Недвижимость в Майорка
Самый интернационализированный рынок недвижимости Испании. 4 000–7 000 €/м² в прибрежных городах, средний рост на 6–8 % в год за последнее десятилетие и доля иностранных покупателей в 35 %, поддерживающая ликвидность вторичного рынка. Новостройки сейчас сосредоточены на восточном побережье — на 30–40 % дешевле, чем на юго-западе.
О районе Майорка
Рынок недвижимости Майорки — цены, спрос, ликвидность
Mallorca — крупнейший из Балеарских островов: площадь 3 640 км², постоянное население около 940 000 человек, из которых 430 000 живут в столице Palma. Одновременно — самый интернационализированный рынок недвижимости Испании. Средние цены в прибрежных городах: 4 000–7 000 €/м²; в ультра-премиум локациях (Son Vida, старый город Palma, юго-западное побережье вокруг Andratx и Port d'Andratx) — 10 000–18 000 €/м². Среднегодовой рост цен за последнее десятилетие — 6–8 %, без значимой коррекции в 2020 или 2022 году. Это структурное преимущество, которое обеспечивает международная база покупателей. Около 35 % сделок проходит с иностранцами — преимущественно немцами, британцами, скандинавами и швейцарцами — в три раза больше, чем на материковых Costas. Поэтому сроки перепродажи на Mallorca измеряются неделями, а не месяцами.
Где покупать: пять субрынков
Palma и непосредственные окрестности (старый город Palma, Portixol, Cala Mayor, Son Vida) — городская жизнь с круглогодичной инфраструктурой. Вход от 5 000 €/м² для квартир, 8 000–18 000 €/м² в старом городе и Son Vida. Юго-западное побережье (Andratx, Port d'Andratx, Camp de Mar, Peguera, Santa Ponsa) — устоявшийся премиум-рынок. Близко к аэропорту Palma, максимальная глубина международной перепродажи, развитая luxury-инфраструктура. Вход от 6 500 €/м², prime 12 000+ €/м². Север (Pollença, Alcúdia, Port de Pollença, Cala San Vicenç) — защищённые бухты, парусная среда, низкая плотность. Вход от 4 500 €/м², prime 8 000+ €/м². Восточное побережье (Cala Ratjada/Capdepera, Canyamel, Cala Murada/Manacor, Cala d'Or, Santanyí) — выбор «соотношение цена/качество». Те же бирюзовые бухты и пляжи, что и на юго-западе, 45–60 минут от аэропорта Palma, но цены на 30–40 % ниже. Вход от 3 500 €/м², prime 6 500 €/м². В настоящее время — основной фокус новых off-plan-проектов. Юг (Colonia de Sant Jordi, Ses Salines, район Es Trenc) — спокойнее, охраняемые зоны, меньше отелей. Вход от 4 000 €/м², prime 7 000 €/м².
Типы недвижимости — квартиры, виллы, fincas, новостройки
Квартиры доминируют в Palma и центрах прибрежных городов — типичный диапазон 300 000–1 200 000 € для новостроек 1–3 спален; пентхаусы с видом на море превышают 2 млн €. Виллы и отдельные дома сосредоточены на юго-западном побережье и вокруг устоявшихся гольф-резортов (Son Vida, Santa Ponsa) — типичный диапазон 1,5–6 млн €, виллы первой линии достигают 15 млн+. Fincas — традиционные майоркинские сельские поместья, часто исторические каменные дома с землёй — это специфичная для острова категория, особенно ценимая покупателями из Германии и Северной Европы. Диапазон 1–8 млн € с небольшим luxury-сегментом выше. Новостройки off-plan в 2024–2026 годах значительно сместились на восточное побережье: проекты Talaies de Canyamel, Cala Lliteres Residences, Allure of Sant Jordi и Pinars de Murada Deluxe — типичные представители текущего пайплайна с входной ценой от 398 000 €.
Покупка иностранцем: налоги, ипотека, NIE
Налог на передачу собственности (ITP) для вторичной недвижимости начинается с 8 % до 400 000 € и поэтапно повышается до 13 % свыше 2 млн € — немного выше материковых 10 %, что компенсируется более сильным ростом стоимости и ликвидностью перепродажи. Новостройки — 10 % IVA плюс 1,2 % AJD. Иностранцы могут получить ипотеку до 60–70 % LTV в большинстве испанских банков на условиях Euribor + 1–2 %; для не-резидентов ЕС (включая Великобританию после Brexit) условия чуть строже, но рынок остаётся доступным. Требуется NIE (испанский налоговый идентификатор) — оформляется 2–6 недель через консульство или лично. Резидентство в Испании для владения недвижимостью не требуется. Стандартный общенациональный процесс через нотариуса и реестр собственности — без особенностей по Mallorca. Регулярные годовые расходы: налог на недвижимость IBI (~0,4–1,1 % от кадастровой стоимости), коммунальные платежи в комплексах (обычно 100–400 €/мес) и налог на состояние выше 700 000 € чистых испанских активов на человека.
Почему Майорка?
Аэропорт Palma связан со 100+ европейскими городами круглый год и обслужил в 2024 году 33,3 млн пассажиров. Поездки на выходные, удалённая работа и частые визиты родных реалистичны — без логистических компромиссов, которых требуют некоторые материковые Costas.
Около 35 % всех сделок проходят с иностранными покупателями — примерно втрое больше, чем в среднем на материке. Сроки перепродажи обычно измеряются неделями, а не месяцами, даже в слабых циклах.
В среднем 6–8 % годового роста цен за последнее десятилетие, без значимой коррекции в 2020 или 2022 году. Международный спрос изолирует Mallorca от локальных испанских циклов.
Статус объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО, охватывающий Serra de Tramuntana, плюс строгие градостроительные правила на охраняемом побережье намеренно поддерживают узкое предложение новостроек — структурная поддержка цен, которой нет у материковых рынков.
Новые off-plan-проекты переместились на восточное побережье (Capdepera, Manacor, Santanyí) — на 30–40 % ниже устоявшегося юго-запада при том же прибрежном характере. На данный момент это самая привлекательная точка входа на острове.
Похожие районы
FAQ — Майорка
Популярные вопросы о покупке недвижимости в Майорка
В прибрежных городах средняя цена — 4 000–7 000 €/м². В ультра-премиум локациях (Son Vida, старый город Palma, юго-западное побережье вокруг Andratx и Port d'Andratx) — 10 000–18 000 €/м². Восточное побережье (Capdepera, Manacor, Santanyí) — на 30–40 % дешевле юго-запада при том же характере побережья — основной фокус новостроек с входом от 398 000 €.
Да — без ограничений. Иностранцы, в том числе из стран не-ЕС, могут покупать любые типы недвижимости на Mallorca с полными правами собственности. Требуется NIE (испанский налоговый идентификатор) — оформляется 2–6 недель через консульство или лично. Резидентство в Испании для владения недвижимостью не требуется; владение не даёт права на резидентство или визу.
Вторичная недвижимость: налог на передачу собственности ITP начинается с 8 % до 400 000 € и поэтапно повышается до 13 % свыше 2 млн € — немного выше материковых 10 %. Новостройки: 10 % IVA (НДС) + 1,2 % AJD (гербовый сбор). Нотариус и реестр собственности — ещё около 1–2 % в сумме. Регулярные годовые расходы: налог на недвижимость IBI (~0,4–1,1 % от кадастровой стоимости), коммунальные платежи (типично 100–400 €/мес) и налог на состояние выше 700 000 € чистых испанских активов на человека.
Да. Большинство испанских банков кредитуют до 60–70 % LTV нерезидентов на условиях Euribor + 1–2 %, обычный срок — 20–25 лет. Не-резиденты ЕС (в том числе Великобритания после Brexit) имеют чуть более строгие условия — обычно 50–60 % LTV — но рынок остаётся доступным. Банки требуют зарплатные ведомости, налоговые декларации за последние 2 года и счёт в испанском банке. Предварительное одобрение обычно занимает 2–4 недели.
Восточное побережье — текущий фокус новостроек: Capdepera, Cala Ratjada, Canyamel, Manacor, Cala Murada и Santanyí. Строгие градостроительные правила ограничивают новое строительство в устоявшемся юго-западе и вокруг Palma, а муниципалитеты восточного побережья всё ещё допускают его в рамках строгих природоохранных правил. Вход от 398 000 € (например, Pinars de Murada Deluxe). Цены на 30–40 % ниже юго-запада при том же доступе к бирюзовым бухтам — лучший вход на остров сейчас.
Mallorca — один из самых стабильных рынков недвижимости Испании: средний рост цен 6–8 % в год за последнее десятилетие без значимой коррекции в 2020 или 2022 году. Спрос структурно изолирован от локальных испанских циклов, поскольку около 35 % сделок проходят с иностранцами (немцы, британцы, скандинавы, швейцарцы) — примерно втрое больше, чем на материковых Costas. Сроки перепродажи в здоровых сегментах измеряются неделями, а не месяцами.
Finca — традиционное майоркинское сельское поместье, обычно историческое каменное здание с землёй, часто многовековое. Изначально сельскохозяйственные (оливковые рощи, миндальные сады, виноградники), современные fincas — от действующих ферм до полностью отреставрированных luxury-резиденций. Это специфичная для острова категория, особенно ценимая немецкими и североевропейскими покупателями, с типичной ценой 1–8 млн € и небольшим luxury-сегментом выше. Важно: строгие градостроительные правила ограничивают реконструкцию и новое строительство на сельских землях.
Гайды для покупателей
Всё что нужно знать перед покупкой недвижимости в Испании
Интересует Майорка?
Позвольте нашим экспертам помочь вам найти идеальный объект в этом районе. Получите персональные рекомендации под ваши цели.