El 13 de enero de 2025, Pedro Sánchez se subió a un atril y anunció — junto a un paquete de 11 medidas en materia de vivienda — un impuesto «de hasta el 100%» sobre la compra de vivienda por no residentes de fuera de la UE. El titular dio la vuelta al mundo. Quince meses después, el proyecto no ha sido formalmente debatido en el Congreso, ninguna versión se ha votado, y el propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 lo dejó fuera de la agenda. Los titulares siguen. La política, no.
Para compradores británicos, estadounidenses, suizos, rusos, canadienses y de otros países no-UE — las audiencias que razonablemente entraron en pánico cuando saltó la noticia — la realidad práctica de 2026 está mucho más cerca del statu quo que de una revolución. Este artículo cubre lo que se propuso realmente, dónde está el proyecto ahora, a quién habría afectado, la exención que la mayoría pasa por alto, y tres soluciones que los compradores informados ya utilizan.
Lo que Sánchez anunció realmente — 13 de enero de 2025
La propuesta era la medida estrella de un paquete de 12 puntos en materia de vivienda diseñado para atajar la crisis de accesibilidad en España. La estructura: un nuevo Impuesto Estatal Complementario sobre Transmisiones Patrimoniales, superpuesto al ITP regional existente, dirigido específicamente a las compras por no residentes de fuera de la UE.
La mecánica, tal y como se redactó: el 100% sobre la base imponible, donde la base es la mayor entre el valor de referencia catastral o el valor de mercado. En la práctica, esto duplicaría el coste fiscal de una compra de obra de segunda mano para el comprador afectado.
El encuadre político fue directo: los compradores extranjeros en metálico, particularmente del Reino Unido y Estados Unidos, fueron presentados como elementos que hacen subir los precios en mercados costeros y capitales, expulsando a los residentes locales. El impuesto del 100% se presentó como elemento disuasorio — no como medida recaudatoria, sino como barrera.
«En 2023 los no residentes de fuera de la UE compraron unas 27.000 viviendas en España — muchas no para vivir en ellas, sino para especular», declaró Sánchez en su presentación, citando la cifra como justificación.
Lo que Sánchez hizo después — enero de 2026
La señal más clara de que el impuesto del 100% ha perdido impulso político no vino de la oposición. Vino del propio Sánchez.
En enero de 2026, doce meses después del anuncio original, el Gobierno presentó un nuevo paquete de reforma habitacional (Real Decreto-Ley del 12 de enero de 2026). Las medidas centrales: incentivos fiscales para arrendadores que renueven contratos sin subir el alquiler, restricciones más estrictas a los alquileres de temporada y de habitaciones, y la operación Campamento en Madrid (10.700 viviendas asequibles). El impuesto del 100% no fue el centro. No estuvo en las medidas titulares. Fue, efectivamente, dejado a un lado.
Esta es la parte de la historia que la prensa internacional sobre real estate ha pasado por alto en gran medida. El proyecto de ley no sólo se ha estancado en el Congreso — el propio Gobierno trasladó el foco. El apetito político por un impuesto confiscatorio sobre transmisiones no sobrevivió a 12 meses de aritmética parlamentaria.
Dónde está el proyecto en el Congreso — cero votos en 15 meses
A pesar de los titulares globales, el proyecto no ha sido formalmente debatido por el Congreso a finales de marzo de 2026 (según los registros parlamentarios). No ha habido lecturas, ni escrutinio en comisión, ni discusión en pleno. Está, técnicamente, todavía sobre la mesa legislativa — pero en la práctica está en una cola que el Gobierno ya no prioriza.
Las razones son aritméticas. El gobierno minoritario de Sánchez (PSOE) depende de una coalición frágil de partidos regionales y de izquierdas. En este proyecto concreto, dos bloques clave se niegan a respaldarlo — por razones opuestas:
- Junts — los independentistas catalanes — se oponen a la medida porque consideran que el problema de la vivienda es de oferta, no de demanda extranjera, y que gravar a los compradores extranjeros no produce ni una sola vivienda nueva.
- Podemos — el partido de la izquierda — argumenta que el impuesto es insuficiente. Quieren prohibir directamente las compras de vivienda no residenciales, no un impuesto que los compradores ricos pueden absorber.
Sin ninguno de los dos bloques, el Gobierno no alcanza mayoría. Sin mayoría, el proyecto no avanza. Por separado, los asesores jurídicos han advertido que cualquier versión de la medida adoptada como está redactada puede enfrentarse a un desafío a nivel UE por restringir la libre circulación de capitales — un principio fundacional del mercado único.
A quién habría afectado — y a quién no
Incluso si el proyecto llegara a aprobarse en algo cercano a su forma original, el alcance es más estrecho de lo que sugieren los titulares.
| Tipo de comprador | ¿Sujeto al impuesto propuesto? |
|---|---|
| Comprador no residente de UK / EE.UU. / Canadá | Sí |
| Comprador no residente de Suiza / Noruega | Sí (Suiza y Noruega no son EEA a estos efectos) |
| Comprador no residente ruso / chino / australiano | Sí |
| Ciudadano UE (alemán, holandés, francés, polaco, italiano, etc.) | No — exento |
| Ciudadano EEA (Islandia, Liechtenstein) | No — exento |
| Residente español (cualquier nacionalidad, incluidos UK/EE.UU. con residencia) | No — exento |
| Herencias y donaciones | No (no es compra) |
El objetivo político estaba claro desde el encuadre: compradores británicos y estadounidenses en mercados costeros y capitales, que juntos representan los mayores grupos de compradores no-UE. Los británicos siguen siendo el mayor grupo de compradores extranjeros en España cada año desde el Brexit (8,1% en H1 2025). Los compradores estadounidenses han marcado récords sucesivos en los últimos tres años.
La exención clave que la mayoría de artículos pasa por alto — Obra nueva y off-plan
Las viviendas de obra nueva y off-plan — compradas directamente al promotor — estarían exentas del impuesto propuesto, aunque se aprobara. Tributan por IVA, no por el ITP. El recargo del 100% propuesto se aplica únicamente al ITP. Sin ITP, no hay recargo.
Este es el punto fáctico más importante de la historia, y los medios internacionales lo subestiman sistemáticamente. La medida propuesta es un recargo complementario al ITP. El ITP es el impuesto regional sobre la transmisión de viviendas de segunda mano. La obra nueva comprada directamente al promotor tributa por IVA al 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados) en torno al 1,5%. Sin transfer tax, sin recargo.
Para un comprador no-UE en 2026 preocupado por la propuesta, la implicación práctica es directa: cambiar de una compra de segunda mano a una de obra nueva u off-plan elimina el impuesto propuesto por completo. No es un resquicio — es estructural. Los redactores o bien exentaron intencionadamente la obra del promotor para no asfixiar la nueva construcción, o bien no pensaron la exención hasta el final. En cualquier caso, está ahí.
Costa Blanca, Costa Cálida y Costa del Sol — los mercados donde la mayoría de los compradores internacionales transaccionan — están entre los más activos en obra nueva del país. La exención no es teórica.
Para un desglose más detallado de la diferencia entre IVA e ITP, consulta nuestra guía paso a paso para comprar propiedad en España y nuestra guía dedicada a impuestos sobre la propiedad en España para no residentes.
Por qué los compradores extranjeros se están retirando — y no es el impuesto fantasma
Las estadísticas oficiales españolas para 2025 muestran un retroceso notable en los compradores no residentes — las compras cayeron casi un 10% interanual hasta 51.411 transacciones, el nivel más bajo en cuatro años. Es tentador atribuir esto al anuncio del impuesto del 100%. Los datos no respaldan esto como motor principal.
El retroceso se concentra en tres factores reales:
1. El fin del programa Golden Visa — abril de 2025
La Golden Visa española, que otorgaba residencia a nacionales no-UE que compraran vivienda valorada en 500.000 € o más, fue abolida el 3 de abril de 2025. El análisis del sector atribuye una caída medible del 4,4% en compras por no residentes directamente a este cambio.
2. Factores macroeconómicos y cambiarios
2025 vio continuos ajustes de los tipos de interés del BCE, debilidad de la libra esterlina frente al euro respecto a los picos de 2022 y normalización de compradores post-COVID. Tras tres años excepcionales de demanda extranjera, un año de enfriamiento era estadísticamente inevitable.
3. Sentimiento anti-extranjero y señales políticas
2025 vio múltiples manifestaciones públicas de alto perfil en toda España enmarcadas en torno a la propiedad extranjera y la saturación turística. La combinación de estas protestas, el anuncio del impuesto del 100% (incluso sin promulgar) y reglas más estrictas para alquileres vacacionales crearon un clima de incertidumbre. Los compradores high-net-worth valoran la seguridad jurídica por encima de todo.
El retroceso también está concentrado geográficamente. Madrid registró la caída más pronunciada en demanda extranjera con -20,3%, seguido de Canarias y Baleares en torno a -10%. Los mercados costeros de Costa Blanca y Costa Cálida — donde la mayoría de nuestros compradores transaccionan — vieron caídas menos dramáticas y se mantienen cómodamente por encima del promedio de 10 años. La actividad de compradores extranjeros en España en 2025 sigue alrededor de 20% por encima del promedio de 10 años y significativamente por encima de niveles pre-pandemia.
Para una visión completa del mercado, consulta nuestra previsión del mercado inmobiliario español 2026.
Tres soluciones realistas — incluso si el impuesto eventualmente pasa
Los compradores informados — y los buenos asesores — ya planifican la propuesta como si pudiera pasar algún día. Hay tres enfoques que se utilizan rutinariamente.
1. Establecer residencia española antes de la compra
El impuesto propuesto se dirige a compradores no-UE no residentes. Convertirse en residente español antes de cerrar la compra elimina el desencadenante por completo. Las rutas de residencia más relevantes para compradores de propiedad:
- El Visado de Nómada Digital (DNV) para trabajadores remotos y autónomos.
- El Visado No Lucrativo (NLV) para jubilados y titulares de renta pasiva.
- Residencia por permiso de trabajo para quienes tienen contrato laboral español.
- Para ciudadanos estadounidenses, consulta nuestra guía Americans buying property in Spain para la secuencia práctica de NIE y residencia.
2. Comprar off-plan u obra nueva directamente al promotor
Como se cubrió arriba, el IVA gobierna las compras de obra nueva, no el ITP. El recargo del 100% propuesto no se aplica.
3. Copropiedad con cónyuge UE/EEA o miembro de la familia
El impuesto propuesto es específico del comprador. Cuando un comprador no-UE está casado o emparejado con un ciudadano UE, estructurar la compra bajo copropiedad en proporciones que reflejen la cuota del compañero UE puede reducir materialmente la exposición. No es una estructura para utilizar sin asesoramiento legal.
Si la financiación forma parte del cuadro, nuestra guía de hipotecas españolas para extranjeros en 2026 cubre las tasas actuales (Euribor 12M alrededor del 2,7% a abril de 2026), límites LTV para no residentes (típicamente 60-70%) y los cuatro bancos que activamente conceden hipotecas a no residentes.
Lo que vemos en Bravos Estate
En nuestro pipeline de compradores durante los últimos seis meses, han aparecido tres patrones:
Los compradores británicos preguntan, luego proceden. El anuncio del impuesto del 100% provocó una ola inicial de cancelaciones y correos de «vamos a esperar» en febrero-marzo de 2025. Para el verano de 2025 esa ola se había revertido — la mayoría de esos compradores volvieron, a menudo tras leer suficiente para entender que el proyecto está estancado y que la obra nueva está exenta. Los clientes UK ahora normalmente preguntan sobre el impuesto en su primera llamada, aceptan la explicación y proceden.
Los compradores americanos se inclinan al off-plan. Los americanos, más averso al riesgo ante incertidumbre legal percibida, se han desplazado notablemente hacia proyectos de obra nueva en Costa Blanca y Costa del Sol. Donde los compradores US de 2024 se dividían aproximadamente a partes iguales entre resale y obra nueva, 2026 hasta la fecha está más cerca de 30/70 a favor de la obra nueva.
Compradores holandeses y alemanes — los ganadores estructurales. Como ciudadanos UE, ninguno de los dos grupos se ve afectado por el impuesto propuesto. Los holandeses en particular han sido el grupo de compradores extranjeros de más rápido crecimiento en España en 2025. Lee nuestro artículo complementario sobre los compradores holandeses como el mercado de propiedad de más rápido crecimiento de España.
Qué vigilar en 2026 y 2027
Tres cosas cambiarían significativamente el cuadro:
- Elecciones anticipadas en España. La aritmética parlamentaria actual bloquea el proyecto. Un gobierno diferente — particularmente una mayoría más clara de izquierda o derecha — podría revisar la propuesta en alguna forma, en cualquier dirección.
- Rechazo a nivel UE. Si el proyecto llegara a votación y se aprobara, espere desafío constitucional inmediato en el Tribunal de Justicia UE por motivos de libre circulación de capitales. El resultado tomaría 12-24 meses.
- Otros países copiando el encuadre. Portugal, Grecia y partes de Italia observan de cerca. Si España alguna vez entrega una versión funcional, espere imitadores en 18 meses.
Nada de esto es inminente. Para un comprador de 2026, la respuesta práctica a «¿debería preocuparme por el impuesto del 100%?» es: lea las exenciones, planifique en consecuencia y proceda.
Preguntas frecuentes
¿Se ha aprobado el impuesto del 100% sobre compradores no-UE en España?
No. A abril de 2026 el proyecto no ha sido votado. No ha sido formalmente debatido por el Congreso. El propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 se centró en reforma del alquiler y no incluyó el impuesto del 100% como medida titular.
¿Afecta esto a los ciudadanos UE que compran propiedad en España?
No. La propuesta sólo afecta a no residentes no-UE y no-EEA. Ciudadanos alemanes, holandeses, franceses, polacos, italianos y otros UE están explícitamente exentos.
¿Afecta a los ciudadanos británicos?
Si se aprobara en su forma actual, sí. Los ciudadanos UK son no-UE a efectos fiscales de la propiedad desde el Brexit. A abril de 2026, sin embargo, no se ha adoptado ningún proyecto, por lo que la posición práctica no ha cambiado.
¿Afecta a las compras de obra nueva?
No. La obra nueva y el off-plan comprado directamente al promotor tributan por IVA, no por el ITP al que se aplica el recargo propuesto. La obra nueva está estructuralmente exenta.
¿Qué pasa si soy ciudadano no-UE pero me convierto en residente español?
Los residentes españoles — de cualquier nacionalidad — están exentos. El impuesto propuesto es específicamente para compradores no-UE no residentes.
¿Sigue siendo opción la Golden Visa?
No. España abolió el programa Golden Visa el 3 de abril de 2025. Los titulares existentes mantienen su residencia. No se aceptan solicitudes nuevas. Consulta nuestra guía de alternativas a la Golden Visa.
Si el impuesto se aprueba algún día, ¿sería retroactivo?
Ningún legislador ha propuesto retroactividad, y el derecho fiscal español generalmente no permite impuestos sobre transmisiones retroactivos en compras completadas. Una compra completada antes de la entrada en vigor de cualquier ley futura no se vería afectada.
