Купить недвижимость на Балеары
Балеарские острова — премиальный островной рынок Испании: ~10 500 иностранных сделок в год, доля зарубежных покупателей ~40%, сегменты от среднего до ультра-премиум, аэропорт Palma — третий в Испании.
О регионе Балеары
Балеарские острова — архипелаг из четырёх основных островов: Майорка, Ибица, Менорка и Форментера, расположенных в 80–300 километрах от восточного побережья Испании в западной части Средиземного моря. Каждый остров обладает своим характером: Майорка — самый большой и разнообразный, от городской плотности Пальмы до известняковых гребней Sierra de Tramuntana; Ибица сочетает давно сложившуюся международную среду с сельскими деревнями в глубине острова; Менорка тише и более охраняема — большая часть её побережья имеет статус биосферного заповедника; Форментера остаётся наименьшим и наименее застроенным из четырёх. В совокупности на них приходится около 10 500 сделок с недвижимостью, совершённых иностранцами в год, — около 40% всех транзакций, что является наибольшей долей иностранных покупателей среди всех автономных сообществ Испании.
Граждане Германии формируют основной иностранный спрос — около 35%, за ними следуют британские покупатели (20%) и граждане скандинавских стран (около 15%). Оставшуюся часть составляют французы, швейцарцы, голландцы и растущая доля американских покупателей, особенно в верхнем ценовом сегменте рынков Ибицы и юго-западной Майорки. Климат стабильно мягкий: зимы короткие и редко холодные, лето жаркое и сухое, а переходные месяцы — апрель–май и сентябрь–октябрь — предлагают комфортные температуры при сниженном потоке туристов, что всё больше влияет на доходность круглогодичной аренды и возможность использования домов отдыха.
Рынок недвижимости Балеарских островов в 2026 году
Цены по всему архипелагу охватывают широкий диапазон в зависимости от острова, расположения и типа недвижимости. Минимальные цены входа — на Менорке: €2.500–€4.500/м², тогда как на престижной Ибице они достигают €12.000/м² в наиболее востребованных прибрежных и склоновых позициях. Майорка занимает промежуточное положение: в Пальме и на юго-западе цены составляют €4.000–€10.000/м², тогда как в глубине острова и на восточном побережье они более доступны. Премиальный сегмент Майорки подорожал на 28–40% в период с 2020 по 2024 год, и хотя темпы роста замедлились, устойчивый спрос со стороны международных покупателей со значительной покупательной способностью продолжает поддерживать цены в верхнем диапазоне.
Апартаменты в историческом центре Пальмы, квартале Санта-Каталина и прибрежной полосе продаются по €4.500–€8.000/м², привлекая как городских покупателей, так и инвесторов, ориентированных на доход от краткосрочной аренды. В Ibiza Town и Санта-Эулалии сопоставимые апартаменты достигают €5.500–€10.000/м². Главные города Менорки — Маон и Сьютаделья — предлагают апартаменты по €2.500–€4.000/м², что привлекает покупателей, ищущих более низкий порог входа и более локальную жилую среду. Предложение новостроек в апартаментном формате на всех островах ограничено градостроительными нормами, что поддерживает стоимость качественно расположенного вторичного фонда.
Виллы — основной класс активов для международных покупателей. В Андраче, Дейя и Сольере на юго-западном и северо-западном побережьях Майорки отдельно стоящие виллы стоят от €1,5 млн до €20 млн в зависимости от вида на море, размера участка и качества отделки. Восточный прибрежный коридор — Кaпдепера, Кала-Ратхада и Сантаньи — стал признанной зоной роста с виллами по €3.000–€5.500/м², привлекая покупателей, считающих юго-запад уже полностью оценённым. На Ибице виллы вблизи города и Санта-Эулалии регулярно достигают €3–30 млн, при этом жёстко ограниченный пайплайн новостроек на острове поддерживает дефицит предложения. Стоимость вилл на Менорке, как правило, составляет €1–4 млн для хорошо расположенной прибрежной недвижимости.
Таунхаусы и бунгало занимают меньшую долю балеарского рынка, однако актуальны в старых жилых кварталах Пальмы, в исторических центрах Польенсы и Алькудии на севере Майорки, а также в исторических городах Менорки. В Польенсе и на севере Майорки цены на этот тип недвижимости составляют €2.800–€4.500/м², а отреставрированные деревенские таунхаусы на Менорке доступны от €350.000. Бунгало из вторичного фонда в старых туристических урбанизациях на восточном побережье Майорки и в более тихих районах Ибицы предлагают более низкий порог входа — как правило, €200.000–€500.000 — и привлекают покупателей, ориентированных на доходность от аренды, а не на прирост капитала.
Доходность краткосрочной аренды на Майорке в туристический сезон достигает 6–8%, при круглогодичной доходности 4–5% при стратегии долгосрочного найма. Доходность на Ибице также высока летом, однако в годовом исчислении более сжата из-за более короткого пика сезона. Ликвидность наиболее высока в Пальме и юго-западной части Майорки, где международный спрос сохраняется и за пределами летнего сезона. Балеарские острова применяют наиболее прогрессивную шкалу ITP в Испании при покупке вторичной недвижимости: 8% на первые €400.000, с повышением по ставкам до 13% свыше €3.000.000 — при покупке за €800.000 ITP составит €70.000. На новостройки ITP не распространяется; вместо него взимается IVA в размере 10% плюс гербовый сбор AJD в размере 1,5%; совокупные расходы на приобретение новостройки, включая юридические и регистрационные сборы, как правило, составляют около 12% от стоимости покупки.
Образ жизни на Балеарских островах
Климат — Острова имеют средиземноморский климат с жарким сухим летом и мягкой зимой. Средняя температура июля на всех четырёх островах составляет 29–31°C, января — 10–13°C. Горный interior Майорки фиксирует более прохладные температуры и редкие зимние заморозки, однако прибрежные и равнинные районы остаются умеренными круглый год. Менорка более подвержена влиянию северного ветра Трамонтана в зимний период, что определяет её ландшафт и делает её более зелёной по сравнению с соседями.
Здравоохранение — Майорка располагает наиболее развитой медицинской инфраструктурой, сосредоточенной в Hospital Universitari Son Espases в Пальме — главном государственном учреждении острова и одном из крупнейших университетских госпиталей Испании. Частный сектор представлен Hospital Quirónsalud Palmaplanas и Clínica Rotger, оба в Пальме. Ibiza Town обслуживается государственным Can Misses Hospital и частной Policlínica Nuestra Señora del Rosario. Государственная медицинская помощь на Менорке сосредоточена в Hospital Mateu Orfila в Маоне; для получения специализированной помощи необходим перевод на Майорку или материковую часть Испании.
Транспорт — Аэропорт Son Sant Joan в Пальме (PMI) обслуживает 33 миллиона пассажиров в год, занимая третье место по загруженности в Испании, и связан с более чем 100 европейскими направлениями в течение всего года со значительным увеличением провозных мощностей летом. Аэропорт Ибицы (IBZ) принимает около 9 миллионов пассажиров. Аэропорт Маона на Менорке (MAH) работает круглогодично с сезонным расширением маршрутной сети. Высокоскоростного железнодорожного сообщения AVE с островами нет; межостровное сообщение и связь с материком осуществляются воздушным или паромным транспортом. Компании Baleària и Trasmediterránea выполняют ежедневные паромные рейсы, связывающие Пальму, Ибицу, Маон с Валенсией, Барселоной и другими портами материковой Испании; время в пути на ночных рейсах составляет 5–9 часов.
Международные сообщества — Немецкоязычная община является наиболее заметным и давно сложившимся иностранным присутствием на Майорке, сосредоточенным в Пальме, на юго-западном побережье и в Польенсе на севере; немецкоязычные школы, пресса и коммерческая инфраструктура хорошо развиты. Британские резиденты распределены более широко по всей Майорке и Ибице, со значительными группами в Пальме, Санта-Понсе и муниципалитете Кальвиа. Граждане скандинавских стран — преимущественно шведы и норвежцы — имеют заметное присутствие на севере Майорки и в более тихих районах Ибицы. Международное сообщество Ибицы более смешанное и молодое по демографическому профилю, с значительным французским, итальянским и всё более заметным американским представительством в верхнем ценовом сегменте. Менорка привлекает более немногочисленное и устоявшееся иностранное население — преимущественно британских и немецких покупателей, которых привлекает низкая плотность застройки и охраняемая природная среда острова.
Почему Балеары?
Один из самых солнечных регионов Европы с мягким климатом
Высокий турпоток обеспечивает стабильный арендный доход
Конкурентные цены по сравнению с другими направлениями
Быстрый доступ из всех крупных городов Европы
Города и районы — Балеары
Объекты на Балеары
Eclipse — Апартаменты с 3 спальнями в Сант-Эльме, Майорка
Es Voltor — Таунхаусы с 3 спальнями в Эспорлесе, Майорка
Oliu — Дуплекс-апартаменты с 2 спальнями в Капдепере, Майорка
Sunrise Bay Residences — Виллы в Кала-Романтика, Майорка
Jardins de Peguera — Вилла с 3 спальнями в Пегере, Майорка
Вопросы и ответы — Балеары
Ответы на самые частые вопросы о покупке недвижимости
При бюджете 400 000–600 000 € можно купить апартаменты в сложившихся районах Пальмы или деревенские дома во внутренних районах Майорки — в таких городах, как Сольер и Польенса. Менорка предлагает заметно выгодные условия: за 2 500–3 500 €/м² здесь доступны отдельно стоящие сельские объекты (финки) вблизи Маона или Сьютаделлы — по ценам, за которые на юго-западе Майорки можно было бы купить лишь квартиру. Порог входа на Ибице для двухспальных апартаментов в районе Санта-Эулалии составляет от около 450 000–600 000 € по нашей текущей подборке, тогда как участки под виллы начинаются от 1 млн €. Для отдельно стоящей виллы с бассейном восточное побережье Майорки — Каподепера, Сантаньи — является одной из наиболее доступных премиальных зон: объекты стоимостью 800 000–1,5 млн € предлагают близость к морю и стабильный арендный спрос.
На Балеарских островах при покупке вторичной недвижимости применяется прогрессивный налог ITP (налог на передачу права собственности): 8% на первые 400 000 €, 9% на 400 001–600 000 €, 10% на 600 001–1 000 000 €, 11% на 1 000 001–2 000 000 €, 12% на 2 000 001–3 000 000 € и 13% свыше 3 000 000 €. Пример: купить вторичную недвижимость за 800 000 € означает уплатить ITP в размере около 70 000 € (8% × 400 000 € + 9% × 200 000 € + 10% × 200 000 €). Расходы на нотариуса и регистрацию права собственности составляют дополнительно около 1–1,5%. При покупке новостройки ITP заменяется НДС (IVA) в размере 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1,5%, что в совокупности даёт общие расходы на приобретение около 12–13%. Шкала ITP на Балеарских островах — одна из наиболее высоких в Испании, и её необходимо учитывать при составлении бюджета с самого начала. Налоговые ставки устанавливаются региональным правительством и могут меняться; рекомендуем уточнить актуальные ставки у местного налогового консультанта до принятия решения о сделке.
Покупатели, ориентированные на доходность, как правило, добиваются хороших результатов в центре Пальмы и в прибрежных зонах юго-западной Майорки (Andratx, Portals Nous), где лицензии на краткосрочную аренду — несмотря на местные ограничения — могут приносить около 6–8% годовых в период с мая по октябрь по нашей текущей подборке. Capdepera и восточное побережье предлагают более низкий порог входа при сопоставимой летней доходности. Покупатели, желающие купить жильё для выхода на пенсию, чаще всего выбирают Pollença на севере Майорки: здесь сложилось круглогодичное сообщество постоянных жителей, а до частных медицинских учреждений в Пальме можно добраться примерно за 60 минут. Менорка — особенно окрестности Mahón — привлекает тех, кто ищет меньшую плотность застройки и более спокойный образ жизни; доходность от туристической аренды там скромнее — около 3–5%, однако базовая цена покупки значительно ниже.
Нерезиденты могут, как правило, получить финансирование в размере 60–70 % стоимости недвижимости (LTV) в испанских банках при покупке объектов на Балеарских островах, включая Майорку. Процесс начинается с получения номера NIE (испанский идентификационный номер налогоплательщика), что занимает от двух до четырёх недель. Его можно оформить лично на островах, через испанское консульство в стране проживания или через испанского адвоката по доверенности. После получения NIE покупка проходит три этапа: договор резервирования (contrato de arras, как правило, задаток в размере 10 %), период проверки (четыре–шесть недель) и финальное подписание договора у испанского нотариуса. Для предварительного одобрения ипотеки обычно требуются выписки из банка за шесть месяцев, подтверждение доходов и оценка объекта лицензированным оценщиком (tasador), аккредитованным банком. Купить недвижимость на Балеарских островах с полным сопровождением — подробное руководство по процессу доступно на /guide/buying-process-spain.
Балеарские острова предлагают принципиально иной профиль соотношения риска и доходности. Иностранные покупатели обеспечивают здесь около 40% сделок, тогда как на Коста-дель-Соль этот показатель составляет 25–30%, что поддерживает спрос даже в периоды замедления внутреннего рынка. Рост цен на премиальные объекты на Майорке составил от 28% до 40% в период с 2020 по 2024 год, опередив за этот период большинство прибрежных рынков материковой Испании. Serra de Tramuntana (объект Всемирного наследия ЮНЕСКО, Майорка), Cap de Formentor, Es Vedrà (Ибица) и Cala Macarella (Менорка) придают островам особый ландшафтный характер, который невозможно воспроизвести на материке. Островная география естественным образом ограничивает объём нового строительства, обеспечивая структурную поддержку цен. Профиль покупателей — около 35% немцев, 20% британцев, 15% представителей скандинавских стран — в среднем характеризуется более высокой покупательной способностью, чем типичный спрос на Коста-Бланке, что поддерживает ликвидность при перепродаже в верхнем сегменте рынка.
Гайды для покупателей
Всё что нужно знать перед покупкой недвижимости в Испании
Интересует Балеары?
Наши эксперты помогут найти идеальный объект — от подбора до получения ключей