После рекордного роста цен в 2024 году несколько городов достигли исторических максимумов — на фоне высокого спроса, низких ставок по ипотеке и хронической нехватки предложения жилья.
С учётом стабилизации Euribor около 2% и устойчивого международного интереса к Испании, год обещает как новые возможности, так и определённые вызовы.
Главный вопрос: чего ожидать покупателям и инвесторам к концу 2025 года?
Базовый сценарий — рост цен на жильё в стране +4–6% г/г к декабрю 2025 года, в некоторых крупных городах возможен двузначный рост.
Основания прогноза:
- Bankinter: около +5% в 2025 г., замедление в 2026–2027 гг.
- S&P: пересмотренный прогноз — около +4,5% в 2025 г.
- Singular Bank: совокупный рост около +9% за 2025–2026 гг.
Аренда
Сегмент аренды лидирует по темпам роста — прогнозируется +10% и более в 2025 году, что обусловлено хроническим дефицитом предложений.
Предложение
Рекордное сокращение:
- –16% г/г в I кв. 2025
- –20% г/г во II кв. 2025
Эта устойчивая нехватка будет продолжать оказывать повышательное давление на цены.
Финансирование
Euribor стабилизировался на уровне ~2–2,1%; снижение ставок ЕЦБ в 2025 году уже улучшило доступность ипотеки и продолжит поддерживать спрос.
Текущая ситуация (середина 2025 года)
К середине лета 2025 года цены на вторичное жильё в Испании достигли новых исторических максимумов:
- Средняя цена по стране: 2 471 €/м² в июле (+14,7% г/г)
- Премиум-сегмент: 2 391 €/м²
Рекорды в городах:
- Барселона — 4 943 €/м²
- Мадрид — ~5 718 €/м²
- Валенсия — 3 123 €/м²
- Малага — 3 467 €/м²
- Аликанте — 2 435 €/м²
Сокращение предложения:
- –15% г/г в IV кв. 2024
- –16% г/г в I кв. 2025
- –20% г/г во II кв. 2025 — рекордное падение за всю историю наблюдений.
Запасы арендного жилья снизились на –56% по сравнению с пиком 2020 года.
Euribor весной упал до ~2% (май — 2,08%; июль — 2,08%), при этом ожидается стабильность на этих уровнях — фактор сильной поддержки ипотечного рынка.
Прогноз до декабря 2025 года
Продажа жилья
Базовый сценарий: +4–6% г/г по стране. Наибольший рост ожидается в прибрежных регионах и крупных столицах (Барселона, Мадрид, Валенсия, Малага, Сан-Себастьян), уже находящихся на исторических максимумах.
Аренда
Темпы роста превысят рынок продаж — вероятно выше +10% в 2025 г., на фоне дефицита предложения и спроса со стороны миграции и туризма. Например, в Мадриде рост составлял ~+11–15% г/г в 2024–2025 гг.
Сделки
После стабилизации в 2024 году и восстановления в 2025-м, объёмы сделок прогнозируются с умеренным ростом (~+4% г/г). Основное ограничение — нехватка предложения, а не спроса.
Ключевые рыночные драйверы
- Острый дефицит предложения: исторические падения числа объектов (–16% до –20% г/г в начале 2025 г.) — главный фактор роста цен.
- Дешёвые ипотеки: Euribor около 2% и более мягкие условия кредитования повышают покупательскую способность.
- Премиум-сегмент: ограниченное предложение и стабильный спрос продолжают подталкивать цены вверх.
- Репутация Испании в ЕС: страна воспринимается как лидер умеренного восстановления рынка жилья в Европе, что привлекает капитал.
Риски и неопределённости
- Процентные ставки: если цикл смягчения ЕЦБ застопорится, ипотечный спрос может снизиться; при продолжении умеренных снижений прогноз останется в силе.
- Новые стройки: разрешения на строительство снизились на –10–13% г/г в 2024 г., что ограничит новое предложение в 2025–2026 гг. Это поддержит цены, но ухудшит доступность.
- Локальный перегрев: в городах на исторических максимумах (Барселона, Мадрид, Валенсия, Малага, Аликанте) возможны краткосрочные паузы или небольшие поквартальные коррекции, но общий тренд до конца 2025 г. останется восходящим.
Что это значит для покупателей и инвесторов (к декабрю 2025 г.)
- Покупка для собственного проживания: «мягкое» окно ставок уже открыто; главная сложность — найти подходящий объект. Готовьтесь к более длительным поискам и высокой конкуренции.
- Инвестиции в аренду: рост арендных ставок опережает рост цен на жильё; риск простоев минимален из-за дефицита. Выбор локации остаётся ключевым.
- Премиальные/прибрежные рынки: остаются сильными из-за нехватки качественного фонда; оправдана стратегия «здесь и сейчас» в ликвидных и востребованных зонах.
К концу 2025 года рынок жилья Испании, вероятнее всего, сохранит восходящий тренд: умеренный рост цен (+4–6% по стране, выше — в премиальных и прибрежных зонах), повышение арендных ставок свыше 10%, рекордно низкое предложение будет продолжать подталкивать спрос. Ограниченные темпы нового строительства и устойчивый международный интерес будут поддерживать этот тренд, делая 2025 год привлекательным для покупателей и инвесторов, нацеленных на стабильную доходность на динамичном рынке недвижимости Испании.
