Ocho semanas de alquiler vacacional en Alicante generan hoy unos 9.100 € — el 62% de lo que da un año entero de alquiler de larga duración, según el análisis que pisos.com publicó el 20 de agosto de 2026. La cifra impresiona, pero antes de construir una compra sobre ella conviene una precisión: es bruta. Lo que llega de verdad a la cuenta del propietario depende de quién gestiona el piso, de qué servicios ofrece y, sobre todo, de la residencia fiscal del dueño.
Los números detrás del titular
El estudio de pisos.com parte de los precios anunciados del alquiler vacacional en la costa de Alicante este verano. Un piso de playa se alquila en julio y agosto por más de 4.500 € al mes, frente a unos 1.225 € en un mes normal: dos meses de verano suman 9.100 €, mientras que un año de alquiler convencional aporta 14.707 €. Junto a la Playa de San Juan, una semana de verano ya supera los 1.780 €, un 8% más que el año pasado. El alquiler de larga duración sube en paralelo: según idealista, la ciudad de Alicante supera los 13,8 €/m², un 8,6% más en un año.
El estudio trabaja con precios anunciados y asume que las semanas se reservan de verdad. Comisiones de plataformas, limpieza, gestión, impuestos: nada está descontado. El propio pisos.com lo plantea así: al verano «le basta con cubrir el IBI, la comunidad, los suministros y una parte razonable de la cuota hipotecaria».
Lo que de verdad queda de un alquiler vacacional
Pase esos mismos 9.100 € por una operación real y encogen deprisa. Las plataformas de reservas se llevan en torno a un 15–18% de cada reserva. Las entradas semanales significan limpieza y lavandería cada pocos días durante toda la temporada. Un propietario que no está en la costa en agosto entrega las llaves a una gestora: en la Costa Blanca, normalmente un 20–25% de los ingresos. Sume los costes de la licencia turística y unos suministros a ritmo de huéspedes, y perder un 40–45% del bruto antes de impuestos es lo habitual. Los 9.100 € se quedan más cerca de 5.200 €.
La línea fiscal depende del pasaporte
Y llega la parte que los titulares suelen saltarse. El propietario no residente tributa por el IRNR, y las reglas se separan con fuerza según la residencia. Un dueño residente en la UE o el EEE paga el 19% sobre el neto: puede deducir comisiones de plataformas, gestión, reparaciones, seguros, IBI y una amortización anual del 3% del valor de la construcción. Un dueño de fuera de la UE — un británico, por ejemplo — paga el 24% sobre el bruto, sin deducción alguna según el criterio que Hacienda venía aplicando. Sobre 9.100 € de verano son 2.184 € de impuesto, deje o no deje beneficio la temporada. La sentencia de la Audiencia Nacional del 28 de julio de 2025 cambió el terreno: los extracomunitarios ya pueden aplicar las mismas deducciones que los residentes de la UE. Hacienda aún no ha trasladado el nuevo criterio a sus instrucciones oficiales, así que las deducciones declaradas pueden ser discutidas — la planificación prudente mantiene en la hoja el escenario del 24% sobre el bruto.
El alquiler de larga duración tributa a los mismos tipos del IRNR, pero su base de costes es una fracción de la vacacional: sin comisiones de plataformas, sin entradas semanales, sin porcentaje de gestora, y los suministros los paga el inquilino. La residencia también decide aquí, y con más contraste todavía: un residente fiscal en España que declara alquiler de vivienda habitual en el IRPF aplica una reducción del 50% sobre el rendimiento neto (más en zonas tensionadas) — una rebaja que no tienen ni los no residentes comunitarios ni los extracomunitarios. Para un dueño extracomunitario, que tributa sobre el bruto en ambos casos, la aritmética suele inclinarse hacia la opción tranquila.
Una advertencia honesta antes de elegirla: el contrato de larga duración bloquea el piso, no solo la renta. Con la ley de arrendamientos, el inquilino tiene derecho a quedarse cinco años (siete si el arrendador es una empresa), más una prórroga tácita de tres; el propietario particular solo puede recuperar la vivienda para uso propio tras el primer año si esa cláusula figura en el contrato. Así que si el plan es pasar los veranos en el piso, el alquiler de larga duración sencillamente no está en el menú: la comparación real es una operación vacacional frente a un piso vacío, y eso vuelve a cambiar las cuentas. Nuestra guía para alquilar una vivienda en España desarrolla ambos modelos paso a paso.
Tres costes que llegan con la licencia turística
Primero, el IVA. Un alquiler vacacional con servicios de tipo hotelero — recepción, limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama — se considera alojamiento hotelero y debe repercutir un 10% de IVA, con la contabilidad que eso implica. Y la exención para los alquileres sin servicios tiene fecha de caducidad: desde el 1 de julio de 2028, con el nuevo marco europeo del IVA, las estancias de menos de 30 noches llevarán IVA con o sin servicios.
Segundo, la comunidad. Desde la reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios puede limitar o vetar nuevos pisos turísticos por mayoría de 3/5 — y puede aprobar un recargo de hasta el 20% en la cuota para las viviendas de uso turístico. En urbanizaciones de costa con piscinas y jardines ya no es una cláusula teórica: las comunidades la están usando.
Tercero, la propia licencia. En la Comunitat Valenciana el alquiler vacacional exige registro VUT, las renovaciones van ahora en ciclos de cinco años y el veto de la comunidad opera antes que la licencia. La demanda es real — la costa de Alicante cerró agosto con una ocupación del 92,2% —, pero el derecho a atenderla no es automático.
Dónde siguen saliendo las cuentas
Nada de esto convierte el alquiler vacacional en un mal negocio. Lo convierte en un negocio — que premia a los edificios diseñados para él. En las residencias construidas alrededor de la operación de alquiler, la recepción, la limpieza y la lavandería ya existen, la estructura de licencias forma parte del proyecto y el régimen del 10% de IVA es simplemente cómo funciona la operación: el propietario no improvisa un hotel dentro de una comunidad residencial que nunca lo aprobó. Un ejemplo de nuestro propio catálogo: Pure Sea Residence, en la Playa del Torres de Villajoyosa — un edificio en primera línea con servicios de apartahotel donde el apartamento puede generar ingresos desde el primer día, dentro de las reglas.
Para el comprador, el orden de las decisiones importa más que la rentabilidad del titular: primero la residencia fiscal y lo que hace con el neto; después el modelo — gestión propia, agencia o apartahotel —; y solo entonces el piso. Alquilar en Alicante ya absorbe el 38% de los ingresos de un hogar: la demanda no es el problema de este mercado. Los números del verano se ganan o se pierden en la hoja de cálculo.
