Espagne : élections le 29 novembre, ce que cela change pour les acheteurs immobiliers

L'Espagne tiendra des élections générales le 29 novembre 2026. Pour qui achète un bien, rien n'a changé à ce jour. Le président du gouvernement Pedro Sánchez a annoncé le scrutin le 5 octobre, trois jours après le rejet par le Congrès des députés des deux décrets logement de son gouvernement. Les taxes à l'achat des logements du marché libre restent inchangées, et la proposition de loi instaurant une taxe de 100 % sur les acheteurs non européens devient caduque avec la dissolution du Parlement. Les mesures visant la location saisonnière, en revanche, sont de retour : le 6 octobre, le gouvernement les a reprises dans un nouveau décret, déjà en vigueur, qui doit maintenant être soumis au vote du Congrès (voir la mise à jour ci-dessous).

Ci-dessous : pourquoi ces élections ont été convoquées, ce que les décrets rejetés auraient changé, ce que devient la taxe de 100 %, les règles qui s'appliquent aujourd'hui aux acheteurs et les points à suivre jusqu'au jour du scrutin. Nous mettrons cet article à jour au fil de la campagne.

Mise à jour du 12 octobre 2026 : les mesures fiscales sont de retour

Le 6 octobre, quatre jours après leur rejet par le Congrès, le gouvernement a réadopté les mesures sur le logement au moyen de deux nouveaux décrets-lois royaux, publiés au BOE le 7 octobre. Les mesures fiscales figurent dans le RDL 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre. Son contenu est presque identique à celui du RDL 26/2026 rejeté. Parmi les mesures décrites plus bas, une seule change : l'encadrement des achats à prix réduit s'applique désormais jusqu'à fin 2030 (au lieu de fin 2028) et vise les sociétés qui rachètent des logements ou des créances hypothécaires douteuses très en dessous de leur valeur ainsi que les grands bailleurs institutionnels, et non plus toute entité dont l'activité inclut l'achat de biens immobiliers.

Sur la côte, la condition de zone tendue est déterminante. Les zones tendues sont déclarées par chaque gouvernement régional. Aucune des régions où nous intervenons (Communauté valencienne, région de Murcie, Andalousie et îles Baléares) n'en a déclaré, d'après les listes officielles publiées au BOE jusqu'au deuxième trimestre 2026. Tant que ce n'est pas le cas, la majoration de l'IBI sur les logements touristiques ne peut pas s'y appliquer.

La mesure qui nous avait échappé le 5 octobre : le revenu imputé

Le décret rejeté et le nouveau modifient tous deux l'impôt que paient les propriétaires non résidents sur un logement qu'ils ne louent pas. Aujourd'hui, le revenu imputé (imputación de rentas) correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si les valeurs de la commune n'ont pas été révisées depuis 2012). À partir de 2027, il sera calculé selon un barème appliqué à la valeur cadastrale : 1,1 % jusqu'à 100 000 €, 1,5 % sur les 400 000 € suivants, 2 % jusqu'à 1 million d'euros et 3 % au-delà. Le taux de l'impôt lui-même reste de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, et de 24 % pour tous les autres.

Pour un appartement classique sur la côte, rien ne change, et l'impôt baisse là où les valeurs cadastrales sont anciennes. La hausse se fait sentir sur les villas et les biens de grande valeur. Le décret applique le barème à la valeur cadastrale totale des logements d'un même propriétaire ; or l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) n'a pas encore précisé comment elle procédera pour les non-résidents, imposés bien par bien. Faites donc vérifier votre situation par un conseiller fiscal.

Et maintenant ?

Le Parlement étant dissous, les décrets sont soumis à la Commission permanente du Congrès (Diputación Permanente), qui dispose, en vertu de l'article 86 de la Constitution, de 30 jours à compter de leur approbation le 6 octobre pour les valider ou les abroger : le vote doit donc avoir lieu d'ici début novembre. Au 12 octobre, aucune date n'a été fixée. Les deux décrets sont votés séparément ; selon un décompte publié par Público, celui qui contient les mesures fiscales serait validé par 35 voix contre 34 si le PNV basque vote pour, comme il l'a fait le 2 octobre. S'il est validé, il restera en vigueur jusqu'à ce qu'un nouveau gouvernement le modifie. Les sondages donnent la majorité au PP et à Vox le 29 novembre ; les deux partis ont voté contre les décrets. Le barème du revenu imputé ne s'appliquant qu'à partir de 2027, un nouveau gouvernement aurait le temps de le modifier avant que quiconque ait à le payer. Il en va autrement de la TVA : si le décret est validé, elle s'appliquera dès le 1er décembre, avant qu'un nouveau gouvernement puisse entrer en fonction.

Pourquoi l'Espagne vote : l'échec des décrets logement

Un décret-loi royal s'applique immédiatement, mais doit être validé par le Congrès des députés dans un délai de 30 jours. Si le Congrès le rejette, le décret est abrogé. C'est ce qui est arrivé aux deux textes le 2 octobre.

Ce que les décrets rejetés auraient changé

Le principal des deux décrets, le RDL 26/2026, contenait les mesures fiscales qui concernaient les propriétaires. Chacune devait entrer en application à une date qui n'était pas encore arrivée : aucune n'a donc jamais été perçue.

• TVA de 10 % sur la location de courte durée. À partir du 1er décembre 2026, la location d'un logement meublé pour des séjours de 30 nuits maximum aurait perdu son exonération de TVA et été taxée à 10 %, sauf s'il s'agissait de la résidence principale du propriétaire (article 7).
• Majoration de l'IBI sur les logements touristiques. Dans les zones officiellement classées « tendues », les mairies auraient pu majorer la taxe foncière annuelle (IBI) des locations touristiques enregistrées jusqu'à 50 %, jusqu'à 100 % pour les propriétaires de deux logements ou plus et jusqu'à 150 % pour les propriétaires de quatre logements ou plus (article 8).
• Majoration de l'IBI sur les logements vacants de longue durée. De 50 à 100 % pour les logements inoccupés sans motif légitime depuis plus de deux ans. Les résidences secondaires étaient expressément considérées comme justifiées jusqu'à quatre ans d'inoccupation continue (article 8).
• Encadrement des achats à prix réduit par les sociétés. Jusqu'à fin 2028, les entités dont l'activité inclut l'achat de biens immobiliers n'auraient pas pu acquérir de logements à moins de 70 % de leur valeur d'expertise (article 1). La mesure ne visait pas les particuliers.

Le second décret, le RDL 27/2026, portait sur les baux de longue durée conclus pour la résidence principale des locataires. Aucun des deux décrets ne visait les acheteurs étrangers en tant que tels, mais le RDL 26/2026 modifiait aussi, à partir de 2027, l'impôt sur le revenu imputé payé par les propriétaires non résidents : voir la mise à jour ci-dessus.

Ce que devient la taxe de 100 % sur les acheteurs étrangers

La taxe de 100 % visant les acheteurs non européens non résidents a été annoncée en janvier 2025, puis déposée par le PSOE sous forme de proposition de loi au Congrès des députés en mai 2025. Elle n'a jamais été débattue. En vertu de l'article 207 du Règlement du Congrès des députés, la dissolution du Parlement rend caducs tous les textes encore en cours d'examen, quel que soit leur stade d'avancement. Avec la dissolution en vue des élections du 29 novembre, la taxe de 100 % cesse d'exister, même en tant que proposition de loi : elle devrait être entièrement redéposée lors de la prochaine législature. Les acheteurs résidant dans l'Union européenne n'ont jamais été concernés. Notre dossier complet sur la taxe de 100 % explique ce qui était proposé et qui aurait été visé.

Même dans sa version initiale, la taxe ne se serait pas appliquée aux logements neufs achetés directement auprès d'un promoteur, puisque ces ventes sont soumises à la TVA et non à l'ITP. Consultez notre guide de l'achat d'un logement neuf en Espagne.

Ce qui s'applique aujourd'hui aux acheteurs

1. Les taxes à l'achat restent inchangées

L'achat d'un bien ancien est soumis à l'impôt régional sur les transmissions patrimoniales (ITP, l'équivalent des droits de mutation) : 9 % dans la Communauté valencienne (11 % au-delà de 1 million d'euros), 8 % dans la région de Murcie et 7 % en Andalousie. Un logement neuf acheté auprès d'un promoteur est soumis à une TVA de 10 %, à laquelle s'ajoute l'impôt régional sur les actes juridiques documentés (AJD). Aucun des deux décrets ne modifiait ces taux. Notre guide des impôts immobiliers en Espagne détaille l'ensemble des taxes pour les résidents comme pour les non-résidents.

2. Location saisonnière : prévoir une TVA de 10 % à partir du 1er décembre

Si vous achetez pour louer à des vacanciers, prévoyez une TVA de 10 % sur les séjours de 30 nuits maximum à partir du 1er décembre 2026, sauf si la Commission permanente abroge le décret. La majoration de l'IBI ne s'applique qu'en zone tendue, et ni la Communauté valencienne, ni la région de Murcie, ni l'Andalousie, ni les îles Baléares n'en ont déclaré. Les règles de licence restent celles de chaque région et de chaque mairie. Consultez notre guide de la location d'un bien en Espagne.

3. Les élections décideront de la durée de vie du décret

Un décret-loi royal validé par la Commission permanente reste en vigueur jusqu'à ce qu'une nouvelle loi ou un nouveau décret le modifie. Le gouvernement issu des élections du 29 novembre pourra maintenir, modifier ou abroger ces mesures ; d'ici là, ce sont les règles décrites ici qui s'appliquent.

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L'évolution des règles pour les acheteurs étrangers depuis 2025

Ce qu'il faut suivre d'ici le 29 novembre

Les partis publient généralement leur programme complet au début de la campagne. Dès leur parution, nous compléterons cet article avec les propositions de chaque grand parti sur le logement et les acheteurs étrangers, en citant leurs propres documents, puis à nouveau après les résultats. D'ici le scrutin, deux dates à retenir : le vote de la Commission permanente sur les décrets, et la grève générale de 24 heures pour le logement à laquelle appellent les principaux syndicats le 11 novembre, jour où les services publics et les transports pourraient être perturbés ; si la signature d'un acte est prévue ce jour-là, vérifiez auprès de votre notaire qu'elle est maintenue.