Купить недвижимость в Майорка

Майорка — крупнейший из Балеарских островов Испании и один из наиболее стабильно активных рынков недвижимости в Европе. Площадь острова составляет около 3 600 км², он делится на семь зон — от плотного городского ядра Пальмы до гор Tramuntana, включённых в список ЮНЕСКО, и уединённых бухт юго-востока, — каждая из которых имеет собственный ценовой уровень, архитектуру и тип покупателей. Это не единый рынок, а совокупность микрорынков, связанных аэропортом PMI, который обслуживает около 33 миллионов пассажиров в год и круглогодично поддерживает прямые рейсы в большинство крупных европейских городов.

На долю иностранных покупателей приходится около 30% всех сделок на Балеарах (Registradores, 2025); среди них — граждане Германии, Швейцарии, Великобритании, Скандинавии, а в последнее время всё активнее — Нидерландов и Бельгии. Немецкие и северноевропейские покупатели концентрируются на юго-западе и севере; британцы хорошо представлены на востоке и в Пальме; пенсионеры и покупатели, ориентированные на качество жизни, населяют юго-восток. Климат отличается долгим сухим летом и мягкой зимой; север и горные районы получают больше осадков, чем южное и восточное побережья.

Рынок недвижимости Майорки в 2026 году

В целом по острову цены варьируются от €2.800/м² на отдельных участках северного побережья до €18.000/м² в Son Vida — элитном анклаве вилл на холмах Пальмы. Широкий средний сегмент — восточное и северное побережья, а также второстепенные районы юго-запада — находится в диапазоне €3.000–€5.500/м², тогда как город Пальма и премиальный юго-западный коридор торгуются на уровне €5.000–€10.000/м² для стандартного жилья и значительно выше для первой линии или объектов исторического наследия. Цены на трофейные виллы в Andratx и Son Vida достигают €1,5–€20 млн.

Апартаменты на Майорке предлагаются в диапазоне от €400 тыс. до €2 млн в зависимости от местоположения и характеристик. Городские апартаменты в Пальме торгуются по €4.000–€8.000/м²; адреса в Casco Antiguo и на набережной — в верхней части диапазона. Апартаменты у марины Port Andratx обычно достигают €800 тыс. – €3 млн. Апартаменты на восточном побережье остаются наиболее доступным вариантом входа на рынок по €3.000–€5.000/м², привлекая покупателей в диапазоне €400–€900 тыс., ориентированных на новое строительство с арендным потенциалом. Круглогодичный городской спрос в Пальме поддерживает стабильную долгосрочную стоимость городских апартаментов.

Виллы — преобладающий тип покупки для иностранных покупателей с бюджетом свыше €800 тыс. Юго-западный коридор — Andratx, Port Andratx, Santa Ponsa — формирует наивысшие ценовые уровни для вилл на острове: €1,5–€15 млн в Andratx, €1–€5 млн в Calvià и Santa Ponsa. Виллы на северном побережье в Pollença и Alcúdia предлагаются по €800 тыс. – €3 млн при €2.800–€4.500/м²; как правило, это каменное строительство с зрелыми садами. Виллы на восточном побережье, преимущественно новые объекты в Capdepera и Cala Ratjada, стоят от €500 тыс. до €1,5 млн и представляют наиболее активный сегмент роста на острове. Финки в Tramuntana — в Sóller и Valldemossa — достигают €1–€8 млн для крупных поместий с земельными участками.

Таунхаусы и бунгало наиболее распространены на юго-востоке — в Santanyí и Cala d'Or, — а также в исторических деревнях севера и предгорьях Tramuntana. Деревенские дома из песчаника в Santanyí, как правило, оцениваются в €700 тыс. – €2 млн и привлекают европейских пенсионеров и покупателей, ориентированных на образ жизни, которых устраивают меньшие эксплуатационные расходы по сравнению с большой виллой. Отреставрированные таунхаусы в деревне Pollença и в Sóller находятся в аналогичном ценовом диапазоне и ценятся за аутентичность и доступность необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

Пиковая доходность в летний сезон составляет 6–8% в наиболее посещаемых прибрежных районах острова в течение 10-недельного высокого сезона. Круглогодичная доходность стабилизируется на уровне 4–5% в Пальме и зоне роста восточного побережья, где спрос вне сезона постепенно увеличивается. Восточное побережье располагает наиболее активным портфелем новостроек, что делает его основным объектом интереса для инвесторов, совмещающих арендный доход с ожиданиями прироста капитала. Покупка недвижимости на Балеарских островах облагается налогом на передачу собственности (ITP) в размере 8–13% в зависимости от стоимости; нерезиденты-владельцы ежегодно уплачивают налог на имущество Patrimonio с островных активов, превышающих установленные пороговые значения.

Районы Майорки

Пальма и Son Vida — столица Пальма функционирует как полноценный круглогодичный город с постоянным населением свыше 400 000 человек. Городские апартаменты в центре и на набережных торгуются по €4.000–€8.000/м²; объекты в Casco Antiguo и на первой линии выходят за верхнюю границу диапазона. Son Vida — охраняемый анклав на холмах к западу от города — является наиболее концентрированной ультрапремиальной зоной острова: знаковые виллы стоят от €3 до €20 млн и стабильно привлекают немецких, швейцарских и ближневосточных покупателей вне зависимости от общерыночных колебаний.

Юго-запад — Andratx и Port Andratx — наиболее престижная прибрежная зона острова, где строгие градостроительные ограничения жёстко лимитируют новое предложение. Виллы с видом на море предлагаются по €1,5–€15 млн; марина Port Andratx формирует микрорынок апартаментов и объектов на набережной стоимостью €800 тыс. – €3 млн. Преобладают немецкие и северноевропейские покупатели. Стоимость здесь демонстрирует наиболее последовательную восходящую динамику за последнее десятилетие — отчасти благодаря ограниченному предложению.

Santa Ponsa и Calvià — более доступный уровень в сегменте средней роскоши в рамках юго-западного коридора. Поля для гольфа, марина и международные школы привлекают семейных покупателей и покупателей с активным образом жизни. Виллы стоят от €1 до €5 млн; арендный сезон здесь длиннее, чем в более отдалённых районах, что обеспечивает доходность выше среднеостровного уровня для данного ценового сегмента.

Северное побережье — Pollença и Alcúdia — горный массив Tramuntana задаёт северному побережью визуальный и архитектурный облик, отличный от южного. Традиционные каменные дома и виллы предлагаются по €800 тыс. – €3 млн при €2.800–€4.500/м². Город Pollença сохраняет характер живой деревни с устоявшимся сообществом экспатов; Alcúdia подходит семьям благодаря широкой мелководной бухте и укреплённому историческому центру. Покупатели здесь, как правило, руководствуются образом жизни, а не доходностью.

Восточное побережье — Capdepera и Cala Ratjada — наиболее активная зона нового строительства на острове. Виллы и апартаменты стоят от €500 тыс. до €1,5 млн; удельные показатели пока ниже среднеостровных — €3.000–€5.000/м², что делает этот район наиболее перспективным с точки зрения прироста капитала среди всех регионов Майорки. Бухты вокруг Capdepera и атмосфера рабочего порта в Cala Ratjada привлекают покупателей, которым нужен доступ к морю без надбавки, характерной для юго-запада.

Юго-восток — Santanyí и Cala d'Or — самобытные деревни из золотисто-жёлтого песчаника, популярные среди европейских пенсионеров и длительно пребывающих туристов. Виллы стоят €700 тыс. – €2,5 млн; темп жизни здесь спокойнее, а арендный доход обусловлен продолжительными европейскими пребываниями, а не интенсивной краткосрочной моделью премиального побережья. Еженедельный рынок в Santanyí и сложившаяся кофейная культура формируют социальную инфраструктуру, поддерживающую круглогодичную привлекательность района.

Предгорья Tramuntana — Sóller и Valldemossa — горная зона Всемирного наследия ЮНЕСКО привлекает покупателей, ценящих уединение, пейзаж и архитектурную значимость. Каменные финки с оливковыми рощами и террасными садами предлагаются по €1–€8 млн; крупные поместья — выше этой отметки. Valldemossa, исторически связанная с Шопеном и Жорж Санд, пользуется культурной надбавкой. Историческая трамвайная линия Sóller, спускающаяся к порту, обеспечивает практическую транспортную доступность, которой лишено большинство горных деревень, что делает этот рынок более ликвидным из двух.