Восемь недель летней аренды в Аликанте приносят сегодня около €9 100 — 62% того, что даёт целый год долгосрочной аренды. Такие цифры опубликовал портал pisos.com 20 августа 2026 года. Цифра эффектная, но прежде чем строить на ней покупку, нужно одно уточнение: это грязный доход. Сколько реально дойдёт до счёта владельца, зависит от того, кто управляет квартирой, какие услуги в ней есть — и прежде всего от налогового резидентства собственника.
Цифры за заголовком
Исследование pisos.com построено на ценах объявлений отпускной аренды на побережье Аликанте этим летом. Квартира у пляжа сдаётся в июле–августе дороже €4 500 в месяц против примерно €1 225 в обычный месяц — так два летних месяца дают €9 100, тогда как год обычной аренды приносит €14 707. У пляжа Сан-Хуан летняя неделя стоит уже больше €1 780 — на 8% дороже прошлого года. Долгосрочная аренда растёт параллельно: по данным idealista, город Аликанте перешагнул 13,8 €/м², плюс 8,6% за год.
Исследование считает по ценам объявлений и исходит из того, что недели действительно забронированы. Комиссии платформ, уборка, управление, налоги — ничего из этого не вычтено. Сам pisos.com формулирует так: лету «достаточно покрыть IBI, комунидад, коммунальные и разумную часть ипотечного платежа».
Сколько на самом деле остаётся от короткой аренды
Прогоните те же €9 100 через реальную операционку — и они быстро тают. Платформы бронирования забирают примерно 15–18% с каждой брони. Еженедельные заезды — это уборка и стирка каждые несколько дней весь сезон. Владелец, которого в августе нет на побережье, отдаёт ключи управляющей компании — на Коста-Бланке это обычно 20–25% выручки. Добавьте расходы на туристическую лицензию и коммунальные по «гостевым» объёмам — и потеря 40–45% от грязного дохода ещё до налогов оказывается нормой. От €9 100 остаётся ближе к €5 200.
Налоговая строка зависит от паспорта
Дальше — то, что заголовки обычно опускают. Арендный доход нерезидента облагается испанским IRNR, и правила резко расходятся по резидентству. Владелец-резидент ЕС или ЕЭЗ платит 19% с чистого — после вычета комиссий платформ, управления, ремонта, страховки, IBI и ежегодной амортизации 3% от стоимости строения. Владелец вне ЕС — например, британец — платит 24% с грязного, без единого вычета по критерию, который налоговая применяла до недавнего времени. С летних €9 100 это €2 184 налога — независимо от того, осталась ли после сезона хоть какая-то прибыль. Решение Национального суда от 28 июля 2025 года изменило почву: не-ЕС-владельцы теперь могут заявлять те же вычеты, что и резиденты ЕС. Налоговая, впрочем, ещё не внесла новый критерий в официальные инструкции, поэтому заявленные вычеты могут быть оспорены — благоразумный расчёт по-прежнему держит в таблице сценарий «24% с брутто».
Доход от долгосрочной аренды облагается теми же ставками IRNR — но расходная база под ним в разы меньше, чем у отпускной операции: нет комиссий платформ, еженедельных заездов и процента управляющей, а коммунальные платит жилец. Резидентство решает и здесь, причём ещё жёстче: испанский налоговый резидент, декларируя долгосрочную жилую аренду в IRPF, применяет скидку 50% к чистому доходу (в «напряжённых зонах» — больше). Ни у ЕС-, ни у не-ЕС-нерезидентов этой скидки нет. Для владельца вне ЕС, который в любом случае платит с грязного, арифметика всё равно часто складывается в пользу более тихого варианта.
И одна честная оговорка, прежде чем его выбирать: долгосрочный контракт запирает не только доход, но и квартиру. По испанскому закону об аренде жилец вправе оставаться пять лет (семь — если арендодатель юрлицо), плюс ещё три года автоматической пролонгации, если никто не заявил об отказе; вернуть квартиру под себя после первого года частный владелец может, только если такой пункт прописан в контракте. Так что если план — самому проводить лето в этой квартире, долгосрочная аренда просто не вариант: реальное сравнение — короткая аренда против пустующей квартиры, и это снова меняет математику. Обе модели по шагам разобраны в нашем гайде о сдаче недвижимости в Испании.
Три расхода, которые приходят вместе с туристической лицензией
Первый — НДС. Отпускная аренда с услугами гостиничного типа — ресепшен, уборка во время проживания, смена белья — считается гостиничным размещением и обязана начислять 10% IVA со всей сопутствующей отчётностью. А у освобождения для аренды «без услуг» есть срок годности: с 1 июля 2028 года, по новым европейским правилам НДС, все проживания короче 30 ночей будут облагаться IVA независимо от набора услуг.
Второй — комунидад. После реформы закона о горизонтальной собственности 2025 года сообщество владельцев может ограничить или запретить новые туристические квартиры большинством в 3/5 — и вправе утвердить надбавку до 20% к квоте комунидада для квартир, сдающихся туристам. В прибрежных урбанизациях с бассейнами и садами это уже не теоретический пункт — сообщества им пользуются.
Третий — сама лицензия. В Валенсийском сообществе для отпускной аренды нужна регистрация VUT, продлевать её теперь надо каждые пять лет, и вето сообщества действует раньше лицензии. Спрос реален — побережье Аликанте прошло август с загрузкой 92,2%, — но право обслуживать этот спрос не выдаётся автоматически.
Где математика всё-таки сходится
Всё это не делает короткую аренду плохим бизнесом. Это делает её бизнесом — который вознаграждает дома, спроектированные под него. В резиденциях, построенных вокруг арендной операции, ресепшен, уборка и бельевой сервис уже существуют, лицензионная конструкция заложена в проект, а режим 10% IVA — просто способ, которым работает операция: владелец не импровизирует отель внутри жилого дома, который на это не соглашался. Пример из нашего каталога — резиденция Pure Sea на Playa del Torres в Вильяхойосе: дом на первой линии с апарт-отельным сервисом, где квартира может зарабатывать с первого дня — внутри правил.
Для покупателя порядок решений важнее заголовочной доходности: сначала налоговое резидентство и то, что оно делает с чистым доходом, затем модель — самому, через агентство или апарт-отель, — и только потом квартира. Аренда в Аликанте уже съедает 38% дохода домохозяйства — со спросом в этом рынке всё в порядке. Летние цифры выигрываются и проигрываются в таблице расходов.
