11 июня 2026 года ЕЦБ поднял ключевые ставки на 25 базисных пунктов. Ставка по депозитному окну выросла с 2,00% до 2,25% — первое повышение ЕЦБ с 2023 года. 4 июня мы ждали именно этого шага, и хотелось бы сказать, что у нас всегда всё сходится так чисто. Не всегда. Здесь — сошлось.
Но через неделю интересен уже не сам факт повышения. Интересно, что именно изменилось за эти семь дней — и что это значит для тех, кто покупает жильё на испанском побережье в ближайшие четыре-шесть недель.
Сдвинулись три вещи: траектория после июня теперь круче, чем аналитики предсказывали неделю назад; сменился характер драйвера за этой траекторией; и практические советы для покупателей на испанском побережье пришлось пересмотреть.
Краткое напоминание — что мы писали 4 июня: «Аналитики практически единодушно ждут повышения ЕЦБ на 25 б.п. на заседании 11 июня. Euribor закрыл май на отметке 2,804% — максимум с сентября 2024 года». Оба тезиса подтвердились. Повышение состоялось, Euribor — тоже.
Что мы угадали (и что уже было заложено в ценах)
В статье от 4 июня мы разобрали консенсусный прогноз. Вот сравнение — неделю спустя:
| Параметр | Наш прогноз (4 июня) | Фактический результат (11 июня) |
|---|---|---|
| Размер повышения | 25 б.п. | 25 б.п. ✓ |
| Ставка по депозитам | 2,00% → 2,25% | 2,25% ✓ |
| Основная ставка рефинансирования | 2,15% → 2,40% | 2,40% ✓ |
| Euribor в краткосрочной перспективе | ~2,80% | ~2,80% ✓ |
| Ещё одно повышение до конца года | «мнения расходятся» | Теперь ожидается — плюс второе в 2027 году |
Первые четыре строки — почти идеальное попадание. Пятая — там картина изменилась.
Что изменилось — траектория после июня стала круче
Неделю назад консенсус предполагал ещё одно повышение до конца года — вероятно, в сентябре — при конечной ставке около 2,50% к концу 2026-го. На этой неделе, после заявления ЕЦБ и комментариев по итогам решения, консенсус сдвинулся.
По материалам The Spanish Eye от 12 июня, аналитики теперь ожидают ещё два повышения по 25 б.п.: одно в сентябре 2026-го, другое в феврале 2027-го. Если оба состоятся, ставка по депозитам достигнет 2,75% к февралю 2027 года — на 25 б.п. выше, чем предполагал прошлонедельный консенсус.
В абсолютных цифрах сдвиг небольшой. Но важно направление. Неделю назад форвардная кривая после июня шла на уплощение. Сегодня кривая направлена вверх через первый квартал 2027 года.
Новый драйвер — Иран, Ормузский пролив и нефтяная премия за риск
Причина сдвига — не только внутренняя инфляция в еврозоне. За ястребиным пересмотром прогнозов стоит прежде всего конфликт Ирана и Израиля и нарушение поставок нефти через Ормузский пролив. Через Ормузский пролив проходит около 20% мирового нефтяного экспорта; даже частичное нарушение прокатывается по европейским ценам на энергоносители в течение нескольких недель.
Решения ЕЦБ по ставкам технически смотрят назад — они реагируют на уже зафиксированную инфляцию — но Управляющий совет внимательно следит за форвардными компонентами энергетической инфляции. С учётом того что Brent резко вырос с конца мая и за ним последовали премии на нефтепродукты, инфляционные данные за июнь и июль, по всей видимости, окажутся горячее, чем центральный сценарий мартовских прогнозов.
Практический вывод: траектория после июня теперь частично определяется геополитической премией, а не только циклической логикой. Эта премия может сдуться так же быстро, как и надулась, если напряжённость спадёт — но пока она зашита в кривую ставок.
Обновлённый прогноз по Euribor и ипотечным платежам
12-месячный Euribor — ориентир, по которому пересчитывается большинство испанских ипотек с плавающей ставкой — движется вслед за ожиданиями по ЕЦБ. В июне он держится примерно на 2,81%. С учётом более крутой форвардной траектории ЕЦБ прогнозный путь Euribor тоже сдвинулся вверх.
| Период | Прогноз (4 июня) | Прогноз (12 июня) |
|---|---|---|
| Конец июня 2026 | ~2,80% | ~2,81% |
| Конец сентября 2026 | ~2,85% | ~2,95% |
| Конец декабря 2026 | ~2,85% | ~3,00–3,05% |
| Конец I кв. 2027 | н/д | ~3,10–3,20% |
Для тех, у кого уже есть ипотека с плавающей ставкой, это означает: следующий годовой пересчёт окажется выше, чем был бы неделю назад. Для долга в €300 000 при Euribor + 1,0% на 25-летней аннуитетной ипотеке практическая прибавка при следующем пересчёте выросла примерно с +€100/месяц (прогноз от 4 июня) до +€130–140/месяц по сегодняшней обновлённой кривой. Для ипотеки в €500 000 при той же марже — с примерно +€165/месяц до около +€220/месяц.
Что это означает прямо сейчас для покупателей на испанском побережье
Три практических действия для тех, кто уже принимает решение о покупке или вот-вот его примет — на Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida или Mallorca:
1. Предложения по фиксированной ставке будут пересмотрены в течение нескольких дней. Испанские банки привязывают фиксированные ставки к среднесрочным своп-ставкам, которые сдвинулись после решения ЕЦБ. Любые письма с предложениями, полученные до решения, уже ниже рынка. У кого есть действующий оффер — стоит подписывать быстро; новые заявители должны ожидать котировки на 20–40 б.п. выше, чем две недели назад.
2. Держателям плавающей ставки нужно пересчитать следующий пересмотр. Если ваш месяц пересчёта наступает в ближайшие 60 дней, новая база Euribor зафиксирует более высокое значение на двенадцать месяцев. Если пересчёт позже сентября — есть окно и есть решение: стоит рассмотреть переход на фиксированную ставку при следующей возможности реструктуризации.
3. Покупателям off-plan: сроки сдачи теперь важнее. Сдача в IV квартале 2026-го или I квартале 2027-го означает выход на ипотечный рынок при Euribor 3,0%+ с возможным дальнейшим ростом. В договорах off-plan с ипотечными оговорками стоит проверить, какие ставочные допущения закладывались в начале года.
Ключевой вывод: Геополитическая премия, добавившаяся к траектории ЕЦБ после 4 июня, реальна — но частично обратима. Если напряжённость вокруг Ормузского пролива снизится, повышение в сентябре 2026-го может оказаться под вопросом, а прогноз по Euribor — скорректироваться вниз. Пока планируйте по более высокой кривой. Если условия изменятся — корректируйте планы. Не ждите, пока само рассосётся.
Что меняется в рекомендациях Bravos Estate
Наша позиция от 4 июня: покупателям с офферами на руках стоит зафиксировать ставки в течение ближайших четырёх-шести недель. Тогда мы исходили из сценария с одним дополнительным повышением. Теперь в форвардной кривой заложено два повышения — и горизонт сужается. Тем, кто ищет фиксированную ставку, лучше уложиться в три-четыре недели, если они хотят успеть до того, как банки пересмотрят текущую линейку продуктов.
Для тех, кто ещё выбирает между прибрежными регионами, общая рыночная картина не изменилась. По данным INE, цены на жильё в Испании выросли на 12,9% в годовом выражении в I квартале 2026 года, вторичный рынок прибавил 13,5% — крупнейший скачок за 19 лет. Рекордные €10 млрд институционального капитала, пришедшего в испанскую недвижимость в первом полугодии 2026 года, продолжают поддерживать ценообразование в премиальных прибрежных сегментах. Более широкий взгляд на рынок — в нашем материале прогноз рынка недвижимости Испании на 2026 год.
Коротко о главном
ЕЦБ повысил ставку 11 июня — как мы и говорили. Форвардная траектория стала круче, отчасти по геополитическим, а не только внутриинфляционным причинам. Испанские ипотечные ставки вполне могут выйти на уровень Euribor 3% к осени и, возможно, чуть выше 3% к началу 2027 года, если повышения в сентябре и феврале оба состоятся.
Ничего из этого не меняет базовой рыночной арифметики — цены на испанском побережье продолжают расти быстрее, чем стоимость обслуживания ипотеки, а дисбаланс спроса и предложения, зафиксированный INE и Банком Испании, никуда не делся. Но окно для принятия решений сжимается. Прогнозы пересматриваются. Решения — нет. Ближайшие четыре недели — это и есть то самое окно.
