BBVA Research ha roto su propia previsión para la vivienda en España: ahora espera que los precios suban un 12% en 2026 mientras las ventas caen un 7,3%. En marzo, el mismo banco pronosticaba un +10,2% y un retroceso de apenas el 1,6%. La revisión, presentada el 10 de agosto, es la noticia — y el motor no es una demanda que se apaga. Es que España no consigue construir al ritmo necesario, por razones entre las que ahora figura, aunque suene extraño, la red eléctrica.
Qué prevé exactamente BBVA
Las cifras salen del propio informe del banco, España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (edición de julio de 2026), presentado el 10 de agosto:
| Indicador | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Precios de la vivienda | +12,0% | +5,7% |
| Ventas de vivienda | −7,3% | +0,6% |
| Visados de obra | +10,1% | +12,6% |
| Viviendas iniciadas | 153.000 | 170.000 |
| Nuevos hogares | 223.000 | 217.000 |
Las dos últimas filas sostienen todo el argumento. En un año en el que se formarán 223.000 hogares nuevos, España iniciará 153.000 viviendas. Manténgalo el tiempo suficiente y el déficit acumulado llega a unas 885.000 viviendas en 2027, según la estimación del propio BBVA. La construcción no está parada: los visados crecen a dos dígitos. Simplemente corre muy por detrás del ritmo que marca la demanda.
Y algo que el banco dice y los titulares omiten — nosotros no lo haremos: BBVA espera que la presión afloje, no que escale. El crecimiento de precios se reduce a la mitad en 2027, al 5,7%, y las ventas vuelven a un ligero positivo. Es un cuello de botella que se va deshaciendo despacio, no una espiral.
La restricción de la que nadie hablaba: la electricidad
El hallazgo más original de esta edición apenas llegó a las noticias. Según BBVA, el 88% de los nudos de la red de distribución eléctrica española tiene menos de un megavatio de capacidad libre, y ampliar la red lleva de cinco a ocho años.
Para un promotor eso no es una molestia: es un muro. Un residencial que necesite conexión nueva puede tener todos los permisos en regla y aun así esperar años a la potencia. Es la explicación estructural de por qué un +10,1% en visados no se convierte en viviendas a la misma velocidad. BBVA reconoce al Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 su presupuesto y su compromiso permanente con la vivienda social — y concluye, sin rodeos, que no basta frente a un déficit de este tamaño.
Por qué no apoyaríamos el argumento en el número de compraventas
«Las ventas cayeron un X%» es el dato más débil de todo este cuadro, por dos razones que rara vez llegan al titular.
Primera: la serie que todos citan se construye con los Registros de la Propiedad. La escritura llega al registro semanas o meses después de firmarse ante notario, así que el contador refleja cuándo se inscribió la compra, no cuándo se hizo. Los notarios publican sus propias cifras casi en tiempo real, y las dos fuentes discrepan con regularidad — sobre todo en los giros del mercado, justo cuando todo el mundo mira los datos.
Segunda: la estadística de base cuenta transmisiones de derechos de todo tipo — compraventas, herencias, donaciones, permutas — sobre viviendas, solares y otros inmuebles urbanos. El desglose se publica, pero los totales se citan a la ligera, y una cifra que incluye un piso heredado en el interior no mide la demanda compradora de la costa.
Nada de esto inutiliza los datos. Los convierte en un indicador retardado y mezclado que no puede cargar con el argumento él solo. Los números que sí pueden: viviendas iniciadas frente a hogares formados, el coste del suelo y quién está comprando.
La versión Costa Blanca de la misma historia
Con esa salvedad sobre la mesa: la provincia de Alicante registró 25.085 compraventas en el primer semestre de 2026, un 7,6% menos interanual. Lo legible es el desglose interno: la obra nueva cayó aproximadamente el doble que la reventa, un −12,4% frente a un −6,4%. Si fuera una señal de demanda, sería preocupante. No lo es: los compradores extranjeros siguen haciendo el 44,65% de todas las compras de la provincia, la cuota más alta de España. Lo que ha adelgazado es la oferta — y la obra nueva adelgazó primero.
La cifra que sostiene todo lo demás es esta: el suelo urbano en la provincia de Alicante cuesta un 30,1% más que hace un año (Ineca). El suelo no es un recuento retardado de operaciones pasadas: es el precio de entrada de cada vivienda aún no construida, y dicta lo que tendrán que cobrar los próximos proyectos. Para contexto: el precio medio de oferta de la vivienda terminada subió en el año mucho más modestamente, un 3,33%, hasta 2.233 €/m² en junio.
La financiación ya no es la variable que le va a salvar
Durante tres años el plan estándar fue «espera a que el dinero abarate». Ese plan ha caducado. El euríbor a doce meses cerró julio en el 2,855%, desde el 2,798% de junio — segundo mes de deriva al alza. El BCE mantuvo el tipo en el 2,25% el 23 de julio y no se reúne en agosto, así que nada se moverá antes del otoño. Esperar ya no compra nada por el lado de la financiación.
Lo que los bancos españoles prestan hoy a no residentes y en qué condiciones está en nuestra guía de hipotecas para compradores extranjeros.
Dónde discutiríamos el titular — y dónde no
El 12% es una previsión, y además una media nacional. No es una afirmación sobre ningún piso concreto, y quien lo cite como si describiera el suyo le está vendiendo algo. El ritmo registrado de Alicante — ese 3,33% en precios de oferta — es otra medición a otra escala; no se pueden sumar ni intercambiar.
Esa cautela importa sobre todo para una reventa terminada que se compra y se mantiene. Importa mucho menos en el escenario que de verdad sopesan la mayoría de compradores de esta costa.
Por qué una compra sobre plano sigue otra curva
Compre hoy en fase de construcción y el número que definirá el valor de su casa en la entrega no será el índice de este año, sino lo que cueste construir y vender un piso nuevo idéntico en ese momento: el coste de reposición.
Ese coste ya se mueve, y más deprisa que la vivienda terminada: suelo +30,1% en un año, y los costes de construcción tampoco se han quedado quietos. El promotor que lance el mismo edificio en 2028 parte de una base sensiblemente más alta y tendrá que trasladarla al precio — y cuando ese proyecto salga a la venta con un metro cuadrado más caro, se convertirá en el comparable con el que se valore todo lo recién entregado al lado.
Los compradores de la Costa Blanca han visto este mecanismo repetirse: una vivienda comprada sobre plano hace dos años está hoy rodeada de proyectos más nuevos que piden visiblemente más, y se revaloriza sin que nada del piso haya cambiado.
El límite honesto: esto es un mecanismo, no una garantía. Funciona mientras la demanda aguante y mientras el promotor entregue de verdad en plazo y con las calidades prometidas — por eso el historial de fases entregadas vale más que un descuento en el precio. El suelo y la construcción más caros elevan el «suelo» de la próxima generación de viviendas; no avalan ningún precio concreto de reventa. Y si su plan es revender con beneficio en uno o dos años, estos datos no respaldan esa apuesta: solo los costes de entrada y salida en España se llevan un 10–13%.
Qué significa esto si usted está comprando
1. La restricción se ha movido del dinero al inventario
La pregunta ya no es «¿tendré una hipoteca más barata en seis meses?» — ahora mismo la respuesta es no. La pregunta es qué queda disponible a los precios de las fases actuales.
2. Los proyectos de hoy se presupuestaron con el suelo de ayer
Las promociones que se venden ahora se calcularon antes del último salto del suelo. Las que se lancen en 2027–2028, no. Esa brecha es el argumento práctico para repasar lo que está en el mercado hoy en lugar de esperar lo que aún no se ha anunciado.
3. El pago por fases importa más cuando los tipos están planos
La mayoría de las promociones de esta costa se pagan por etapas durante la obra, con el resto a la entrega. Con tipos estables en lugar de a la baja, un plan por fases fija el precio de hoy y permite organizar la financiación cerca de la entrega — en vez de endeudarse a los tipos de hoy por una casa que recibirá en 2028.
4. Menos ventas no significa más margen para regatear
Un contador de operaciones a la baja parece un mercado de compradores — sobre el papel. En esta costa mide sobre todo lo poco que queda por comprar a precios accesibles. Los descuentos existen: en inmuebles concretos mal preciados o que llevan demasiado tiempo expuestos, no en el mercado en su conjunto.
La conclusión
La España de 2026 no es un mercado que se enfría, sino uno que se estrecha: la misma demanda persiguiendo un parque menguante, una financiación que dejó de mejorar y un suelo que coloca a la próxima ola de obra nueva sobre una base más alta.
Para un comprador en la Costa Blanca, la conclusión útil de la revisión de BBVA no es el 12% del titular. Es que las dos fuerzas que fijan el precio de una vivienda nueva — el suelo que tiene debajo y el número de alternativas alrededor — se mueven en la misma dirección, y ninguna se da la vuelta en una temporada. La decisión que merece tomarse ahora es cuál de los proyectos disponibles encaja con usted, no si esperar una corrección que los datos de oferta no respaldan.
Nuestro repaso de el mercado inmobiliario español en 2026 sigue la tendencia larga región a región, y mantenemos el catálogo de obra nueva al día con precios de fase y disponibilidad.
