Сдача недвижимости на Mallorca в аренду — Гид покупателя 2026

Mallorca — самая жёсткая юрисдикция для туристической аренды в Испании. Govern Balear прекратил выдавать новые ETV в 2022 году и в мае 2024 сделал мораторий бессрочным. 3 февраля 2026 года город Palma пошёл дальше и объявил весь муниципалитет единой зоной, непригодной для туристической аренды, — новые ETV нельзя получить нигде в границах Palma. На практике покупка недвижимости на Mallorca под краткосрочную сдачу больше не про подачу заявки на лицензию. Это про то, чтобы купить объект, у которого она уже есть, чисто перевести её на нового владельца и понимать, что произойдёт, если следующему покупателю это уже не удастся. Этот гид объясняет, как балеарская система ETV реально работает в 2026, где лицензию ещё можно получить и как читать сделку под аренду на Mallorca до того, как делать оффер.

Важно: это общий обзор по состоянию на июнь 2026, не юридический и не налоговый совет. Балеарское регуляторное поле меняется часто — и на уровне автономии (Govern Balear), и на уровне муниципалитета (каждый майоркинский ayuntamiento может объявить свои насыщенные зоны). По конкретному объекту решения принимаются с gestor на Mallorca и с abogado, знающим островное туристическое право. По общему фреймворку, который действует по всей Испании — федеральные правила, типы контрактов, налоги — см. наш хаб-гид по сдаче недвижимости в Испании.

ETV, ETVPL — что покрывает каждая

Балеарские острова имеют собственный режим туристических лицензий по Llei 8/2012 о балеарском туризме (с изменениями). Лицензия называется Estancia Turística en Vivienda (ETV), и существует три основные формы:

Все три выдаёт Consell Insular de Mallorca, и каждая вносится в Insular Register of Tourist Enterprises — Consell принял функцию выдачи у Govern de les Illes Balears в 2022 году. Каждая лицензия привязана к конкретному объекту и конкретному собственнику. Ещё одно требование действует в 2026 для любой ETV: объект должен использоваться как частное жильё не менее пяти лет до подачи заявки — что фактически отсекает off-plan и совсем новостройки от пути ETV.

ETVPL — форма, которая важнее всего при покупке квартиры. Её ввели, чтобы вписать многоквартирные туристические квартиры в ту же регуляторную рамку, что и односемейные дома, — и она требует, чтобы собрание собственников здания одобрило использование до подачи заявки на лицензию, тем же федеральным двойным большинством 3/5, введённым Органическим законом 1/2025 в апреле 2025.

Важно: разница между ETV и ETVPL — не косметика. ETV на отдельной вилле даёт право работать без какого-либо голоса собрания. ETVPL на квартире несёт встроенное одобрение собрания, которое в теории можно отозвать поздним 3/5-голосом того же собрания. Профиль риска у двух продуктов разный.

Балеарский мораторий — почему «новых лицензий нет» значит ровно это

В феврале 2022 года Govern Balear приостановил выдачу новых ETV на всех островах на время пересмотра уровней насыщения. Пауза была оформлена как мораторий — формально временная приостановка — но при каждой следующей ревизии её продлевали и расширяли. Самое существенное продление пришло в мае 2024, когда Govern сделал мораторий фактически бессрочным: убрал прежнюю дату окончания и завязал любое будущее открытие на зональное градостроительное исследование, которое к июню 2026 не опубликовано.

На практике в 2026 это значит, что ни один балеарский муниципалитет не выдаёт новых общих ETV объектам, которые не были зарегистрированы до изначальной отсечки 2022 года. Узкий путь один: Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) ведёт пул ранее одобренных мест, которые были сданы или истекли, и в 2025 году провёл первое распределение со времени моратория — 654 места. Распределение CBAT конкурентное, техническое и не маршрут, на который иностранному покупателю стоит рассчитывать. Для практических целей лицензия либо идёт с объектом, либо не идёт вообще.

Мораторий не затрагивает существующие лицензии. ETV, выданная в 2020 году, продолжает действовать (бессрочно — для формы на отдельно стоящие дома) и передаётся по правилам, действовавшим при выдаче, с адаптацией к текущим стандартам качества при продлении ETVPL и ETV-60.

Palma — полный муниципальный запрет с 3 февраля 2026

Palma de Mallorca пошла на шаг дальше регионального моратория. 3 февраля 2026 года городская управа Palma объявила весь муниципалитет единой непригодной зоной для туристического жилья. Решение распространяется на все barrios в границах Palma — старый город, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, всю карту.

Что «единая непригодная зона» означает на практике:

• Новые заявки на ETV или ETVPL не принимаются в границах Palma. Даже объекты, которые технически прошли бы по узким исключениям регионального моратория, заблокированы на муниципальном уровне.
• Существующие лицензии остаются в силе. ETV для отдельно стоящих домов в Palma продолжают действовать бессрочно на своих оригинальных условиях; ETVPL и ETV-60 проходят свой текущий пятилетний цикл и в принципе могут продлеваться — запрет смотрит вперёд, а не назад.
• Продления не гарантированы (ETVPL и ETV-60). Муниципалитет дал сигнал, что будущие продления будут оцениваться по обновлённым зональным выводам, и лицензии, у зданий которых отозвано одобрение ETVPL (или объекты которых не проходят текущие требования habitabilidad), продление не пройдут.
• Передачи, по всей видимости, продолжают работать по стандартным балеарским правилам — активная ETV в Palma может перейти вместе с объектом — но Palma-специфичные исключения по передаче после запрета пока массово не тестировались. Для конкретного объекта подтвердите с abogado в Palma.

Важно: практический эффект запрета в Palma зависит от того, какая у вас лицензия. ETV для отдельно стоящих домов в Palma остаётся на своей оригинальной бессрочной основе; запрет не запускает часы. ETVPL в Palma, наоборот, становится активом, который дешевеет на пятилетнем цикле — лицензия имеет реальную экономическую ценность сегодня, но может не пережить следующее продление. Кто покупает квартиру в Palma под туристический доход, должен планировать вокруг даты цикла и позиции собрания, а не вокруг бессрочной предпосылки.

Где на Mallorca активную ETV ещё реально получить

За пределами Palma картина тоньше. Несколько майоркинских муниципалитетов всё ещё держат значимые объёмы активных ETV на объектах, которые есть на рынке. Лицензию заново не выдают, но её можно приобрести, купив объект, который её уже имеет. Муниципалитеты, где инвентарь с ETV в 2026 обновляется чаще:

• Calvià — самый крупный туристический муниципалитет вне Palma. Курортные зоны (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) держат высокую плотность legacy-ETV, особенно на многоквартирных корпусах, построенных до фреймворка ETVPL 2017 года. Многие передаются при продаже.
• Andratx — западное побережье, премиальный рынок (Port d'Andratx, Camp de Mar). Объёмы меньше, ценник выше; ETV здесь в основном привязаны к отдельно стоящим виллам, так что регуляторный профиль чище.
• Sóller — северо-западное побережье (Serra de Tramuntana), смесь деревенских домов и курортных объектов. Ограниченный inventory; селективность высокая.
• Pollença и Alcúdia — северная курортная ось. Сильный исторический рынок краткосрочной аренды; зонирование Pollença более жёсткое, чем у большей части острова (туристическая карта муниципалитета ограничивает большую часть зоны только ETV-60), так что inventory под прямую покупку уже, чем кажется. Bay Alcúdia остаётся более открытым на внутренних кварталах.
• Capdepera и восточный курортный пояс (Cala Ratjada, район Cala Millor) — заметный восточный кластер активных ETV, в основном на прибрежных многоквартирных корпусах.
• Manacor и внутренние деревни — небольшой рынок, изредка лицензии на сельских fincas. Идиосинкратично; нужна due diligence по разрешениям конкретного объекта.

Премия за объект с ETV над эквивалентным без ETV в том же районе с 2022 года заметно выросла. В прибрежной Calvià Mallorca-агенты обычно оценивают эту премию примерно в 15–25% над эквивалентной квартирой без лицензии в сделках 2026; единого публичного датасета нет, и разброс шире в премиальном сегменте вилл. Премия отражает и ожидаемый арендный доход, и всё более ограниченное предложение лицензий, передающихся вместе с объектом.

Важно: работа туристической аренды на Mallorca без действующей ETV строго преследуется. За первое нарушение штраф €20 000–€40 000, и Consell de Mallorca активно сверяет листинги Airbnb и Booking с Insular Register. «Купить сейчас, получить лицензию потом» перестало быть стратегией в 2022 году и сейчас — быстрый маршрут к санкции.

Как ETV передаётся при продаже — и где может сломаться

ETV и ETVPL передаются с объектом, но передача не молчаливая. Три административных шага идут параллельно стандартному переоформлению собственности:

1. Уведомление органу, выдавшему лицензию. Новый владелец подаёт comunicación previa de modificación de datos в Consell Insular de Mallorca после закрытия сделки. Consell обычно занимает до 60 дней, чтобы подтвердить обновление реестра; сама лицензия не переоформляется заново, обновляется только строка титулодержателя.
2. Муниципальные проверки. Часть майоркинских муниципалитетов запрашивает дополнительные проверки совместимости при смене собственника, особенно в зонах с недавней активностью по насыщению. С запретом в Palma теперь муниципальный шаг внутри Palma — это связующий шлюз, а не формальность; для конкретного почтового индекса уточняйте локально.
3. Подтверждение собрания собственников (только ETVPL). Для ETVPL голос собрания за туристическое использование остаётся за зданием, не за собственником. ETVPL, которые уже работали до 3 апреля 2025, сохраняют права старожилов под новым федеральным режимом — собрание не может использовать 3/5-большинство, чтобы их ретроактивно отменить. Но оно может проголосовать за запрет новых туристических использований на будущее, и этот голос затронет любые последующие заявки на ETVPL в том же здании. Собрание, недавно проголосовавшее «за», существенно безопаснее того, где на рассмотрении ходатайство об отзыве.

Что идёт не так, по убыванию вероятности:

• Лицензия сдана, а не передана. Если продавец сдаёт ETV до закрытия сделки (по налоговым или иным причинам), её нельзя выдать заново покупателю. Лицензии больше нет.
• Несоблюдение срока уведомления. Туристический орган снимает объект с регистрации; реактивация не автоматическая и в зонах под мораторием может быть невозможна вообще.
• Отзыв собранием в процессе. ETVPL-собрание, которое назначило голосование об отзыве туристического разрешения, но ещё не проголосовало — покупатель наследует живой риск.
• Проблемы с habitabilidad или планированием. Объект больше не соответствует текущим стандартам качества; лицензия технически активна, но не может быть перерегистрирована после инспекции с замечанием.

Совет: самый полезный документ перед покупкой майоркинской туристической квартиры — это certificado del registro de turismo, выданный в последние тридцать дней, в паре с актуальной nota simple, показывающей отсутствие сдачи лицензии. Запросить оба — и получить оба — отделяет серьёзного продавца от того, у кого есть проблема.

Балеарская налоговая специфика — что знать сверх национальных правил

Национальный налоговый фреймворк для дохода от аренды в Испании — Modelo 210, разделение 19% / 24% между резидентами ЕС/EEA и не-ЕС, решение от июля 2025 о вычетах — на Mallorca применяется ровно так же, как на Costa Blanca или где угодно ещё. Полная механика — в нашем гиде по налогам на недвижимость для нерезидентов.

Три добавления имеют значение именно для Mallorca:

• Sustainable Tourism Tax (Impost de Turisme Sostenible, ITS). Операторы туристического размещения на Балеарах собирают с гостей налог за гостя за ночь. Фреймворк 2026 идёт в более широком диапазоне, чем в предыдущие годы: примерно от €0,25 за гостя за ночь в самой низкой межсезонной категории до €6 за гостя за ночь на верхнем конце в пик лета, с категорийными и сезонными мультипликаторами между. Январь и февраль в 2026 освобождены. Налог собирается с гостя и переводится оператором; из маржи собственника он не выходит, но добавляет compliance-строку в затраты на gestoría.
• Налог на богатство — балеарский режим. Национальное освобождение €700 000 применяется на Балеарах, и острова дополнительно используют повышенный персональный allowance (около €3 млн) и 90%-бонус на культурные ценности. Это сильно не дотягивает до фактически полного освобождения в Madrid или 100%-бонуса Andalucía, но и не равно национальному baseline. Для покупателей дорогой недвижимости wealth-налог на Балеарах — более ощутимая строка, чем в Madrid или Marbella, — но менее карательная, чем подсказывает заголовочная национальная ставка.
• Решение TEAC от 24 сентября 2025. Нерезиденты не из ЕС теперь могут выбрать применение правил автономного сообщества по налогу на богатство. На Балеарах автономный режим в широком плане выровнен с национальными правилами — так что эта опция даёт здесь меньше пользы, чем сравнимому покупателю в Madrid. Но для покупателей за порогом €700 000 правильная структура с asesor fiscal всё ещё двигает реальные числа.

Чек-лист до покупки под аренду на Mallorca

Для Mallorca стандартный buy-to-let чек-лист сужается до более компактного и точечного набора вопросов.

1. Активная ETV или ETVPL на объекте. Не «продавец раньше сдавал»; не «была зарегистрирована до прошлого года». Certificado должен быть актуальным, и тип лицензии должен соответствовать типу объекта.
2. Дата пятилетнего цикла. Когда заканчивается текущий цикл лицензии? Какие условия продления применятся на эту дату — особенно в Palma, где после запрета продления несут реальный риск?
3. Если ETVPL — голос собрания и его история. Дата изначального авторизующего голоса, актуальные протоколы (libro de actas) с просмотром на предмет поданного ходатайства об отзыве, текущее распределение 3/5 среди собственников.
4. История сдачи. Сдавал ли продавец ETV когда-либо временно — например, на время ремонта? В зонах под мораторием сдача односторонняя.
5. Муниципальный статус насыщения. Даже вне Palma отдельные ayuntamientos помечают насыщенные frentes marítimos по мере поступления. Спросите муниципалитет, попадает ли почтовый индекс в насыщенную зону и стоит ли голос за насыщение в повестке совета.
6. ITS-compliance setup. Если продавец работал, запросите последние квартальные подачи ITS. Пробел в подачах — сигнал, что операция шла «в чёрную», и у лицензии могут быть пометки.
7. Habitabilidad и энергосертификаты. Оба нужны для продления. Энергосертификат с рейтингом G — риск stranded asset к 2030; на Mallorca, где ремонтные затраты выше материковых, разрыв на ремонт особенно ощутим.
8. План Б, который не зависит от ETV. Если лицензия не переживёт продление — что объект делает? Долгосрочный LAU — самый частый майоркинский fallback, но арендная доходность ощутимо падает. Личное использование — другая опция. Спекулятивная перепродажа предполагает, что следующий покупатель решит ту же проблему.

Совет: на Mallorca больше, чем где-либо ещё в Испании, юрист продавца составляет договор arras со специальными защитами под передачу лицензии. Условие, при котором задаток покупателя завязан на успешное уведомление о смене лицензии — а не только на нотариальную подпись, — это пункт, который стоит выдвигать.

Как Bravos Estate работает на стороне Mallorca

Каталог Bravos Estate на Mallorca намеренно селективный. Мы работаем на острове в меньшем масштабе, чем на Costa Blanca, и приоритизируем объекты с чистым регуляторным профилем — объекты с действующей ETV в Calvià, Andratx и Capdepera, плюс отдельные инвестиционные объекты не под аренду, где намерение покупателя — личное использование или долгосрочный LAU.

Что мы делаем до подписи покупателя на Mallorca:

• Получаем текущий certificado del registro de turismo и проверяем, что лицензия активна и не под угрозой сдачи
• Для ETVPL читаем последние три года libro de actas на предмет голосований собрания по туристическому использованию и любых ходатайств об отзыве в очереди
• Подтверждаем, что почтовый индекс не попадает в муниципальную насыщенную зону, и проверяем, стоит ли голос за насыщение в повестке местного совета
• Координируемся с майоркинским gestor по таймингу уведомления при закрытии сделки
• Помечаем любые проблемы с habitabilidad или энергорейтингом, которые могут затронуть следующий цикл продления

Мы не занимаемся арендным управлением на Mallorca. Местный рынок управления развит; мы передаём специалистам, которые ведут приёмку гостей, ITS-подачи и SES.Hospedajes compliance изо дня в день.

Юридический дисклеймер. Этот гид — общая информация по состоянию на июнь 2026. Балеарские и майоркинские правила туристической аренды регулируются на уровне автономного сообщества (Govern Balear), Consell Insular de Mallorca и отдельного муниципалитета — каждый может менять правила по своему графику через BOIB, BOPI и муниципальные бюллетени. Судебные решения, муниципальные объявления насыщенных зон и отзывы лицензий могут изменить рентный статус объекта без предупреждения. Налоговые обязательства индивидуальны под собственника, объект и арендную структуру. По любому конкретному объекту, сделке или арендному плану решения принимаются с квалифицированным gestor, abogado и/или asesor fiscal, знающим майоркинское туристическое право. Bravos Estate не оказывает юридических, налоговых или property-management услуг и не несёт ответственности за действия, предпринятые на основе этого гида.