Буква на испанском энергосертификате — это самая короткая справка о том, во сколько обойдётся жизнь в этом доме. Сертификат оформляет и оплачивает продавец, шкала идёт от A до G, а за буквой стоят два числа: сколько энергии здание потребляет на квадратный метр в год и сколько при этом выбрасывается CO₂. Новостройка класса B и вторичка класса F одинаковой площади на одном и том же побережье — это не две версии одной покупки: у них разные счета, разные условия по ипотеке и разный объём предстоящего ремонта.
В этом гайде: что сертификат измеряет на самом деле, почему новостройки и старый фонд оказались на разных концах шкалы, что испанский закон требует при продаже и сдаче в аренду объекта с низкой буквой, как Испания отвечает на европейские цели и за что платит собственникам, сколько документ стоит и по какому графику ужесточаются требования до 2050 года.
Дисклеймер. Это общая справка по состоянию на сентябрь 2026 года, а не юридическая, налоговая или техническая консультация. Энергосертификация регулируется национальным законом (Real Decreto 390/2021), но регистрация, пошлины, сроки и контроль — зона ответственности каждой автономии, и они меняются от года к году. Меняется и сама модель сертификата: её заменяют в конце сентября 2026 года. Класс тоже величина подвижная: после ремонта сертификат перевыпускают, и буква в объявлении может позже обновиться. Цены на оформление — рыночные наблюдения, а не утверждённый тариф. По конкретному объекту единственный авторитетный документ — сам зарегистрированный сертификат, а решения вокруг него принимаются вместе с испанским юристом, gestor или сертифицирующим техником.
Что такое энергосертификат
Полное название — Certificado de Eficiencia Energética, сокращённо CEE. Это технический отчёт: аттестованный специалист (архитектор, технический архитектор или инженер) осматривает объект, фиксирует площадь, ориентацию по сторонам света, конструкцию, окна, изоляцию, системы отопления, охлаждения и горячего водоснабжения, а затем прогоняет эти данные через официально признанное программное обеспечение.
Отчёт регистрируется в энергетическом реестре той автономии, где находится объект: Generalitat Valenciana для Коста-Бланки, Junta de Andalucía для Коста-дель-Соль, Govern de les Illes Balears для Майорки. Незарегистрированный сертификат юридической силы не имеет. Это самый частый дефект, который находит юрист покупателя: у собственника есть PDF от техника, но документ так и не подали в автономию — а значит, для нотариуса и, с августа 2025 года, для оценщика по ипотеке его не существует.
Из реестра возвращается регистрационный номер и та самая энергетическая этикетка — цветная полоса от A до G, которую вы видите в объявлениях.
Что буква говорит на самом деле
Сертификат оценивает здание, а не жильцов. Он отвечает на один вопрос: сколько покупной энергии нужно этому объекту, чтобы обычной семье было комфортно в течение обычного года? Ответ несут два числа, и у каждого своя буква:
- Потребление невозобновляемой первичной энергии, кВт·ч на м² в год, — сколько энергии здание вынуждено покупать. Именно это число ложится в счета.
- Выбросы CO₂, кг на м² в год, — климатический след этого потребления.
Два показателя могут расходиться. Дом с эффективным тепловым насосом на «зелёном» тарифе выглядит лучше по выбросам, чем по потреблению; старый газовый или дизельный котёл — наоборот. С 2021 года сертификат отдельно показывает потребность в отоплении и в охлаждении, а на средиземноморском побережье летний счёт формирует именно охлаждение.
В практическом переводе буква сообщает четыре вещи ещё до того, как вы увидели первую квитанцию:
| О чём говорит буква | Почему это важно покупателю |
|---|---|
| Стоимость содержания | Разрыв между классом B и классом F при одинаковой площади — это кратность, а не проценты, в той части счёта, которая идёт на отопление и охлаждение |
| Комфорт в крайние месяцы | Объект класса F или G — это тот, где холодно в январе и дорого охлаждаться в августе, то есть ровно в те недели, которые решают, будете ли вы пользоваться домом вне сезона |
| Объём предстоящих работ | На странице рекомендаций техник перечисляет, что нужно улучшить и до какого класса это поднимет объект, — фактически бесплатное техзадание на ремонт |
| Финансирование | Банки дают скидку по «зелёной» ипотеке для классов A и B, а с августа 2025 года без действующего зарегистрированного сертификата ипотечная оценка вообще не выдаётся |
Конкретное сравнение. Возьмём две квартиры по 100 м² в километре друг от друга на Коста-Бланке: новостройку 2023 года класса B и вторичку 1988 года класса F. В мае они одинаково приятны. Разница проявляется в те двенадцать недель в году, когда кондиционер или отопление работают большую часть суток, — и за десять лет владения объектом, которым пользуются круглый год, эта разница обычно перекрывает стоимость замены окон в старой квартире. Буква — не абстрактная оценка, а прогноз регулярного платежа.
Что означает каждый класс от A до G
| Класс | Что это значит на практике | Типичный испанский объект |
|---|---|---|
| A | Очень низкое потребление: серьёзная изоляция, энергоэффективные стеклопакеты, аэротермия или тепловой насос, обычно солнечные панели | Новостройка, сданная по энергонормам 2019 года; около 1% всего фонда страны |
| B | Эффективный дом. То, что сегодня сдают застройщики на побережье | Проекты на этапе строительства и с ключами, с 2020 года и позже |
| C | Выше среднего. Обычно здание 2007–2018 годов или старое, но грамотно отремонтированное | Вторичка после 2007 года; вилла с новыми окнами и тепловым насосом |
| D | Средний уровень для относительно современного здания. Жить комфортно, но климатика заметна в счетах | Урбанизации 2000-х |
| E | Ниже среднего. Тонкая изоляция или её отсутствие, ранние стеклопакеты, сплит-система как единственная климатика | Самый распространённый класс на побережье — бунгало и квартиры 1980–1990-х |
| F | Плохо. Холодные комнаты в январе, интенсивное кондиционирование в августе | Дома 1970–1980-х, старые деревенские постройки |
| G | Худшая полоса. Сертификат действует пять лет, а не десять | Объекты до 1980 года без модернизации, а также дачные дома, никогда не приспособленные к зиме |
Для порядка величин: обычно публикуемые диапазоны для существующего жилья ставят класс A ниже примерно 45 кВт·ч на м² в год, а класс G — выше примерно 380. Относитесь к этим цифрам как к масштабу, а не как к порогам: реальные границы задаются отдельно для каждой климатической зоны и типа здания — почему, объясняем ниже.
Буква относительная, а не абсолютная
Испанские энергоклассы — это не фиксированные пороги, единые для всей страны. Каждый объект сравнивается с эталонным зданием того же типа в той же климатической зоне, а Испания тянется от мягкого средиземноморского побережья до холодного континентального центра. Одна и та же вилла, построенная по одному проекту, в Аликанте и в Бургосе получит разные буквы.
Практический вывод: E на Коста-Бланке и E в Мадриде — это разные дома. На побережье отопительный сезон короткий, поэтому объект получает меньше «кредита» за то, что у него нет проблем с отоплением: его оценивают на фоне соседей с тем же преимуществом. Сравнивайте объекты внутри одной провинции и смотрите на цифру в кВт·ч, а не только на букву.
Новостройки и старый фонд: почему разрыв такой большой
Примерно восемь из десяти испанских жилищ имеют класс E, F или G. Публикуемые цифры расходятся в зависимости от выборки: IDAE оценивает примерно в 80% долю сертификатов, выданных с 2013 года, с классом E и хуже, отраслевые исследования доходят до 87%, причём на один класс E приходится больше половины. Класс A в любом случае держится около 1% или ниже. Дело не в качестве строительства, а в хронологии: испанские нормы ужесточались тремя шагами, и буква объекта во многом определяется тем, по какую сторону этих шагов он построен.
| Год постройки | Какие нормы действовали | Типичный класс сегодня |
|---|---|---|
| До 1979 | Тепловых норм не существовало вообще | G, иногда F |
| 1979–2006 | NBE-CT-79 — первые требования к изоляции, по нынешним меркам минимальные | E или F |
| 2007–2019 | Código Técnico de la Edificación (2006), постепенно ужесточавшийся | D или C |
| С 2020 года | CTE с энергетическим разделом DB-HE 2019 — стандарт здания с почти нулевым потреблением | A или B |
Что тянет старый прибрежный объект вниз
- Отсутствие изоляции стен и кровли в большинстве построек до 2007 года — главный фактор
- Алюминиевые оконные профили без терморазрыва, нередко с одинарным стеклом
- Только электрическая климатика: сплит на охлаждение и переносной обогреватель на холодные недели, и то и другое считается невозобновляемой первичной энергией
- Никакой собственной генерации — ни панелей, ни аэротермии, ничего, что снижало бы потребление
Что есть у новостройки
- Непрерывный утеплённый контур и стеклопакеты с терморазрывом как стандарт
- Аэротермальные тепловые насосы: отопление, охлаждение и горячая вода в одной системе
- Контролируемая вентиляция и всё чаще солнечные панели — европейский календарь делает их стандартом для нового жилья до конца десятилетия
- Проект, изначально посчитанный под норматив, а не подогнанный под него задним числом, — поэтому почти всё, что сдано на Коста-Бланке, Коста-дель-Соль и Майорке с 2020 года, попадает в A или B
Новостройка: буква появляется в два этапа
Покупателю на этапе строительства важно понимать, что за буква стоит в буклете. Сертификация новостройки в Испании происходит дважды:
- Проектный сертификат (certificado del proyecto) — рассчитывается по чертежам архитектора и заявленным системам, до того как что-либо построено. Именно этот класс указывают в материалах по off-plan: это прогноз, а не измерение готового здания.
- Сертификат по завершении работ (certificado de obra terminada) — оформляется после сдачи, отражает то, что реально смонтировано, и регистрируется в автономии. Официальный — именно он, и он должен быть в пакете документов при передаче ключей вместе с declaración de obra nueva и лицензией первого заселения.
Обычно они совпадают: чтобы получить лицензию первого заселения, застройщик обязан построить то, что заложено в проекте. Расхождения возникают, когда по ходу стройки меняются системы — другой тепловой насос, добавленные панели, изменённое остекление, — и итоговая буква может сдвинуться в любую сторону. Так что объект на этапе строительства, заявленный как класс A, заявлен добросовестно, по проектному расчёту; окончательная буква существует только после сдачи. На хендовере просите зарегистрированный сертификат по завершении работ и сверяйте с тем, что вам показывали. Полный список документов — в нашем гайде по покупке новостройки в Испании.
На вторичке та же логика работает в обратную сторону. Сертификат — это снимок объекта на день осмотра: собственник, поставивший аэротермию или заменивший окна, может перевыпустить документ, поэтому буква в объявлении иногда улучшается между выходом объекта на рынок и сделкой.
Объект класса E или F — не плохая покупка. Это покупка с понятной и посчитанной работой в довесок. Новые окна и современный тепловой насос обычно поднимают прибрежный объект на два класса, сам сертификат называет нужные меры, а работы попадают под налоговый вычет от 20% до 60% — об этом ниже. Важно только, чтобы стоимость работ была посчитана до согласования цены, а не после.
Действующие правила в Испании
Сертификацию регулирует Real Decreto 390/2021, действующий с 3 июня 2021 года.
| Ситуация | Требование |
|---|---|
| Продажа | Копия зарегистрированного сертификата и этикетки прикладывается к договору и передаётся покупателю (ст. 17.2) |
| Сдача в аренду | Копия этикетки и рекомендаций по эксплуатации передаётся арендатору |
| Срок действия | Десять лет с даты регистрации; пять лет для класса G (ст. 13.1) |
| Кто платит | Собственник: продавец при продаже, арендодатель при аренде |
| Регистрация | В автономии, в течение месяца с даты выдачи |
| Ипотечная оценка | С 12 августа 2025 года (Orden ECM/599/2025) оценка, годная для ипотеки, не выдаётся без действующего зарегистрированного сертификата — исключений нет |
Последняя строка и превращает сертификат из бумаги продавца в проблему покупателя. Если вы берёте ипотеку, отсутствующий или просроченный документ останавливает оценку, а именно под оценку банк выдаёт деньги. Для готового здания оценщику нужен зарегистрированный сертификат; для строящегося принимается сертификат плюс копия заявки на регистрацию при совпадении данных. Проверять наличие и регистрацию стоит до того, как вы далеко продвинулись в ипотечной заявке, — см. наш гайд по ипотеке в Испании для иностранцев.
Штрафы ложатся на собственника, а не на покупателя. Неполучение сертификата, отсутствие регистрации или внесение недостоверных данных — административные нарушения по Ley 8/2013, разделённые на три ступени: 300–600 € за лёгкие, 601–1 000 € за серьёзные и 1 001–6 000 € за особо серьёзные. На практике чаще случается не штраф, а сорванный выход на сделку.
Кто освобождён
Исключения перечислены в статье 3.2. Те, с которыми реально сталкивается покупатель:
- Отдельно стоящие строения менее 50 м²
- Памятники и объекты под охраной, если соблюдение норм изменило бы их облик
- Временные постройки со сроком использования до двух лет
- Промышленные, мастерские и сельскохозяйственные здания с низким энергопотреблением
- Здания, приобретаемые под снос или капитальную реконструкцию
Сдача объекта с низкой буквой: что на самом деле говорит испанский закон
Здесь больше всего шума, поэтому стоит отделить действующее от предсказанного.
Долгосрочная аренда: минимального класса нет нигде в Испании
Для долгосрочного жилищного найма минимального энергокласса в Испании не существует — ни в одной автономии. Объект класса G сдаётся ровно так же, как объект класса A. Национальный закон требует только, чтобы существовал действующий зарегистрированный сертификат и чтобы арендатор получил копию этикетки с рекомендациями по эксплуатации. Ничто в жилищном законодательстве не связывает букву с правом сдавать.
Туристическая аренда: две автономии порог всё-таки ввели
Здесь картина другая, и именно эту часть чаще всего передают неверно. Туризм в Испании — компетенция регионов, и две автономии прописали минимальный энергокласс в условиях, которым должен соответствовать объект краткосрочной аренды. Это лицензионное требование, а не сертификационное: оно живёт в туристическом законодательстве, а не в Real Decreto 390/2021.
| Регион | Минимальный класс для туристической аренды | С какого момента |
|---|---|---|
| Балеарские острова (Майорка, Ибица, Менорка) | Класс F для зданий, законченных до 31 декабря 2007 года, класс D для зданий с 1 января 2008 года. Несоблюдение может означать исключение из туристического реестра, а вместе с ним и потерю права сдавать | Введено Ley 6/2017, изменившим туристический закон Балеар; переходный период в три года закончился 31 июля 2020 года |
| Канарские острова | Класс F до 2007 года и класс D после, плюс горячая вода от возобновляемых источников (70% для старых зданий, 90% для новых), охлаждающее оборудование класса A и минимум 35 м² — снижается до 25 м², если объект компенсирует это другими характеристиками, в том числе классом A или B | Ley 6/2025, в силе с 13 декабря 2025 года, с пятилетним переходным периодом для действующих объектов — дольше на малых островах |
| Валенсийское сообщество (Коста-Бланка) | Минимального класса нет. В регистрационном деле требуется подтверждение, что сертификат у объекта есть | Decreto 10/2021 в редакции Decreto Ley 9/2024 |
| Андалусия (Коста-дель-Соль) | Минимального класса нет. Требования касаются площади, санузлов, вентиляции, отопления и охлаждения, но не буквы | Decreto 31/2024 |
| Мурсия (Коста-Калида) | Минимального класса нет. Сертификат обязателен по национальной норме, как и везде | Decreto 269/2019 |
Если вы покупаете на Майорке под краткосрочную сдачу, это действующее условие, а не будущее. Балеарское правило работает с 2020 года, и объект, который не вытягивает класс F — или D, если он сдан с 2008 года, — не является легальным объектом туристической аренды. Проверяйте зарегистрированный сертификат до покупки, а не после. Рядом идёт второй балеарский срок: по закону о циркулярной экономике 2022 года тепловые установки на мазуте и дизельном топливе должны были быть демонтированы в туристическом жилье к 1 мая 2026 года.
Ещё два момента по краткосрочной аренде:
- Лазейка «меньше четырёх месяцев» закрыта. По старым правилам 2013 года объект, использовавшийся менее четырёх месяцев в году, освобождался от сертификации. Real Decreto 390/2021 это исключение убрал и прямо включил туристическое жильё в периметр.
- Буква никогда не главный барьер. Даже на Балеарах и Канарах вопрос о возможности краткосрочной сдачи решают региональная лицензия, местные моратории и сообщество собственников: с 3 апреля 2025 года по статье 17.12 закона о горизонтальной собственности в редакции Ley Orgánica 1/2025 новая туристическая сдача в многоквартирном доме требует прямого согласия сообщества квалифицированным двойным большинством в три пятых, при этом уже лицензированные и работающие объекты это не затрагивает. Подробно — в нашем гайде по сдаче недвижимости в аренду в Испании.
Заголовок, который вы наверняка видели: «с 2030 года нельзя будет продать или сдать ниже класса E»
Он ходит на всех языках, и он неверен. Речь о черновике директивы по зданиям, который Еврокомиссия предлагала в 2021 году: минимальный класс E к 2030 году и D к 2033-му для жилья. Это положение не пережило переговоров и в текст, принятый в апреле 2024 года, не вошло.
Представительство Еврокомиссии в Испании опубликовало опровержение 21 октября 2025 года под заголовком «Запретит ли ЕС продавать или сдавать жильё с низкими энергетическими этикетками?» — ответ был, что утверждение ошибочно, что директива не устанавливает минимальных стандартов для жилья и не ограничивает ни продажу, ни аренду. Обязательные минимальные стандарты существуют только для нежилых зданий: худшие 16% должны быть отремонтированы к 2030 году и 26% к 2033-му. Это важно, если вы покупаете коммерческое помещение, а не жильё.
Что решила сама Испания
Ответом Испании на директиву стал Plan Nacional de Renovación de Edificios. Черновик прошёл общественные слушания с 28 ноября по 13 декабря 2025 года, был направлен в Брюссель 30 декабря 2025-го, а финальная версия должна вступить в силу 31 декабря 2026 года. Что в нём есть:
- Цель по потреблению, а не порог по классу: сократить энергопотребление жилого сектора на 25% к 2030 году и на 33% к 2035-му — жёстче, чем требуемые ЕС 16% и 20–22%, — и выйти на нулевые выбросы по всему фонду к 2050 году. В натуральном выражении правительство оценивает это примерно в 1,57 млн жилищ глубокой реновации за 2020–2030 годы.
- Приоритет худшим 43% зданий — именно туда будут направлены субсидии. На средиземноморском побережье это значительная часть фонда до 2007 года.
- Паспорта реновации — поэтапный план модернизации конкретного здания, который будет выдаваться вместе с сертификатом.
- Минимальные стандарты только для третичного сектора (офисы и подобное), с рубежами 2030 и 2033 годов. Для жилья ничего сопоставимого.
Минимального класса для продажи или сдачи жилья в плане нет нигде — с оговоркой, что это национальный уровень, а два региона для краткосрочной аренды уже пошли дальше, как описано выше. У Испании к тому же есть запас, чтобы обойтись без национального порога: правительство отчиталось, что потребление в жилом секторе уже снизилось примерно на 10% за 2020–2023 годы, и рассчитывает перевыполнить цели ЕС на этой траектории. Запрет был бы политически дорогим и, судя по цифрам, ненужным.
Откуда берутся тревожные заголовки 2026 года. Несколько изданий вышли с вариациями «правительство пойдёт по домам — это станет обязательным для продажи или сдачи». Это план реновации, переписанный как запрет. План посвящён диагностике, паспортам реновации, субсидиям и финансированию; никаких ограничений на продажу или аренду в нём нет. Русскоязычные площадки идут ещё дальше и пишут, что с 2027 года Испания ограничит продажу ниже класса E, — такого нет ни в одном испанском правовом тексте.
Чем Испания действует вместо запретов: деньгами
Испанский инструмент — субсидии и налоговые льготы, и то и другое завязано на сертификат.
- Субсидии на реновацию растут вместе с достигнутой экономией. По зданию целиком помощь шла на уровне около 40% стоимости при экономии 30–45% и поднималась примерно до 65–80% при более глубокой, с потолком на каждое жильё. Работы по отдельной квартире дают меньше — порядка 40% стоимости с потолком в несколько тысяч евро, — и, что важно, эта линия ограничена основным жильём, то есть дачные дома под неё не подпадают.
- Окно Next Generation закрывается, региональные конкурсы закрывались в течение 2026 года. Преемник — Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 (Real Decreto 326/2026, в силе с 24 апреля 2026 года), третья глава которого финансирует реабилитацию, доступность и городское обновление и раздаётся через автономии. Условия отличаются по регионам и по конкурсам, а сами конкурсы открываются и закрываются.
- Налоговые вычеты 20%, 40% и 60% за работы по повышению энергоэффективности, подробно ниже, — все они требуют сертификата до и после работ.
- Скидки по муниципальному налогу. Многие мэрии снижают ежегодный IBI для эффективного жилья — обычно порядка 50% для класса A и 25% для класса B, как правило на три-пять лет, и часто отдельно за солнечные панели или аэротермию. Это устанавливается налоговым ордонансом каждого муниципалитета, а не государством, поэтому проверять нужно в мэрии по конкретному адресу.
- Льгота арендодателю: при долгосрочной сдаче налогооблагаемый доход от аренды снижается на 50–90% по жилищному закону 2023 года, причём ступень в 60% применяется, если квалифицирующая реабилитация была завершена за два года до заключения договора. Подпадает ли конкретный энергоремонт под это определение — вопрос к испанскому asesor fiscal.
Логика везде одна: Испания платит собственникам за улучшение объектов, а не запрещает ими пользоваться. Для покупателя, который смотрит вторичку класса F, это и есть практическая рамка: у апгрейда есть государственное софинансирование, если объект проходит по условиям, а сертификат — тот документ, который его открывает.
И единственная страна, которая запрет всё-таки попробовала
Франция — пример, на который ссылаются все. По собственному климатическому закону 2021 года жильё ниже определённого порога не считается юридически «пригодным» и не может сдаваться: класс G запрещён к новой сдаче с 1 января 2025 года, класс F должен был последовать в 2028-м, класс E — в 2034-м. Эти нормы всё ещё действуют — но Франция их разворачивает. С 1 января 2026 года коэффициент пересчёта электричества во французском рейтинге снижен с 2,3 до 1,9, что подняло множество домов на электроотоплении на класс без единой работы; а в июне 2026 года правительство внесло законопроект, возвращающий на рынок аренды около 700 000 объектов классов F и G под обязательство отремонтировать их за три-пять лет. Страна, которая попробовала запрет, от него отступает, а Испания его изначально не вводила.
Как ужесточаются требования по годам
Испания: даты, которые касаются конкретного объекта
| Дата | Что происходит | Кого касается |
|---|---|---|
| 3 июня 2021 | Вступает в силу RD 390/2021: туристическое жильё включено в периметр, лазейка о четырёх месяцах убрана, срок сертификата класса G сокращён до пяти лет | Всех собственников |
| 12 августа 2025 | Действующий зарегистрированный сертификат становится обязательным для любой ипотечной оценки (Orden ECM/599/2025) | Всех, кто покупает с испанской ипотекой |
| 24 апреля 2026 | Вступает в силу Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 (RD 326/2026) вместе с линиями помощи на реновацию, которые будут вести автономии | Собственников, планирующих работы |
| 30 сентября 2026 | Новая модель сертификата, новые этикетки, новый формат XML и перекалиброванная методика расчёта становятся обязательными | Сертификатов, выданных с этой даты |
| 31 декабря 2026 | Заканчиваются налоговые вычеты за энергоработы по отдельным жилищам; национальный план реновации вступает в силу в окончательной редакции | Собственников, делающих ремонт |
| 31 декабря 2027 | Заканчиваются вычеты за работы по жилым зданиям целиком | Сообществ собственников |
| 2030 | Собственная цель Испании: потребление энергии в жилье ниже уровня 2020 года на 25%, достигается объёмом реновации | Национальной политики, через субсидии |
| 2035 | Та же цель на уровне 33% | Национальной политики |
| 2050 | Нулевые выбросы по всему испанскому фонду | Конечная точка плана |
Европейский календарь на заднем плане
| Дата | Что происходит |
|---|---|
| 1 января 2025 | Прекращаются государственные стимулы на автономные котлы на ископаемом топливе |
| 29 мая 2026 | Срок переноса директивы в национальное право — Испания подошла к нему выполнив его лишь частично, поэтому национальные нормы всё ещё дорабатываются |
| 31 декабря 2026 | Солнечные установки обязательны на новых общественных и нежилых зданиях площадью свыше 250 м² |
| 31 декабря 2027 | Требование доходит до существующих нежилых зданий свыше 500 м² при капитальном ремонте |
| 1 января 2028 | Все новые здания в государственной собственности должны быть с нулевыми выбросами |
| 31 декабря 2029 | Солнечные установки обязательны на всех новых жилых зданиях и новых крытых парковках |
| 1 января 2030 | Все новые здания с нулевыми выбросами; отремонтированы худшие 16% нежилого фонда; среднее потребление первичной энергии в жилье ниже уровня 2020 года на 16% |
| 2033 | Отремонтированы 26% худшего нежилого фонда |
| 2035 | Среднее потребление первичной энергии в жилье ниже уровня 2020 года на 20–22% |
| 2040 | Целевая дата отказа от котлов на ископаемом топливе |
| 2050 | Климатически нейтральный фонд зданий по всему ЕС |
Обе таблицы стоит читать с одной мыслью: к объекту привязаны только испанские даты, и ни одна из них не требует от вас ремонта. Они регулируют сам сертификат, ипотечную оценку и окна, когда доступны государственные деньги. Всё во второй таблице — это либо норма для нового строительства, либо норма для коммерческих зданий, либо национальное среднее, которое правительства обязаны вытянуть политикой. Ничто из этого не ложится на ваш титул.
Одно изменение, за которым стоит следить. Новая европейская шкала резервирует букву A за зданиями с нулевыми выбросами, а значит, когда Испания пересчитает свою шкалу в рамках переноса директивы, сегодняшние буквы могут не лечь один в один на завтрашние. Объект класса A по нынешней испанской шкале не становится автоматически объектом класса A по будущей. Детали будут прописаны в испанских имплементирующих нормах.
Сколько сертификат стоит на самом деле
Тариф не регулируется, и разброс цен большой, потому что сильно различается сама работа. Что определяет сумму:
- Тип объекта. Квартира внутри блока — самый простой случай. У отдельно стоящей виллы больше открытого фасада, несколько этажей, разнообразные установки, иногда машинное отделение бассейна, и обследование стоит заметно дороже.
- Площадь. Для отдельного дома ориентир — примерно 0,60–1,50 € за м².
- Приезжает ли техник вообще. Самые дешёвые предложения — это «кабинетные» сертификаты с консервативными значениями по умолчанию везде, где ничего не проверялось. Они законны, и они обычно дают на одну-две буквы ниже, чем полноценный выезд на объект.
- Регион, дорога и срочность. Сертификат за неделю под назначенную сделку стоит дороже, чем заказанный за месяц.
- Включена ли регистрация. Одни предложения покрывают подачу в автономию и пошлину, другие нет.
| Объект | Типичный гонорар техника (2026) |
|---|---|
| Квартира в блоке | Примерно 50–200 €; квартира 90 м² обычно выходит около 100 € |
| Отдельный дом или вилла | Примерно 150–400 € в зависимости от площади и сложности |
| Жилое здание целиком | По количеству юнитов плюс проектный гонорар |
Сверху идёт региональная пошлина за регистрацию, которую каждая автономия устанавливает сама и почти каждый год пересматривает:
| Регион | Пошлина за регистрацию жилья (2026) |
|---|---|
| Валенсийское сообщество (Коста-Бланка) | Около 10 € за жильё, и за квартиру, и за виллу; здания считаются по юнитам |
| Андалусия (Коста-дель-Соль) | 14,98 € до 250 м², 57,44 € свыше (оплата по modelo 046) |
| Балеарские острова (Майорка) | Меньше 10 € |
| Мурсия (Коста-Калида) | Подаётся электронно; одна из самых низких пошлин в Испании |
| Мадрид, Канары, Арагон и ряд других | Пошлины нет |
На средиземноморском побережье регистрация везде электронная, и техник обычно берёт её на себя в рамках гонорара — это стоит уточнить, потому что «сертификат выдан» и «сертификат зарегистрирован» разные вехи, а значение имеет вторая.
Влияет ли буква на то, сколько вы платите
Стоимость содержания — самый крупный эффект и единственный, которого нет в объявлении: та самая кратность в отопительно-охладительной половине счёта, каждый год владения.
Условия по ипотеке. Испанские банки снижают ставку по «зелёной» ипотеке для объектов класса A и B — обычно примерно на 0,1 процентного пункта, на весь срок кредита, и эта скидка складывается с обычными за зарплатный проект и страховки. Немного, но это одно из немногих ценовых преимуществ новостройки перед вторичкой на бумаге. Отдельно от этого сам сертификат теперь жёсткое условие для оценки.
Налоговый вычет за улучшения. Испанские вычеты по подоходному налогу за энергоработы сейчас действуют до 31 декабря 2026 года для отдельных жилищ и до 31 декабря 2027 года для жилых зданий целиком. С правовой историей здесь надо быть осторожным, потому что она путаная: продление появилось в Real Decreto-ley 16/2025, отменилось, когда Конгресс отказался утвердить этот декрет 27 января 2026 года, и было восстановлено декретом Real Decreto-ley 7/2026 в марте 2026 года с обратной силой с 1 января 2025-го. Льготу за пятнадцать месяцев продлили, отменили и продлили заново, так что перед тем, как закладывать её в бюджет, статус стоит подтвердить у asesor fiscal. Три ступени: 20% расходов за работы, снижающие потребность в отоплении и охлаждении минимум на 7%; 40% за снижение потребления невозобновляемой первичной энергии на 30% или за выход на класс A или B; 60% за реновацию здания целиком с улучшением на 30%. Каждая ступень требует сертификата, выданного до работ, и второго после них, — поэтому сертификат объекта класса F или G, который вы собираетесь ремонтировать, стоит сохранить, а не убрать в папку. Ступени 20% и 40% применяются к основному жилью или к объекту, сдаваемому как жильё; чистая дача под них не подпадает. Более широкую налоговую картину разбираем в гайде по налогам на недвижимость в Испании для нерезидентов.
Чего сертификат не говорит
Это расчёт, а не измерение. Никто не мониторит объект в течение года: техник вводит наблюдаемые характеристики в программу. Отсюда следствия:
- Качество разное, в ту сторону, о которой сказано выше: дешёвая кабинетная оценка занижает приличный объект.
- О комфорте он не говорит ничего. Шум, сырость, сквозное проветривание, куда выходит терраса — послеполуденное солнце или нет: ничего этого в модели нет, а на испанском побережье именно это определяет ощущение от дома куда сильнее буквы.
- Это не техническое обследование. Конструкции, состояние кровли, сантехника и легальность постройки в его периметр не входят.
- Дата имеет значение. Сертификат, зарегистрированный в 2017 году, описывает объект таким, каким он был тогда: лучше, если собственник с тех пор поставил аэротермию, хуже, если вышел из строя котёл.
Чек-лист покупателя
- Просите сертификат до того, как сделаете предложение, а не у нотариуса. Это двухстраничный PDF, который у продавца уже есть.
- Проверьте, что он зарегистрирован — ищите регистрационный номер и отметку автономии, а не только подпись техника. Без этого не будет ипотечной оценки.
- Проверьте дату. Десять лет с регистрации, пять для класса G. Просроченный сертификат придётся переделывать до сделки, и это расход продавца.
- Читайте цифру в кВт·ч на м², а не только букву, и сравнивайте объекты внутри одной провинции.
- По новостройке спрашивайте сертификат по завершении работ на хендовере и сверяйте его с проектным классом, который вам показывали.
- Прочтите страницу рекомендаций. Там написано, что объекту нужно и до какого класса это его поднимет.
- Посчитайте разрыв. На вторичке класса E или F первыми работами обычно идут окна и тепловой насос — возьмите смету до согласования цены.
- Сохраните документ, если планируете ремонт: сертификат «до работ» — условие налогового вычета.
- Убедитесь, что он приложен к купчей, и заберите свой экземпляр: он понадобится при продаже или сдаче, о чём подробно в гайде по продаже недвижимости в Испании.
Сертификат — самая дешёвая часть проверки объекта в испанской сделке и та, на которую большинство покупателей бросает взгляд и убирает в папку. Он не решит, покупать вам или нет. Он скажет до торга, какой из двух объектов в вашем шорт-листе будет дороже в жизни и во сколько примерно обойдётся сократить разрыв. По остальной части процесса начните с пошагового гайда по покупке недвижимости в Испании и полного разбора расходов на покупку.
