С 3 апреля 2025 года программа Golden Visa в Испании официально закрыта. Покупка недвижимости за €500 000 и более больше не даёт права на вид на жительство.
Но покупать недвижимость в Испании по-прежнему можно. Иностранцы имеют те же права собственности, что и испанские граждане. Отмена Golden Visa убрала только автоматическую связку «покупка = ВНЖ». Рынок этого практически не заметил: иностранные покупатели составляют около 19% всех сделок, и спрос не упал.
Что произошло: хронология
| Дата | Событие |
|---|---|
| Сентябрь 2013 | Запуск Golden Visa (Закон 14/2013) |
| Апрель 2024 | Премьер Санчес объявляет о планах отмены |
| Ноябрь 2024 | Сенат ветирует отмену |
| Декабрь 2024 | Конгресс преодолевает вето (177 за, 170 против) |
| 3 января 2025 | Закон опубликован в BOE (Органический закон 1/2025) |
| 3 апреля 2025 | Программа официально закрыта |
Кого это затрагивает
Ещё не подавали заявку: Новые заявки не принимаются с 3 апреля 2025. Никаких продлений или исключений.
Подали до 3 апреля 2025: Заявки, поданные до дедлайна, рассматриваются по старым правилам. Если всё в порядке — вы получите Golden Visa.
Уже имеете Golden Visa: Ваш ВНЖ действителен до истечения срока. Продление возможно по старым правилам, при условии сохранения инвестиции. Держатели визы через недвижимость могут продлевать. По остальным категориям инвестиций ситуация менее ясна — проконсультируйтесь с иммиграционным юристом.
Можно ли покупать недвижимость без Golden Visa
Да. Отмена Golden Visa не ограничила право иностранцев на покупку недвижимости в Испании. Вы по-прежнему можете:
- Купить любую недвижимость в любом регионе без ограничений
- Владеть ею как нерезидент
- Сдавать в аренду и получать доход
- Передать по наследству
- Приезжать и проживать до 90 дней в любые 180 (безвизовый режим для граждан многих стран)
Для покупки нужен только NIE. Вид на жительство для покупки не требуется.
Альтернативы: как получить ВНЖ в Испании
1. Digital Nomad Visa (Виза цифрового кочевника)
Запущена в январе 2023 года. Самая популярная альтернатива Golden Visa для удалённых работников.
Для кого: Наёмные сотрудники иностранных компаний, фрилансеры, самозанятые — работающие удалённо с использованием цифровых технологий.
Основные требования (2026):
| Параметр | Условие |
|---|---|
| Минимальный доход | ~€2 850/мес (200% от SMI) |
| Доход на супруга | + ~€1 070/мес |
| Доход на ребёнка | + ~€360/мес |
| Стаж в текущей компании | Минимум 3 месяца |
| Компания | Работает минимум 1 год |
| Образование | Диплом вуза ИЛИ 3+ года опыта в сфере |
| Доход от испанских клиентов | Не более 20% от общего |
| Медицинская страховка | Полное покрытие, без франшизы |
- Виза (из консульства): до 1 года
- Резидентство (при подаче в Испании): до 3 лет, продление на 2 года
- Через 5 лет — постоянный ВНЖ
- Через 10 лет — гражданство
Налоговый режим: Возможность применить «Закон Бекхэма» — фиксированная ставка 24% на доход до €600 000 в течение первых 6 лет (вместо прогрессивной шкалы до 47%).
Стоимость визы: Госпошлина ~€73 (tasa 790-038).
Ключевое преимущество: В отличие от Golden Visa, не требует инвестиций в €500 000. Нужен только подтверждённый удалённый доход.
2. Нелукративная виза (Visa No Lucrativa)
Виза для тех, кто хочет жить в Испании без права на работу.
Для кого: Пенсионеры, рантье, люди с пассивным доходом. Часто называется «визой для пенсионеров», хотя возрастных ограничений нет.
Основные требования (2026):
| Параметр | Условие |
|---|---|
| Минимальный доход | ~€2 400/мес (~€28 800/год) |
| Источник дохода | Пассивный: пенсия, дивиденды, аренда, накопления |
| Работа в Испании | Запрещена |
| Медицинская страховка | Полное покрытие, без франшизы |
| Жильё в Испании | Подтверждение аренды или собственности |
- Начальная виза: 1 год
- Продление: на 2 года, затем ещё на 2 года
- Через 5 лет — постоянный ВНЖ
- Через 10 лет — гражданство
Ключевое преимущество: Нет требований к инвестициям или бизнесу. Достаточно стабильного пассивного дохода.
3. Виза предпринимателя (Visa de Emprendedor)
Для кого: Основатели стартапов и инновационных бизнес-проектов.
- Бизнес-план, признанный инновационным ENISA (государственная организация)
- Проект должен иметь экономический интерес для Испании
- Не требуется минимальных инвестиций (в отличие от Golden Visa)
Срок: Начальная виза на 1 год, продление на 2 года. Через 5 лет — постоянный ВНЖ.
4. Виза высококвалифицированного специалиста
Для кого: Специалисты, получившие приглашение от испанской компании на позицию руководителя, исследователя или квалифицированного работника.
- Контракт с испанской компанией
- Зарплата выше определённого порога
- Ускоренная процедура (около 20 дней)
Сравнение альтернатив
| Параметр | Digital Nomad | Нелукративная | Предприниматель |
|---|---|---|---|
| Минимальный доход | ~€2 850/мес | ~€2 400/мес | Нет фиксированного |
| Можно работать | Да (удалённо) | Нет | Да (свой бизнес) |
| Инвестиции | Не требуются | Не требуются | Бизнес-план |
| Путь к ПМЖ | 5 лет | 5 лет | 5 лет |
| Путь к гражданству | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Налоговый режим | Закон Бекхэма (24%) | Общий режим | Общий режим |
Что это значит для покупателей недвижимости
Если вы покупаете недвижимость в Испании как инвестицию или для отдыха — ничего не изменилось. Покупка проходит по обычной процедуре: NIE → банковский счёт → юрист → нотариус → регистрация.
Если вы хотели получить ВНЖ через покупку — этот путь закрыт. Но если ваша ситуация позволяет оформить Digital Nomad Visa или нелукративную визу, вы можете совместить покупку недвижимости с получением ВНЖ по одной из этих программ. Покупка недвижимости не даёт ВНЖ, но и не мешает его получить другим способом.
