Малага стала крупнейшим городом на Коста-дель-Соль, заморозившим выдачу новых лицензий на туристическое жильё. 16 июля 2026 года городской совет окончательно утвердил трёхлетний мораторий, запрещающий выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду (VUT), туристические апартаменты, хостелы и гостиницы на землях, отведённых под жилую застройку, — по всему муниципалитету.
Мораторий затрагивает туристическую лицензию (VUT) — разрешение на краткосрочную сдачу жилья отдыхающим. Он никак не ограничивает ваше право жить в доме самому, использовать его как второе жильё, продать его или сдать в долгосрочную аренду постоянному жильцу. Эти виды использования никогда не подпадали под туристическое лицензирование. Если вы покупаете жильё для собственного проживания или долгосрочной аренды, мораторий вас не касается.
Что именно утвердила Малага
Трёхлетний мораторий блокирует выдачу любых новых лицензий на краткосрочную туристическую аренду на жилых землях в пределах всего города. Он закрепляет паузу, введённую в августе 2025 года, когда Малага впервые закрыла 43 перегруженных района, где туристическое жильё уже превысило 8% местного жилого фонда. Кроме того, город переработал Генеральный план городского развития (PGOU), исключив туристическое жильё из числа «совместимых и альтернативных видов использования» жилых участков: новые туристические проекты больше не одобряются автоматически — теперь нужно доказывать, что они приносят пользу городу в целом. Принципиально важно: действующие лицензии продолжают действовать, а уже поданные заявки продолжают рассматриваться — мораторий останавливает появление новых объектов, но не закрывает существующие. Верховный суд Андалусии признал подобные ограничения правомерными в районах с напряжённой ситуацией на рынке жилья.
VUT — это не то же самое, что сдать собственное жильё
Именно на этом чаще всего спотыкаются покупатели, поэтому стоит сказать прямо. VUT (vivienda de uso turístico) — это особый лицензируемый вид деятельности: сдача целого объекта недвижимости туристам на короткий срок через такие платформы, как Airbnb или Booking. Именно это и ограничивает Малага.
- Всегда разрешено: жить в объекте самому, использовать его как второе жильё или сдавать в долгосрочную аренду постоянному жильцу по стандартному договору LAU. Туристическая лицензия здесь не нужна, и мораторий не применяется.
- Ограничено: получение новой туристической лицензии для краткосрочной аренды в затронутых зонах. В закрытых зонах начать такую деятельность попросту невозможно.
Таким образом, покупка жилья в Малаге не «заблокирована» — ограничена лишь одна конкретная модель получения дохода: краткосрочная туристическая аренда в пределах города.
Два общенациональных требования, которые большинство покупателей упускает из виду
Даже в городах, где туристические лицензии по-прежнему выдаются, к местным правилам теперь добавляются два общегосударственных требования:
- Национальный реестр (с июля 2025 года). Каждый объект туристической аренды должен иметь национальный регистрационный номер (NRUA) в дополнение к региональному VUT. Объявления на Airbnb или Booking без него автоматически снимаются с публикации.
- Право вето у соседей (с апреля 2025 года). Реформа Закона о горизонтальной собственности позволяет товариществу собственников одобрять или отклонять новую туристическую аренду двойным большинством в 60%. Дом, где собственники проголосовали против, вправе заблокировать новые объекты краткосрочной аренды — и добиться их закрытия через суд, — даже если город их разрешает.
Практический вывод: прежде чем рассчитывать на доход от туристической аренды, уточните правила муниципалитета, конкретной зоны и позицию товарищества собственников вашего дома.
Где на Коста-дель-Соль ещё можно получить лицензию
Малага — это не всё побережье. Города, где на деле покупает жильё большинство иностранцев, живут по собственным правилам, и картина там совершенно иная:
- Марбелья — общегородского запрета нет. Новые заявки по-прежнему возможны при соблюдении требований местных объединений жильцов и муниципального совета.
- Эстепона, Фуэнхирола, Бенальмадена, Торремолинос — в большинстве из них новые заявки на краткосрочную аренду по-прежнему принимаются.
- Манильва — ввела собственный трёхлетний мораторий по образцу Малаги.
Общая тенденция явно направлена в сторону более жёсткого регулирования, поэтому окно для получения новой лицензии в популярных городах пока открыто, но никто не гарантирует, что оно не закроется. У дефицита лицензий есть и обратная сторона: объект с действующей, переуступаемой туристической лицензией становится всё более ценным — и всё более дефицитным — активом.
Что делать покупателям в 2026 году
- Соотнесите объект со своими реальными планами. Жильё для себя, второе жильё или долгосрочная аренда? На эти цели мораторий не влияет. Только краткосрочная туристическая аренда зависит от наличия лицензии.
- Если важен доход от туризма — покупайте лицензию, а не просто квартиру. Туристическая лицензия не переходит к новому владельцу автоматически при продаже: новый собственник подаёт новую декларацию, а в закрытой зоне она не будет одобрена. Уточните актуальный статус объекта в реестре до заключения сделки.
- Проверьте товарищество собственников. Запросите протоколы собраний, чтобы убедиться, что краткосрочная аренда в доме ещё не запрещена голосованием.
- Предусмотрите запасной вариант использования. Если лицензия не может перейти вместе с объектом, подойдёт ли он для долгосрочной аренды или для собственного проживания? Для объекта с удачным расположением на Коста-дель-Соль ответ, как правило, — да.
Подробную информацию о лицензиях, налогах и декларировании доходов от аренды по всем нашим регионам см. в нашем руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Испании. Об аналогичных ограничениях на восточном побережье читайте в материале о двухпроцентном лимите туристической аренды в Валенсии.
