesita licencia turística. Las normas de cada comunidad autónoma y de cada tipo de alquiler se recogen en la guía para alquilar una propiedad en España.
¿Le compensa tener una segunda residencia en España?
No hay una respuesta general, pero la cuenta es lo bastante sencilla como para hacerla con sus propios datos. Se reduce a tres cifras.
- Las semanas que de verdad pasará allí. Cuente las vacaciones que se toma hoy, no las que le gustaría tomarse. Quien va varias veces al año, o se queda un mes o más cada vez, saca mucho más partido a la casa que quien va quince días en verano.
- Lo que cuesta tenerla cada año. Los gastos de mantenimiento que se han visto arriba, más la rentabilidad que daría ese mismo dinero si siguiera invertido. Compare el total con lo que gasta hoy en alojamiento de vacaciones por el mismo número de semanas.
- Lo que puede aportar el alquiler. Los ingresos pueden cubrir parte de los gastos (ocho semanas de verano en Alicante dan unos 9.100 € brutos, antes de gestión e impuestos), pero solo si la comunidad y el municipio permiten el alquiler turístico y solo en las semanas en que usted no usa la casa. Y las semanas de temporada alta suelen ser las que el propietario quiere para sí.
Lo demás no se mide en cifras: una casa lista cuando llega, con sus cosas dentro, en un lugar que ya conoce. Para muchos propietarios esa es la razón para comprar, y los números solo tienen que confirmar que el coste es asumible.
Dónde buscan casa de vacaciones los compradores
Si va a volar varias veces al año, la distancia al aeropuerto importa tanto como la playa. También importa elegir un municipio donde restaurantes, tiendas y servicios sigan abiertos fuera del verano, para que una visita en noviembre sea tan cómoda como una en julio. Estos cinco lugares reúnen las dos cosas:
| Municipio | Aeropuerto más cercano | Qué ofrece a quien busca casa de vacaciones |
|---|---|---|
| Guardamar del Segura | Alicante-Elche, a unos 35 km | El municipio del sur de la Costa Blanca más cercano al aeropuerto, con largas playas de arena junto a una pinada |
| Torrevieja | Alicante-Elche, a unos 45 km | Una ciudad de casi 100.000 empadronados que funciona a pleno rendimiento todo el año, con mucha oferta de apartamentos en complejos |
| Benidorm y Finestrat | Alicante-Elche, a unos 60 km | Una ciudad que vive todo el año, con torres de apartamentos frente a dos playas con bandera azul |
| Fuengirola | Málaga, a unos 25 km | Última parada de la línea C-1 de Cercanías, que va directa al aeropuerto de Málaga |
| Los Alcázares | Región de Murcia, a unos 35 km | A orillas del Mar Menor, una laguna poco profunda de aguas tranquilas y templadas |
No son las únicas buenas opciones. La guía sobre dónde comprar vivienda en España compara las costas municipio por municipio, con precios por metro cuadrado, clima y las normas de alquiler turístico de cada comunidad autónoma.
Cómo cuidar la casa desde lejos
Una casa de vacaciones que se nota habitada está mejor mantenida y mejor protegida. Quienes viven en otro lugar suelen dejar resueltas cuatro cosas:
- Una persona de confianza o una empresa de gestión que revise la casa después de las tormentas y antes de su llegada, reciba paquetes y abra a los técnicos.
- Suministros a su nombre y con consumo real. Además de mantener la casa lista para usarla, son la prueba más sólida de que es una vivienda habitada. Según la ley española, una segunda vivienda amueblada y que se usa de verdad se considera morada (domicilio protegido por la ley), de modo que quien entre en ella sin derecho puede ser desalojado con rapidez. La guía sobre okupas en España explica cómo funciona y lo bajo que es el riesgo en viviendas dentro de complejos con gestión.
- Un seguro pensado para segunda vivienda. Revise cómo trata la póliza los periodos largos sin nadie en casa: algunas solo cubren daños por agua o robos si la vivienda se revisa con regularidad o si se cierra la llave general del agua mientras está fuera.
- Domiciliaciones en una cuenta bancaria española para el IBI, la comunidad, la basura y los suministros, de modo que ningún recibo quede sin pagar en su ausencia. Muchos propietarios nombran además un representante fiscal o un asesor que presente cada año el Modelo 210.
Comprar una casa de vacaciones con hipoteca
Los bancos españoles prestan a no residentes para segunda vivienda, normalmente hasta el 60 o el 70 % del precio de compra o del valor de tasación, si este es menor. En la práctica, cuente con aportar con fondos propios entre el 40 y el 50 % del precio: la entrada más los impuestos y gastos de compra, que suman aproximadamente entre un 10 y un 15 % más según la comunidad autónoma y según sea obra nueva o segunda mano. Los tipos de interés, los plazos y los documentos que piden los bancos se explican en la guía de hipotecas en España para extranjeros.
